"부동산 PF 부실화가 최대 리스크"…금융위, 지원 나선다 [김진수의 부동산 인사이드]

김진수 기자

입력2023.02.01 13:43 수정2023.02.01 14:10

금융위원회, 대통령 업무 보고 내용을 보니

"부동산 PF 부실화가 최대 리스크"…금융위, 지원 나선다 [김진수의 부동산 인사이드]

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 부실에 대한 우려가 지속되고 있습니다. 최근 실시한 금융위원회의 대통령 업무보고에서도 '부동산 PF 부실화'를 올해 최대 리스크 요인으로 꼽았습니다. PF는 사회기반시설 건설이나 택지개발과 같은 사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 동원되는 대출 등 금융 수단이나 투자기법을 의미합니다. 금융위는 부동산 시장 연착륙을 위해 부실 PF 자산을 매입하는 펀드를 최대 1조원 규모로 조성한다고 밝혔습니다. 다수의 시행사(디벨로퍼)와 시공사(건설사)는 PF 지원 방침에 이목을 집중하고 있습니다. 금융위 업무보고를 한번 살펴봤습니다.

▶정상 PF 사업장은 원활한 자금지원, 부실 우려 PF 사업장은 사업 정상화 지원

우선 사업성이 양호한 정상 사업장은 보증 지원, 채안펀드 등 시장 안정 프로그램을 통해 필요한 자금을 지원합니다. 구체적으로 브릿지론 단계에서 본PF로 전환할 때 사업자보증 지원을 15조원까지 할 계획입니다. 브릿지론은 시행사가 본격 개발에 앞서 땅 계약금과 경비로 쓰기 위해 제2금융권으로부터 빌리는 자금을 뜻합니다. 본PF는 전체 땅값과 일부 사업비로 쓰는 자금으로 주로 제1금융권에서 빌립니다.

또 PF-ABCP(자산담보부기업어음)를 장기 대출로 전환 때 보증을 지원하기 위해 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)를 통해 3조원가량을 쓸 예정입니다. ABCP는 SPC(특수목적법인)가 매출채권, 리스채권, 회사채 등의 자산을 담보로 발행하는 CP(기업어음)입니다.

문제는 PF 부실 확대 가능성이 있는 이른바 문제 사업장입니다. 먼저 금융위는 대주단 협의회를 가동해 대주단이 부실·부실 우려 PF 사업장을 자율적으로 정리 혹은 정상화하도록 유도할 계획입니다. 금융당국은 2008년 금융위기로 미분양 급증과 가격 하락으로 중견사가 유동성 위기를 겪을 때 대주단 협의회를 활용했었습니다. 당시 대주단 협의회는 건설사 및 사업장의 자구 노력을 전제로 금융기관이 보유한 건설사 채권 만기를 연장하고 필요하면 자금도 투입했습니다.

금융위는 대주단의 활동을 지원하기 위해 한국자산관리공사(캠코)를 중심으로 최대 1조원 규모의 '부실PF 매입·정리펀드'를 조성해 부실 우려PF 채권을 매입하는 등 정상화를 지원할 계획입니다. 이 펀드에 캠코 재원과 민간 재원 등을 활용하고, 필요시 펀드 규모 확대도 검토한다고 합니다.

▶일시적 자금 조달에 어려움을 겪는 건설사에 대한 유동성 지원 확대

기존 시장 안정 프로그램을 활용해 건설사 보증 PF-ABCP 차환(새로 발행한 증권 자금으로 기존 발행된 증권 자금 상환)과 회사채 매입 등을 지원합니다. 신용 등급 AA-(혹은 A1) 이상 건설사는 채안펀드를 활용합니다. A( 혹은 A2) 이하는 회사채·CP 매입 프로그램, 건설사 보증 PF-ABCP 프로그램, P-CBO(신규발행채권담보부 증권) 등을 통해 지원합니다. P-CBO는 신용도가 낮은 중소기업의 회사채 등을 모아 신용보증기금의 보증 아래 발행되는 증권입니다. 회사채 직접 발행이 곤란한 기업의 자금조달을 지원하는 제도입니다.

필요하면 중견·중소 건설사에 대한 보증·대출 등 정책자금 공급도 확대합니다. 비주택 분야 PF에 대한 기업은행 등 정책금융기관의 대출 지원 방안이 포함됩니다.

기업 자금 조달을 지원하고 금융 시장 불안 대응을 위해서는 40조원 이상의 시장 안정 프로그램 여력을 활용할 계획입니다.
회사채 발행을 지원하는 신용보증기금의 P-CBO는 확대 개편해 5조원을 신규 공급하고, 지원 한도와 범위도 늘립니다. 카트·캐피털 등 여신전문금융회사(여전사) 지원 범위는 'A-'에서 'BBB-' 이상으로, 대기업 계열 한도는 4000억원에서 5000억원으로 각각 늘립니다.

업계에서는 정부가 이런 정책을 만들어도 현장에서 즉시 실행돼야 PF 부실을 최소화할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 지난해 말 기준 전국 미분양 아파트 6만8000가구를 웃도는 데다 상반기 10만 가구에 육박할 것이라는 전망이 나옵니다. 분양이 정상적으로 이뤄지지 않으면 PF 대출 상환이나 중도금 대출 등 주택 마련 단계별로 차질이 불가피합니다. 건설사와 소비자 모두 피해를 볼 수 있습니다. 대주단 협의나 부실PF 펀드가 조속히 활성화해 부실 우려 사업장에 대한 지원이 조속히 이뤄져야 한다는 게 건설업계 요구입니다.

김진수 기자

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