국토부 "사전협의 없었지만 반대할 이유 없어…전월세 상한제도 논의" 업계 "전월세 상한제도 한꺼번에 추진되면 재산권 침해 등 저항 클수도"
정부와 여당이 현재 기본 2년인 전·월세 계약 기간을 사실상 두 배인 4년으로 늘리겠다고 밝힌 가운데 새 제도가 실제로 임대 시장과 주거 환경에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.
일단 서민들의 주거 안정에 도움이 될 것이라는 의견이 많지만, 일각에서는 전·월세 공급 부족과 가격 인상 가능성을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
더 나아가 정부가 전월세 가격 인상을 일정 폭으로 제한하는 '전월세 상한제'까지 도입할지도 관심사다.
◇ 주택임차인도 계약 2년 연장 요구권…"주거 불안 해소" 더불어민주당과 법무부는 18일 국회 의원회관에서 당정 협의를 거쳐 사법·법무 개혁 방안의 하나로 주택 임대차 '계약 갱신청구권' 도입 의지를 밝혔다.
이는 주택 전월세 임차인이 2년 임차 기간이 끝난 뒤 2년 연장을 요구할 수 있는 권리로, 이 권리가 주택임대차보호법에 포함되면 집주인(임대인)은 특별한 사유가 없는 한 2년 연장 계약을 받아들여야 한다.
현재 상가 임차인에게만 보장된 계약갱신 청구권을 주택 임차인에게까지 확대하는 것인데, 사실상 전·월세 기본 기간 단위가 2년에서 두 배인 4년으로 길어지는 효과가 있다.
이 제도 도입을 위한 주택임대차보호법 개정 작업은 해당 법의 관할 부처인 법무부와 여당이 주도하게 된다.
일단 이번에 임대차 계약 갱신청구권 도입 발표에 앞서 법무부와 여당은 서민 주거 정책의 주무 부처인 국토교통부와는 별다른 논의를 거치지 않은 것으로 알려졌다.
국토부 관계자는 "주택임대차보호법이 법무부 소관인 만큼, 발표 전 과정에서 우리(국토부)와의 별도 협의는 없었다"며 "이미 의원 발의로 비슷한 법안이 10여개가 국회에 계류돼있고, 1∼2년 전까지는 법무부와 함께 국토부도 관련 제도 도입을 함께 국회에 설명하곤 했다"고 전했다.
그는 "앞으로 실제 법령 개정 과정에서는 우리 의견을 낼 것이고, 현재까지는 특별히 도입에 반대할 이유는 없다고 본다"고 말했다.
이강훈 변호사(참여연대 민생희망본부 부본부장)는 "계약 갱신청구권 제도화는 2년마다 임차인들이 주거 불안의 고통을 겪기 때문"이라며 "주거 안정 효과를 기대할 수 있는만큼 과거 여론조사 결과 등에서도 갱신청구권에 대한 찬성 의견이 많았다"고 말했다.
◇ "전월세 임대료 상한제까지 추진되면 저항 클수도" 그러나 일각에서는 임대차 계약 기간 연장에 따른 전·월세 공급 부족, 가격 인상 가능성도 제기되고 있다.
부동산정보서비스업체 '직방'의 함영진 빅데이터랩장은 "지금은 입주 물량이 제법 풍부한 상태이지만, 혹시 법 개정 시기에 아파트 입주 물량이 감소하거나 민간택지 분양가 상한제로 임차 수요가 늘어나면 임대료 상승의 계기가 될 수 있을 것"이라고 우려했다.
이에 대해 국토부는 "이미 전·월세 공급 물량이 충분하기 때문에 큰 영향은 없을 것"이라는 입장이다.
하지만 임대차 계약 갱신청구권과 함께 전월세 상한제까지 함께 도입되면 주택 임대차 시장에 미치는 파장이나 재산권 침해 논란 등이 적지 않을 전망이다.
현재 국회에 계류된 임대차 계약 갱신청구권과 관련된 발의 법안의 상당수가 동시에 전월세 상한제 내용도 담고 있어, 향후 법령 개정 과정에서 전월세 상한제도 필연적으로 같이 논의될 수밖에 없기 때문이다.
전월세 상한제는 계약 연장 시 일정 인상률 이상으로 전·월세를 올려 받지 못하도록 제한하는 것으로, 예를 들어 2년 전세 기간이 만료돼 임차인이 계약 갱신청구권을 행사했을 때 갱신 계약의 전셋값 인상률을 최대 5% 이하로 못 박는 식이다.
