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*약력
(현)미SWCU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
심형석의 부동산정석
  • 생애 최초 '내 집 마련'은 쉬워야 합니다

    미국에서 생애 최초로 내 집 마련에 나서는 분들의 꿈이 좌절되고 있습니다. 팬데믹의 영향으로 집을 짓지 않아 집값은 높은 수준을 유지하고 있는데 반해 금리 인상에 따른 부담은 많이 늘어 났기 때문입니다. 내 집 마련을 하지 않으면 그만이라고 생각하기 쉽지만 이분들이 임대시장으로 몰리면 렌트비가 올라가면서 생활 형편 또한 어려워 집니다. 이로 인해 내 집 마련을 위한 종자돈 마련은 더 어려워지고 악순환은 끊임없이 계속되게 됩니다. 미 부...

  • 거주인구 줄어들고 생활인구 늘어나는 서울

    행정안전부 주민등록 인구 및 세대 현황에 따르면 올해 5월 서울에 거주하는 인구는 950만 명 아래로 떨어졌습니다. 2016년 5월 처음으로 서울 인구 1000만 명이 깨진 이후 6년 만입니다. 매년 평균 8만 명이 넘는 인구가 줄어들었으니 심각한 문제입니다. 김포 규모의 도시가 6년 만에 없어진 겁니다. 오랫동안 서울에 거주하다가 경기나 인천 등 서울 인근으로 거주지를 옮긴 분들은 서울의 집값 문제, 취업난 때문에 서울 거주를 포기했다고 합...

  • '똘똘한 한 채'로 갈아타기, 지금이 최적기인 이유

    갈아타기란 주식시장에서도 회자되는 전략 중 하나입니다. 보유하고 있는 종목보다 상승잠재력이 높은 종목을 발견해 보유주식을 매도하고 상승잠재력이 높은 종목으로 전환하는 전략이니 말입니다. 주식시장에서 갈아타기를 할 때 유의할 점은 주가의 등락이 엇갈리는 상황에서 매도한 종목의 주가가 상승하고 매수한 종목의 주가가 하락할 경우에는 이득이 아닌 손실을 자초할 수도 있다는 겁니다. 따라서 주식시장이 보합이나 약세권에 있을 때 갈아타기가 유리합니다. ...

  • '결정장애' 극복해야 내 집 마련 가능합니다

    대부분의 주택 수요자들은 일정 정도의 결정장애를 가지고 있습니다. 주택이라는 상품을 매입할 때는 고려해야 할 요소도 많고 자산가치가 주변 환경에 크게 좌우되기 때문입니다. 특히나 전 재산에 가까운 금액을 투자하는 무주택자는 말할 필요도 없습니다. 사소한 결정에서부터 신중한 것까지 결정하는 데 어려움을 느끼는 사람들은 심한 경우 공포를 느끼기도 한답니다. ‘결정장애’를 넘어 ‘선택 공포’라고 할 수 있습...

  • 한국도 인구절벽 '공포'…통일되면 부동산 수요 늘어날까

    우리나라의 총인구(국내 거주 외국인 포함)가 작년 처음으로 감소했습니다. 인구가 정점을 찍고 감소하는 ‘인구절벽’의 시기가 당초 예상보다 무려 8년이나 앞당겨졌습니다. 펜데믹의 여파로 혼인과 출산이 줄고 외국인 유입 또한 감소했기 때문으로 분석됩니다. 통계청이 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’에 따르면 총인구는 앞으로 10년간 연평균 약 6만명씩 감소해 2030년에는 5129만명까지 줄어들 것...

  • 한국은 왜 가계부채가 많을까…통계의 '함정'

    통계를 살필 때는 그 행간의 의미를 아는 것이 중요합니다. 언뜻 생각하기에 숫자는 거짓말을 하지 않는 것 같지만 통계만큼 거짓말에 많이 활용되는 수단이 없습니다. 문재인 정부에서도 선거철만 되면 부동산 가격이 하락한다는 발표가 나와 부동산통계를 왜곡하고 있는 것은 아닌지 의문이 많았습니다. 급기야 이를 주도한 한국부동산원은 감사원의 특별감사까지 받게 되었습니다. 국가 간 통계를 비교할 때 이런 문제는 더 크게 나타납니다. 일단 용어의 통일이 ...

