서울 강남·서초·용산 핵심지에 50층 임대주택 나오나

정부·서울시 공급 확대 정책 발표…"고밀개발하되 기대수익률 90% 환수"
공공재건축 실현 가능성은…정부도 "조합 단독 사업 가능한 곳은 유인 낮아" 인정

정부와 서울시가 4일 공공 재건축 등 주택공급 확대 방안을 발표함에 따라 강남, 서초, 용산 등 주요 지역에 고밀도 재건축을 통한 고층 임대주택이 들어설지 주목된다.

정부가 이날 발표한 방안은 서울 신규택지 발굴을 통한 3만호 이상 신규 공급, 서울 중소규모 공공주택지구 용적률 평균 10%포인트 상향 통한 추가 공급, 공공성을 강화한 고밀도 재건축을 통한 5만호 추가 공급 등으로 요약된다.

서울의 신규택지는 태릉 골프장, 용산 캠프킴 부지, 서초구 서울지방조달청 이전 부지, 국립외교원 유휴부지 등이다.

중소규모 공공주택지구는 강남구 서울의료원 부지, 용산정비창 등 복합개발이 예정된 사업부지다.

정부·서울시는 이 부지들을 고밀화한다는 방침을 세웠다.

공공재건축은 서울 전역에 적용될 수 있다.

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)가 참여하면 용적률을 최대 500%로, 층수를 최대 50층으로 올려 재건축을 허용한다는 방침이다.

이 경우 고밀 개발로 증가한 용적률의 50∼70%를 기부채납하도록 해 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수한다는 것이 정부·서울시 계획이다.

◇ 서울 핵심 입지에 공공임대·분양 물량 한가득
이날 발표에서 정부는 추가 물량 가운데 공공분양, 공공임대, 민간분양 비중이 어떻게 되는지 명확하게 밝히지 않았다.

하지만 상당한 물량을 공공임대와 공공분양 등으로 채우겠다고 밝힌 데다가 "개발 호재로 인식돼 불안 요인으로 작용하는 일이 없도록 하겠다", "시장 교란행위는 단호하게 발본색원하겠다"(홍남기 부총리) 등 발언으로 미뤄 공공임대·분양이 상당수를 차지할 것은 명확하다.

관심을 끄는 부분은 강남, 서초, 용산 등 서울에서도 선호도와 기존 주택 가격대가 가장 높은 지역들에 추가 물량의 많은 부분이 할당된다는 점이다.

강남구 서울의료원 부지, 용산정비창, 서울지방조달청 등의 입지는 최상급이라 불러도 무방할 수준이다.

모두 사유지가 아니어서 복잡한 절차가 필요 없다는 점도 정부 입장에서는 매력적이다.

다만 2018년 서울시가 발표한 '추가 8만호' 대상 부지로 포함됐는데도 아직 진척이 없는 서울의료원 부지 사례에서 보듯 실제 착공이나 입주까지 얼마나 시간이 걸릴지는 미지수다.

이외에 상암 DMC 랜드마크 부지에 넣겠다는 2천호는 새로운 논란거리가 될 수 있다.

이 땅에는 초고층 빌딩 개발이 계획됐다가 한 차례 틀어진 적이 있다.

정부·서울시는 이날 이곳에 복합비즈니스센터와 함께 주거, 즉 공공임대 등도 포함하겠다고 밝혔는데 해당 지역에서는 일찌감치 임대주택을 거부하고 원래대로 고층 빌딩을 세워달라는 요구가 나오는 상태다.

◇ 50층 해주기는 하는데…공공재건축 실제로 이뤄질까
서울의 재건축 추진 단지들은 앞으로 수익률 낮은 공공 재건축을 실현하느냐, 시간이 더 걸리는 민간 재건축을 계속 추진하느냐를 놓고 선택의 기로에 설 전망이다.

강남권 주요 재건축 단지들이 서울시 등과 갈등을 빚은 주요 요인이 서울시의 '35층 제한'이었는데, 앞으로 공공 재건축을 선택하면 원하던 대로 50층 재건축이 가능해진다.

하지만 50층 재건축의 궁극적인 목표는 '수익률 상승'에 있지 '층수 상승'이 아닌 것이 명백한 만큼 50층이 가능해졌다는 것만으로는 조합원들에게 큰 의미가 없을 수 있다.

정부도 이날 발표에서 "사업성이 좋거나 충분히 조합 단독으로 사업할 수 있는 단지는 상대적으로 참여 유인이 낮다"고 인정했다.

정부는 서울에서 안전진단을 받고 아직 사업시행인가를 받지 않은 단지 중 약 20%인 5만호가량이 공공재건축을 받을 것으로 예상했다.

그러면서 '20%'의 근거로는 용적률 인상과 층고제한 완화를 들었다.

하지만 여기서 용적률 인상과 층고제한 완화가 수익률과는 그다지 상관없다는 점을 고려하면 논의는 원점으로 돌아갈 공산이 없지 않다.

/연합뉴스