서울시의 전셋값 안정화 대책의 핵심 중 하나는 재개발 및 재건축 지역의 용적률을 높여 서울 '알짜지역'에서 소형주택 공급을 늘린다는 내용이다.

서울시는 먼저 강북지역을 중심으로 재개발 사업지역에 대한 용적률을 최대 25%포인트까지 높여주기로 했다. 이를 통해 60㎡ 이하 소형주택 1만2000여채를 더 짓도록 한다는 방침이다. 현재 서울시는 도시계획조례를 통해 3종 주거지역의 경우 250%,2종 주거지역은 200%의 상한 용적률을 책정해 두고 있지만 실질적으로는 3종에 대해 210%,2종 지역엔 190%를 상한 용적률로 적용하고 있다. 주거지역 과밀화를 막기 위해 서울시 자체 지침으로 조례상의 기준을 낮춘 것이다. 그러나 공급확대가 발등에 불로 떨어지면서 3종 210%와 2종 190%로 정해진 용적률을 각각 235%와 215%까지 높여줄 계획이다.

당장 이 용적률 완화 기준이 적용될 서울시내 재개발 지역은 90여곳으로 파악되고 있다. 서울시 권창주 주거정비과장은 "관리처분(조합원 아파트 분양)이 떨어진 재개발 지역이라고 하더라도 아직 착공과 일반분양이 이뤄지지 않아 아파트 설계 변경이 가능하다면 용적률을 높일 수 있다"고 말했다.

용적률 상향 조정 신청이 가능한 주요 재개발 지역으로 서울시는 도림16구역 상수1구역 도봉3구역 제기동6구역 청량리7구역 응암3구역 석관2구역 당산4구역 보문4구역 홍은12구역 홍제2구역 신당8구역 옥수13구역 녹번1구역 옥수12구역 보문3구역 용두5구역 정릉10구역 아현4구역 등을 꼽았다.

용적률을 높이려면 재개발 조합은 각 구청에 정비계획 변경을 신청하면 된다. 서울시는 변경 신청이 들어온 재개발 구역의 주거환경 등을 심사,용적률 상향 조정을 결정할 예정이다. 재건축 아파트와 뉴타운지역은 이미 관련법에 따라 이 같은 용적률 상향 조정이 끝난 상태라고 서울시 관계자는 설명했다.

한편 재건축 지역에서는 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 용도지역을 높여주는 식으로 주택 수를 늘리는 방안이 추진된다. 서울시는 2종 일반지역 중 층고가 7층 이하로 제한되는 85㎢ 구역을 심사,주거환경이 양호한 지역에 한해 층고를 12층까지로 높여주거나 층고제한이 없는 3종으로 용도지역을 올려줄 예정이다. 또 2종 12층 이하 지역은 3종으로 높여주기로 했다.

현재 대표적인 2종 재건축지역으로는 강동구 둔촌주공아파트,서초구 반포주공아파트,강남구 개포주공아파트,송파구 가락시영아파트 등이 꼽힌다. 이들 재건축아파트가 3종으로 올라갈 경우 용적률도 현재 210%에 최고 250%까지 올라갈 수 있다.

서울시 류훈 주택공급과장은 "용도지역 상향 요청이 들어오더라도 인근에 공원이나 학교 등이 있는 경우 도시계획공동위원회에서 이를 걸러내게 될 것"이라고 말했다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com