등촌역 인근 낡은 빌라촌 최고…21층 980가구 탈바꿈
구로 오류동역 인근엔 400가구
이 구역은 원래 제1종일반주거지역과 7층 이하 규제를 받는 제2종일반주거지역으로 이뤄져 있다. 서울시는 이번에 대부분 면적을 제2종일반주거지역으로 용도 상향하면서 7층 이하 규제도 풀었다. 대신 최고 높이는 60m 이하로 제한했다. 용적률은 제2종일반주거지역의 법적상한용적률(250%)에 가까운 216%를 적용했다.
지하철 1호선 오류동역 인근에는 1만353㎡ 부지에 최고 35층 3개 동 380가구(임대주택 91가구)가 지어질 예정이다. 최근 서울시 도시건축공동위원회에서 구로구 ‘오류동 135의 33 일원 역세권 주택 및 공공임대주택 건립을 위한 지구단위계획구역 지정 및 결정(안)’이 수정 가결됐다. 서울시는 구역이 지하철 역세권(250m 이내)에 있어 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향했다고 설명했다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
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"강남권 급매 사라지고 호가 5억 이상 껑충"…마포·용산도 상승
“강남권은 급매가 모두 소진됐고, 호가(전용면적 84㎡ 기준)가 단번에 5억원 넘게 올랐습니다. 매수세가 마용성(마포·용산·성동구), 노원구 등 급매가 남은 다른 지역으로 이동할 수밖에 없죠.”(김제경 투미부동산컨설팅 소장)강남 3구(강남·서초·송파구)에서 출발한 집값 상승세가 동작구 용산구 마포구 등으로 확산하면서 서울 아파트값이 1년 만에 반등했다. 올 들어 규제 완화와 금융 지원으로 거래가 이뤄지고 바닥을 다진 결과라는 분석이다. 인천 경기 등 수도권으로 상승세가 번질지 관심을 끈다.◆마포·용산·중구 등 상승세 동참25일 한국부동산원에 따르면 마포구 아파트값은 전주 -0.05%에서 이번주 0.02%로 상승 전환했다. 작년 1월 첫째주 이후 약 1년4개월간 이어지던 집값 하락세에 마침표를 찍었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 지난 1월 15억5000만원에서 이달 16억5000만원으로 넉 달 새 1억원 뛰었다. 아현동 A공인 관계자는 “최근 전용 84㎡가 16억8000만원에 팔렸는데, 아직 신고되지 않은 상태”라며 “서울 외곽과 경기 거주자 중심으로 상급지로 갈아타려는 수요가 많다”고 말했다.용산구는 0.04% 오르며 3주 연속 상승세를 보였다. 중구는 -0.01%에서 0.03%로 상승 전환했다. 신당동 약수하이츠 전용 57㎡는 지난달 8억4000만원에 거래돼 한 달 새 5000만원 뛰었다. 동작구(0.05%)는 3주 연속 올랐다. 성수동이 있는 성동구와 목동 재건축 단지가 속한 양천구는 보합 전환했다. 4주 연속 집값이 오르던 노원구는 보합세를 보이며 숨 고르기를 했다.강남권도 회복세가 뚜렷하다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡는 이달 35억7000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래가(31억원)보다 4억7000만원 높은 가격이다. 반포자이 전용 84㎡도 이달 32억5000만원에 손바뀜해 직전 거래가(29억2000만원)를 크게 웃돌았다. 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 올초 18억~19억원대 급매가 속출했지만, 최근 22억원대에 안착했다. 반포동 B공인 관계자는 “급매가 나오면 연락을 달라는 요청이 많지만, 그 가격대 매물은 사라진 지 오래”라고 말했다.◆규제 완화 효과에 금리까지 안정서울발 상승세가 수도권에도 영향을 미치고 있다. 인천은 지난주(0.03%) 1년4개월 만에 상승 전환한 데 이어 이번주에도 0.02% 올랐다. 경기는 0.06% 내려 하락세를 이어가고 있지만 개발 호재가 있는 남부권을 중심으로 강세를 보이고 있다. ‘반도체 클러스터’가 조성되는 용인 처인구는 0.32% 올랐다. 인근 화성(0.15%) 오산(0.09%) 등도 상승했다.