미분양 해소 위해 한시적 '거래세' 감소 카드 나오나 [김진수의 부동산 인사이드]
![미분양 해소 위해 한시적 '거래세' 감소 카드 나오나 [김진수의 부동산 인사이드]](https://img.hankyung.com/photo/202303/01.32877203.1.jpg)
○미분양 '위험수위' 넘어 7만5000여가구
2020년대 들어 아파트 미분양은 감소세를 보였습니다. 2021년은 1년 내내 1만가구대를 유지했습니다. 그해 9월 1만3842가구로 바닥이었습니다. 지난해 상반기는 6월 2만7910가구를 기록하는 등 완만한 오름세를 보였습니다. 하지만 기존 아파트 가격이 하락하고 레고랜드 사태 이후 자본시장에 유동성 위기가 겹친 데다 PF 대출 부실 우려가 확산하면서 지난해 하반기부터 미분양이 급증해 지난해 말 6만8148가구까지 불어났습니다. 정부가 '위험수위'로 판단하는 6만2000가구(20년 평균)를 껑충 뛰어넘었습니다. 물론 2008년 글로벌 금융위기 이후 그해 미분양 물량(16만6000여가구)에는 아직 못 미치고 있습니다.올해 1월은 7만5359가구로 불어났고 상반기 10만가구를 웃돌 가능성이 있다는 분석까지 나오고 있습니다. 미분양 대부분은 민간 부문에서 발생했습니다. 또 전체 물량의 84%는 지방에서 나왔습니다. 준공 후 미분양은 7330가구였습니다.
○한계 상황으로 내몰리는 건설사
미분양이 누적되면 건설사는 유동성 악화로 도산할 가능성이 커집니다. 주택건설업체는 미분양이 증가해 분양대금 회수가 어려워지면 금융권의 PF 대출 자금 상환이 힘들어집니다. 금융 이자가 쌓입니다. 또 공사대금도 받지 못해 외상 공사를 해야 합니다. 대형 건설사야 토목 해외 등 사업 포트폴리오가 다양해 어느 정도 버틸 수 있습니다. 하지만 주택을 전문으로 하는 중소·중견 건설사는 미분양이 지속되면 유동성이 악화하고 부도가 날 가능성이 커집니다.미분양뿐만 아니라 최근 1년 새 공사비가 30% 이상 인상된 것도 문제입니다. 수주한 프로젝트를 정상적으로 공사해도 건자재와 인건비 급등으로 대부분 현장에서 적자가 납니다. 그런데 미분양 문제까지 불거지면 건설사는 옴짝달싹 못하는 상황에 부닥치게 됩니다.
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○중도금 무이자 등 판촉 시도
주택업체들이 미분양 해소를 위해 직접적인 분양가 할인 대신 중도금 무이자 전환, 발코니 무상 확장 등 다양한 판촉 활동을 하고 있습니다. 할인 분양 자체가 대대적으로 미분양 단지라는 것을 광고하는 것이어서 부담스러운 데다 할인했는데도 분양이 안 될 경우 건설사가 입는 타격이 더 커져 할인 분양은 마지막 카드로 남겨두는 상황입니다. 건설사 관계자는 "할인 분양을 해서 미분양이 소진된다는 보장이 있으면 할인도 감수할 수 있지만 현실적으로 쉽지 않다"며 "구매심리 위축과 금리 불확실성 등으로 인해 미분양 소진이 애를 먹고 있다"고 말했습니다.주택건설업은 고용 유발, 지역경제 파급효과 등 연관 산업에 미치는 영향이 매우 큽니다. 대구 울산 등 지방의 미분양 증가 속도가 큰 만큼 지역 경제에 부담이 가중되고 있다는 게 업계의 설명입니다.
