[정혜진의 돈 되는 부동산法] 분양권 불법 전매, 이번엔 꺾일까

정부가 오는 8월부터 분양권 거래 금지 지역을 투기과열지구나 조정대상지구 같은 기존의 규제지역 뿐 아니라 수도권과 지방 광역시 등 전국적으로 확대하기로 했다. 또 거래 금지 기간도 소유권 이전 등기까지로 늘려 사실상의 분양권 거래 자체를 막기로 했다.

이에 앞서 정부는 주택법의 벌칙 규정(제101조)을 강화했다. 분양권 전매가 금지되는 기간에 분양권 거래를 하여 분양권 전매로 얻은 이익이 1000만 원을 초과할 경우(위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3000만 원을 초과하는 경우)에는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처하도록 했다. 분양권 전매를 금지하는 주택법 제64조 제1항 및 제65조 제1항의 실효성을 높이기 위한 것이다.

실제 분양권 불법 전매 근절로 이어질지는 지켜봐야

하지만 이 같은 정부의 기조가 실제 분양권 불법 전매 근절로까지 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.

전문가들은 그동안 정부의 단속에도 불구하고 분양권 불법 전매가 계속된 이유에 대해 여전히 적발 건수가 미미하고, 설사 적발된다고 해도 감수해야 하는 벌금에 비해 얻는 이익이 매우 크다는 점을 지적한 바 있다. 불법을 저지를 유인이 크다는 것이다.

분양권 불법 전매 계약의 민법상 효력은 여전히 유지된다는 대법원 판례

게다가 분양권 불법 전매에 매서운 칼을 뽑아든 현 정부의 입장과 달리 분양권 불법 전매의 경우에도 민법상 효력은 여전히 있다는 대법원 판례(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다34612 판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결 등)는 변경된 바가 없다.

이 때문에 분양권 불법 전매 약정에서 매도인이 매수인에게 받은 프리미엄(소위 ‘피’)보다 실제 명의를 넘길 수 있게 되는 입주시점에 해당 아파트의 가격이 훨씬 오르자, 매도인이 프리미엄을 모두 돌려주고라도 분양권 명의 이전을 원하지 않는 경우도 생긴다. 이 경우에도 소송으로 가면 여전히 매도인에게 명의를 이전받아 올 수 있다는 식의 조언들을 부동산 투자 관련 인터넷 카페에서 왕왕 찾아볼 수 있다.

위 대법원 판결들의 주된 근거는 주택법상 분양권 전매제한 규정이 정부 등 행정당국의 단속규정이긴 하지만, 당사자가 합의한 계약이나 약정의 효력 자체를 부정해야 하는 효력규정으로까지 볼 근거가 없다는 것이다. 실제로 과거 부동산 시장의 침체기에는 전매 제한 규정이 크게 완화돼 분양권 거래를 자유롭게 풀어주기도 했다. 반대로 시장에 투기 세력이 많을 경우에는 전매 제한 규정을 강화하는 등 부동산 시장 상황에 따라 주택법 규정이 개정됐다. 이 같은 선례를 감안하면 위 규정을 계약의 효력을 좌지우지하는 효력규정으로까지 보아서는 안 된다는 대법원의 입장은 응당 타당한 면이 있다.

하급심 판결의 변화 기조

하지만 최근 수년간 상황을 보면 이야기는 조금 달라질 수 있다. 서울 강남처럼 투기과열지구 등의 아파트 가격이 근로소득 상승률에 비해 가파르게 상승하면서 실수요자들에게 사실상 넘볼 수 없는 대상이 된 상황이다. 그나마 실수요자들이 꿈이라도 꿔 볼 수 있는 청약 통장을 활용한 분양권 시장에 투기 세력이 침투하는 것을 막아야 하는 필요성이 더 크다는 주장도 설득력을 얻고 있는 것이다.

실제로 이러한 현실을 반영하듯, 하급심은 대법원 판결과 정반대의 결론을 속속 내놓고 있다.

최근 하급심 법원은 분양권 매수인들이 매도인을 대상으로 제기한 분양권 명의를 이전하라는 청구를 잇따라 기각하고 있다. 주택법상 규정을 단속규정으로 판단해, 주택법 위반과 무관하게 당사자 사이에선 계약의 효력이 유지된다고 볼 경우 투기세력을 잠재워 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 기회를 박탈 받지 않도록 하기 위한 주택법의 목적은 요원해질 수밖에 없다는 취지다.

아직까지 대법원이 전원합의체 판결 등을 통해 기존 입장을 변경한 것은 아니다. 하지만 최근 이어지고 있는 하급심 판결의 기조를 볼 때, 대법원의 기존 판례와 달리 법원이 분양권 불법전매시 그 계약의 효력을 ‘무효’로 볼 가능성도 높다는 점은 특히 유념해야 할 것 같다.

정혜진 < 법무법인(유한) 로고스 변호사 >

△ 고려대 교육학과‧국어교육학과 졸업
△ 전 동아일보 기자 (2006-2014)
△ 한국외대 법학전문대학원 졸업
△ 제7회 변호사 시험 합격