정부가 올초 전방위적으로 규제를 완화한 ‘1·3 부동산 대책’이 시장에서 거래 증가 등 가격 안정에 기여하고 있다는 평가가 나온다. 한국은행이 이날 기준금리를 3회 연속 동결해 금리 불확실성이 감소하자 매수세가 더 붙을 수 있다는 전망이 우세하다. 권일 부동산인포 팀장은 “올해 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제된 데다 압구정 신속통합기획 추진 등 강남 재건축 호재가 자극제가 됐다”며 “상승 흐름이 시차를 두고 인근 지역으로 번지는 분위기”라고 말했다. 김제경 소장은 “강남 이후 마용성 등이 차례로 ‘키 맞추기’에 들어가고, 지방도 핵심지역을 중심으로 조금씩 움직이고 있다”고 했다.매매 시장이 연착륙하기 위해 추가 규제 완화가 필요하다는 지적도 제기된다. 송승현 도시와경제 대표는 “거래가 자유롭게 이뤄져야 가격이 안정될 수 있다”며 “그동안 억눌린 거래를 활성화하기 위해서는 다주택자 취득세 부담 등이 완화돼야 할 것”이라고 말했다.이인혁/심은지 기자 twopeople@hankyung.com
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2곳 중 1곳 '좀비 빌딩'…뉴욕 덮친 상업용 부동산 위기
25일 찾은 뉴욕 맨해튼 32번가 주변의 한 빌딩. 화려한 브로드웨이 근처 미국 최대 백화점인 메이시스에 인접한 건물이지만 내부엔 먼지만 자욱했다. 고층부 오피스는 깔끔하게 리모델링을 마쳤음에도 텅 비어 있었고, 미국의 유명 유통 업체가 사무실로 사용하던 저층부에도 판촉용 마네킹만 자리를 지켰다.같은 날 고급 오피스 지구 55번가의 30층짜리 고층 건물도 전체 층의 절반이 텅 비어 있었다. 임대료를 코로나 사태 이전 대비 40%가량 내렸지만 임차인을 찾지 못했다. 유명 관광지인 브라이언트파크 근처 건물에 입주해 있던 글로벌 공유 오피스 업체 위워크도 얼마 전 방을 뺐다. 한 부동산업계 관계자는 “공유 오피스 이용이 줄고 임대료를 감당하기 어려워지자 임대료가 싼 다른 지역으로 거점을 옮겼다”고 전했다.미국 경제와 금융의 중심지인 뉴욕에서 상업용 부동산 공포가 현실화하고 있다. 코로나 이후 오피스 빌딩 거래가 뚝 끊기면서 사람이 없는 ‘좀비 빌딩’이 대거 쏟아지고 있다. 상업용 부동산 시장의 침체가 미국 경제를 강타할 수 있다는 우려가 나온다.오피스 공실 문제로 뉴욕 전역은 몸살을 앓고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 코로나 이전인 2019년 초 9%에 불과하던 맨해튼의 오피스 공실률은 올해 초 22%로 치솟았다. 10년 평균(12%)을 훌쩍 뛰어넘는다. 이 지역 부동산 투자 및 중개 업체인 PD프로퍼티스의 토니박 공동 대표는 “뉴욕의 오피스 두 곳 중 한 곳은 텅텅 비어 있고, 고점에서 50% 이상 낮춰 거래되는 빌딩이 수두룩하다”고 말했다.내로라하는 글로벌 기업들이 자리한 뉴욕에서마저 상업용 부동산의 몰락이 가시화한 건 코로나 이후 재택근무가 보편화되면서다. 뉴욕 기반의 식음료 프랜차이즈 운영 및 부동산 투자 업체 VI그룹의 심경섭 상무는 “기업들이 거점을 줄이고 중심 상권의 오피스 한 곳만 남기고 있다”며 “메인 상권의 초대형 빌딩만 임대료가 유지되고 있다”고 전했다.전반적인 임대 수요가 줄면서 건물주가 임대 수익을 유지하기 어렵게 되자 건물 매매가도 반토막 났다. 미국 부동산 정보 업체 코스타에 따르면 뉴욕 오피스 빌딩의 매매 가격은 제곱피트당 평균 1160달러에서 올 1분기 기준 650달러로 내렸다.시장에서는 오피스 중심의 상업용 부동산 위기가 금융 위기로 번질 가능성을 우려하고 있다. 공실이 늘고 건물 가치가 떨어질수록 부동산 투자자들의 디폴트(채무 불이행)가 잇따를 수 있기 때문이다. 지역은행들이 대출 문턱을 높여 리파이낸싱(차환)이 어려워지는 등 부작용도 우려된다. 미국 중앙은행(Fed) 등에 따르면 미국의 상업용 부동산 대출 잔액(3조6000억달러) 중 60%가량은 미국의 지역은행이 보유하고 있다. 미국 연방예금보험공사(FDIC) 관계자는 “상업용 부동산발 지역은행의 위기를 주시하고 있다”며 “실리콘밸리 은행 등 몇몇 은행이 사라졌지만 추가로 파산하는 은행이 나올 가능성을 배제하고 있지 않다”고 말했다.
