휘경·양평동 등 서울 역세권, 동탄·평택 등 경기 대단지 '주목'

이현일 기자

입력2023.01.25 16:18 수정2023.01.26 09:43 지면B2

수도권 내달 8400여 가구 분양

정부가 부동산 규제를 대폭 완화하는 ‘1·3 대책’을 내놓은 이후 움츠러들었던 아파트 공급이 회복할 기미를 보이고 있다. 서울에선 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공)과 ‘리버센SK뷰 롯데캐슬’(중화1구역) 등이 비교적 양호한 분양 성적을 내자 건설사와 조합이 발빠르게 공급을 준비하고 있다. 최근 2~3년 새 아파트 분양이 적었던 서울 지역에서 실수요자들이 청약통장을 꺼내들지 주목된다.

경기도와 인천에선 침체된 시장 분위기를 극복하기 위해 ‘계약금 정액제’와 ‘중도금 대출 무이자’ 등 수요자에게 유리한 분양 조건을 내세우고 있다.

○역세권 재개발 분양 잇따라

부동산 리서치업체 부동산인포에 따르면 건설사들은 다음달 수도권에선 8457가구의 아파트를 분양할 예정이다. 경기가 비교적 좋았던 작년 2월(1만2710가구)에 비해선 30%가량 줄어든다. 지역별로는 경기도에서 5723가구가 나온다. 인천(1395가구)과 서울(1339가구)이 뒤를 잇는다.

서울에선 GS건설이 동대문구 휘경3재개발구역에서 ‘휘경자이디센시아’를 분양한다. 총 1806가구 중 700가구(전용면적 39~84㎡)가 일반분양 물량이다. 지하철 1호선 외대역과 경의중앙선·경춘선 환승역인 1호선 회기역이 가까워 교통환경이 좋은 편이다.

GS건설이 같은 달 영등포구에서 공급하는 ‘영등포자이디그니티’(양평12구역)도 눈길을 끈다. 지하 2층~지상 35층 아파트 4개 동에 707가구(전용 39~84㎡)로 이뤄진다. 이 중 185가구가 일반분양된다. 지하철 5호선 양평역에 인접해 있다. 서부간선도로와 경인고속도로가 가까워 출퇴근 등 교통 여건이 좋다. 주변에 코스트코와 롯데마트가 있다. 관악고, 선유중, 문래중 등 학교가 많다. 오목교 건너 목동 학원가를 이용하기 편리하다.

은평구 역촌동에선 동부건설이 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’를 선보인다. 역촌1구역을 재개발해 지상 20층 아파트 8개 동 752가구를 짓는다. 454가구(전용 59~84㎡)가 일반분양 몫이다. 지하철 6호선 응암역이 가깝다.

주거용 오피스텔도 나온다. 강동구에선 SK에코플랜트가 옛 KT강동지사 부지에 짓는 ‘강동역 SK 리더스뷰’를 다음달 분양한다. 지하 6층~지상 20층에 378실을 내놓는다. 전용면적이 84~99㎡다. 방 세 개에 맞통풍 판상형 구조로 짓는다.

○택지지구 대단지 막바지 분양

경기도에선 택지개발지구 내 대단지 분양이 이어진다. DL이앤씨는 화성시에서 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’를 공급할 예정이다.

동탄2신도시의 마지막 계획구역인 신주거문화타운에 들어서는 이 단지는 총 13개 동에 800가구(전용 99~115㎡) 규모로 건설된다. 용적률이 200% 미만에 동 간 거리가 멀다. 가구당 1.78대의 주차 공간을 확보했다. 스카이라운지와 패밀리 시네마, 키즈체육관 등 고급 커뮤니티 시설이 마련된다.

현대엔지니어링은 평택 화양지구에서 ‘힐스테이트 평택 화양’을 선보인다. 38번 국도와 가깝다. 지하 2층~지상 31층 14개 동에 총 1571가구(전용 72~84㎡)로 이뤄진다. 단지 중앙에 5600여㎡ 규모의 공원을 조성하는 등 대지 면적의 40% 이상을 조경으로 꾸민다. 지역 특색을 담은 소나무를 활용하고, 중앙 광장에는 이팝나무와 배롱나무 등으로 정원을 조성한다. 체육시설과 취미활동 공간 등 3660여㎡ 규모 주민공동시설도 짓는다. 단지와 가까운 곳에 서해선(예정)과 포승평택선(예정)이 연결되는 안중역이 들어설 예정이다. 서해선은 향후 경부고속선(KTX)과 연결된다.

연내 입주할 수 있는 후분양 아파트도 나온다. 안양 동안구 호계동 덕현지구에 들어서는 ‘평촌 센텀퍼스트’가 다음달 계약에 나선다. 지하 3층~지상 38층, 23개 동 규모로 건설 중이다. 총 2886가구(전용 36~99㎡) 가운데 1228가구(전용 36~84㎡)가 일반분양 대상이다. 오는 11월 입주 예정이다. 동탄인덕원선 호계사거리역(가칭)과 가까운 역세권 단지다. 평촌 학원가까지 걸어서 통학할 수 있다. 평촌신도시 생활 편의시설을 이용하기 편하다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com

