점점 고령화사회가 되어가고 저금리가 이어지면서 노후에 대한 불안감에 많은 분들이 노후 수익에 대한 고민을 많이 하고 있다.

국민연금과 함께 개인연금의 가입이 증가하고 있고 여기에 최근에는 주택연금까지 가입자가 늘어나면서 은퇴 이후의 노후 생활비 마련에 대한 적극적인 실천이 진행되고 있는 느낌이다.

은퇴를 하고 굳이 노동을 하지 않아도 월 300~500만원만 고정적으로 창출해 놓으면 노후 준비는 끝났다고 할 수 있는데 그 방법에서 연금과 함께 가장 많이 고민하는 것이 바로 임대수입을 만드는 것이다.

매월 고정적인 임대수입을 만드는 방법에는 상가나 오피스텔,원룸,다세대,다가구,소형 아파트 등 다양한 부동산 투자 종목이 있는데 간단히 임대 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자전략과 방법에 대해서 알아보도록 하자.

수익형 부동산의 투자에 있어서 가장 중요한 것은 투자금액 대비 임대수익률이 과연 얼마나 나오느냐이다.보통 임대수익률을 구하는 공식은

(월 임대료 X 10) – (대출이자 X 12) / 매매가 – 보증금 – 대출원금

이라고 할 수 있다.
여기서 대출이 없으면 임대료에 월수만 곱해서 보증금을 뺀 자기자금을 나눠주면 된다.그런데 월 임대료에서 12개월의 12가 아닌 10을 곱한 의미는 알겠는가?

맞다. 공실에 대한 위험을 대비하기 위해서 보수적으로 12개월을 곱하지 않고 10만 곱한 것이다.이 임대수익률의 계산 결과가 5% 이상 나오면 투자를 권하는 편이고 그렇지 않으면 투자를 반대한다고 답변하고 있다.
4%대 중후반의 수익률이라도 괜찮지 않느냐고 하겠지만 필자의 견해는 수익형 부동산을 투자했을 때 일단 발생하는 취득세와 함께 중개수수료와 세금 및 기타 비용 등을 감안하고 수리비나 감가상각 등 눈에 보이지 않는 비용까지 감안해야 하겠다.

좋게 좋은 거라고 눈에 보이는 수익률만 생각하지 말고 부동산은 눈에 보이지 않는 비용이나 지출과 함께 환금성까지 같이 고려하도록 하자.
두 번째 수익형 부동산 투자의 비법은 뭐니뭐니해도 ‘공실’에 대한 위험을 얼마나 파악하느냐이다.

일단은 공실이 없으려면 유동인구가 많아야 하겠고 서울에서 유동인구가 많은 강남역,사당,신촌,이대,선릉,삼성,건대입구 등의 상권이나 입지를 참고하도록 하자.
세 번째는 유동인구가 점점 많아지는 상권도 공실 리스크가 없다고 봐야 한다.

즉 초 대학가라거나 새로운 지하철 역이 들어선다거나(이왕이면 오피스텔 등이 지하철 역과 지하에서 연결되어 있으면 좋다) 초 오피스 가가 그나마 공실률이 없거나 적은 지역이라고 볼 수 있다.

수익형 부동산은 일반 아파트와 달리 여차하면 몇 년간 임대료는 고사하고 오히려 관리비가 몇 십 만원 발생할 수도 있기 때문에 임차인에 대한 확실한 수요 여부를 따져보고 다음으로는 임대수익률을 직접 조회해보고 최대한 안정적이고 고정적인 수익원으로 만드는 것이 중요하겠다.

오피스텔의 경우 최근 몇 년간 공급이 많아서 또 하나의 복병으로 다가오고 있고 다세대나 연립 빌라의 경우 언제 재개발이 진행될지 미지수로 시간이 흐를수록 낡은 건물로 인해서 월세수입은 많지 않다고 봐야 한다.

결론적으로 수익형 부동산의 가장 중요한 고려사항은 임대수익률이 얼마나 나오는가? 와 공실이 과연 없겠는가? 라는 고민이라고 할 수 있다.

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