아파트 당첨자를 선정할 때 아무리 추첨제 비중이 늘었다고 하지만 여전히 청약가점이 확실한 무기죠. 그렇다면 가점은 얼마나 필요할까요? 지역별, 시기별로 모두 다른데요. 그래서 집코노미가 또 전수조사했습니다😙 전수조사 시리즈 4탄은 청약홈입니다. 청약가점 커트라인과 주택형, 경쟁률, 청약건수를 시기별, 지역별로 확인해보세요.
부자가 됐다는 형님들 대부분은 부동산으로 자산을 불렸습니다. 방법은 한두 가지가 아니죠. 분양권 매매부터 갭투자, 무피투자가 대표적인 차익형 투자 전략입니다. 따박따박 월세가 꽂히는 수익형 투자 전략도 따로 있죠. 요즘 같은 시기에 웬 부동산 투자냐고요?😯 알아야 속지 않고 잃지 않습니다.
치열했던 총선이 끝났습니다. 여소야대 정국은 그대로 이어지게 됐는데요. 이제 대통령의 임기가 후반기로 접어든다는 점에서 총선이 국정동력에 미칠 영향도 상당해 보입니다. 특히 정부가 역점적으로 추진하던 부동산 정책 가운데 법 개정이 필요한 사안들은 실현을 담보할 수 없게 됐습니다. 전형진 기자가 총선 이후 부동산 정책에 대해 짚어봅니다.
▶전형진 기자우리는 아파트에 청약한다고 표현하지만 공급자의 입장에선 분양한다고 말합니다. 그렇다면 이 분양은 도대체 어떤 과정을 거칠까요.우선 시행과 시공의 차이를 짚어볼 필요가 있습니다. 보통 '건설사가 자기 땅에 자기 집을 지어서 판다'고 생각하지만 이런 비율이 아주 높진 않습니다. 대부분 이 땅을 개발하는 사람이 따로 있고 지어주는 사람도 따로 있죠. 사업의 주인은 땅 주인인 시행자입니다. 재개발, 재건축이라면 조합이 시행자가 되는 것입니다. 건설사는 여기서 시공자, 도급을 받아서 건물을 지어주기만 하는 사람입니다.세상 모든 산업이 그렇지만 건설산업에서 빼놓을 수 없는 단어가 하청이죠. 시공자도 큰 틀에서는 시행자의 하청입니다. 그런데 건물을 시공자 혼자 짓지 않습니다. 아래로 기초공사 하는 회사, 철근콘크리트 하는 회사 등등을 부리죠. 창호, 전기, 도장처럼 전공이 하나씩 다 있습니다.집을 짓는 회사들이 아파트 분양을 해주진 않습니다. 아파트 건설은 시행자의 사업이고 시공자는 지어주기만 하는 것이니까요. 그래서 분양 분야에도 대행의 대행의 대대행이 따로 있습니다.사실 시행자들이 모인 시행사는 규모가 그렇게 크지 않습니다. 그래서 프로젝트마다 분양대행사를 끼고 하죠. 사업에 대한 기획과 검토는 자체로 진행하지만 세일즈는 분양대행사에 맡기는 것입니다. 수요조사와 예상 분양가 수준 등등 대전략을 분양대행사가 짜기도 합니다. 분양업무도 대신 하는데요. 우리가 모델하우스 가면 만나는 직원들은 건설사 직원이나 시행사 직원이 아니라 대부분 분양대행사 직원입니다. 물론 미분양이 크게 터지면 대행사 직원들이 우르르 교체되
![돈 한 푼 없는데 분양한다고?…이거 모르면 속는다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202404/01.36320676.3.jpg)
전국 아파트의 입주율이 떨어지면서 대형 건설사들이 긴장하기 시작했습니다. 분양대금의 30% 안팎인 잔금이 들어오지 않으면 재무건전성에 적신호가 켜질 수 있기 때문이죠. 이른바 입주 마케팅도 하나둘 시작되고 있는데요. 예전처럼 건설사가 세입자를 대신 구해주는 진풍경도 벌어질까요😅 빌라 전세시장 이야기와 GTX까지 한 주 동안의 부동산 뉴스를 전형진 기자가 짚어봅니다.
