[김은유의 보상과 재건축] 상가 매매 시 임차인의 계약 해지권 인정 여부

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사진=연합뉴스

1. 대항력이 있는 경우

가. 원칙적으로 일단 승계
상가건물임대차보호법이 제정되기 전에, 대법원은 “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.”라고 판시하였다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 이는 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결과 결론이 유사하다.

그런데 ｢상가건물임대차보호법｣이 2001. 12. 29. 제정되어, 2002. 11. 1.부터 시행되었는데, 동법 제3조제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하여, 주택임대차보호법 제3조제4항과 같다. 따라서 ｢상가건물임대차보호법｣이 시행된 이후에는 대법원은 다음과 같이 일단 임대인의 지위는 당연히 승계된다고 보고 있다.

[[ 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속･경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다. ]]

나. 예외
그런데 상가의 경우에도 과연 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 적용되어, 임차인이 승계를 원하지 않는 경우에 이의를 제기함으로서 임대차를 종료시킬 수 있는지가 문제된다.

부산지방법원 2019가단327553 판결은 이를 긍정하고 있다.

[[ 부산지방법원 2020. 3. 17. 선고 2019가단327553 판결
1) 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다) 제3조 제2항에 의하면 임차건물의 양수인은 임차건물의 소유권과 임대인의 임대차 계약상의 권리･의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되며, 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것도 아니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 등 참조). 한편 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인은 임차건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조).
2) 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 이 사건 점포는 상가건물로서 이 사건 임대차는 상가임대차보호법의 적용을 받는다고 봄이 타당하고, E가 피고에게 이 사건 점포의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면서 임대인의 지위승계를 원하지 않는다는 내용의 의사를 표시한 사실을 인정할 만한 아무런 증거가 없는 이상, E의 동의 여부를 불문하고 피고로부터 G, H이 순차로 이 사건 점포를 매수하면서 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 승계하였고, 피고는 임대차관계에서 탈퇴하여 E에 대한 이 사건 임대차보증금반환채무를 면하였다고 봄이 타당하다(H 역시 E와의 선행 소송에서 자신이 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였음을 스스로 인정하였고, E도 선행 소송에서 H이 임대인의 지위에 있다는 점에 관하여는 별다른 이의를 제기하지 않았다). 따라서 피고가 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 유지하고 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다. ]]

그리고 주택임차인의 승계거절에 관한 대법원 2001다64615 판결 법리가 상가임차인에게도 그대로 적용된다는 취지(당해사안에서 승계거절이 인정되는지와 별개로)의 하급심 판결은 여러 건이 있다(서울중앙지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017나41513 판결, 서울고등법원 2018. 6. 22. 선고 2016나2087511 판결, 서울북부지방법원 2019. 1. 11. 선고 2018가단113239 판결, 부산지방법원 2019. 10. 25. 선고 2019나49816 판결).

[[ 서울중앙지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017나41513 판결
이 사건 건물이 000으로부터 피고에게 양도됨으로써 상가임대차보호법 제3조제2항에 따라 임대인의 지위 및 임대차보증금 반한채무도 000으로부터 피고에게 승계되었다 할 것이고, 원고는 위와 같은 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기할 수 있었음에도 약 4개월간 임대료를 피고에게 납부하고, 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지 및 임대차보증금의 반환을 주장함으로써 임대인 지위 승계에 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하다(원고는 이 사건 임대차계약의 승계를 부인하면서도 피고에 대하여 임대차보증금반환을 구하고 있는데, 승계를 부인한다면 피고가 아닌 000에게 임대차보증금의 반환을 구하여야 할 것이다). 따라서 이 사건 임대차계약은 피고에게 승계되었으므로, 임대인의 지위 승계 거부를 이유로 한 원고의 해지권 행사는 부적법하다.
(법원은 대법원 98마100결정, 2001다64615 판결을 인용하면서 판단을 하였다.)