○취득세 양도세 카드 꺼내나
업계에서는 취득세와 양도소득세 감면 등 거래세를 한시적으로 감면해 미분양 해소에 선제적으로 대처해야 한다고 입을 모으고 있습니다. 현재 취득세는 취득 가액에 따라 1~3%가 적용되고 있습니다. 법인과 조정대상 지역 내 3주택자, 비조정대상지역 내 4주택자는 6%로 중과가 됩니다. 양도세의 경우 기본 세율이 6~45%입니다. 다주택자에 대한 양도세 중과는 2024년 5월9일까지 한시적으로 적용을 유예하고 있습니다.업계에서는 미분양 주택을 취득할 경우 주택 수 산정에서 제외해주고 거래세를 한시적으로 감면하는 조치가 필요하다는 입장이다. 예컨대 취득세는 2년간 한시적으로 지방은 50%, 상대적으로 미분양 물량이 적은 수도권은 25% 정도 감면하는 방식이다. 양도세는 취득 후 5년간 100% 감면하고 5년 이후 양도 시 5년간 발생한 양도소득의 50%를 과세 대상으로 하는 것도 고려해 볼 만하다. 업계 관계자는 "어느 시점에서 버티자 못하는 중소 건설사가 줄도산해 주택 생태계가 붕괴할 가능성을 배제할 수 없다"며 "다양한 안전장치 마련이 시급하다"고 지적했습니다.
김진수 기자 true@hankyung.com
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"7000만원 드립니다"…미분양 공포에 파격 지원 아파트 등장
대구 분양시장에 훈풍이 불 기미가 보이지 않는다. 미분양 주택이 빠르게 늘어나면서 '미분양의 무덤'이라고 불렸던 2009년 상황이 재연되는 것 아니냐는 우려가 나온다. 전문가들은 현재 정부가 내놓은 부동산 규제 완화책은 오히려 대구에 '독'이 될 것이라고 지적한다. 이명박 전 정부가 펼쳤던 획기적인 대책이 나오지 않는 이상 대구 분양시장 분위기 반전은 어려울 것이라는 설명이다.13일 국토교통부가 발표한 '미분양주택현황보고'에 따르면 지난 1월 기준 대구 미분양 주택은 1만3565가구로 전국 17개 시도 중 가장 많았다. 작년 1월만 하더라도 대구 미분양 주택은 3678가구였는데 불과 1년 새 3배 이상 불어났다. 2009년 1월 미분양 주택 수가 2만1560가구를 기록했던 것과 비교하면 상대적으로 낮은 수준이지만 안심할 수 없는 상황이다.특히 지난해 하반기 들어 미분양 주택 수가 가파르게 증가했다. 6월 6718가구였던 미분양 주택 수는 △7월 7523가구 △8월 8301가구로 빠르게 늘다가 9월엔 1만539가구로 1만 가구를 넘어섰다. 이어 △10월 1만830가구 △11월 1만1700가구로 늘더니 12월엔 1만3445가구로 급증했다. '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택도 지난해 1월 123건에서 지난 1월 277건으로 2.25배 늘어났다.대구 분양시장에 미분양주택이 쌓여가고 있는 가장 큰 이유는 '과잉 공급' 때문이다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가(아실)에 따르면 최근 3년 대구에 공급된 물량은 △2020년 1만3660가구 △2021년 1만6904가구 △2022년 1만9878가구로 총 5만442가구의 '공급 폭탄'이 떨어졌다. 아실이 집계한 대구 적정 수요 1만1803가구의 4배가 넘는 아파트가 지어졌다.예정대로라면 올해 3만4419가구를 시작으로 △2024년 2만1175가구 △2025년 1만192가구 △2026년 5967가구로 총 7만1753가구가 대구에 들어설 예정이었지만 지자체가 공급에 제동을 걸었다. 