날마다 뉴스에서 보고 듣지만 아파트 분양 절차는 언제나 헷갈립니다. 미분양이 어떤 뜻인지는 알겠는데 언제부터 미분양이더라..🤔 무순위청약과의 차이는 또 무엇이고.. 또 분양엔 어떤 꼼수들이 있을까요. 흥청망청으로 짚어보시죠.
흥청망청의 월간 총정리 시리즈가 계절별 총정리로 돌아왔습니다. 벚꽃 개화와 함께 분양을 시작하는 단지들은 어디일까요. 분양을 미루던 서울 주요 아파트들이 채비를 하고 있습니다. 흥청망청으로 만나보시죠😙
부동산을 증여하는 나이가 점점 높아지고 있다고 합니다. 인구 고령화의 영향이죠. 사회활동을 해야 하는 나이가 뒤로 가는 만큼 증여 시점도 따라서 밀리는 것입니다. 서울시는 다시 재개발·재건축 활성화 대책을 내놨는데요. 눈여겨볼만한 지점들이 있습니다. 한 주 동안의 부동산뉴스를 전형진 기자가 짚어봅니다.
▶전형진 기자재건축 오래 걸린다고 말만 들었지 얼마나 오래 걸리는지 아시나요. 그래서 제가 모두 조사해봤습니다. 서울 강남·서초·송파구에서 재건축사업을 통해 준공된 108개 단지의 평균 15.07년입니다.서울시 정비사업몽땅에 정보공개된 자료를 전수조사한 결과값입니다. 사업 진행이 오래 걸린 조합들의 경우 정비사업몽땅에 공개된 자료가 부족한 경우도 많은데요. 이 경우 고시문과 각 구의회 회의록의 날짜를 취합해 계산했습니다.▶전수조사 자료 다운받기https://www.hankyung.com/jipconomy-house/단계별로 정리하자면 이렇습니다. 강남3구에서 재건축사업을 진행했거나 진행중인 108개 조합 가운데 현재 구역지정 단계는 1곳, 추진위원회 단계는 8곳, 조합단계는 30곳입니다.사업과정 전체로 보자면 기본계획수립은 청사진을 마련하는 단계죠. 이후 안전진단을 거치면서 주민들 스스로 재건축 가능 여부를 알아보게 되는데요. 그래서 본격적인 사업의 시작 시점을 안전진단 시기로 봅니다. 앞서 안전진단~준공까지 평균 15.07년 걸렸다는 결과를 보여드린 이유입니다. 재건축 사업의 시작부터 끝까지 보통 이 정도 시간은 든다는 것이죠.이 기간이 제일 짧았던 건 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움입니다. 6년밖에 안 걸렸죠. 제일 길었던 곳은 신반포3차·경남 재건축인 래미안원베일리입니다. 21년이나 걸렸는데요. 월드컵 4강 신화를 쓰던 2002년 안전진단을 통과했습니다.바로 옆 아크로리버파크(신반포1차 재건축)은 사업 진행 속도에서 신화처럼 여겨지는 곳이죠. 다만 안전진단 시점부터 측정하자면 준공까지는 13년이 걸렸습니다. 물론 사업마다 정체하는 시기가 있기 때문에 본
![안전진단부터 준공까지 얼마나 걸리나…전수조사 해봤더니 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36191469.3.jpg)
아파트 재건축은 오래 걸린다고 말만 들었지 실제 사업기간이 얼마나 되는지 계산해보셨나요? 귀찮으실까봐 집코노미가 대신 계산해봤습니다😁 서울 강남·서초·송파구에서 재건축을 진행했거나 진행중인 108개 단지의 시작부터 끝까지 말이죠. 이 자료는 정비사업몽땅과 서울시 도시계획포털, 각 구의회 회의록을 기준으로 조사됐습니다. 2000년대 초반 사업이 진행돼 정비사업몽땅에 이력이 남지 않은 단지들의 경우 조사에서 제외된 점 참고 바랍니다.
수도권광역급행철도(GTX) A노선 개통이 다가오고 있습니다. 초미의 관심이던 요금 체계도 공개됐는데요. 한 차례 흘러나왔던 예상 금액과 똑같다는 게 함정..😅 민생토론회에서 나온 공시가격 현실화 목표 폐지와 신생아 특례대출 확대까지 한 주 동안의 부동산 뉴스를 전형진 기자가 짚어봅니다.