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[김은유의 보상과 재건축] 지역주택조합에서 탈출하는법 2 (조합 해산)
1. 쟁점 전국 곳곳에서 지역주택조합의 피해사례가 너무나도 많다. 그렇게 가입하지 말라고 해도 무주택 서민들은 지역주택조합에 가입한다. 그 이유는 두가지로 요약된다. 조합에 가입하는 가장 강력한 이유는 첫째는 아파트가격에 대한 과장광고이고, 둘째는 무효인 '전액환불증서' 때문이다. 그러나 지역주택조합이 약속한 처음 가격은 지켜지는 경우가 없다고 봐도 된다. 오히려 주변보다 높은 가격이 태반이고, 그나마 낸 돈을 뜯기지 않고 입주라도 하면 다행이다. 그리고 전액환불증서도 무효이다. 즉, 법률상 탈퇴나 조합원 자격상실시 조합원이 납부한 금액을 전액 되돌려주는 것은 조합규약이나, 총회 결의를 통해서만 가능하며, 이러한 보증서를 교부할 경우 총회 결의이나 조합규약이 없다면 무효라는 사실을 고지해 주어야 할 의무가 있다. 이러한 고지를 하지 않았다면 이는 사기이다. 이하에서는 이미 가입한 지역주택조합에서 해방되는 방법을 소개한다. 물론 내가 낸 돈을 다 돌려받기는 불가능할 것이지만, 그나마 피해를 줄이게 되는 좋은 방법일 것이다.2. 지역주택조합 해산총회 주택법 [시행 2020. 7. 24.] [법률 제16870호, 2020. 1. 23., 일부개정] 라. 주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 함(제14조의2 신설). 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(주택조합 설립인가 요건 등에 관한 적용례) 제11조제2항, 제11조의3제1항ㆍ제6항ㆍ제7항, 제11조의4 및 제13조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합원 모집신고(변경 신고는 제외한다)를 하는 경우부터 적용한다. 제6조(주택조합의 해산에 관한 적용례) ① 이 법 시행 전에 조합원 모집 신고를 하였으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우(법률 제14344호 주택법 일부개정법률 부칙 제4조의 규정에 따라 조합원 모집 신고를 하지 않았으나 이 법 시행일 현재 주택조합 설립인가를 받지 않은 경우를 포함한다)에는 제14조의2제2항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조의3제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날로 본다. ② 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다. 2020. 1. 23. 개정되어, 2020. 7. 24. 시행되는 주택법 제14조의2제1항에 의하면, 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다. 지역주택조합이 사업계획승인을 받으려면 95% 이상의 소유권을 확보하여야 하므로, 매우 어렵다. 따라서 이 신설 해산총회에 해당하는 사례가 속출할 것으로 본다. 주택법시행령 제25조의2제1항에 의하면, 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 총회를 개최하여야 하고,동조제4항에 의하면, 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2제4항에 따라 주택조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다. 부칙 제6조제2항에 의하면, 이 법 시행 전에 주택조합 설립인가를 받았으나 이 법 시행일 현재 사업계획 승인을 받지 않은 경우에는 제14조의2제1항의 개정규정을 적용함에 있어 이 법 시행일을 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날로 본다. 따라서 ①2020. 7. 3.전에 주택조합의 설립인가를 받은 경우에는 2020. 7. 4.부터 3년이 되는 날인 2023. 7. 3.까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 2023. 10. 3.까지 해산총회를 하여야 하고, ②2020. 7. 4. 이후에 주택조합 설립인가를 받은 경우에는 그 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못한 경우에는 그날로부터 3개월 이내에 해산총회를 하여야 한다. 결국 최소한 2023. 10. 3.부터는 해산총회를 개최하여야 하는 것이다. 따라서 조합원은 지금부터 이를 널리 알려 해산총회를 준비하여야 할 것이다. 그리고 조합에서 요구하는 분담금 납부를 하지 말아야 할 것이다. 기타 준비사항은 반드시 전문변호사의 도움을 받아야 할 것이다. 그런데 실무적으로 위와 같은 해산총회를 개최하지 않을 경우가 예상된다. 따라서 행정청은 추후 주택법 제90조에 의하여, 조합에게 해산 총회 개최여부에 대해 필요한 보고를 하게 하거나 관계공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 할 수 있다. 다만, 주택법 제94조에 의하면, 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의나 그 구성원 또는 리모델링주택조합이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다(법 제94조). 그러나 서울행정법원에 의하면, 위에서 사업주체라 함은 '사업계획승인을 받은 지역주택조합'만 해당한다고 하여(서울행정법원 2019. 12. 10. 선고 2018구합76224 판결), 애석하게도 주택법 제94조에 의한 조치는 불가하다. 그래도 행정청은 주택법 제90조에 의해 보고를 하도록 한 후에, 조합원들에게 해산총회를 개최할 수 있음을 널리 홍보하여 피해를 막아야 할 것이다.3. 제도개선 필요 나아가 정부는 위 주택법 제94조를 개정하여, 사업계획승인을 받지 않은 지역주택조합에도 적용되도록 할 필요가 있고, 나아가 3년이 되는 날 조합설립인가가 실효되는 것으로 개정하여야 할 것이다. 4. 기타 현재 지역주택조합설립인가를 받지 못한 추진위도 사업을 종결할 수 있는 방법이 있다. 이는 별도로 설명한다.[지역주택조합의 진실][법무법인강산]<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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