대구시는 그간 추진해온 건축심의를 강화하고 새롭게 접수된 주택건설사업에 대해 승인을 보류하기로 했다. 기존 승인된 사업지도 분양 시기를 조절해 후분양을 유도하거나 임대주택으로 전환할 것을 사업 주체에 요구할 예정이다.분양업계 관계자는 "'물량에 장사 없다'는 딱 대구를 두고 하는 말"이라면서 "십수 년 전 '미분양 무덤'으로 불리면서 타격을 받았던 곳인데 과거 사태가 다시 재연되는 것 아니냐는 우려가 크다"고 설명했다.상대적으로 너무 높은 분양가도 문제다. 최근 대구시 동구 신천동에서 분양한 '힐스테이트 동대구 센트럴' 분양가는 전용 84㎡ 5억9700만~5억9900만원, 전용 106㎡ 8억9800만원, 전용 124㎡ 11억5600만원이다. 인근 수성구 범어동 'e편한세상범어' 전용 84㎡가 지난 1일 5억9000만원에 손바뀜했다. 지난달엔 5억5900만원에 거래되기도 했다. 2015년 입주한 단지지만 새 아파트 분양가가 더 높은 수준이다.박지민 월용청약연구소 대표는 "높은 분양가가 문제"라면서 "인근 시세와 비교했을 때 상대적으로 높다 보니 예비 청약자 관심을 끌지 못하고 있다. 특히 공급량이 많은 대구는 분양 말고도 상대적으로 기회가 더 많아 분양이 더 어려운 것"이라고 했다.상황이 악화하자 대구에서는 '할인 분양'하는 단지가 나오고 있다. 서구 내당동 '두류스타힐스'는 분양가의 10%를 할인해 판매하고 있다. 중도금 60%도 전액 무이자다. 수성구 신매동 '시지 라온프라이빗'도 입주 지원금 7000만원을 지원하고 중도금 무이자 혜택, 잔금 납부 유예 등 당근책을 내놨다.그럼에도 대구 미분양 주택을 빠르게 줄이기는 어려울 것이라는 전망이 나온다. 정부가 1·3 부동산 규제 완화 방안을 내놓으면서 주택을 매수할 수 있는 여력이 있는 예비 실수요자들이 굳이 지방에 있는 집을 살 필요가 없어서다.완화 방안에는 강남·서초·송파·용산구를 제외하고 서울 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제한다는 내용이 담겼다. 또 규제지역 내 주택을 구매하려는 다주택자에 대한 주택담보대출을 주택담보인정비율(LTV) 30%까지 허용했다. 비규제지역은 LTV 60%를 적용한다. 부부합산 연소득 9000만원 이하, 무주택 가구주가 규제지역 내 집을 살 때 적용하던 6억원 한도도 없앴다. 갭투자를 막는 장치였던 전세 대출 규제도 완화했다. 9억원이 넘는 고가 주택 보유하고 있는 집주인과 부부합산 소득 1억원이 넘는 1주택자도 전세대출 보증을 받을 수 있다.송승현 도시와경제 대표는 "과거엔 규제지역으로 묶여 있어 서울 등 수도권 진입이 어려웠지만, 현재는 문턱 자체가 낮아지지 않았느냐"며 "미분양 주택을 사도 수도권에 있는 주택을 사지 대구 미분양 주택을 살 이유가 전혀 없다"고 설명했다.2008년 이명박 전 정부에서 내놨던 세금 감면 등 확실한 대안이 있어야 대구 미분양 해소에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 분석이다. 당시 정부가 가장 먼저 내놓은 ‘6·11 지방 미분양 해소 대책’에서는 1년간 지방 비투기지역 미분양 주택을 사면 취득·등록세를 50%까지 깎아줬다. 또 양도세가 면제되는 일시적 1가구 2주택자의 중복 보유 허용 기간도 1년에서 2년으로 완화했다. 분양가를 10% 내린 주택에 대해선 LTV도 60%에서 70%로 상향해주기도 했다. 