선거철이 다가오자 전국 이곳저곳에서 철도 지하화가 화두로 던져지고 있습니다. 사실 정부의 정책 목표이기도 하죠. 그동안 철도가 도시 발전의 첨병으로서 역할을 했지만 역설적으로 도시의 슬럼화나 단절의 문제를 가져오기도 했습니다. 역사가 자리잡은 구도심의 발전이 더뎌지면서 발생하는 비효율도 많았죠. 그래서 지하화를 하겠다는 건데.. 과연 전부 땅 속으로 묻을 수 있는 걸까요🤔 우리에겐 어떤 과제들이 있을까요. 선도사업 가능성이 높은 서울역~용산역 구간을 총총견문록으로 만나보시죠. (몰래 온 손님도 등장합니다🤭)
▶전형진 기자아파트에 당첨돼서 내집마련에 기뻐한 것도 잠시. 한두 달 뒤에 바로 옆에서, 조금 더 좋은 자리에서 '○○아파트 2차'라며 똑같은 아파트가 분양하는 황당한 경험을 한 분들 계시죠. 이 같은 일이 일어나는 이유는 두 가지입니다. ①원래부터 나눠진 블록이었거나 ②사업자가 두 번에 걸쳐 공고를 내는 경우.'원래부터 나눠진 블록'이란 의미는 이렇습니다. 얼핏 생각하기엔 내가 분양받은 아파트는 거대한 A1 블록의 한쪽 구석이고, 이제 나머지 영역에서 후속 분양이 이뤄지는 것 같죠.하지만 둘은 원래 같은 단지가 아니었습니다. 똑같이 제비아파트라고 부르지만 내가 분양받은 건 사실 A2 블록이었고, 이번에 분양하는 건 A1 블록인 셈이죠. 실제로 사업승인도 따로따로 받습니다. 행정적으로는 다른 단지지만 위치가 붙어 있으니까 같은 단지인 것처럼 똑같은 이름을 달아놓은 것뿐이죠.사업자 입장에선 어떨까요. 어차피 둘 다 내 땅이라면 여러 가지 시나리오를 생각해볼 수 있습니다. 비교적 상품성이 좋은 단지를 먼저 분양한다면 후속 단지의 경쟁률이 떨어질 수 있습니다. 반대로 상품성이 좋은 단지를 나중에 분양한다면 '지난번보다 좋은 아파트가 나왔다'는 반응을 얻을 수도 있죠. 중요한 건 한 장의 카드가 더 남았다는 사실을 최대한 알리지 않는 것입니다. 소비자들에겐 대안이 생기니까요.그래서 자신이 관심을 갖고 있는 단지의 옆 땅이 그냥 빈땅인지, 누가 건물을 지으려 하는지 파악해둘 필요가 있습니다. 지자체나 지역 개발공사 홈페이지 등에서 사업승인 내역을 조회해볼 수 있습니다. 신도시나 도시개발구역에서 이 같은 사례가 흔하고, 교회의 자투리
![당첨 기쁨도 잠시 '○○아파트 2차'…"이런 황당한 일이" [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36131171.3.jpg)
박상우 국토교통부 장관이 한국경제신문 주최로 열린 밀레니엄포럼에서 인위적인 부동산 부양책에 대한 경계감을 드러냈습니다. 지난 몇 년 동안 시장을 조종하려 했던 정책의 후유증을 우리 사회가 온몸으로 겪었기 때문이죠. 집값 안정 또한 규제보단 공급 활성화를 통해 풀겠다는 의지를 다시금 확인했습니다. 정책입안자로서의 고민도 많았는데요. 전형진 기자가 짚어봅니다.
부동산의 가치를 평가할 때 언덕은 엄청난 감점 요인이 되곤 하죠. 아파트라면 그만큼 접근성이 떨어지고 입주민들의 출입도 불편하니까요. 서울은 산을 깎아 만든 도시라고 해도 과언이 아닌데요. 그만큼 도심 곳곳엔 구릉지에 걸쳐 있는 아슬아슬한 아파트들이 많습니다. 그런데 요즘 이곳들이 경사를 극복하는 방법이 참 신기합니다. 그리고 건전합니다. 총총견문록으로 만나보시죠😙
아파트 분양받아 내집마련 성공했다고 좋아했는데.. 얼마 뒤 바로 옆에 ○○아파트 2차가 분양해서 황당했던 경험 있으시죠. 아니, 남은 물량이 있다면 미리 말해주지 왜 꽁꽁 숨겼던 걸까요😡 그리고 어떻게 똑같은 아파트를 여러 번에 걸쳐서 분양하는 걸까요. 흥청망청으로 짚어보시죠.