  • 같은 집인데 가격은 두개 이상, '이중가격' 정상인가요

    주택상품에 매겨지는 가격이 달라 주택 수요자들의 고민이 깊어집니다. 대표적인 것이 분양가격과 주변 시세와의 차이입니다. 분양가격의 상한을 정해 그 이상의 가격으로 공급하지 못하는 것이 분양가 상한제입니다. 지역에 따라 차이는 있지만 분양가격은 주변 시세보다 60~80%가량 저렴합니다. 분양가격이 저렴하니 찾는 사람이 많고 어떤 사람한테 분양을 해줘야 하는지가 고민 사항이 됩니다. 200번 가까이 개정된 청약제도가 계속 복잡해지는 이유입니다. ...

  • 늘어나는 '미분양' 주택, 제대로 알고보기

    전국의 미분양주택이 증가하고 있습니다. 작년 말 한층 강해진 대출 규제로 인해 부동산시장이 조정을 받으면서 전국의 미분양주택은 6개월 연속으로 늘어나는 중입니다. 미분양주택의 총량 규모는 아직 우려할 수준은 아니지만, 증가 속도가 가팔라 예의 주시해야 한다는 지적도 많습니다. 더 중요한 사실은 미분양주택에 대한 정확한 이해를 통해 부동산시장을 바라보는 시각을 키워야 한다는 점입니다. 국토교통부에 의하면 3월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 2...

  • 재택근무가 부동산 시장에 미치는 영향

    잡코리아가 재택근무 경험이 있는 기업을 대상으로 조사한 결과에 의하면 코로나 팬데믹에서 엔데믹으로 전환된 가운데 46.8% 기업은 ‘전사 사무실 출근으로 전환한다’고 응답한 반면 ‘현재처럼 재택근무를 계속해서 유지하겠다’고 답한 기업은 34.9%로 나타났습니다. ‘아직 정해진 바가 없다’고 응답한 기업(18.2%)까지를 고려한다면 재택근무는 대세는 아니더라도 일반화될 것으로 보입니...

  • MZ세대, 내 집 마련의 꿈 멀어지지 않으려면

    얼마 전까지만 해도 주택시장의 주요 고객은 MZ세대들이었습니다. 하지만 최근 집값이 많이 오르고 대출 여건이 악화되면서 내 집 마련에서 점점 멀어지고 있습니다. 한국부동산원에 의하면 2030세대의 서울아파트 매입 비중이 올해 3월에 다시 40%대를 회복했지만 2월만 해도 36.0%의 비중으로 줄었습니다. 이러한 분위기는 미국도 마찬가지입니다. 부동산정보웹사이트인 ‘아파트먼트리스트닷컴’은 ‘2022년 밀레니얼 홈...

  • 인플레이션, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다

    물가 상승이 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있습니다. 세계에서 가장 부유한 나라들로 꼽히는 OECD(경제협력개발기국) 회원국들의 2월 물가상승률이 7.7%로 나타나 31년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 집계됐습니다. 에너지 가격이 26.6% 상승해 물가 급등을 이끌었고 식료품 또한 8.6% 올라 심각합니다. 팬데믹으로 인한 공급망 차질에 우크라이나 전쟁의 공포가 계속되고 있습니다. 인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 됩니다...

  • 은퇴 후 꼬박꼬박 월세 받으려면…

    시들했던 오피스텔의 인기가 다시 살아나고 소형주택을 찾는 수요자들이 늘어나고 있습니다. 이는 차기 정부에 대한 규제완환 기대감이 영향을 미친 것으로 풀이됩니다. 대통령직 인수위원회는 임대차시장 안정을 위해 소형아파트에 대한 임대사업자 등록제도를 부활하고 빌라나 다세대, 주거용 오피스텔 등을 과세 대상 주택 수에서 제외하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 전·월세 안정에 필요한 민간임대 물량을 늘리겠다는 복안으로 보입니다. 주택임대...

  • 가계 부채, 연체율이 중요하다

    가계부채 문제가 심각합니다. 우리나라는 OECD(경제협력개발기구) 회원국 가운데 유일하게 국내총생산보다 가계부채가 더 큰 나라입니다. 더 심각한 건 증가 속도도 가장 빠르다는 점입니다. 2년 만에 16%가 늘었습니다. 가계부채는 기업부채와 달리 구조조정을 통해 해결하기가 쉽지 않습니다. 정부의 고민이 깊어지는 이유입니다. 대출규제를 통해 가계대출을 억제하는 것은 당연한 듯이 보입니다. 하지만 너무 한편만 바라보고 진행하는 대출규제는 선의의 피...

