“상가 권리금 회수하도록 법으로 보호받지만...” 소송 승소 비율은 예상 밖

‘상가변호사 닷컴’ 김재윤 변호사

고액의 권리금을 주고 들어왔지만 재건축한다며 일정 기한까지 가게를 빼 달라고 하는 경우가 허다하다. 또 다른 경우는 임대차 계약을 체결한지 몇 개월이 채 되지도 않았는데 해당 건물이 매매 예정이고 새 건물주는 건물을 철거할 계획이기에 임대차 계약해지를 통보하는 경우도 있다.

상가임대차보호법 상 임차인은 권리금회수 기회를 보호받고 있다. 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월에서 부터 종료 시까지 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다. 만약 정당한 이유 없이 이러한 금전 회수를 방해하여 손해를 발생하게 한때에 배상의 책임은 임대인에게 있다.

상가권리금을 지급받지 못할 것 같다면 먼저 계약 종료일을 파악해야 하며 특히 묵시적 갱신된 경우 정확한 만기일을 파악해야 한다. 이후 계약 종료일 6개월에서 7개월 전에 법률가의 조력을 통해 각 상황에 맞는 대응 전략을 수립하고 실행해야 한다. 또한 자신이 받았던 피해에 대한 사실과 권리가 침해당했음을 입증 받을 만한 증거를 확보함과 동시에 상대의 권리를 침해하지 않으려는 노력이 이루어져야 한다. ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “올바른 법적인 판단 하에 만반의 대비를 한다면 상가권리금소송에서 승소할 수 있을 것이며 본 법인의 철저한 대비를 통해 성공시킨 권리금분쟁 사건은 80% 이상이다.”라고 했다.

그런데 대법원 열람실에서 확인되는 판결문 조사 결과에 따르면 2019년도 권리금소송에서 임차인이 승소하는 비율은 약 40% 밖에 안 되며 2015년도부터 2018년 까지는 20% 미만으로 추정된다. 상가임대차보호법 상 권리금 보호 규정이 있지만 앞서 비율처럼 실제 임차인 승소의 결과는 예상 밖이라고 생각할 수 있을 것이다. 패소 이유로는 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정 속에서 충분한 법적 요건을 갖추지 못한 것으로 분석되었다. 다른 이유로는 임대차 만료일을 잘못 파악해 권리금회수기회가 보호되는 기간이 아닌 시점에 이를 주장하였거나, 임대인이 신규임차인에게 고액의 월세와 보증금을 요구해서 이로 인해 권리금계약이 파기되었는데 이것이 고액으로 인정받지 못한 경우가 패소 사유에 해당한다.

그렇다면 법원이 상가권리금소송에서 임차인에게 패소 판결을 내리게 된 이유는 무엇일까?

김재윤 변호사는 “임대인으로부터 상가임대차보호법 권리금 회수 방해를 받아 소를 제기했지만 패소한 가장 근본적인 원인은 임차인이 자신의 권리금회수를 주장하면서 상대(임대인)의 권리를 침해했기 때문이라고 볼 수 있다.”라고 했다.

임대인이 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우에는 그 인상률만 가지고 현저히 고액이라고 주장한다면, 상식적으로는 충분히 고액이어도 법의 기준이 명확히 나와 있지 않기에 법적으로 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해서 법원은 현저히 고액이라고까지 인정하지 않는 경우가 있다. 다른 경우, 신규임차인을 주선할 때 충분한 법률적 요건이 갖춰지지 않아서 법원은 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리가 침해되었다고 판단될 수 있기 때문에 패소 판결을 내릴 수 있다.

결론적으로 임대차 만료일을 잘못 알고 있는 등의 기초적인 실수를 제외한 다수의 패소는 자신의 임차인으로서의 권리를 주장하면서 상대방의 권리를 살피지 못했기 때문이다. 그러므로 권리금소송 성공을 위해서 임대인의 권리를 침해하지 않기 위한 전략적 수립과 대비, 유효한 증거가 필수적이다.

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