▶전형진 기자서울 북창동 상권의 임대료가 명동이나 강남역보다 비싸다고 합니다. 서울시가 주요 상권 실태조사 보도자료를 배포하면서 얼마 전 이 같은 기사가 쏟아졌는데요. 사실 이 통계를 숫자 그대로 받아들이면 약간의 착시가 생깁니다. 면적이 작은 상가일수록 임대료가 높게 나타나기 때문이죠.▶집코노미 주민센터에서 원본 자료 보기https://www.hankyung.com/jipconomy-house/먼저 주요 상권의 순위를 확인해보겠습니다. 서울시가 시내 145개 상권의 1층 점포 1만2531곳을 일일이 방문조사한 귀중한 자료입니다. 이 조사에서 북창동의 1㎡당 통상임대료가 18.07만원으로 1위였습니다. 땅값이 비싸기로 둘째가라면 서러운 명동거리(17.37만원)나 강남역(13.79만원)보다 높았죠. 북창동의 어두웠던 과거 이미지를 생각하면 다소 의아한 결과라고 생각하는 분들도 많으실 텐데요. 이 조사는 1층 점포만을 대상으로 진행됐기 때문에 지하 세계가 부활한 이야기는 아닙니다. 하나하나 살펴보죠.통계에서 말하는 통상임대료는 점포를 한 달 동안 운영하기 위해 소요되는 제반 비용을 모두 더한 가격입니다. 월세와 관리비뿐 아니라 보증금도 월단위로 환산해 더하는 것이죠. 주택의 전세가격을 월세로 환산할 때 전월세전환율에 따라 계산하는 것과 같은 방식입니다.그리고 이렇게 계산한 상권별 통상임대료를 다시 전용면적 1㎡당 가격으로 나누는데요. 북창동 1층 점포들의 평균 전용면적은 30.15㎡로 서울 전체에서 가장 낮았습니다. 평균인 60.2㎡와 비교하면 절반 수준이죠. 반면 명동거리의 상가들은 평균 91.63㎡, 강남역은 72.34㎡로 북창동과 큰 차이를 보였습니다.주택 또한 단위가격을 따질 때 이 같은 현상이 나
![상가 임대료 제일 비싼 곳은?…명동도 강남도 아니었네 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202403/01.36063761.3.jpg)
명동은 공시가격 기준으로 20년 가까이 서울에서 땅값이 가장 비싼 곳이죠. 상가의 임대료 또한 마찬가지인데요. 그만큼 사람이 많이 몰려서겠죠. 강남역과 가로수길, 홍대입구도 명동과 앞서거니 뒷서거니 하는 서울의 대표 상권입니다. 이곳에서 영업하는 소상공인들은 한 달에 얼마만큼의 매출을 올리고 있을까요. 또 이들에게 자리를 내준 임대인들은 얼마만큼의 월세를 받고 있을까요. 전형진 기자가 서울시의 조사자료를 짚어봅니다.