  • 시멘트 공장 사라진 성수동, 제2의 청담동 될까

    경제학에는 외부효과(external effect)라는 용어가 있습니다. 금전적 거래 없이 어떤 경제주체의 행위가 다른 경제주체에 영향을 미치는 효과 혹은 현상을 말합니다. 공공재(common wealth)와 함께 시장경제에 정부가 개입할 수 있는 대표적인 사례로 꼽힙니다. 외부효과는 긍정적인 효과도 있지만 부정적인(negative) 효과도 발생합니다. 긍정적인 효과에는 정부가 부담금 등을 매기고, 부정적인 효과에는 지원을 해줘야 하겠지요. 성...

  • 미국인들 같은 집 13년 사는데…한국선 장기거주 어려운 까닭은

    2021년 전형적인 미국 주택 소유자는 동일한 집에서 13.2년을 보냈습니다. 이는 2020년 13.5년의 정점에서 약간 감소했지만 10년 전(2012년) 10.1년보다는 꽤 증가한 수치입니다. 주택소유자의 보유기간은 계속 늘어왔지만 팬데믹 기간 동안 너무 많은 미국인들이 이사를 갔기 때문에 소폭 줄어들고 있는 겁니다. 팬데믹으로 인해 더 저렴한 지역이나 더 큰 주택으로 이전하려는 수요가 많았기 때문입니다. 미국인들의 거주기간이 늘어나는 가장...

  • 1인 가구 늘어난다는데…대형 아파트 사도 괜찮을까?

    여건만 된다면 주택은 여유 있게 큰 것이 좋습니다. 오죽했으면 우리나라 주택수요자들이 집을 고를 때 가장 중요하게 고려하는 기준이 여유 있는 공간이라고 할 정도입니다. 같은 규모의 아파트라도 내부구조가 크게 보이도록 설계한 아파트를 선호한다는 말입니다. 넓은 공간을 확보하기 위해서는 비용이 들어가니 일반인들은 적절한 면적을 선택해야 할 것입니다. 주택가격이 높아지면서 공간은 곧 돈이기 때문입니다. 인구구조의 변화와 아파트의 내부구조(unit)...

  • 팬데믹 2년, 미국과 한국의 부동산은 어떻게 변했을까

    2020년 3월 11일은 세계보건기구(WHO)가 공식적으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 선언한 날입니다. 이제 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 2년이 지났습니다. 팬데믹 이후 주택시장은 급격하게 변했습니다. 이런 변화는 한국만의 문제는 아니며 닮은 듯 다른 미국과 한국의 주택시장을 비교해 보겠습니다. 우선 구매자는 선택할 수 있는 주택이 줄었습니다. 미국의 경우 시장에 나와 있는 주택 수는 약 45.6만 채로 2년 전과 ...

  • 강남 블루칩 대신 '옐로칩' 아파트 찾아볼까

    주식시장에서 대형 우량주인 블루칩(blue chip) 반열에는 들지 못하지만 양호한 실적에 기초한 주가 상승의 기회가 있는 종목을 '옐로칩'(yellow chip)이라고 합니다. 보통 블루칩에 비해 가격이 낮고 업종 내 위상도 블루칩에 못 미치는 종목군을 말합니다. 대기업의 중가권 주식, 경기변동에 민감한 업종 대표주, 중견기업의 지주회사 주식 등을 흔히 옐로칩으로 봅니다. 가격부담이 적고 유통물량이 많아 블루칩에 이은 실적장세 ...

  • 부자 되려면…내 부동산이 좋다는 환상 버려야

    “일단 써보세요! 무료로 빌려 드립니다.” 홈쇼핑 채널을 시청하다 보면 자주 나오는 멘트입니다. 각종 플랫폼에서도 회원 가입 시 한 달 정도는 해당 서비스를 무료 또는 아주 낮은 가격으로 이용할 수 있는 이벤트를 진행하기도 합니다. 환불보장제도라는 거창한 이름을 걸고 있지만 기업 입장에서는 막대한 광고비를 들이면서도 이런 이벤트를 하는 이유가 있을 겁니다. 바로 “보유효과” 때문입니다. 사람들은 물...

  • 서울 평균 월세 125만원…더 가혹해질 월세시대

    지난해 서울의 월세 거래량은 7만 건이 훌쩍 넘어 임대차 거래에서 차지하는 비중은 40%에 육박합니다. 보유세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 커진데다 금리 인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 추월하는 역전 현상까지 나타나면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있습니다. 여기에 가계부채를 관리한다는 명목으로 금융당국마저 대출 규제를 강화한 데 따른 결과입니다. 임대차2법 시행 2년째를 맞는 오는 7월 말부터는 임대차시장의 ...