갭(Gap)투자 조심해야 한다

“선생님..갭투자인가? 저도 전세를 안고 그걸 좀 하려고 하는데 괜찮겠죠?”
40대 후반 주부 P씨가 필자에게 최근에 한 질문이다.

“아...전세가 5억 3천인데 매매가가 6억 2천이니....캬...내 돈 9천만원만 있으면 30평형대 아파트가 내 것이 되니까 좋은 거 아닌가요?”
50대 중반 중소기업 부장인 K씨가 필자에게 던진 질문이다.

요즘 이렇게 갭(Gap)투자에 대해서 질문하시는 분들이 부쩍 늘어나고 있다.

저금리가 계속 이어지면서 노후대비에 대한 부담감과 물가상승으로 당장 생활비에 대한 용도로 많은 집주인들이 보유하고 있는 주택을 전세에서 월세로 전환하다보니 전세매물이 점차 사라져서 매매가 대비 전세가 비율이 80%가 넘는 지역이 속출하면서 전세를 안고 매수해도 크게 부담이 없는 시대가 되어 버렸다.

갭(Gap)투자란 이러한 환경의 변화에 맞춰서 발생한 투자방법으로 전세값의 비율이 매매가대비 높은 지역이나 아파트,연립,빌라,다세대 등의 주택을 전세를 포함해서 소액의 자기자본을 활용해서 투자하는 전략이라고 한다.

즉 소액의 돈을 투자해서 수익률로만 따지면 꽤 높은 수익을 거둘수 있기 때문에 많은 관심을 받고 있고 최근에는 나는 갭투자로 몇 백채의 집을 가지고 있다는 책이나 강의도 많아서 일반 투자자들이 유혹에 빠지는 경우가 많다.

하지만 갭투자의 기본 원리를 반대로 생각하면 그만큼 투자손실도 크게 볼 수 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

갭투자의 기본 전제는 향후 매매가격은 꾸준하게 올라가고 전세값은 올라가거나 최소한 현재의 상황을 유지해야 한다는 것인데 이러한 조건을 계속 충족시켜줄 수 있는 물건이 많지는 않다.

혹여 매매가격과 전세값이 떨어지기라도 한다면 전세만기에 하락한 만큼 전세금을 빼줘야 하고 매매가격의 하락으로 자칫 원금을 전체 날릴 수도 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

또한 위의 조건을 충족시킬만한 부동산은 서울의 외곽지역이나 일부 경기도권에 많아서 향후 가격 상숭에 대한 기대치가 높지가 않다는 점도 유념해야 할 것이다.최근 몇 년간의 공급증가로 2017년부터 입주가 시작되는 아파트들의 준공후 미분양이나 수요대비 공급과다로 가격 하락이 우려되고 있는 시점에서 일단 작은 금액으로 투자가 가능하다는 쉬운 생각에 덥썩 갭투자에 들어갔다가는 낭패를 볼 수 있다는 것을 명심해야 하겠다.

‘나는 부동산으로 100억원을 벌었다’라는 제목의 강연회에 사람이 몰리겠는가? '나는 부동산 투자 실패로 100억원을 손해봤다‘라는 제목의 강연회에 사람이 몰리겠는가?

책을 읽어도 그렇고 강의를 들어도 그렇고 수 십 만 명의 투자자중에 극히 일부 성공한 사람들의 얘기만을 믿고 전체로 생각해서 추종 투자나 시장을 예상한다면 투자의 실패를 맛보게 될 것이다.

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