서울고등법원 2018. 6. 22. 선고 2016나2087511 판결
(법원은 대법원 2016다218874 판결을 언급하고, 이어 2001다64615 판결을 설시하고, 뒤이어 상가임차인들이 임대인 지위 승계에 대하여 이의가 있는지를 가지고 판결하였다)

부산지방법원 2019. 10. 25. 선고 2019나49816 판결
(법원은 당연승계하나(2016다218874), 임차인 보호를 위해 2001다64615 판결을 인용하여, 임차인의 이의제기 여부를 가지고 판결하였다.) ]]

최근 서울중앙지방법원 판결도 임차인이 원하지 않는 경우 해지가 가능하다고 한다.

[[ 서울중앙지방법원 2022. 1. 14. 선고 2021가단5079229 판결
2심 : 서울중앙지방법원 2022. 6. 10. 선고 2022나5368 판결
가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 같은 조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 그 결과 임차주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 그러나 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임대차기간의 만료 전에 임대인과 합의에 의하여 임대차계약을 해지하고 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있으며, 이러한 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 아니한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 참조).
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 참조).
나. 상가건물 임대차보호법 제3조제2항은 같은 조제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 대항력 있는 상가임대차의 경우에도 주택임대차와 마찬가지로 임차목적물의 양도에 따라 원칙적으로 양수인이 임대인의 지위와 임차보증금반환채무를 승계한다고 할 것이나, 임차인 보호를 위한 상가건물 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차목적물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이 경우 양도인의 임차인에 대한 임대인의 지위와 보증금반환채무는 양수인에게 승계되지 않는다고 할 것이다. ]]

따라서 주택의 경우와 마찬가지로 상가임대차의 승계를 원하지 않는 임차인의 경우에는 대법원 2001다64615 판결을 근거로 하여 적극적으로 양도･양수에 따라 임대차 종료를 주장해 볼 필요는 있다.

사견은 임차인에게 선택권을 주어야 한다고 본다. 상가임대차보호법은 말그대로 임차인을 보호하기 위한 법이다. 그런데 법 때문에 오히려 임차인이 피해를 본다면 이는 법취지에 맞지 않는다. 쉽게 생각해서 새로운 매수인이 자력이 없거나 이전 매도인보다 부족한 경우 또는 평판이 좋지 않은 경우에도 무조건의 승계를 인정한다면 임차인에게 치명적인 손해일 수가 있다. 임차인으로서는 계약 만료시에 보증금을 반환받아야 하고, 나아가 권리금까지 받아야 하는데 임차인이 자력이 부족한 사람이라면 보증금을 반환받기도 수월하지 않고 새로운 임차인을 주선하기도 어렵다. 그래서 법은 입법기술상 매매 시 승계를 인정한 것이고, 대법원이 형평의 원칙상 임차인에게 선택권을 부여한 것이다.

다. 유의사항
그런데 상가 매매 시 임대차가 당연승계되지 않으면, 부작용이 있는 경우도 있다. 예를 들면 우량한 임차인(스타벅스 같은 경우)이 있고, 이러한 임대차가 계속될 것으로 믿고 상가를 매매한 경우 우량한 임차인이 매매를 이유로 임대차계약을 해지한다면, 임대인이자 매도인과 새로운 소유자인 매수인은 당황스러운 것이다.

따라서 이런 경우를 방지하기 위해서 임대인은 최초 임대차 계약시에 ‘만일 임대인은 목적물을 타에 매매시 매수인에게 임대차를 승계시킬 의무를 부담하되, 이 경우 임차인은 매매를 이유로 중도해지 없이 임대차 승계에 동의해야 한다.’는 특약을 맺어야 할 것이다.

2. 대항력이 없는 경우

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결).

한편 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663판결 등 참조). 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 따라서 위 사안의 경우 임차인은 전소유자인 임대인에게 또는 새로운 매수인에게 보증금반환청구권을 행사할 수 있다.

상가 임차인은 임대차계약을 해지하고, 임차권등기를 한 후에, 명도를 하여 주면서 보증금 반환을 요구하면, 임대인은 응할 수밖에 없다.

따라서 대항력이 없는 임차인이 있으면 매도인이나 매수인(공인중개사도 마찬가지이다)은 임차인에게 전 소유자의 면책여부에 대해 문의하여 증거를 남겨두어야 한다.

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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