"5억 벌고 시작한다"는 수방사 청약 살펴보니 [전형진의 집코노미 타임즈]

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*이 기사는 집코노미 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 문자로 옮긴 것입니다.

▶전형진 기자
많은 분들이 기다리던 사전청약 공고가 떴습니다. 사전청약은 다 망한 거 아니었냐, 왜 이렇게 소란스럽냐고 묻는 분들도 계실 텐데, 서울 동작구 수방사부지가 나왔기 때문입니다. 공공분양 중에선 드물게 한강 바로 앞에 들어서기 때문인데요. 얼마에 나오는지가 모두의 관심이었죠. 그런데 전용면적 59㎡의 분양가만 9억입니다. 바로 옆 단지의 같은 면적대와 비교하면 5억이나 싸진 그래도 공공분양 치곤 비싼 편이어서 뒷말이 많습니다.

사실 이번 정부 들어 뉴홈이라는 이름을 붙이면서 공공분양 방식을 여러 가지로 개편했는데요. 유형이 갈라졌지만 수방사 부지는 과거의 일반적인 공공분양과 비슷합니다. 그래서 유형의 이름도 '일반형'입니다. 이외에도 '나눔형'과 '선택형' 공공분양이 있습니다. 이번에 수방사부지와 함께 나온 고덕강일3단지, 왕숙신도시, 매곡지구는 모두 나눔형 공공분양입니다.

일반형과 나눔형의 가장 큰 차이는 특별공급입니다. 나눔형엔 다자녀와 노부모 특별공급 물량이 없는 대신 생애최초와 신혼부부의 물량 비중이 높습니다. 젊은 세대에게 초점을 맞춘 셈이죠. 분양가 책정도 일반형보다 낮게 합니다.

일반형은 기존의 공공분양과 거의 똑같습니다. 일반공급에 추첨제 물량이 생겼다는 것만 빼면요. 물론 일반공급 물량이 전체의 30%에 불과하고, 여기서도 20%에 대해서만 추첨제 물량입니다. 수방사부지의 이번 사전청약 물량이 255가구니까 추첨제 물량은 15가구에 불과한 셈입니다. 그래도 청약통장 불입액순으로 따졌을 때 경쟁에서 밀리는 분들도 당첨을 노려볼 수 있다는 데 의미가 있습니다. 1순위로 청약한 분들은 순차제에서 밀렸을 때 자동으로 추첨이 진행되고, 1순위가 아닌 분들은 잔여물량 청약을 통해 추첨에 참여할 수 있습니다.

많은 분들이 헷갈려하는 건 대출입니다. 개편된 공공분양에 전용 모기지 개념이 도입됐기 때문이죠. 나눔형의 경우 LTV(담보인정비율)를 80%까지 늘린 대출을 제공하는 대신 매각 때 차익을 공공과 공유하는 전용 모기지가 필수입니다. 하지만 일반형의 경우 시중은행 대출을 받아도 상관없습니다.

이 같은 오해가 발생한 이유는 청약제도 개편 당시 발표된 디딤돌대출 때문인데요. 일반형 당첨자에게 기존 디딤돌대출의 한도를 늘려서 제공하겠다는 내용이 필수 전용대출로 오인됐던 거죠. 디딤돌대출을 이용할 경우 신혼부부는 4억원까지, 생애최초는 2억원까지 한도를 높여 자금을 융통할 수 있습니다. 낮은 금리에 LTV는 70%까지, DSR(총부채원리금상환비율)은 아예 안 보겠다는 조건이죠. 그런데, 그래도, 분양가를 충당하기엔 턱없이 모자랍니다.

무리한 대출을 끌어와 집을 사야한다는 건 아닙니다. 하지만 수방사부지 청약은 조건이 까다로운 공공분양이라는 데 모순이 있습니다. 공공분양이기 때문에 대부분 물량이 특별공급인데, 이 특별공급엔 소득과 자산 요건이 있습니다. 9억원의 분양가를 자납할 수 있는 분들이라면 소득도, 자산도 기준을 넘길 확률이 높죠.

특별공급이 아닌 일반공급은 면적대를 기준으로 소득과 자산을 따지는데요. 수방사부지는 하필면 전용 59㎡로만 공급되는 탓에 특별공급이나 일반공급이나 이 까다로운 기준부터 충족해야 합니다. 요약하자면 소득은 낮고, 자산도 얼마 되지 않는 상태에서 9억원의 분양가를 감당할 수 있는 당첨자를 찾는다는 것이죠. 부모에게 언제든 분양대금을 지원받을 수 있는 '여유로운 무주택자'가 아니고선 사실상 당첨 이후가 깜깜해지는 셈입니다. 애초 '부모 찬스'가 불가능한 예비청약자라면 자리가 탐나더라도 엄두를 내기 힘든 것이죠.

또 많은 분들이 궁금해하는 건 서울에 거주하지 않아도 청약이 가능한지 여부입니다. 아쉽게도 이번 청약은 다자녀 특별공급의 일부(50%)를 제외한 모든 물량이 서울 거주자에게 공급됩니다. 만약 서울 거주자들의 1순위 청약에서 미달이 발생할 경우 수도권 거주자들에게도 기회가 생기지만 그럴 가능성은 낮아 보입니다.

독특한 건 2가지 주택형으로 공급되지만 청약자가 선택할 수 없다는 점인데요. 한강뷰가 장점인 단지이기 때문에 많은 분들의 희비가 교차할 것 같습니다. 본청약 때 어떻게 달라질지 모르겠지만요. 입지와 관련해선 흥청망청의 드론 영상을 통해 설명드리도록 하겠습니다.

기획·진행 전형진 기자
촬영 이재형 PD