▶전형진 기자요즘 아파트 공사비 때문에 재개발·재건축조합과 건설사가 갈등을 빚고 있다는 기사 많이 보셨죠. 도대체 얼마나 오른 걸까요. 10년치 자료를 전수조사해봤습니다.그래프는 서울시의 정비사업몽땅(옛 클린업시스템)에 2015년~올해 2월까지 올라온 시공사 선정 입찰공고를 취합한 자료입니다. 추세로만 봐도 최근 몇 년 동안 가파르게 올랐습니다. 올해 시공사를 뽑는 조합들의 3.3㎡당 평균 공사비는 810만원으로 2015년 대비 두 배에 가깝죠.▶전수조사 자료는 집코노미 주민센터에서 열람/다운로드 가능합니다https://www.hankyung.com/jipconomy-house/조합이 시공사를 선정할 땐 이렇게 공고를 내고 경쟁입찰에 부쳐야 하는데요. 이때 가장 중요한 게 공사비입니다. 통상 조합에서 상한가를 제시하고 이 가격 아래로 입찰할 건설사를 모집하는 것이죠. 그래서 공고상 예정가격(상한가)이 곧 공사비가 되는 편입니다. 그래프로 보여드리는 공사비는 입찰공고 당시의 예정가격 기준입니다. 이렇게 무서운 속도로 오른다면 재개발·재건축 조합원들만의 불행에 그칠까요. 내가 분양받는 아파트의 원가에도 영향을 미치죠. 전용면적 84㎡ 아파트의 원가는 얼마가 되는 걸까요. 통상 계약면적이 172㎡(옛 52평) 안팎인 점을 감안해 810만원(3.3㎡당 공사비) x 52로 계산해보면 전용 84㎡ 아파트의 원가는 4억2000만원 정도 나오게 됩니다. 시멘트만 부었는데 이미 4억을 넘겼다는 의미입니다. 여기에 땅값과 인건비, 마케팅 비용도 녹아들면 도대체 얼마가 된다는 이야기일까요.물가와 자재값이 오르고 있는 만큼 공사비 인상도 어쩔 수 없는 부분이 있긴 합니다. 건설사 입장에선 원래 약속했던 가격으론 도저
![재개발·재건축 공사비 전수조사 해보니…2배나 올랐다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35988575.3.jpg)
국회에서 진통을 겪던 실거주 의무 문제가 드디어 정리됐습니다. 분양가 상한제 주택에 적용되는 의무거주 기간에 유예를 두는 방안으로 법안을 고치고 본회의에 상정한 것이죠. 이 방송이 나간 직후 통과될 가능성이 높습니다. 그런데 언제부터 어떻게 바뀌는 것일까요🤔 또 이 법이 개정되기 전 분양받은 분들은 어떻게 되는 걸까요? 전형진 기자가 짚어봅니다.
한강 수상택시 기억하시나요? 소리 소문 없이 망한 줄 알았지만.. 놀랍게도 아직 영업을 하고 있답니다😅 시민들의 출퇴근시간을 줄이기 위해 올가을엔 수상택시를 업그레이드한 수상버스(리버버스)를 도입하겠다는 게 서울시의 목표인데요. 어떤 한계와 가능성을 갖고 있을까요? 총총견문록으로 만나보시죠.
정부의 저출산 대책 패키지가 다음 달부터 본격적으로 가동됩니다. 연초 신생아 특례대출이 출시된 데 이어 공공분양 아파트의 신생아 특별공급이 신설공급이 신설된다는 점인데요. 자세히 뜯어보면 두 정책이 서로 호응하지 않는다는 문제가 있습니다.국토교통부가 입법예고를 마친 '주택공급에 관한 규칙' 개정안 조문을 보면 신생아 특별공급의 대상은 '입주자모집공고일 현재 2세 이하의 자녀(임신 포함)를 둔 무주택세대구성원'으로 규정돼 있습니다. 그간 모호하게 알려졌던 기준이 명확해졌습니다.지난해 특공 신설 계획이 처음 발표될 때만 해도 '공고일로부터 2년 이내 임신·출산이 증명 가능한 경우'로 안내돼 다소 혼선이 있었습니다. 일단 분양을 받았다가 2년 안에 아이를 낳으면 되는 것으로 오인할 수 있는 문장이기 때문이죠.아이의 나이를 판단하는 시점이 입주자모집공고일로 뚜렷해지자 예상치 못했던 문제도 생겼는데요. 