[부동산건설 法테크] 국가 땅도 20년 이상 점유하면 내 땅 되나

한경닷컴 더 라이피스트

사진=게티이미지뱅크

A는 25년 전 B로부터 논 1천㎡를 매수해 농사를 짓고 있는데, 갑자기 군청에서 “측량을 해보니 A 논이 국가소유의 도로 70㎡를 침범했다"면서 변상금을 내야하고, 계속 사용하려면 대부계약을 맺고, 대부료를 지급해야 한다고 통고를 해 왔습니다.

A는 깜짝 놀라 주위에 알아보니 국가 땅이라도 20년 이상 점유했다면 시효취득이 될 것이라는 의견과 변상금을 물고 국가와 대부계약을 맺을 수밖에 없다는 의견이 엇갈렸습니다. 여기서 과연 A는 국가에 대해 시효취득을 주장할 수 있을까요, 아니면 할 수 없이 대부계약을 내야 할까요.

내가 매수하여 경작하는 논에 개인의 땅이 아니라, 국공유재산인 토지가 들어와 있다면 문제가 좀 달라집니다.

이에 대해 먼저 국가 소유재산에 대한 국유재산법, 지자체 소유 재산에 대한 공유재산물품관리법의 관련 규정을 살펴볼 필요가 있습니다.

● 국유재산법 제6조(국유재산의 구분과 종류)
① 국유재산은 그 용도에 따라 ’행정재산‘과 ’일반재산‘으로 구분한다.
② 행정재산의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 공용재산: 국가가 직접 사무용ㆍ사업용 또는 공무원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
2. 공공용재산: 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
3. 기업용재산: 정부기업이 직접 사무용ㆍ사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용(직무 수행을 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우로 한정한다)으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
4. 보존용재산: 법령이나 그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하는 재산
③ “일반재산”이란 행정재산 외의 모든 국유재산을 말한다.

●국유재산법 제7조(국유재산의 보호)
① 누구든지 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법에 따르지 아니하고는 국유재산을 사용하거나 수익하지 못한다.
② 행정재산은 「민법」 제245조에도 불구하고 시효취득(時效取得)의 대상이 되지 아니한다

● 공유재산 및 물품관리법 제5조, 제6조 : 위 국유재산법(6,7조)과 거의 동일한 규정을 둠

결국 국유재산이든, 지자체의 공유재산이든 행정재산과 일반재산 중 ’행정재산‘은 민법상 시효취득의 대상이 되지 않고, 오로지 ’일반재산‘만 대상이 됨을 알 수 있습니다. 따라서 국공유재산을 20년 이상 점유한 자가 시효취득을 주장하려면 관리청(캠코, 즉, 한국자산관리공사가 관리를 대항하고 있음)에 문의하여 행정재산인지, 일반재산인지 여부부터 확인해보아야 하겠지요. 행정재산인데도 시효취득을 주장하여 소송까지 제기했다가 소송비용만 날리는 우를 범하지 말아야겠지요.

다만, 행정재산도 관리청이 용도폐지를 하면 일반재산으로 인정해 대부·매각 등의 처분이 가능하고, 시효취득의 대상이 됩니다. 이때 공용폐지(公用廢止)란 '공물(公物)로서의 성질을 상실시키는 의사표시’로서, 예컨대 도로나 구거, 하천 등이 더 이상 필요가 없게 되면 공용폐지를 해 일반재산화하고 필요한 개인에게 불하(매도)해 주기도 합니다.

그런데 한가지 유의할 점은 행정재산인 도로나 하천이 ‘사실상 기능을 상실’해 잡종지 등 다른 용도로 사용하고 있어도 용도폐지가 되지 않으면 시효취득이 안되는 점 유의해야 합니다. 용도폐지는 묵시적인 방법으로도 가능하나 행정주체가 점유를 상실했다거나 장기간 방치 혹은 행정재산이 본래의 용도에 제공되지 않는 상태에 있다는 사정만으로는 묵시적인 공용폐지의 의사표시가 있다고 볼 수도 없다는게 판례입니다(대판 2010다58957).