이후 11·3 대책(미분양 아파트 매입 시 양도세 중과 배제), 2009년 2·12 대책(지역 미분양 양도세 5년간 전액 면제) 등을 내놨다.정숙희 내꿈사 대표는 "과거와 같이 확실한 세금 감면 등의 대안을 내놓으면 여유가 있는 투자자들은 대구에 진입할 가능성이 있을 것"이라면서도 "다만 미분양이 빠르게 해소된다고 확언하긴 어렵다"고 전망했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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저소득층 주거 안정을 위한 정부의 주택매입 임대제도 업무가 3개월째 중단되고 있다. LH(한국토지주택공사)가 악성 미분양 아파트를 비싼 값에 사들였다는 논란에 휩싸인 뒤 관련 업무를 멈추고 담당 직원을 대상으로 감사를 하고 있어서다. LH는 주택매입 가격 기준을 낮추는 등 제도 개선안을 마련하고 있는 것으로 알려졌다. ○매입 임대사업 중단에 ‘촉각’10일 국토교통부와 LH 등에 따르면 제도 개선 절차가 길어지며 LH의 매입 업무 중단이 장기화하고 있다. LH는 작년 11월 매입 공고를 낸 뒤 아직 추가 매입 공고를 내지 않고 있다. 전년도 계획에 따라 1, 2월에도 공고를 냈던 예년과 다른 모습이다. 오히려 매입 임대 업무를 한 직원들을 대상으로 감사를 예고하며 내부에선 볼멘소리도 나온다. LH 한 직원은 “최근 매입 업무를 한 담당자들을 특정해 감사 통보가 왔다”며 “있는 규정에 따라 처리한 업무인데, 현장 직원들의 징계로 이어지지 않을까 걱정하는 분위기”라고 말했다.건설업계는 미분양이 급증하면서 LH의 개선안 발표만 기다리고 있다. 주택건설협회는 지난달 공공이 미분양 주택을 매입해달라고 공개 요청했다. LH에 미분양 주택을 매각할 경우 거래 가격을 공시하지 않아도 되기 때문에 할인으로 인한 후폭풍은 피하면서 미분양 물량은 해소할 수 있어서다.그러나 개선안이 발표돼도 본격적인 미분양 주택 매입으로는 이어지지 않을 것이란 전망이 강하다. LH의 부채비율은 221% 수준으로, 이미 정부가 정한 ‘채무위험기관’으로 분류된다. 이미 부채를 이유로 매입 임대 물량을 축소하는 분위기인데, 미분양 물량을 해소하기에는 여력이 부족한 상황이다. 부동산업계 관계자는 “매입임대사업 자체가 정부로서는 적자사업인데, 시장에 쌓인 미분양을 해소할 정도로 매입 물량을 늘린 순 없을 것”이라며 “미분양 물량을 해소하기 위해서는 시장을 지원하는 방식이 우선”이라고 했다. ○매입가격 한도 하향 검토정부는 최근 올해 주택매입 사업 계획안을 확정하고 지방자치단체와 산하기관에 관련 내용을 사전 공유했다. 계획안에는 주택 매입 가격 기준을 예년보다 강화하는 내용이 포함됐다. 시세보다 비싼 가격에 주택을 매입했다는 비판에 가격 상한선을 내린 것이다.그간 LH는 가격 상한액을 정해 놓고 복수의 감정평가 법인이 제시한 감정액을 평균해 매입 가격을 결정했다. 대부분 매입 가격은 시세보다 저렴한 가격으로 형성됐는데, 최근 매입한 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’가 문제가 됐다. 시세보다 15% 할인된 금액에도 대규모 미분양 사태가 일어난 단지를 LH가 12% 할인된 금액에 매입하며 ‘혈세 낭비’라는 비판이 제기된 것이다.원희룡 국토부 장관이 “내 돈이었으면 이 가격에는 안 산다”며 강하게 비판하자 국토부는 가격 상한액을 낮추는 방안을 우선 적용하기로 했다. 