신생아 특공으로 당첨된 가구가 신생아 특례대출을 이용하는 건 어려워졌기 때문이다. 특례대출의 기준 또한 '2년 이내 태어난 아이'로 명시돼 있어서입니다.현재 시점을 기준으로 계산해보죠. 예를 들어 2024년 2월 분양하는 아파트에 신생아 특별공급으로 지원하려면 아이는 2022년 3월~2024년 2월 중에 태어났어야 합니다. 그런데 아파트 한 채를 짓는 데는 보통 2년 반~3년 정도의 시간이 걸립니다. 오늘 태어난 아이라면 해당 아파트가 준공될 때 이미 3세가 되는 것이죠. 입주에 맞춰 신생아 특례대출을 일으켜야 하지만 아이의 나이 기준을 넘겨버린 탓에 대출을 받을 수 없는 상황이 되는 것입니다. 사실상 아이를 임신한 상태로 당첨된
!['신생아 특공' 당첨자는 '신생아 특례대출' 받을 수 없다고? [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35913662.3.jpg)
▶전형진 기자어릴 때 친구들과 함께 피자 시켜먹으면 어땠나요. 친구들이 늘어날수록 내가 먹을 수 있는 피자의 양은 줄어들죠. 우리가 어릴 땐 너무 착해서 몰랐어요. 굳이 공평하게 나눌 필요는 없이 돈을 낸 만큼 나눠먹어도 됐을 텐데 말이죠. ^^여기서 피자라는 단어를 아파트로 바꾸면 이게 바로 우리가 아는 재건축의 이야기가 됩니다. 재건축은 단순히 '헌집 줄게 새집 다오'에서 그치지 않습니다. 지금보다 얼마나 크게 지을 수 있느냐가 결국 얼마를 벌어들일 수 있느냐를 결정하고, 이는 곧 우리 돈을 얼마나 덜 들이느냐로 이어집니다.일단 우리 아파트를 얼마나 크게 지을 수 있는지 미래를 그려봅니다. 그 크기는 용적률이 결정하죠. 이를 토대로 계산기를 두드려봐야 하는데요. 먼저 낡은 우리집의 가격을 구합니다. 이걸 권리가액[A]이라고 합니다. 그리고 나중에 짓게 될 새집의 가격도 추정해봅니다. 이걸 조합원분양가[B]라고 합니다.예컨대 조합원분양가[B] 2냥 - 권리가액[A] 1냥을 계산해보면 모자란 돈은 1냥이죠. 이게 분담금[C]입니다. 내가 더 내야 하는 돈이란 의미죠. 원래 집의 가격에 따라 돈을 더 낼 필요가 없거나 돌려받는 경우도 있습니다.이제 새 아파트를 짓습니다. 앞서 내가 냈던 분담금[C] 1냥으로 공사비를 치릅니다. 택도 없겠죠. 그래서 남는 집들을 일반에 분양합니다. 나는 조합원이기 때문에 분양가를 2냥만 냈지만 일반 수분양자들은 3냥씩 내야 합니다. 그만큼의 수익으로 공사비와 부대 비용을 치르는 것입니다.만약 새 아파트를 더 크게 지을 수 있다면 어떨까요. 일반분양 할 수 있는 집이 더 많은 만큼 조합의 수익도 늘어납니다. 아파트가 윤택해지고 여기저기
![재건축하면 부자 될 줄 알았는데…"이럴 줄이야" 반전 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35927078.3.jpg)
▶전형진 기자제가 어린 시절 그랜저는 입신양명, 출세의 상징 같은 차였습니다. 하지만 이젠 대중적인 차가 돼버렸죠. 과거의 쏘나타와 같은 위치가 된 것입니다. 지금의 제네시스 G80이 과거의 그랜저와 같은 위상인 것이고요.일종의 인플레이션입니다. 그랜저가 너무 많이 팔리면서 대중화되자 벌어진 일이죠. 그런데 떨어진 그랜저의 가치를 올리는 일보다 쉬운 게 있습니다. 그 빈 자리에 새로운 걸 만들어 넣는 것이죠. 그게 바로 제네시스 G80이고요.갑자기 웬 자동차 애기냐 싶겠지만 어딘지 낯익습니다. 우리가 요즘 부동산시장에서 보고 있는 일이죠. 과거엔 e편한세상, 푸르지오, 힐스테이트 아파트가 참 많았지만 요즘 재개발·재건축 수주전을 보면 어떤가요. 서울 웬만한 지역의 경우 건설사들이 이 같은 브랜드로 제안하지 않습니다. 