국토부 관계자는 "임대차 계약 갱신청구권은 전월세 상한제와 뗄 수 없는 관계"라며 "도입 과정에서 두 제도의 장단점 등을 면밀히 검토하게 될 것"이라고 밝혔다.
함영진 랩장은 "전월세 임대료 상한제를 동시에 시행하는 것이 아니라면 당장 집단 반발은 없을 것 같지만, 둘(계약 갱신청구권과 전월세 상한제)을 한번에 도입하면 저항이 클 것"이라고 예상했다.
그러면서 "전월세 실거래가 신고제 의무화, 2천만원 이하 임대소득 양성화, 전월세 계약갱신청구권 법제화 등을 먼저 추진한 뒤 임대료 상한제나 임대주택등록 의무화 등을 단계적으로 추진할 가능성도 있다"고 전망했다.
집값을 잡기 위한 정부의 규제가 꼬리에 꼬리를 무는 가운데 민간택지 분양가 상한제의 다음 수순으로 ‘전·월세 상한제’가 유력하게 거론되고 있다. 새로 분양되는 아파트 가격을 인위적으로 통제하는 분양가 상한제와 마찬가지로 전세와 월세 가격을 억누르는 제도다. 오는 12월까지 하는 정기국회에서 법안 도입을 둘러싼 여야 간 힘겨루기가 이어질 것으로 보인다.전·월세 상한제란 임대료 인상률을 제한하는 제도다. 20대 국회에 전·월세 상한제 관련 주택임대차보호법 개정안이 여럿 발의돼 있다. 대부분의 개정안은 보증금 인상 상한선을 연 5%로 명시했다. 법안이 통과되면 계약 기간이건 재계약이건 상관없이 일반 임대인도 주택임대사업자처럼 ‘5% 룰’을 지켜야 한다.발의된 법안들은 대부분 1회에 한해 갱신 청구권을 주도록 하고 있다. 계약갱신 청구권은 임대차 계약이 끝난 세입자가 재계약을 요구하면 갱신을 강제하는 내용이다. 세입자는 기존 2년 거주 기간을 포함해 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있는 권리를 보장받게 된다. 계약 갱신을 2회 요구할 수 있는 법안과 계약기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 안도 발의돼 있다.전문가들은 인위적인 가격 규제로 부동산시장이 왜곡될 수 있다고 우려한다. 과거에도 여러 차례 도입이 논의된 이 법안은 부동산시장에 미치는 파급력이 커 지금까지 국회 문턱을 넘지 못했다. 하지만 민간택지 분양가 상한제를 계기로 전·월세 상한제 도입 여론이 강하게 형성될 것으로 전문가들은 예상했다. 전·월세 상한제와 계약갱신 청구권은 문재인 대통령의 대선 공약이기도 했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “분양가 상한제가 도입되면 내년부터 전셋값이 뛸 가능성이 아주 높다”며 “분양가 상한제와 전·월세 상한제가 맞물려 도입되는 건 필연적인 수순”이라고 말했다.이 제도의 사전 작업인 임대차(전·월세) 신고 의무화를 골자로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안은 이미 지난달 26일 발의돼 시행이 가시화했다. 이르면 2021년부터 전·월세 거래도 30일 안에 실거래가를 의무적으로 신고해야 한다. 지금은 부동산 매매계약만 실거래 신고가 의무화돼 있다.전문가들은 전·월세 상한제가 도입되면 집주인들이 제도 시행 전 임대료를 미리 올리면서 단기적으로 가격이 급등하는 등의 부작용이 나타날 것으로 우려했다. 이사와 도배 등 부동산 관련 산업이 위축될 가능성도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시장 수급 상황과 경기에 따라 결정되는 임대료를 제한하면 경제 여건 변화에 대한 탄력성이 저해된다”며 “서민을 위하겠다는 정책이 반대 결과를 낳을지 모른다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
