[김은유의 보상과 재건축] 주민등록이 임차인 몰래 말소된 경우의 대항력

김은유 필진

입력2023.01.13 13:31 수정2023.01.13 13:31

한경닷컴 더 라이프이스트

1. 세입자 주소 몰래 옮기고 담보대출

2022. 11. 2. 연합뉴스 내용이다.

“경기 안산시에서 세대주인 집주인(임대인)이 전세 세입자(임차인)의 주소지를 자신의 집으로 몰래 옮긴 뒤 주택담보대출을 받은 사건이 잇따라 발생해 주의가 요망된다. 안산시가 유사 피해사례가 잇따르자 전입신고시 전입자 신분증을 확인하도록 행정안전부에 제도개선을 제안했고, 행안부가 이를 받아들여 전국 읍면동 행정복지센터에 개선안이 적용됐다. (중략)
자신도 모르게 주소지가 옮겨진 A씨는 확정일자 효력이 상실돼 집이 경매라도 넘어가면 재산권 행사에 심각한 피해를 보게 된다. 또 전세계약 시 전세금 보증을 위해 체결한 주택보증보험의 효력도 없어져 전세금도 떼일 수 있다.”

이처럼 임차인이 모르는 사이에 허위 전입신고(퇴거신고)가 되거나, 주민등록이 직권말소된 경우, 임차인의 대항력이 유지되는지가 문제이다.

2. 문제의 해결

전입신고(퇴거신고)된 경우, 대법원은 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고, 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 한다.

직권말소된 경우, 대법원은 주민등록이 대항력의 존속요건이라고 보는 이상, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 한다.

3. 결론

최근 자신의 의사와 무관하게 주민등록이 말소된 임차인의 문의가 많다. 법무법인강산은 이러한 경우에 임차인이 말소된 주민등록을 회복하여 대항력을 유지하도록 하고, 만일 경매절차에서 배당을 받지 못하였다면 배당이의의 소를 통해 보증금을 돌려받을 수 있도록 돕고 있다.

채권자는 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 제기하여야 추후 배당이의의 소에서 원고적격이 되며, 채무자는 배당기일에 출석하여 이의를 한 경우뿐만 아니라 배당기일에 불출석 하더라도 배당표 원안이 비치된 이후에 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의한 자도 원고적격이 인정된다(민사집행법 제151조 제1항 및 제2항).

배당이의를 제기한 채권자나 채무자는 배당기일로부터 1주일 이내에 집행법원에 배당이의의 소를 제기하여야 한다. 위 소제기 사실을 증명하지 아니한 때에는 배당이의가 취하된 것으로 보기 때문에(민사집행법 제154조 제3항) 배당이의 소제기 접수증명원을 집행법원에 반드시 제출하여야 한다. 또한 배당이의의 소를 제기한 당사자가 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 배당이의의 소가 취하한 것으로 간주되므로(민사집행법 제158조) 주의가 필요하다.

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

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다소 늦은 감이 있지만 갭투자 전세사기사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭투자 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분할 수 있는 임대차목적물을 선택하는 것이고, 가치 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결이 쉽지 않을 수 있다. 특히, 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 “대항력”이라는 법리를 악용해서, 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다. 그런데, 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금반환 자력이 있을 가능성이 매우 크다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 무자력자 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 “중도해지” 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다. ★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금]☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.즉, 대항력있는 임대차라고 하더라도 임차인 보호를 위해 예외적으로 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 당연승계라는 구속으로부터 벗어 날 수 있다. 이런 점을 고려한다면, 임대차로 거주하는 동안에 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인의 변경사실을 파악하고 있다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 임대인에게 임대차계약을 해지하면서 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류 조치를 하는 등 법적인 조치를 취할 필요가 있다. 한편, 판례상 임차인의 이의제기는 “임차주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내” 이루어질 필요가 있는데, 양도사실을 알게 된 것은 언제인지, 상당한 기간은 어느 정도를 의미하는 것인지 등등이 논란될 수밖에 없는데, 최근 이 점에 관해 판단한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 이 사건은 임차인 이의제기 시점이 임차주택 양도로부터 무려 1년이 지난 이후였고, 임대차계약 당시 다음과 같은 특약이 있어 종전 소유자를 상대로 한 임차인의 보증금 청구에 논란이 있을 수 있는 사건이었는데, 1심에서 임차인이 승소했다(필자는 피고를 소송대리했다).1. 기초사실 가. 피고는 2020. 9. 18. 서울 00구 000로0길 00, 00하우스 000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 원고는 2020. 11. 21. 피고와 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 3억 2,000만원, 기간 2021. 2. 26.부터 2023. 2. 25.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 2021. 2. 26. 잔금 00원을 지급하고 이 사건 건물을 인도받아 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다. 다. 피고는 2021. 2. 25. 000에게 이 사건 건물을 매도하고 2021. 3. 2. 이 사건 건물에 관하여 000 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 라. 채권자 주식회사 000000대부의 신청에 따라 이 사건 건물에 관하여 2022. 3. 22. 강제경매절차(서울중앙지방법원 2022타경00000호)가 개시되었다. 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