호반써밋 제주, 신도심과 인접…교통·교육환경 좋아
단지는 용두암과 용담공원, 올레길 17번 코스, 용연계곡 등 관광명소와 가깝다. 제주 노형동
교통과 교육환경도 주목할 만하다. 제주국제공항을 비롯해 시외버스터미널, 항만여객터미널 등이 가깝다.
전 가구를 남향 위주로 배치했고 일부 가구에는 4베이(방 3개와 거실 전면향 배치) 구조를 적용했다.
팬트리와 드레스룸 등 다양한 수납공간도 제공한다. 용담공원 연계 산책로도 갖춰진다. 실내골프연습장, 피트니스센터, GX룸, 남녀 샤워실 같은 커뮤니티시설도 넣는다.
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공시價 '역대급' 인하…보유세 부담 '뚝', 빌라는 전세보증보험 문턱 높아져 '울상'
지난 정부 때 고공행진을 이어갔던 공동주택 공시가격이 올해 전국 평균 18% 내렸다. 각종 부동산 관련 세금과 밀접한 공시가격이 역대 가장 큰 폭으로 하락하며 집주인들의 세 부담은 최대 30% 이상 줄어들 전망이다. 공시가격 하락에 더해 청약 문턱이 낮아지며 최근 분양 시장에 대한 관심이 모처럼 높아지고 있다. 반면 무주택 서민과 청년이 주로 거주하는 빌라 중심의 소형 주택시장에서는 전세보증보험 문턱이 높아 시장 불안 조짐도 보이고 있다. 공시가격 18% 인하로 세 부담 뚝국토교통부에 따르면 올해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격은 지난해보다 18.61% 하락했다. 지난해 전국 공동주택 가격 하락률 15.59%에 2020년 수준인 69%의 현실화율을 적용한 결과다.이번 공시가격 하락은 정부가 2005년 제도를 도입한 이후 최대 낙폭이다. ‘역대급’ 인하로 재산세·종합부동산세 등 세 부담은 지난해보다 약 20~30% 줄어들 전망이다. 지역별로 따지면 세종시 공시가격이 30.68% 떨어지며 하락폭이 가장 컸다. 인천(-24.04%) 대구(-22.06%) 경기(-22.25%) 대전(-21.54%) 등 지난해 집값이 많이 하락한 수도권과 지방 광역시의 조정폭도 20~30%대에 달한다. 서울은 지난해보다 17.30% 낮아졌다. 울산(-14.27%) 충북(-12.74%) 충남(-12.52%) 경남(-11.25%) 전남(-10.60%) 등도 두 자릿수 조정을 받았다.공시가격이 내려가면서 집주인의 세 부담은 크게 줄어들 전망이다. 국토부 계산에 따르면 지난해 공시가격 10억원 아파트를 보유한 집주인이 내야 하는 보유세는 203만4000원에 달했지만, 올해는 8억원으로 내려가며 125만2000원의 보유세를 내게 된다. 지난해 공시가격 15억원 주택을 보유한 경우에도 403만4000원에서 280만2000원으로 120만원 이상 보유세 부담이 줄어든다.건강보험료와 복지 혜택, 국민주택채권 부담 등도 공시가격 하락에 따라 같이 줄어든다. 지역가입자의 건보료는 월평균 3.9% 감소하고, 부동산 등기 때 부담하는 국민주택채권 매입도 연간 1000억원가량 줄어드는 것으로 나타났다. 빌라는 전세보증보험 문턱 높아져세 부담 완화의 수혜를 보는 아파트 보유자와 달리 다세대와 연립 등 빌라 시장은 오히려 신음하고 있다. 연이은 전세 사기로 얼어붙은 빌라 시장에 공시가격 하락이 겹치면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 문턱이 오히려 높아졌기 때문이다.HUG에 따르면 오는 5월부터 반환보증보험 가입 기준은 전세가율 100%에서 90%로 강화된다. 전세가율 계산에 활용하는 공시가격 기준도 150%에서 140%로 낮아졌다. 공시가격이 내려가면서 보증보험에 가입할 수 있는 전세 보증금 상한액이 크게 줄어든 것이다.지난해 공시가격이 1억원이고, 올해 공시가격 인하율이 6%인 빌라를 가정해보면 전세 보증 한도는 1억4000만원에서 5월 이후 1억1844만원으로 줄어든다. 전세 보증금을 낮추고 월세 임대료를 내는 식으로 전세보증보험을 받을 수도 있지만, 월세에 부담을 느끼는 세입자가 많아 최근 현장에서는 보험 한도에 맞춰 만원 단위까지 전세 보증금을 받는 사례도 생겨났다. 4월 물량 3만7000가구…수도권 청약 전략은주춤한 전세시장과 달리 청약시장은 최근 수도권을 중심으로 분양 물량이 쏟아지며 모처럼 활기를 띠고 있다. 공시가격 하락에 따른 보유세 부담이 줄어든 데다 앞으로 수도권 분양 물량이 끊길 수 있다는 우려가 겹치며 경쟁률도 크게 뛰었다.부동산R114에 따르면 이달 전국 42개 단지, 총 3만7457가구가 분양에 나선다. 지난달 예정 물량의 일부가 4월로 연기된 데다 봄 성수기로 분양이 몰린 영향이다. 분양 물량은 수도권에 집중됐다. 경기(1만7832가구)와 인천(3541가구), 서울(3283가구) 순으로 분양 물량이 많다. 