따라서 A의 논에 포함된 도로 70㎡에 대해 그 관리청이 정식으로 공용폐지를 한 바가 없을 뿐아니라 상당기간 점유를 상실, 방치했다거나 도로의 기능을 잃고 논으로 사용됐다는 사정만으로 묵시적인 공용폐지를 했다고도 볼 수 없으므로, A는 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유했다 하더라도 시효취득을 할 수 없게 된다는 결론입니다.

여기서 국유재산 관련 또 다른 사례를 더 살펴보기로 하겠습니다.

A는 토지를 매수한 뒤 측량해보니 인접한 국유지(일반재산) 일부가 내 땅의 담장 안으로 들어와 있음을 알게 되었고, 그 후 국유지 관리청인 한국자산관리공사가 무단점유에 따른 변상금 부과처분을 하였으며 변상금에 기해 압류까지 했습니다. 그럼에도 불구하고 A는 전 소유자의 점유를 포함해 국유지를 20년 이상 점유했다는 이유로 시효취득을 주장할 수 있을까 여부가 문제됩니다.

대법원은 “자신의 토지를 매수한 뒤 측량을 통해 경계 침범 사실을 알게 됐고, 변상금 부과처분을 받았다거나 체납절차로 압류를 당했다는 사정만으로 자주점유의 추정이 번복되거나 그 점유가 타주점유로 전환되는 것은 아니다”고 해 A의 시효취득을 인정했습니다(대법원 2018년 6월28일 선고 2017다240687 판결). 즉, A가 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년 이상 점유했으므로 국유지를 A가 무상으로 취득한다는 결론입니다.

나아가 대법원은 토지를 매수할 때 경계선을 정확히 확인해보지 않아 착오로 인접 토지 일부를 내 땅에 속하는 것으로 믿고 점유했어도 소유의 의사로 점유한 것이고, 나중에 점유 토지가 내 땅이 아니라는 것을 알게 됐다거나 지적 측량 결과 경계침범 사실이 밝혀지고 그로 인해 상호분쟁(변상금 부과처분, 압류 등)이 있었다고 하더라도, 여전히 자주점유, 즉 소유의 의사로 점유한 것으로 보고 있습니다.
따라서, “토지 점유자가 건물을 매수하여 그 부지인 토지에 대한 점유를 개시할 당시 또는 그 이후에 그 토지가 국가 또는 서울시의 소유임을 알았다거나, 그 토지상의 무허가건물에 대한 무허가건물확인서를 발급받으면서 그 발급신청서의 대지구분란에 시유지라고 표기하였다는 등의 사유들만으로는, 그 토지의 점유에 대한 자주점유의 추정이 번복된다고 볼 수는 없다.”라고 판결한 바 있습니다.(대법원 1995.9.15. 선고 95다18956 판결)

다만, “국유 잡종지(일반재산)의 점유자가 취득시효기간이 만료된 이후, 그 ①부동산이 ‘국가의 소유임을 인정함’과 아울러 ②이를 ‘권원 없이 무단으로 점유·사용하고 있음을 시인’하고 ③‘관련 법규에 의하여 국가로부터 이에 대한 매수 또는 대부계약 및 변상금납부 기한유예를 받으려는 의사표시’를 하였다면, 이는 ‘단순한 매수 또는 대부계약 체결 제의’와는 달리, 점유자가 그 취득시효의 완성사실을 알면서 점유부동산이 국가의 소유임을 승인하고 시효완성의 이익을 받지 않겠다는 적극적인 의사를 분명히 표시한 것으로 봄이 상당하다.”라고 하여, 결국 점유자가 국가 상대로 매수나 대부계약체결을 제의한 것만으로는 자주점유추정이 번복되지 않고, 적극적으로 국가소유임을 인정하고 매수 등의 의사표시를 한 경우에만 자주점유추정이 번복되어 시효취득이 될 수 없음을 알 수 있습니다.(대법원 1995.4.14. 선고 95다3756 판결)

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

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