아크로, 써밋, 디에이치라는 브랜드를 내세우고 있죠.이 표가 건설판 쏘나타와 그랜저입니다. 그동안 건설사들의 아이덴티티는 가운데 있는 주택 브랜드였습니다. 그러다 오른쪽의 고급 브랜드를 만들기 시작했죠. 하이엔드 브랜드라고도 하는데요. 이걸 왜 만들었을까요. 강남 등지에서 재건축 아파트를 수주하려다 보니 다른 지역들과의 차별화가 필요했기 때문입니다. 온국민이 쏘나타를 탈 때 그랜저가 필요했던 분들처럼 말이죠.그런데 건설사들이 강남에서만 영업을 하는 건 아니죠. 전국에서 수주를 해야 합니다. 문제는 원청인 조합들의 눈이 이미 높아졌다는 것입니다. 강남이 아닌 지역들에서도 고급 브랜드를 요구하기 시작한 것이죠. 그래서 이제 건설사들은 수도권 도시나 지방 광역시에서 수주할 때도 하이엔드 브랜드를 적용해주겠다고 제안
!["이게 건설사판 쏘나타와 그랜저"…아파트, 화려해지는 이유 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35926120.3.jpg)
다음달 아파트 공공분양에 신생아 특별공급이 신설된다. 신생아 특례대출과 함께 발표된 저출생 대책 패키지다. 하지만 신생아 특공으로 아파트에 당첨되더라도 정작 신생아 특례대출은 받을 수 없다. 기준이 상충해서다.두 제도 모두 2세 이하 ‘신생아’가 있을 때 혜택을 받을 수 있다. 그런데 아파트 단지 하나를 짓는 데는 통상 2년 반~3년가량의 시간이 걸린다. 아이도 그만큼 나이를 먹는다. 잔금대출을 일으켜야 하는 입주 시점엔 더 이상 신생아가 아닌 탓에 특례 대상에서 제외된다. 신혼부부 특공도 사정은 다르지 않다. 유형의 이름이 ‘신혼부부’일 뿐 아이가 있어야 당첨이 유리하다. 하지만 이 역시 대출 시점엔 아이의 나이가 특례대출 기준인 2세를 넘어간다.주거정책의 모순은 이뿐만이 아니다. 서울 등 수도권 공공분양 단지들에선 ‘따뜻한 아이스 아메리카노’ 주문이 계속되고 있다. 청약하려면 가구원 수에 따른 소득 기준과 자산 요건을 맞춰야 하는데 분양가는 공공이란 단어가 무색할 만큼 높다. 서민이 넘보기 힘든 10억원대 단지도 속속 나온다. 소득 기준을 맞춘 사람은 집 살 돈이 모자라고, 열심히 저축하거나 재테크로 종잣돈이라도 불리면 자산 기준을 초과해 청약할 자격이 안 된다. 계속 같은 자리로 돌아오게 만드는 뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단이다.공공아파트 청약제도는 경제적 여건이 여유롭지 않을수록 당첨에 유리하도록 설계됐다. 하지만 그 덕에 혜택을 보는 건 이른바 ‘금수저’다. 부모의 지원으로 강남 전셋집에 살면서 정작 본인 명의 소득이나 자산은 없거나 많지 않은, 그야말로 서류상 완벽한 서민 무주택자들 말이다.반대로 기회
![[취재수첩] 소득이 적어야 청약할 수 있는 비싼 아파트](https://img.hankyung.com/photo/202402/07.35919992.3.jpg)
잠잠하던 무순위청약 시장에 대어가 등장했습니다. 개포주공1단지를 재건축한 디에이치퍼스티어아이파크인데요. 4년 전 분양가 그대로 돌아왔습니다. 지금 가격과 비교해보자면..😙 물론 자금조달 기간이 넉넉하지 않은 게 단점이라면 단점이겠죠. 전형진 기자가 한 주 동안의 부동산뉴스를 정리합니다.
뭔지 잘 모르겠지만 살면서 꼭 한 번은 듣게 되는 부동산 용어 재건축. 낡은 집을 새로 짓는다는 의미를 넘어서 엄청난 부를 가져다주는 머니 게임의 대명사이기도 하죠. 물론 반대의 경우도 있습니다😅 낮은 건물을 높게 지으면 그만큼 돈을 많이 버는 거 아냐? 싶겠지만 복잡한 사정이 많아요. 흥청망청으로 정리해봤습니다.
