0최근 제게 이런 질문을 하신 분이 있습니다.'농업진흥구역은 절대로 사면 안되나요?'소위 전문가라는 분들 중에, 그것도 사람들이 신뢰하는 책을 쓰고 신문에 칼럼을 연재하는 분들 중에, 이런 얘기를 하는 분들이 많기 때문입니다. 자, 여러분들이라면
어떤 대답을 해 주시겠습니까?

저 질문은 때로는 맞고 때로는 맞지 않습니다. 이론적으로  농업진흥구역은 개발이 힘든 땅이 명백히 맞습니다. 예전에는 절대농지라 불리었던 땅. 이름 그대로 절대 농사만 지으라는 땅이니까요. 그래서 이러한 이론만을 근거로 보면 전국의 농업진흥구역은 전부 헐값이어야 합니다. 그러나 땅 좀 보러 다니신 분들은 아실겁니다. 실제로는 그렇지 않다는 걸. 그 땅이 어떤 '입지'에 자리잡고 있느냐에 따라 똑같은 농업진흥구역이라도 가격이 천차만별입니다. 어떤 곳의 농업진흥구역은  평당 5만원도 안하는 곳이 있고,어떤 곳의 농업진흥구역은 평당 2-300만원이 넘는데도 구하기조차 힘든 곳도 있습니다. 제가 최근에 본 농업진흥구역은 맹지임에도 불구하고 10년만에 4배나 오른 가격에 팔렸습니다. 제가 얼마전 누군가에게 소개해드렸던 농업진흥구역 땅은 3개월밖에 되지 않았는데 바로 옆에 비슷한 입지의 농업진흥구역 땅이 평당 20만원이나 비싼 가격으로 매물이 나왔습니다. 이러한 상황을 보면 궁금하지 않나요? 왜 그런건지??

결국 땅값이라는 것은 땅의 '가치'라는 것으로 매겨지는 건데, 이 땅의 '가치'라는 것이  단순히 규제 하나만 가지고  결정되는 것이 아니기 때문입니다.  이 땅 주변으로 어떤 일이 일어나고 있는지, 즉 개발압력을 얼마나 받는 곳이냐에 따라 이 땅의 '가치'는 달라집니다. 어떤 사람의 '가치'라는 것, 어떻게 판단하시나요? 현재 어떤 사람이 하고 있는 일만 보고서 그 사람의 진짜 '가치'를  제대로 판단할 수 있을까요? 그 사람의 '가치'를 제대로 판단하려면 그 사람이 과거에 어떻게 살아왔는지, 어떤 사람들과 관계를 맺고 있는지, 그 사람이 앞으로 어떤 계획을 갖고 있는지 등 여러가지 요인을 복합적으로 참고해야합니다.

땅도 마찬가지입니다.잊을만하면 등장하는 기획부동산 사기, 그것의 본질이 기사에서 그토록 강조하는 개발이 힘든 땅, 즉 규제때문만일까요?  계획관리, 자연녹지 등
규제가 별로 없는 땅이라고 전부 '가치'가 높은 땅일까요? 남들이 하는  단편적인 이야기에 흔들리지 마세요.  땅의 '가치'를 제대로 판단하시려면 사람을 판단할 때처럼 그렇게 복합적으로 따져보시기 바랍니다.

박보혜 한경닷컴 칼럼니스트

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지