10억 아파트 물려 받았는데 "다 잃을 판" 이유 알고보니 [조웅규 변호사의 품격있는 상속]

10억 아파트 상속‧증여 전략 미리짜야
세금 폭탄 피할 수 있어

상속‧증여의 차이는 '공제금액'
증여는 5000만원 vs 상속은 5억
자산가치 변동 없다면 상속 유리
미래 가격 상승 가능성 높다면 증여

모친이 제3자 대출을 위해 은행에 담보잡힌 아파트
모친 본인 위한 대출 아니면 공제 안 돼
자녀 상속 시 공제 없이 상속세 과세 대상
제3자 사업 부도나면 집도 잃고 상속세도 내야해
이 경우 ‘상속세 경정신청’ 통해 권리 구제 가능

‘조웅규 변호사의 품격있는 상속’은 상속‧자산관리와 관련된 핵심 내용을 살펴봅니다. ‘완벽한 상속’을 계획하는 이들이 반드시 알아야 할 내용들을 유형별로 들여다봅니다.
법무법인 바른의 상속 및 자산관리 전문가인 조웅규 변호사가 풍부한 사례를 바탕으로 상속분쟁 동향, 분쟁 방지를 위해 고려해야 할 점, 분쟁 발생 시 대응법 등을 제시할 예정입니다. 상속 준비 단계에서의 효과적인 자산관리 방안도 모색해 봅니다.
[편집자 주]

한국 국민 중 상속세 부과 대상은 얼마나 될까? 상속세 부과 대상인 피상속인 수는 2011년 5720명에서 불과 10년 만인 2021년 1만2749명으로 두 배 이상 증가했다. 같은 기간 총결정세액은 1조5545억원에서 4조9131억원으로 세 배 이상 급증했다.

과거 상속세를 납부하는 건 부의 상징과 같았는데, 이제는 집 한 채만 갖고 있어도 상속세를 납부해야 하는 상황에 이르렀다. 사는 집이 주된 상속재산인 경우 상속세를 납부하기 위해 집을 처분해야 하는 상황에 내몰릴 수도 있는 만큼, 상속 과정에서의 절세는 그 어느 때보다 중요해졌다.

A씨는 최근 모친을 떠나보냈다. 상속재산으로 부모님이 거주하시던 모친 명의의 주택이 전부였다. 수십 년째 거주해왔고 모친이 친구 B씨의 사업을 위해 주택을 C은행에 담보로 제공한 상태였기 때문에 상속세 문제는 없을 것이라 했다. 그런데 최근 부동산 가격이 급등했고, 모친이 물상보증인으로 책임을 지고 있는 것만으로는 그 채무액을 상속재산에서 공제할 수 없기 때문에 억대의 상속세가 부과될 예정이라고 한다.

설상가상으로 B씨의 사업체는 수년째 부도위기에 몰려있어 언제든 위 주택으로 담보된 채무액 상당을 변제해야 할 수 있는 상황이다. A씨는 상속세는 상속세대로 납부하고, 상속받은 주택도 잃게 될까?

상속세는 상속재산 가액에서 공과금, 채무 등을 공제하고 법에서 인정한 공제를 적용해 과세표준 가액을 정하고, 상속세율을 곱해 정해진다. 그런데 A씨의 모친처럼 모친을 위한 채무가 아니라 제3자를 위한 채무를 담보하기 위해 부동산이 제공된 경우는 어떨까. 이 채무는 모친의 채무가 아니므로 상속재산 가액에서 공제해주지 않는다.

주채무자가 변제불능 상태에 있어 추후 담보권이 실행되면 주채무자에게 구상권을 행사해 손실을 회복할 수 있다고 보기 때문이다. 문제는 담보권이 실행된 경우 대부분의 주채무자가 구상권을 변제할 능력도 없다는 데 있다. B씨의 사업체가 부도날 경우, C은행에 대한 주채무는 물론 구상채무를 변제하는 것도 불가능할 가능성이 매우 높기 때문이다. 이 경우 A씨와 가족들은 주택에 대한 상속세를 납부했지만, 주택을 잃고 B씨에 대한 구상권마저 변제받지 못하게 된다. 사실상 상속받지 못한 재산에 대해 상속세만 납부하게 되는 것이다.

방법은 있다. A씨는 상속세 경정신청을 통해 권리를 구제받을 수 있다. 대법원도 유사한 사례에서 같은 취지로 “채무액을 상속재산의 가액에서 공제하지 않은 채 상속세 부과처분을 했으나...(중략)... 주채무자나 다른 연대보증인에게 실제로 구상권을 행사하더라도 변제받을 가능성이 없다고 인정되는 경우, 이러한 판결에 따른 피상속인의 연대보증채무 확정은 구 국세기본법 제45조의2 제2항 제1호의 후발적 경정청구 사유에 해당(한다)”고 판시하고 있다(대법원 2010. 12. 9 선고 2008두10133 판결). 다만 위와 같은 경정신청은 법정기한 내에 해야만 인정되므로 주의해야 한다.