요즘 재개발/재건축 수주전을 보면 아파트가 정말 화려하죠. 서울은 이제 하이엔드 브랜드 아닌 곳이 없을 지경인데요. 수도권은 물론 지방 광역시도 점점 하이엔드 브랜드 적용 구역이 늘고 있습니다. 우리가 예전에 보던 e편한세상, 푸르지오, 힐스테이트.. 이런 아파트들은 다 어디 갔을까요. 모두가 하이엔드 브랜드를 쓰면 강남은 또 어떤 차별화가 필요한 걸까요🤔
▶전형진 기자이제 대출 한도가 확 줄어듭니다. 왜냐면 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되니까요. 이름만 들어도 복잡하죠.대출엔 크게 세 가지 규제가 있습니다. 먼저 LTV(담보인정비율)는 집값(담보)에 대비해서 얼마나 빌려줄 것이냐를 봅니다. 그리고 DTI(총부채상환비율)는 나의 소득 대비 대출 갚는 돈을 따져보죠. 주담대의 원리금과 다른 대출의 이자를 더해서 계산합니다. DSR도 나의 소득 대비 대출 상환 비용을 계산하는 건 똑같습니다. 그런데 DSR에선 주담대의 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 봅니다. DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓죠. 심지어 한도 산정에 포함되는 다른 대출의 범위도 넓습니다. 결국 DSR은 DTI의 매운맛이죠.DSR은 국민 누구나 40% 제한을 받습니다. 흥부가 1년에 5냥을 번다면 1년 동안 원리금 상환액이 2냥(40%)을 넘어선 안 된다는 의미입니다. 흥부의 소득이 당장 변하지 않는다면 금리가 얼마인지에 따라 대출 한도가 달라지겠죠. 여기서 금리 부분을 인위적으로 높게 적용해 한도를 따지겠다는 게 스트레스 DSR 제도의 골자입니다. 매운맛 정도가 아니라 불닭볶음면인 것이죠.정부는 왜 이런 제도를 도입하려고 할까요. 금리 급등기에 차주들의 취약함이 드러났기 때문입니다. 분명히 처음엔 DSR 40%에 맞춰서 돈을 빌려줬는데 나중에 금리가 오른 시점에 다시 따져보니 이를 훌쩍 넘은 차주들이 많았던 것이죠. 그래서 처음부터 아예 한계 상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다.얼마나 높은 금리로 한도를 산정할 것이냐. 일단 최근 5년 중에 가장 높은 금리[A]를 찾습니다. 여기서 현재 금리[B]를 뺍니다. 이렇
![가만히 있어도 대출 한도 '뚝'…'무시무시한 제도' 나온다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35834265.3.jpg)
▶전형진 기자 부동산을 알아볼 때 기왕이면 싸고 좋은 집을 찾는 경우가 많죠. 좋은데 왜 쌀까요. 왜 안 팔렸을까요. 사실 '싸고 좋다'는 두 가지 조건을 동시에 충족하는 집은 실존하지 않습니다. '따뜻한 아이스 아메리카노'처럼 말이죠.그런데 정부의 주거복지프로그램엔 따뜻한 아이스 아메리카노가 많습니다. 지난달 출시된 신생아특례대출을 볼까요. 최근 2년 안에 아이를 낳은 적이 있다면 대출을 조금 더 좋은 조건에 해주겠다는 게 골자인 정책입니다. 그런데 역설적으로 신혼부부 특별공급을 통해 아파트에 당첨된 이들에겐 그림의 떡 같은 정책이기도 하죠.젊은 부부가 아파트 당첨되려면 신혼 특공이 가장 쉬운 길입니다. 이땐 아이가 있어야 유리하죠. 그렇게 당첨이 됐다면 계약금과 중도금을 내다가 아파트가 준공될 때 잔금대출을 받아야 합니다. 이때 신생아특례대출을 일으키는 것이죠.그런데 아파트 한 채를 지을 땐 대개 2년 반~3년가량의 시간이 걸립니다. 신생아특례대출의 조건은 '2년 내 출생'이었는데 아이가 태어난 지 이미 2년이 지나버린 것이죠. 신혼 특공으로 당첨된 젊은 부부가 특례대출 대상이 위해선 당장 아이를 또 낳아야 한다는 계산이 나옵니다.대출 프로그램뿐만이 아닙니다. 수도권 공공분양 단지들에서도 따뜻한 아이스 아메리카노 주문이 계속되고 있습니다. 지난해 서울 동작구 수방사 사전청약이 딱 이 같은 사례인데요. 청약 자격을 갖추려면 소득기준과 자산요건을 맞춰야 하는데 분양가는 서민들이 꿈꾸기도 힘든 10억으로 책정됐죠.뫼비우스의 띠, 펜로즈의 계단 같은 꼴입니다. 결혼하면 청약에 유리하대서 결혼했더니 아이를 낳으면 무
!['소득 적고 돈 많아야' 당첨…서민 가장한 금수저들만 신났다 [집코노미]](https://img.hankyung.com/photo/202402/01.35833763.3.jpg)
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