[힘이 되는 부동산 법률] 상가 임대차 기간에 따른 유불리(차임측면에서)

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갱신요구권제도가 상임법에 도입되기 이전에는 차임인상이라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각했다. 기간이 짧을수록 차임인상할 수 있는 주기가 빨리 돌아오기 때문이었다.

하지만, 상임법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것이다(2013. 8. 법개정을 통해 갱신요구권이 환산보증금액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용되고, 2018. 10. 개정을 통해 갱신요구로 보호되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대). 즉, 계약기간을 1년 내지 2년 단기로 정했다고 하더라도, 임차인은 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있어, 임차인 선택에 따라서 필요한 기간만 임대차계약관계를 지속하거나 10년까지 계속 임대차기간을 연장할 수 있고, 갱신기간 내 차임인상은 매우 제한적이기 때문이다.

★ 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

★ 동법 제10조의2 (계약갱신의 특례)

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

★ 동법 제11조 (차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

★ 동법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

임대차계약 갱신요구과정에서의 차임증감은, 소정의 환산보증금 초과 임대차계약의 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 자유롭게 증감 가능한데 반해(제10조의 2), 환산보증금 이하 임대차계약은 차임증가 폭에서 5%라는 범위를 넘지 못하게 되는 제한을 받게 되지만, 어느 경우이던 간에 차임 증감의 범위에 대해 당사자 간 합의가 성립되지 못하면 적절한 폭을 정하기 위해 법원의 재판을 거칠 수 밖에 없고, 법원의 판결이 선고되기 이전에는 ‘일방적으로 요구된 인상분이 지급되지 않았다’는 이유로 계약해지를 하는 등 불이익을 주는 것은 불가하다.

★ 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결 [임대차보증금·부당이득금]

원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.

★ 청주지방법원 2013. 5. 14. 선고 2012나3273 [임대부동산명도 및 체임임대료]

1. 기초사실
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4, 10호증(가지번호 포함), 을 제1, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 2011. 7. 7. 피고와 사이에 별지 기재 건물 중 별지 도면 표시 ②, ③, ⑥, ⑦, ②의 각 점을 차례로 연결한 선내 ‘가’ 부분 약 42.87㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)를 보증금 1,500만 원, 차임 월 120만 원(부가가치세 별도), 기간 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로 정하여 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하면서 차임은 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용하기로 하는 특약(이하 '이 사건 특약‘이라 한다)을 맺었다.

나. 피고는 이 사건 임대차계약 이전부터 이 사건 건물부분에서 음식점을 운영해 오다가, 2011. 7. 8. 청주세무서에 ‘김밥천국’이라는 상호로 사업자등록을 하였다.

다. 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원 증액하여 월 172만 원(= 차임 120만 원 + 부가가치세 12만 원 + 차임 증액분 40만 원)으로 한다고 구두로 통보한 바 있으니 위와 같이 증액된 차임을 지급해 달라는 내용의 최고를 한 후, 2011. 9. 23.경 피고에게 2011. 10. 7.까지 연체된 위 차임 증액분을 지급하라는 내용의 독촉을 하였다.

라. 원고는 2011. 10. 20.경 피고에게 피고가 위 차임 증액분의 지급을 연체하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다.

마. 원고는 2012. 8. 16.경 피고에게 다시 이 사건 특약에 따라 이 사건 임대차계약상의 월 차임 132만 원(부가가치세 포함)에 대하여 9% 상당액인 118,000원을 증액하였음을 이유로 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간의 차임 증액분 1,180,000원(= 118,000원 × 10개월)을 지급하라는 내용의 최고를 하였다.

바. 피고는 이 사건 임대차계약 체결일인 2011. 7. 7.부터 2013. 2. 7. 현재까지 매월 7일에 원고에게 차임 120만 원과 부가가치세 12만 원을 합한 132만 원(= 120만 원 + 12만 원)을 각 지급하였다.

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장 요지

(1) 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원씩 증액한다고 통보하고 그 지급을 최고한 후, 2011. 9. 23.경 다시 기한을 정하여 독촉하였음에도 피고가 이를 지급하지 아니하여, 2011. 10. 20.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였으므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었다.

(2) 또한, 피고는 이 사건 특약에 따라 원고와 차임 증액에 관한 협의에 응하여야 할 의무가 있음에도 이에 응하지 아니하였는데, 임대차계약에 있어서 차임은 계약의 중요한 부분에 해당하고, 피고가 차임 증액에 관한 협의에 응하지 아니함으로써 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 이 사건 임대차계약 관계를 그대로 유지하기 어렵게 되었다. 따라서 이러한 점에서 보더라도 이 사건 임대차계약은 2011. 10. 20.경 원고의 해지통보에 의하여 적법하게 해지되었다.

(3) 설령 이 사건 임대차계약이 해지되지 않았다고 하더라도, 원고가 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 이 사건 임대차계약상의 차임이 월 1,438,800원{= 1,200,000원 + 120,000원(부가가치세) + 118,800원(증액분)}으로 됨으로써, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조에 따른 이 사건 임대차계약의 환산 보증금은 158,888,000원{= 15,000,000원 + (1,438,800원 × 100)}으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다.

