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서울 마포구 공덕동 일대의 오피스텔과 상가의 모습. /연합뉴스

서울 마포구 공덕동 일대의 오피스텔과 상가의 모습. /연합뉴스

최근 정부는 '도심주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제공방안'을 발표했습니다. 요지는 원룸형 아파트인 도시형 생활주택의 기존 전용면적 50㎡ 이하를 60㎡로 완화, 방을 한개에서 세개까지 넣을 수 있게 한다는 내용과 전용 85㎡ 이하만 가능한 주거용 오피스텔의 바닥 난방을 120㎡ 이하로 확대, 3~4인 가구의 주거 수요를 대응하겠다고 하는 내용입니다.

이런 결정을 한 것은 이미 발표된 8.4 대책이나 2.4 대책, 서울시의 공공기획 등 모든 대책으로는 공급의 한계가 있다고 판단한 겁니다. 비(非)아파트에 대한 규제까지 풀어, 비아파트 시장도 활성화하겠다는 것입니다. 하지만 시장에서는 벌써부터 주거 질이 떨어질 것이고, 탈세 등 부작용만 속출할 것이란 우려가 나오고 있습니다.

이런 비아파트는 자투리땅이나 업무용지에 청년이나 서민들 임대사업용으로 활용하라고 만든 제도이지 내집마련을 위해 이런 비아파트를 활성화한다는 것은 황당한 대책입니다. 그런데도 이런 비아파트에 대한 수요가 몰리는 것은 아파트 가격이 천정부지로 오르고 있고, 청약 가점이 낮아 아무리 사전청약이나 신규 아파트 입주를 할려고 해도 어렵기 때문입니다. 그냥 사두면 언제가는 오르겠지하는 심리가 더 많고 청약제도를 안 따라도 되고, 아직도 부동산에 투기를 할 수 있는 수요가 많기 때문에 오르는 것입니다.
서울 마포구 인근에 오피스텔 건물이 들어서 있다. /한경DB

서울 마포구 인근에 오피스텔 건물이 들어서 있다. /한경DB

만일 실수요자라면 과연 이런 비아파트를 영끌해서 내 집 마련을 할까요. 도시형생활주택이나 오피스텔이나 소형아파트나 대부분 건설기간이 큰 차이가 없습니다. 이렇게 규제를 완화하는 이유는 기존 도시계획이 잘못되어 있는 부분을 바꾸는 시간보다 그냥 규제를 완화해서 더 빨리 공급하도록 하겠다는 것인데, 장기적으로는 현재 잘못되어 있는 도시계획을 제대로 바꾸는 것이 제대로 된 주택공급 대책이 됩니다.

어차피 공공재개발이나 공공재건축, 역세권개발, 준공업지역 개발 모두 용적률 상향시켜 수익성이 나오도록 해주고 층수도 완화해주고 해서 빠르게 공급할 수 있도록 해 주겠다고 정부는 발표했습니다. 그럼에도 왜 비아파트는 계속 비정상적인 열악한 주거형태로 더 공급하도록 할까요. 도시형생활주택의 가장 큰 단점은 주차장이 많이 부족한 점입니다. 그리고 소형인데, 가격은 분양가 통제를 안받 으니까 더 비쌉니다.

오피스텔도 발코니가 없으니까 결국 전용면적이 일반 발코니 확장 아파트에 비해 훨씬 적고 가격만 비쌉니다. 거기에 주거지역이 아닌 업무지역에 주로 건설하니까 인구배분도 안되고, 공동주택관리법에도 해당 안되는 경우가 대부분이라 관리비도 비싸고, 노유자시설도 거의 못들어오고요. 일시적으로 임대를 살아야만 하는 분들을 대상으로 계획된 상품일 뿐이지, 주거환경이 쾌적한 내집 마련용은 절대로 아닙니다.

벼락거지란 말이 있습니다. 나는 계속 전세를 살고 있었는데, 주변 친구들은 갭투자로 내집마련을 해서 엄청난 자산증식을 했고 나는 전세가격만 계속 더 내야하는 상황이 왔다는 것을 아는 순간을 한탄하는 용어입니다.

그렇다고 해도 지금 비아파트를 내 집 마련용으로 분양받는 분들은 나중에 대규모 단지형 아파트에 내 집 마련을 한 친구나 직장동료 집에 가보면 그 때부터 후회를 하게 될 겁니다. 전용면적 뿐만아니라 주변환경, 아파트 단지내 시설, 관리비까지 모두 비교하면요.

지금 정부에서 대규모 공공재개발, 공공재건축을 추진하고 있고, 서울시에서도 공공기획으로 대규모 재개발을 빠른 속도로 추진하고 있습니다. 필자는 국회의원들과 얘기를 나눌 기회가 종종 있습니다. 그럴 때마다 분명히 "비정상적인 도시계획을 정상화시켜야 이런 주택개발이 가능해지고, 건폐율이 무엇인지 용적율이 무엇인지, 지구단위계획이 무엇인지부터 알아야 지금의 계획이 왜 잘못되었는지 확인할 수 있다"고 강조를 했습니다.
서울 마포구 오피스텔 밀집지역 전경. /한경DB

서울 마포구 오피스텔 밀집지역 전경. /한경DB

지금 비아파트도 그냥 일부 완화가 아닌 도시계획 자제를 바꾸면 제대로 된 아파트로 공급할 수 있습니다. 결국 주거 질이 낮은 비아파트보다는 아파트로 공급이 가능하도록 해주고, 높아지는 사업성은 분양가를 낮추거나 주민편의시설을 확충하는데 활용토록 하면 됩니다. 그리고 이제부터는 비아파트를 정말 계속 공급할 것인가를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

단독주택, 고급형 빌라, 중층형 아파트 단지, 대규모 아파트 단지 정도만 주거용으로 공급하도록 해야 합니다. 주거용 오피스텔이나 생활형숙박시설, 도시형생활주택 등은 원래 취지에 맞도록 개선, 보완해 나가야 합니다. 특히 오피스텔도 예전에 오피스와 호텔을 결합한 오피스 상품으로 시작을 했지만 지금은 완전히 아파트 대용이 됐습니다. 다양한 부작용들이 있습니다.

주택 공급이 다양할 필요가 있다는 것은 다른나라 상황에 비추어 보면 당연한 것 같습니다. 하지만 우리는 전혀 다른 문제가 있습니다. 다주택자에 해당되느냐 마느냐에 따른 종부세, 양도세 문제, 대출제도 문제 등입니다. 이 모든 제도가 똑같이 적용되는 주택만 공급되어야 부동산 투기도 막고, 탈세도 줄어들 것입니다.

잘못된 정책이 지속된다면 편법에 편법을 계속 더하면서 점점 더 이상한 제도만 만들어집니다. 특히 4~5년만에 건설되는 주택공급 정책이나 대책은 조금 더 신중해야 합니다. 이미 세상은 4차산업 혁명시대에 공유시대, 포스트코로나시대에 비대면 재택근무 시대로 변했는데, 도시계획은 아직도 예전 것 그대로 유지하고 있습니다. 지금부터라도 제대로 계획한다면 충분히 주택공급은 이루어질 것이고, 점차 시장은 안정될 것입니다.

주택공급대책을 일주일만에 만드는 것 자체가 문제입니다. 이런 대책을 믿고 내 집 마련을 비아파트로 하시려는 분들은 꼭 잘 판단하세요. 주변에 아파트 사시는 분들 집에도 꼭 가보시고요. 그래야 제대로 된 판단을 하실 수 있습니다. 대규모 공급이 계속 될 것이기 때문에 어차피 계속 오르진 않습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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