3년간 18번의 부동산 정책. 그래도 오른다. 왜 그럴까?

한마디로 근본 원인과 문제점 파악, 그리고 시장변화를 정확히 예측하고 대응하는 맞춤식 실행전략이 부족하기 때문이다.

첫째, 낮은 경제성장률과 낮은 금리가 부동산 가격상승의 원인이고, 이에 맞는 전략과 대응이 절실하다.

경제 성장률이 3%대 이상으로 오르고, 그에 따라 금리가 올라가야 시중 유동자금이 부동산 쪽으로 몰리는 현상을 막을 수 있을 것이다.

그리고 이러한 경제성장률을 높이기 위해서는 우리나라 기업수의 99%에 해당하는 절대다수의 중소기업 경쟁력을 높여 중소기업의 경제비중을 높여나가는게 중장기적으로 최선의 전략이다.

즉, 많은 강소기업을 육성하는 정책이 최우선시 되어야 하고, 이를위해 대기업과 중소기업, 그리고 중소기업간의 상생협력과 비즈니스 매칭이 활성화 되도록 정부는 제도와 자금지원을 뒷받침 해주고, 기업은 자사의 성장을 위해 협업활동에 적극 참여해야 한다.

둘째, 수요와 공급의 원칙이 지켜지지 않는 정책이 부동산 가격상승의 원인이고, 이를 빠르게 변화시키는 전략이 필요하다.

기업경영의 가장 중요한 원칙은 시장변화에 따라 고객 수요가 많은 상품을 출시해야 판매가 많이 이루어진다는 것이다.

마찬가지로 부동산 정책도 사람들의 수요가 많은 지역에 주택 공급을 늘려야 한다. 강남에 주택수요가 많으면 강남에 공급을 늘리는게 원칙이다. 강남 재건축 규제를 풀어 공급을 대폭 늘리는게 방법이다. 수요가 별로 없는 지역에 몇십만 호를 공급하고, 수요가 있는 지역은 공급을 늘리는게 아닌 수요를 막는 세금, 대출 규제만으로 부동산 가격을 안정화시키려 하면 그만큼 부작용도 커진다.

이런 규제가 있을 때마다 부동산 거래가 거의 중단된다. 이것은 부동산업, 이사짐센터, 인테리어업 등에 종사하는 많은 영세업자들을 힘들게 만들고 경제에도 악영향을 끼친다. 부동산 거래 자체는 활성화하면서 부동산 가격을 안정화시키는 정책이 필요하다. 보유세는 높여도 거래세는 낮춰야 거래가 활성화될 것이다. 부동산 거래가 거의 중단된 상태에서 급매로 나오는 한두개 물건 시세를 갖고 몇억이 떨어졌다거나 부동산 시장이 안정화 됐다고 말하는 것은 문제가 있다.

셋째, 인구감소보다 가구 수가 더 크게 증가하기 때문에 부동산 가격이 상승한다.

인구 증가는 정체되었으나 1인가구가 크게 증가하고 있고, 노인인구의  경제활동 증가로 주택을 필요로 하는 가구 수는 늘고 있다. 가구 수가 늘어나면 집에 대한  실수요도 증가한다. 또한 시니어층의 경제 참여 연령이 60세에서 70세로 점점 높아져 이런 연령층이 주택을 소유하려 하고 도시를 떠나지 않는다. 즉, 인구 감소보다 가구 수가 더 크게 증가하고 있다

특히, 우리나라 인구 구조는 1974년 이전에 태어난 인구 증가 세대와 1974년 이후에 태어난 인구 감소 세대로 나뉘어 있다. 인구 증가 세대 전부가 70세를 넘기는 시점은 2044년이다. 따라서 앞으로 20년 이내에 인구 때문에 주택 수요가 감소하거나 그로 인해  아파트 가격이 하락할 것으로 예상하기엔 무리가 있다. 즉, 인구 감소로 인해 아파트 가격이 하락하려면 상당한 시간이 걸린다고 봐야할 것이다.

기업경영은 시장변화에 대한 대응이다. 시장변화에 맞는 전략이 없이 과거의 정책만을 반복하고, 과거의 경영방식에서 탈피하지 못하면 국가도 기업도 성장. 발전은 어렵다.

나종호 한경닷컴 칼럼니스트/ 한국강소기업협회 상임부회장(경영학박사)

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