국토부 관계자는 “사업 계획을 내부적으로 공유했는데, 비싼 값에 주택을 매입한다는 비판이 있어 기준 가격을 낮추는 방향으로 설정했다”고 설명했다.신축 가구를 사전에 약정해 매입하는 매입약정방식 역시 가격 산정 기준이 강화될 전망이다. 다른 국토부 관계자는 “현재 약정 후 가격 상승 요인은 최대 15% 반영하고 하락 요인은 5%만 반영하는 식으로 가격 조정을 하고 있다”며 “감정액을 단순 평균 내는 방식이 현 부동산 시장 상황과 맞지 않다는 지적도 있었다”고 말했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com
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"아직 부동산 PF 시스템 리스크는 아니다" 선제 대응 준비하는 정부[김진수의 부동산 인사이드]
정부가 "부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 시장이 아직 시스템 리스크로 보기는 어려우나 향후 리스크 요인에 대비해 선제적으로 정책 수단을 확보해 대응할 필요가 있다"고 지난 6일 밝혔습니다. 금융위원회가 광화문 정부서울청사에서 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 정책금융기관, 금융회사 등과 함께 '회사채·단기 금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검 회의'를 하면서 현 상황을 이같이 진단했습니다. 다음 달 부실 우려가 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 정상화를 지원하기 위해 'PF 대주단 협약'을 가동합니다. 또 건설사의 미분양·고물가 부담과 PF 리스크를 완화하기 위해 정책금융 공급 규모를 28조4000억원으로 확대하는 게 핵심입니다. 다만 건설사의 분양가 인하(할인 분양) 등 다양한 '자구노력'을 전제로 이 같은 방안을 실행합니다. ○"아직 PF 시스템 리스크는 아니다"지난해 기준금리가 오르고 기존 아파트값이 빠지면서 미분양 물량이 늘어났습니다. 지난해 9월 말 춘천 레고랜드 사태가 벌어지면서 회사채와 단기금융시장의 불안이 가중되고 유동성 위기가 확산했습니다. 레고랜드 사태는 강원도가 춘천 레고랜드를 조성하기 위해 지급 보증한 2050억 원 규모의 PF 자산유동화기업어음(ABCP)이 지난해 10월 부도 처리되면서 채권시장 경색 등 금융시장에 벌어진 혼란을 의미합니다.정부는 3년 만기 회사채 금리(AA-)가 지난해 10월 중순 5.73%에서 이달 초 4.55%로 내렸고 CP(3개월짜리 기업어음 A1) 금리도 지난해 12월 초순 5.54%에서 최근 4.02%로 안정을 찾아가고 있다고 분석했습니다.다만 미국 긴축 장기화 우려와 러시아-우크라이나 전쟁 등 지정학적 갈등 지속으로 불확실성이 여전하다고 지적했습니다. 정부는 또 부동산 PF 대출은 일부 사업장과 일부 업권 등을 중심으로 어려움이 제기되나 과거 위기 때보다는 상황이 상대적으로 양호하다고 설명했습니다. 그 증거로 미분양 주택이 지난 1월 7만5000가구인데 비해 2009년은 16만6000가구였다는 점을 들었습니다.하지만 정부는 앞으로 고금리·고물가 지속, 부동산 시장 둔화 등이 이어지면 부동산 PF 시장도 어려움이 확대될 가능성이 있다고 봤습니다. 부동산 PF 대출은 규모가 크고 사업 기간이 깁니다. 