정부와 여당이 주택 임대와 상가 임차인 보호 등 부동산 임대 정책을 국토교통부에 맡기기로 했다. 법무부가 인력·전문성 부족을 이유로 사실상 방치했던 임대 정책을 국토부에 넘겨 시시각각 변하는 부동산 시장에 대응한다는 방침이다.‘월권’ 지적에 손 놓았던 임대정책18일 국토부와 법무부, 더불어민주당에 따르면 정부와 여당은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 정책 부문을 국토부에 넘기기로 최근 합의했다. 법률 해석을 통한 유권 해석, 권리관계 등은 법무부가 맡지만 임대차 보호를 위한 실질적인 업무는 국토부가 책임진다. 정부는 상반기 안에 정부 입법으로 개정안을 발의할 방침이다.오피스텔 등이 대상인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 이관 문제는 내년 이후에 논의키로 했다. 오피스텔은 주거면적에 따라 천차만별인 관리비 부당 청구 등과 관련한 대책이 나올 가능성이 있다.국토부는 그동안 부동산 정책 주무부처임에도 ‘부동산 임대 3법’에 대한 개정안 발의 권한이 없었다. 2년 단위로 계약하는 전세제도 등을 고치려 해도 ‘월권’이란 비판이 나와 손을 놓고 있었다. 관련 통계도 체계적으로 쌓아두지 못했다. 반면 법무부는 재산권 보장과 법적 안정성을 중요시하는 부처 특성상 정책 입안에 소극적이었다. 156개의 법무부 담당 법안에서도 후순위로 밀렸다.헌법보다 고치기 힘든 주택법안특히 주택임대차보호법은 1981년 이후 37년간 개정 횟수가 아홉 차례에 그쳐 국토부 내에선 “헌법만큼 고치기 어렵다”는 푸념이 나왔다. 국회 국토교통위원회 민주당 간사인 민홍철 의원은 “과거엔 세입자의 계약기간 보장, 집주인 변경 시 계약 승계 등 법률 운영이 중요해 법무부가 맡았지만 이젠 시대가 바뀌었다”며 “주거 복지 차원의 접근을 위해 국토부가 담당하는 게 맞다”고 말했다. 민 의원은 “전문성에 기반해 주무부처가 바뀌면서 문재인 정부의 주거복지 공약인 전·월세상한제와 계약갱신청구권 개정 논의가 속도를 낼 것”이라고 덧붙였다.상가건물임대차보호법도 법무부의 전문성과 동떨어져 있다는 지적이다. 법무부가 상가나 시장에 대한 전문성 없이 단순히 법률적 계약과 권리관계만으로 상권 내몰림 현상(젠트리피케이션)과 같은 사회 문제를 해결하는 데 어려움이 있기 때문이다. 국토부나 중소벤처기업부 등이 이른바 ‘젠트리피케이션 방지법(지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률안)’을 내놔도 월권이라며 번번이 국회 법사위에서 막혔다.기업지배구조 관련 상법도 이관해야전문가들은 법무부의 전문 영역이 아닌 법안은 과감히 주무 부처로 넘겨야 한다고 지적했다. 10년 전 법무부로 이관된 상장회사의 지배구조와 관련한 사항이 대표적이다. 2009년 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)’이 제정되면서 과거 증권거래법에 있던 상장회사 특례조항이 상법으로 쪼개져 법무부에 넘어갔다. 이 특례조항엔 사외이사 선임, 주요 주주 등 이해관계자와의 거래, 상근감사, 감사위원회 등 지배구조와 관련한 내용이 담겼다.그러나 법무부에서 상장사 특례조항을 맡기엔 업무 부담이 큰 데다 전문성이 떨어진다는 지적이 끊임없이 제기돼 왔다. 한 기업의 최고경영자(CEO)는 “기업 경영 현장에선 상장사 특례법 집행을 관리감독하는 부처가 없는 것과 마찬가지”라고 말했다. 지난해 말 섀도보팅(의결권 대리행사) 폐지 이후 예고됐던 ‘주주총회 대란’에도 주무부처인 법무부가 안일하게 대처했다는 비판이 나왔다. ● 전월세상한제집주인이 세입자와 재계약 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도.● 계약갱신청구권주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도.김우섭/하수정/서기열 기자 duter@hankyung.com
정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에선 양도소득세 중과 배제 조건이 강화되고 대상 주택의 공시가격 기준은 변경되지 않아 다주택자들의 민간임대사업자 등록을 유도하기엔 실효성이 떨어진다는 지적이 나왔다. 이와 관련해 14일 국토교통부는 임대사업자 등록 유도 효과가 충분하다고 설명했다. 임차인 보호에 미흡했다는 지적에 대해서도 반박했다. 국토부가 설명한 내용을 문답 형태로 정리했다.▶임대등록으로 인한 혜택은 임대개시일 기준 공시가격 6억원 이하 주택일 때만 주어진다. 평균 매매가격이 6억원을 넘어선 서울 지역은 사실상 혜택이 없다. 