서울은 모처럼 휘경자이디센시아(1806가구), 서대문센트럴아이파크(827가구), 새절역두산위브트레지움(424가구) 등 재개발 사업지들이 공급에 나선다.실수요가 많은 서울에서 분양 물량이 쏟아지는 데다 올해부터 추첨제가 부활하면서 ‘운’에 의한 당첨을 노려볼 수도 있다. 추첨제에 따라 무주택기간이 짧거나 부양가족 수가 적은 2030세대와 1인 가구, 유주택자도 청약 당첨의 기회가 있기 때문에 중소형 주택을 중심으로 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망된다. 분양 관계자는 “보유세 부담이 줄어든 데다 청약 문턱이 낮아지면서 젊은 층의 청약 도전이 더 늘어날 것으로 본다”며 “앞으로 분양가가 더 높아질 수 있다는 우려도 경쟁률 상승에 영향을 미칠 것”이라고 했다. 금리 고공행진과 미분양 등 변수 많아다만 계속되는 고금리 현상과 지역을 중심으로 심화하는 아파트 미분양이 부동산 경기의 악재로 남아 있어 공시가격 하락이 부동산 경기 상승으로 바로 이어지지 않을 것이란 전망도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “(공시가격 하락은) 지난해 주택 가격 급락이 주요 원인”이라며 “주택 소유자의 세 부담은 줄겠지만 당장 집값 회복이나 거래량 증가로 이어지기는 어려울 것”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “세 부담이 낮아지면 급하게 처분하지 않고 관망하려는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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분양 시장 '온기' … 서울 홍은·신사, 경기 광명·동탄·의왕 등 관심
이달 들어 침체했던 수도권 분양 시장에 온기가 돌고 있다. 정부가 분양권 전매제한 완화 등 분양 시장 규제를 대폭 없앤 덕분에 4월 분양 시장이 활기를 띨 것이란 게 전문가의 전망이다. ○수도권 올 들어 최대 분양 물량부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 이달 수도권 일반 분양물량은 1만3390가구로 집계됐다. 올해 들어 가장 많은 월 공급 물량이다. 작년 동월(1만2373가구)보다 1017가구 많다. 지역별로는 경기가 9466가구로 가장 많고, 서울(2883가구)과 인천(1041가구)이 그 뒤를 이었다.서울에선 ‘휘경자이 디센시아’가 첫 스타트를 끊었다. 지난 4일 1순위 청약받은 이 단지는 329가구 모집에 1만7013명이 몰려 평균 경쟁률 51.7 대 1을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용 84㎡A 타입으로 219.9 대 1에 달했다. 오는 23일부터 25일까지 사흘간 정당 계약이 이뤄진다.두산건설은 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 이달 말 분양한다. 2015년 이후 8년 만에 신사동에 공급되는 새 아파트로 희소가치가 높다는 평가다. 단지는 지하 2층~지상 18층, 6개 동(전용면적 59~84㎡) 총 424가구 규모다. 이 중 235가구를 일반에 공급한다.신세계건설은 은평구에 주거형 오피스텔인 ‘빌리브 에이센트’를 선보인다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선의 서울 첫 역사인 연신내역에 인접해 있다. 지하 5층~지상 24층, 총 492실로 조성된다. 모든 타입의 천장 높이가 2.5ｍ에 달한다. 주거 선호도 높은 중소형 주택형(전용 49~84㎡) 위주로 구성되는 게 특징이다. ○전매제한 3년으로 축소 … 분양 ‘온기’경기에선 남양주, 안성, 의왕, 평택, 화성 등 다양한 지역에서 신규로 9446가구에 일반분양 물량이 쏟아진다. 작년 4월 물량(7188가구)보다 30%가량 늘어난 규모다. 반면 한동안 ‘물량 폭탄’이 떨어졌던 인천은 이달 분양 물량이 1041가구로, 작년 동월(4269가구) 대비 4분의 1 수준으로 줄어든다.경기 광명에서는 GS건설·포스코이앤씨·한화건설이 광명뉴타운 1구역을 새로 지은 ‘광명 자이더샵포레나’가 분양한다. 지하 3층~지상 38층, 28개 동 총 3585가구 규모의 대단지다. 이 중 전용 39~127㎡ 776가구를 일반에 분양한다.현대건설·계룡건설산업·동부건설·대보건설은 화성 동탄2신도시에 ‘동탄 파크릭스 2차’를 공급한다. 이 단지 역시 지하 2층~지상 20층, 44개 동에 2063가구(전용 74~110㎡)로 이뤄진 매머드급 단지다. 이 중 A55 블록 660가구를 2차로 분양한다. 삼성전자가 조성하는 ‘반도체 메가 클러스터’의 사업 예정지와 맞닿아 있어 수혜 단지로 꼽힌다.