또 부동산 등 금융·실물 부문과 밀접하게 연결돼 있어 PF 불안에 따른 경제에 미칠 악영향이 적지 않습니다. ○그동안 '50조원+a 프로그램' 등으로 유동성 불안 완화정부는 지난해 하반기 이후 부동산 PF발 금융 불안 완화를 위해 유동성 공급을 지속해왔습니다. 채안펀드(20조원), 회사채·CP 매입프로그램(16조원), 증권금융의 증권사 유동성 지원(3조원) 등 이달 초까지 12조9000억원을 지원해 아직 40조원가량의 지원 여력이 있다고 밝혔습니다.증권사와 건설사의 PF-ABCP 차환 불안을 완화하기 위해 증권사·건설사 보증 PF-ABCP도 매입했습니다. 구체적으로 종합금융투자사업자(종투사,대형 증권사) 등의 재원으로 증권사 보증 PF-ABCP(1조8000억원 중 4700억원 집행)를 매입했고, 산업은행·신용보증기금의 A2 등급 건설사 보증 PF-ABCP(1조원 중 1300억원 집행)도 지원했습니다.사업자 보증을 통해 양호한 사업장에 대한 정상적인 자금 공급이 가능하도록 도왔습니다. 토지비를 대출하는 브릿지론에서 공사비와 사업비 일부를 조달하는 본PF로 원활하게 대출이 전환하도록 하기 위해 사업자 보증 15조원(HUG, HF)을 공급하기로 했습니다. 지난해 10월부터 지난달까지 2조9000억원이 지원됐습니다. 준공 전 미분양 사업장에서 공사를 마무리할 수 있도록 미분양 대출보증 5조원도 주택도시보증공사(HUG)를 통해 5조원을 마련했습니다.이와 함께 올 초 규제지역을 서울 강남3구와 용산구를 제외하고 모두 해제했고, 전매제한과 실거주 의무도 대폭 완화했습니다. ○PF 시장 모니터링 강화정부는 시장별 모니터링을 강화해 이상징후에 대해 적기에 신속하게 대응하겠다는 방침을 세웠습니다. 우선 부동산 PF 모니터링 단위를 금융회사뿐 아니라 사업장 단위로 확대합니다. 주택 상업시설 등 사업장별로 PF 대출 현황과 건전성은 물론 공정률, 분양률 등 사업 현황도 통합 점검합니다.특정 사업장에서 부실우려 징후가 발생할 경우 금융회사가 즉시 금융감독원에 공유하고 사업장별로 실시간 모니터링합니다. 또 국토부 등 관계 기관과 협업해 주요 사업장에 대한 밀착 모니터링,감독을 지속합니다. 모니터링 결과는 기재부 금융위 한은 금감원 등 거시경제 금융현안간담회에 공유하고 대응 방안을 논의합니다. ○정상 사업장·부실 우려 사업장 등 맞춤 대응정상 사업장은 사업자보증(20조원)의 신속한 공급을 통해 브릿지론→본PF 전환을 지속적으로 지원합니다. 사업자 보증은 HUG와 HF(주택금융공사)의 15조원과 준공 전 미분양 보증대출 5조원(HUG)입니다.단기인 PF-ABCP를 장기 대출로 전환하는 보증(HUG,HF 3조원)을 신설해 증권사와 건설사의 차환 리스크를 없앨 계획입니다. 구체적으로 증권사(A2- 이상)와 건설사(A3 이상) 보증 PF-ABCP를 보증부 대출로 전환하기 위한 보증상품입니다. 도덕적 해이를 차단하기 위해 증권사와 건설사에 '자금보충의무'를 부과합니다. 정상 사업장에 대한 자금 공급을 늘리기 위해 '현재 토지매입 완료 & 분양 이전'인 신청 범위를 '토지 95% 이상 매입 또는 분양 이후(손익분기 이상)'로 확대합니다.사업성 우려 사업장이 정상궤도로 올라설 수 있도록 지원 방안을 마련합니다. 리스크 우려가 있는 사업장에 대해서는 부동산 PF의 이해관계자 간 복잡한 권리관계를 신속하게 조정할 수 있도록 'PF 대주단 협약'을 4월 중 가동합니다. 2008년 글로벌 금융위기 때 만들어진 대주단 협의회가 모태입니다. 