A씨는 모친의 상속절차를 겪으면서 미리 준비했으면 절세할 수 있었던 많은 요소를 뒤늦게 알게 됐다. A씨는 자신은 미리 상속을 준비해 자녀들이 자신과 같은 혼돈을 경험하지 않고 세금도 절약할 수 있도록 하겠다고 다짐했다. 그런데 자녀들에게 재산을 승계하는 방법으로 증여와 상속 중 어떤 것이 유리할지 판단이 서지 않는다. A씨는 어떻게 해야 가장 효율적으로 자녀들에게 재산을 승계할 수 있을까.

재산을 승계하는 과정에서 발생하는 세금은 크게 재산을 가진 사람이 생전에 무상으로 재산을 넘길 때 발생하는 증여세와 사망을 원인으로 재산을 넘길 때 발생하는 상속세로 구분된다. 이들 모두 재산을 취득하는 상대방이 그에 상응하는 대가를 지불하지 않는다는 점에서 유사한 점이 있다. 하지만 어떤 방식을 선택하는지에 따라 세금 차이가 크다.

첫째, 공제금액에 따른 차이가 발생한다. 상속세율과 증여세율은 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%로 동일하다. 그런데 공제금액에 차이가 있다. A씨가 보유한 재산이 10억원 상당의 아파트만 있는 경우를 상정해 보자. A씨가 두 자녀에게 각 1/2 지분씩 생전에 증여한 경우, 자녀들은 인적 공제 5000만원을 적용받아 각 4억5000만원에 대한 증여세를 8000만원씩 부담한다. 두 명의 자녀가 납부하게 될 증여세 합계액은 1억6000만원이다.

그런데 A씨가 생전에 증여하지 않고 사망한 경우 배우자 공제 5억원, 일괄공제 5억원을 적용하면 납부할 상속세가 없게 된다. 즉 동일한 재산을 증여로 이전한 경우와 상속으로 이전한 경우 1억6000만원 상당의 차이가 발생하는 것이다.

둘째, 과세의 기준이 되는 시점이 다르기 때문에 차이가 발생한다. 증여는 증여가 이뤄진 시점을 기준으로 세액이 결정되고, 상속은 상속이 이뤄진 시점을 기준으로 세액이 결정된다. 따라서 향후 가치 증가가 예상되는 자산, 현재 저평가된 자산 등은 생전증여가 유리할 수 있다.

예컨대 10억원인 A씨의 부동산이 최근과 같은 부동산 급등기를 거쳐 수년 뒤 상속개시시에 25억원으로 오른다고 가정하자. 이럴 경우 4억4000만원 상당의 상속세를 부담하게 되므로 생전증여(증여세 1억6000만원)가 훨씬 유리하다.

셋째, 부모가 세금을 대신 납부할 수 있는지 여부에 따라 차이가 발생한다. 증여세는 원칙적으로 증여를 받은 사람, 즉 수증자에게 납부의무가 있다. A씨 사례에서 자녀들은 각자 8000만원의 증여세를 납부할 의무가 있다. 그런데 만약 A씨 또는 그 배우자가 위 증여세를 대신 납부한다면, 과세당국은 대신 납부한 세금에 해당하는 8000만원을 또다시 증여한 것으로 보고 세금을 매길 수 있다. 이 경우 각 800만원씩 합계 1600만원의 세금을 추가로 납부해야 한다.

상속세는 다르다. 상속세는 상속인 모두가 상속세를 연대해 납부할 의무가 있다. 때문에 상속인 중 일부가 상속세 전체를 납부하더라도 다른 상속인들에게 증여한 것으로 보지 않는다. 따라서 A씨가 사망한 후 상속인 중 1인인 A씨의 배우자가 상속제 전체를 납부하더라도, 추가적인 증여세 부담 없이 자녀들은 세금을 납부할 의무를 면할 수 있게 된다.

증여세와 상속세는 상속인의 수, 재산 가액, 증여나 상속 전후의 자금흐름 등 다양한 요소에 따라 유불리가 달라질 수 있다. 때문에 자신의 상황을 대입해 시뮬레이션을 해보는 과정이 필요하다. 각자 자신의 상황을 분석해 가장 적절한 승계 방안을 미리 선택하고 준비한다면, 절세뿐만 아니라 안정적인 자산 승계도 할 수 있을 것이다.

조웅규 법무법인 바른 파트너변호사

서울대학교 법과대학 및 대학원 졸업(민법/신탁법)
제41기 사법연수원 수료
한국신탁학회 상임이사
중견기업연합회 기업승계 담당 변호사
상속신탁연구회 회장
Estate Planning Center 상속설계 본부장

최진석 기자 iskra@hankyung.com