금강주택도 화성 동탄2신도시 신주거 문화타운 A59 블록에 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’를 내놓는다. 총 1103가구의 대단지다.효성중공업은 남양주와 안성 두 곳에서 이달 신규 아파트 단지를 선보인다. 남양주시 다산동 ‘해링턴 플레이스 다산파크’는 이 지역 최초 민간공원 조성 특례사업이다. 단지는 지하 4층~지상 최고 30층 3개 동 총 350가구 규모다. 안성시 공도읍의 ‘해링턴 플레이스 진사’는 지하 2층~지상 최고 29층, 12개 동(전용 74~100㎡) 총 992가구 규모로 조성된다.의왕시에서는 대우건설·GS건설·롯데건설 컨소시엄이 ‘인덕원 퍼스비엘’을 분양한다. 지하 4층~지상 34층, 14개 동으로 총 2180가구의 대단지다.이 중 586가구가 일반분양된다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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주택임대소득세 이해하기 - 분리과세 대상 및 소득금액의 계산
매년 5월이 되면 전년도의 모든 소득을 종합해 종합소득세 신고를 하게 된다. 이 중 주택임대소득세 부분에 대해 살펴보기로 한다. 주택임대와 관련해 발생하는 수입금액의 합계가 2000만원 이하인 경우에는 다른 급여소득이나 사업소득과 합산하지 않고, 14%의 단일세율로 분리 과세하게 돼 있다(지방소득세 별도).주택임대수입금액은 1가구가 보유하고 있는 주택 수와 임대 방법에 따라 계산법을 달리하고 있다. 월세의 경우 임대사업자 등록된 주택을 포함해 2주택 이상부터 월세 수입을 합산해 계산한다. 1주택자는 고가 주택인지 여부에 따라 신고 대상이 구분된다. 고가 주택 1주택만 보유하고, 그 주택을 임대하고 있으면 1주택자라도 주택임대소득세 신고 대상이 된다. 고가 1주택을 임대주택으로 등록했다고 하더라도 신고 대상에서는 제외되지 않으므로, 월세 수입금액은 신고가 필요하다. 고가주택의 기준은 2022년 소득신고까지는 기준시가 9억원이고, 2023년 소득신고분부터는 기준시가 기준 12억원이 된다. 기준시가가 2022년과 올해 11억원으로 동일한 1주택만을 소유한 1가구가 있다면 2022년 주택임대 소득 신고 때에는 월세 소득에 대해 신고해야 한다. 2023년 소득 신고 시(2024년 5월)에는 신고 대상에서 제외되는 것이다.1가구가 보유한 주택이 3주택 이상인 경우에는 간주임대료를 계산해 월세 수입 금액과 합산해 계산해야 한다. 3주택 이상의 경우에도 주택임대사업자에 등록된 주택 수를 제외하지 않고 전체 보유 주택 수를 기준으로 계산한다. 하지만 가구당 전용면적이 40㎡ 이하인 주택으로, 기준시가가 2억원 이하인 경우라면 간주임대료 계산 대상에서 제외할 수 있다. 예를 들어 보유 중인 소형주택 3가구를 모두 전세로 임대하고 있다면, 간주임대료 대상에서는 제외되고, 과세 대상이 되는 월세 수입금액이 없어진다. 다만 월세로 임대하는 부분에 대해서는 주택임대소득 수입금액이 되고, 2000만원 초과 여부에 따라 분리과세 또는 종합과세로 신고해야 한다. 간주임대료는 전체 보증금 액수에서 3억원을 차감한 금액에 60%를 곱한 후 세법에서 정한 이자율(2022년 1.2%, 2023년 2.9%)을 곱해 계산한다. 이때 3억원은 임대 기간과 보증금 금액을 고려한 보증금 적수금액을 기준으로 금액이 큰 임대차 계약부터 차감해 계산한다.수입금액이 집계됐으면 이제 경비 금액을 집계해야 한다. 분리과세가 적용되는 경우에는 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 했다면 60%의 경비율을 적용하고, 미등록이라면 50%의 경비율을 적용받게 된다. 다른 종합소득 금액이 2000만원 이하인 경우에는 50% 또는 60%의 경비율을 적용한 금액에 추가적으로 200만원(임대사업자 등록을 하지 않은 경우) 또는 400만원(임대사업자 등록을 한 경우)을 차감해 소득금액을 계산한다. 수입금액이 2000만원을 초과해 종합소득에 합산되는 경우에는 통상 40% 정도의 경비율을 인정받게 된다. 이때 경비 범위에는 중개 수수료 비용, 임대주택 차입금의 이자 비용, 임대주택에서 발생한 재산세 및 종합부동산세 등이 있다. 이 같은 비용이 수입금액의 40%보다 많은 경우 실제 발생한 금액을 한도금액으로 정해 전체를 비용으로 인정받을 수 있다. 다만 실제 비용으로 인정받기 위해서는 세법에서 정한 적격 증빙 서류(세금계산서, 현금영수증)를 갖춰야 한다.김성일 리겔 세무회계 대표
![[오늘의 arte] 독자 리뷰 : 당신의 미술 취향은 무엇인가요](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/AA.36523699.3.jpg)