특히 강남 지역 주택에 대한 임대등록 유도 효과가 없다.“공시가격 6억원이 넘는 주택은 임대주택 등록시에도 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 없는 것은 사실이다. 하지만 등록할 경우 재산세와 건강보험료 감면 등의 혜택을 적용받을 수 있다. 8년 이상 장기임대하는 준공공임대주택으로 등록한 경우엔 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 등록하는 게 유리하다.”▶2주택자가 한 채를 전세로 주는 경우엔 임대소득 과세도 되지 않아 등록할 유인이 없다.“임대소득 과세 대상 여부와 관계없이 2주택자도 임대하고 있는 주택을 등록하는 경우엔 취득세와 재산세, 종부세, 양도세 등 세금 감면 혜택이 있기 때문에 등록하는 게 유리하다.”▶8년 장기임대에 대한 혜택은 확대됐다. 하지만 이 경우 장기간 매도가 제한되는 데 따른 부담에 비해 인센티브가 크지 않아 등록 유도에 효과가 없다는 지적이다.“단기 시세차익 목적이 아닌 장기 보유 목적의 주택을 임대용으로 제공하는 경우엔 각종 세금 부담이 절감되므로 등록이 유리하다. 이에 대한 시뮬레이션 결과 세금과 건보료 부담이 매우 크게 감소하는 것으로 나타났다. 예를 들어 서울 지역 3주택자가 8년간 2채를 임대하는 경우라면 임대등록을 할 때 세금과 건보료 부담이 미등록시에 비해 연간 935만원 절감된다.”▶연간 임대소득이 2000만원을 넘는 임대사업자는 이번 대책으로 추가되는 혜택이 없는데.“연 임대소득이 2000만원 이상인 경우 현재 종합과세 대상으로 소득세와 건보료를 이미 납부하고 있기 때문에 이에 대한 추가적인 혜택은 없다. 하지만 임대소득 금액과 관계없이 감면이 가능한 취득세와 재산세, 양도세, 종부세 등 다양한 세제감면이 가능하다.”▶상당수 다주택자들은 임대등록을 하거나 매도하지 않고 ‘버티기’를 하면서 세금 부담을 전·월세 임차인에게 전가시킬 것이란 전망도 나온다.“최근 전·월세가격의 안정 추세와 앞으로의 입주물량을 감안하면 전·월세가격이 급등할 가능성은 낮다. 올해 1월~10월 전세가격 상승률은 수도권이 1.28%로 5년 평균(3.33%)의 절반 수준이다. 서울의 경우 1.64%로 역시 5평 평균(3.13%)에 비해 낮다. 수도권 입주물량은 올해 28만6000호를 비롯해 내년 31만6000호, 2019년 26만호로 추정된다. 5년 평균은 19만5000호에 비해 늘었다.”▶서울 지역 다주택자들이 ‘버티기’를 고수하면 서울과 지방의 집값이 양극화될 것이란 우려도 나오는데.“현재의 주택시장은 서울 일부 지역을 제외하고는 전국적으로 안정세다. 내년 풍부한 입주물량과 금리 상승, 신(新)총부채상환비율(DTI) 시행 등으로 안정 기조가 정착될 것으로 예상된다. 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되고 2019년부터 임대소득에 대한 소득세와 건보료가 부과되면 주택 보유에 따른 부담이 높아진다. 이에 따라 내년 봄부터는 시장에 매물이 공급될 것으로 예상된다. 또한 세제혜택 등을 염두에 둔 임대등록도 증가할 것으로 전망된다. 향후 임대소득 관련 세재와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편 방안도 마련할 계획이다.”▶이번 대책에 전·월세상한제와 계약갱신청구권 도입이 명시적으로 포함되지 않아 세입자 보호에 미흡했다는 지적이 있다.“‘주거복지 로드맵’에 따라 향후 2022년까지 공적임대주택 200만호가 확보되고 이번 대책으로 민간등록임대주택 200만호가 확보될 전망이다. 전체 임차가구의 45%가 사실상 전·월세상한제와 계약갱신청구권이 적용되는 주택에 거주할 수 있을 것으로 예상된다. 향후 임대등록 활성화 성과와 시장 상황 등을 고려해 단계적으로 임대등록 의무화를 추진할 계획이다. 이와 연계해 전·월세상한제와 계약갱신청구권도 도입할 예정이다.”전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com
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