(4) 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 건물부분을 인도하고, 2012. 5. 9.부터 위 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액으로 월 1,438,800원의 비율에 의한 돈을 지급하며, 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간 연체된 차임 증액분 1,180,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 판단

(1) 차임 증액분의 연체로 인한 해지 주장에 대한 판단
앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 특약은 원고와 피고가 2011. 7. 말경 이 사건 임대차계약상의 차임을 다시 협의하여 정하고 그와 같이 정한 차임을 계약 체결일인 2011. 7. 7.로 소급하여 적용한다는 뜻으로 해석되므로, 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 얼마나 증액할 것인지 서로 협의하여 정하지 아니하고 일방적으로 이를 결정하여 피고에게 통보하는 것은 허용되지 않는다.

그런데 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액하기로 협의하여 정하였는지 여부에 관하여 보건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

(2) 차임증액협의 불이행으로 인한 해지 주장에 대한 판단
계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 그 기초로 하는 것이므로, 당해 계약의 존속 중에 당사자의 일방이 그 계약상의 의무를 위반함으로써 그로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 된 경우에는 상대방은 그 계약관계를 막바로 해지함으로써 그 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결 참조).

피고가 원고의 차임증액통보 및 청구에 응하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 이 사건 특약에서 차임을 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용한다고 한 것은 원고와 피고가 서로 협의하여 이를 새로 정하기로 한 것이지 원고가 일방적으로 그 증액을 결정할 수 있음을 뜻하지는 않는다고 보아야 하는 점, ② 갑 제2호증의 4의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고의 차임증액통보 및 청구에 대하여 2011. 10. 26.경 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액한다는 원고의 일방적 통보는 상가임대차법상 차임증액청구의 한도를 상당히 초과한 것이어서 부당하므로 적절한 조치를 부탁한다는 내용의 회신을 한 사실이 인정되는 점, ③ 상가임대차법 제2조, 같은 법 시행령 제2조에 의하면, 이 사건 임대차계약은 환산 보증금이 1억 3,500만 원{= 보증금 1,500만 원 + (차임 월 120만 원 × 100)}으로서 1억 5,000만 원을 초과하지 아니하여 상가임대차법의 적용을 받는 것으로 봄이 상당한데, 원고가 차임을 40만 원 증액한다고 통보한 것은 상가임대차법 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조에서 정한 한도액인 기존 차임의 9%를 초과하여 차임증액청구권의 적법한 행사로도 보기 어려운 점, ④ 피고가 이 사건 임대차계약 체결일부터 2013. 2. 7. 현재까지 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 부가가치세까지 포함하여 계속 지급해 온 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로는 피고가 이 사건 특약을 위반하여 원고의 차임증액협의 요구에 응하지 아니하였다거나 그로 인하여 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 약정기간 경과에 의한 계약종료 주장에 대한 판단
이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다고 볼 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는다는 점은 위에서 본 바와 같고(원고는 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 월 1,438,800원이 됨으로써, 상가임대차법 제2조에 따른 환산 보증금이 158,888,000원으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다고 주장하나, 차임증액청구권은 상가임대차법에 기한 것이어서 원고 스스로 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는 것을 전제로 하고 있을 뿐만 아니라, 설령 위와 같은 차임증액청구의 효력이 인정된다고 하더라도, 그 효력이 위 차임증액청구일을 거슬러 이 사건 임대차계약 체결일까지 소급할 수는 없다고 보아야 하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다), 상가임대차법 제9조 제1항은 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있는바, 이 사건 임대차계약의 약정기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로서 1년 미만이므로, 위 규정에 따라 이 사건 임대차계약의 기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 7. 6.까지인 것으로 보아야 한다.

따라서 이와 달리 이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

차임증감의 범위 등에 대해서는 당사자 간에 다툼이 있을 수 밖에 없다는 점을 고려한 해석인데, 그 때문에 감정비 등 재판비용 때문에 실무상으로도 차임인상 폭이 합의되지 않을 때 임대인이 재판까지 하면서 자신의 뜻을 관철하는 경우는 매우 드문 것이 현실이다(때문에, ‘10년 동안 임대료 인상이 사실상 어렵다’고 임대인이 자조적으로 이야기하는 실정이다).

그렇다면, 임대인으로서는 과거처럼 기간을 짧게 정할 것이 아니라, 임대차기간을 길게 정해서 수익보장을 위한 안정적 기간을 가져가면서, 정해진 기간 내에서 보다 탄력적으로 차임을 변동할 수 있는 방식으로 계약하는 것이 기간을 짧게 하는 것보다 더 유리할 수 있다. 예를 들어, 임대차계약기간을 6년으로 정하면서 계약체결 이후 2년이 지나면 연 10%의 차임을 인상하고, 계약체결 후 4년이 지나면 다시 연 10%의 차임을 인상하기로 계약체결과정에서 미리 합의하는 것이다. 미리 정해진 임대차계약기간 내의 차임 인상 합의에 대해서는 갱신요구에 따른 동법 제10조, 제10조의 2가 적용되지 않기 때문에 법에 구애됨이 없이 사전 합의로 자유롭게 정할 수 있게 된다. 계약기간 종료 후 갱신요구과정에서의 인상이 아니기 때문이다. (환산보증금 초과 소수의 고액 임대차계약은 별론으로 하더라도) 단기간으로 계약한 다음 갱신과정에서 임차인을 설득 내지 부담줘서 5% 이상 차임인상을 관철시킨다고 한들, 5% 초과된 인상분에 대해서는 향후 부당이득반환해야한다는 점에서(대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등]), 장기간의 계약기간 내에서 법적용과 관계없이 차임인상하는 방식이 현행법하에서 임대인에게 가장 이상적일 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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