대주단은 상환 유예, 출자 전환, 신규 자금 공급 등 금융 지원을 전제로 시행사·시공사와 사업 정상화 계획(사업 부지 추가 매입, 시공사 교체, 분양 활성화 전략)을 마련해 정상화를 추진합니다. 최근 변화된 PF 사업구조 변화를 반영해 대주단에 새마을금고와 상호금융(신협 농협)도 포함하고 의결요건(신속한 의사결정을 위해 내용별로 의결기준 차등화)도 재정비합니다.이해관계가 덜 복잡한 단일 업권만 참여한 사업장에서 의사 결정이 신속히 이뤄질 수 있도록 '업권별 협약' 마련도 병행합니다. 예컨대 저축은행 업계는 지난달 자율 협약을 만들었고, 여신전문이나 상호금융 등 다른 업권도 자율 협약을 마련해 나갈 계획입니다..이와 함께 금융지주와 대형 증권사(종투사)를 중심으로 한 민간 자율의 사업 재구조화를 통한 사업장 정상화도 유도할 계획입니다. 예컨대 A금융그룹은 B그룹과 함께 B건설사 대상으로 1조5000억원 규모의 유동성을 지원해 B건설사의 PF 차환 불안을 해소했습니다.캠코도 사업성 우려 사업장 지원에 나섭니다. 1조원 규모의 펀드(5개 펀드)를 조성해 부실 우려 PF 자산을 매입해 권리관계 정리, 사업·자금구조 재편 등으로 정상화를 지원합니다. 캠코와 민간의 사업 재구조화(민간이 캠코 펀드에 PF 채권 매각 등)를 결합해 사업성 제고도 돕습니다.연체 발생 등 부실이 심화한 사업장은 시장 원리에 따라 매각·청산이 이뤄질 수 있도록 합니다. 경·공매를 통해 새로운 사업 주체에게 사업장을 매각하는 것도 가능합니다. 부실 PF 채권이 신속하게 정리될 수 있도록 유암코(연합자산관리)와 캠코 등 민간과 정책금융기관의 부실채권(NPL) 시장 참여도 확대합니다. ○건설사 유동성 공급 확대산업은행 기업은행 신용보증기금 등 정책금융기관을 통해 중소, 중견 건설사에 총 18조8000억원(지난해 말 잔액 대비 3조원 증가)을 지원합니다. 우선 기존 대출과 보증의 만기 연장과 기업은행의 신규 대출(2조4000억원), 신용보증기금의 신규 보증(2000억원)을 공급합니다. 신규 발행 P-CBO(올해 2조5000억원 목표) 내 중소, 중견 건설사물 편입 비중을 지난해 10.6%에서 올해 12%가량으로 확대합니다.부동산 PF 리스크가 건설사·부동산신탁사로 파급되지 않도록 건설사 등에 대해 정책금융 공급 규모를 28조4000억원으로 늘립니다. 작년 말 잔액 대비 5조원가량 증가한 규모입니다.시공사 어려움에 대비해 부동산신탁사 관리도 강화합니다. 신속한 시공사 교체 등 사업장 공정 지연을 줄이기 위해 '대체 시공사 풀(POOL)'을 구축합니다. 준공 관련 협조 필요사항을 개별 사업장별로 주요 대주단-부동산 신탁사 간 합의·조정하는 체계도 마련합니다.책임준공확약형 관리형 토지신탁과 관련해 향후 리스크 관리를 지속적으로 강화해 나가기로 했습니다. ○도덕적 해이 방지를 위한 장치 마련부동산 PF 참여자의 자구 노력을 유도하고 도덕적 해이를 방지하기 위한 장치도 마련합니다. 우선 PF-ABCP를 장기 대출로 전환하는 보증 프로그램에도 증권사·건설사에 자금 보충 의무가 부과됩니다. 부동산 PF 부실에 대비해 금융회사도 충분한 대손 충당금 적립 등 손실 흡수능력 확충을 유도합니다. 건설사도 분양가 인하, 할인 분양 등 손실 분담이 전제돼야 정부 지원이 이뤄집니다. 또 금융위는 PF 시장의 과도한 위험 추구를 방지하기 위해 건전성 규제, 성과급 체계 등 제도 개선 방안도 마련합니다.김진수 기자 true@hankyung.com
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