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역대급 규제 완화…얼어붙은 부동산 시장 풀릴까

올 들어 주택 실수요자의 속내가 더 복잡해졌다. 얼어붙은 주택 시장 전망을 두고 전문가의 의견이 팽팽하게 엇갈리고 있어서다. 시장의 예상을 뛰어넘는 정부의 과감한 부동산 규제 완화 덕분에 사실상 개점휴업 상태인 주택 시장이 해빙될 것이란 전망이 나온다. 여전히 높은 수준의 대출 금리와 경기 둔화 우려 탓에 당분간 하강 국면이 이어질 것이란 의견도 만만치 않다.직장이나 자녀 교육 때문에 거주지를 옮겨야 하거나 상급지 이동을 희망하는 실수요자와 아직 내 집을 마련하지 못한 무주택자는 모두 득실을 따지며 분주하게 계산기를 두드리고 있다. 통상 이사 등의 수요가 집중되는 설 연휴 이후 주택 시장의 향방에 관심이 모아지고 있다. ○청약·대출 등 부동산 규제 대거 풀려정부는 이달 초 부동산 규제를 대대적으로 풀었다. 분양 시장 침체가 건설 경기와 주택 공급 위축으로 이어지는 걸 막기 위해서다. 또 부동산 하강 국면이 장기화하면 실물경제 침체까지 심화할 수 있다는 위기의식도 반영됐다.우선 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 규제 지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4개 구만 남겨 놓고 전면 해제했다. 서울 등 수도권 아파트를 분양받을 때 최대 5년간 거주해야 하는 실거주 의무를 폐지키로 했다. 분양가 12억원까지만 가능한 중도금 대출도 분양가와 관계없이 받을 수 있도록 했다. 분양 아파트 전매 제한 기간도 대폭 줄였다.이른바 ‘1·3 부동산 대책’으로 불리는 정부의 규제 완화는 결과적으로 수혜가 서울에 집중될 것이란 평가가 많다. 구체적으로 보면 정부는 2~5년의 분양가상한제 주택 실거주 의무를 없애기로 했다. 이에 따라 민간택지 분양가상한제가 유지되는 강남 3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제로 거주하지 않고 세입자를 받을 수 있게 됐다. 물론 주택법 개정이 필요하다. 하지만 법 개정 이전에 실거주 의무가 부여된 단지에도 소급 적용하기로 해 수요자의 눈길을 끌고 있다.법 개정과 별개로 서울 대부분의 지역이 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 풀리면서 실거주 의무가 사라졌다. 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있어 주택 매입 폭이 과거에 비해 넓어진다는 의미다. 그동안 가파른 금리 인상으로 자금 마련 어려움을 우려해 청약에 당첨되고도 포기하는 사례가 속출했다.여기에 분양가 12억원이 넘는 청약 당첨자가 중도금 대출이 가능해진 것도 호재다. 전매제한 기간도 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어든다. 수도권의 경우 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역은 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용받는다. 이에 따라 둔촌주공(과밀억제권역)의 전매 제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄고, 입주 예정일(2025년 1월) 전이라도 분양권을 팔 수 있다.분양가 9억원까지만 가능했던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나온다. 그동안은 분양가 규제 탓에 소형 평형 위주로만 공급됐지만 이젠 중대형 평형까지 가능해진다. 조합 보유 물량이나 계약 취소분 등 이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약에 주택이 있더라도 참여할 수 있게 된 점도 눈길을 끈다. 아울러 1주택자 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무가 폐지돼 기존 주택을 팔지 않고서도 아파트를 분양받을 수 있다. ○“연령·목적에 따라 전략 달라져야”부동산 전문가들은 정책 변수를 고려해 연령대와 자금 여력·생애 주기에 따라 내 집 마련 전략을 달리해야 한다고 조언한다. 지난해와 마찬가지로 올해도 고금리와 경기 둔화에 따른 집값 하락 전망으로 선뜻 매수에 나서는 게 쉽지만은 않다고 전문가들은 말한다. 다만 학군이나 교통망 등 주거 환경이 양호하면서 비교적 가격 방어가 잘되는 서울 주요 지역에선 시세에 비해 10% 이상 낮은 ‘급매’가 나오면 매수를 고려해 봐도 좋다는 의견이 많다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “실거주를 목적으로 하는 실수요자는 정부의 부동산 정책 방향과 시행 시기, 경기 지표의 움직임을 면밀하게 살핀 뒤 전세가율 상승과 대단지 거래량 증가 시점을 포착해 매수를 고려하는 전략을 취하면 좋다”고 말했다.충분한 자금 여력이 없는 20~30대 실수요자는 목돈이 한꺼번에 필요하지 않은 청약이 유리하다는 의견이 적지 않다. 최근 분양 경기가 악화하면서 중도금 무이자 등 금융 혜택을 제공하는 사업지가 늘고 있는 데다 추첨제 비중 증가로 가점이 낮은 젊은 층에도 청약 기회가 열리고 있다는 판단에서다.올해 한시적으로 운영되는 특례보금자리론을 주목해야 한다는 조언도 있다. 주택담보대출 정책금융상품인 특례보금자리론이 이달 말부터 신청받는다. 시중은행 금리와 아주 큰 차이는 없다. 하지만 중도상환 수수료가 없어 앞으로 금리가 떨어지면 갈아탈 수 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 해당하지 않아 활용 여지가 있다는 분석이다. 서울 영등포구에 있는 한 공인중개 대표는 “소득 요건을 따지지 않고, 갈아타기를 위한 중도상환 수수료가 없다는 장점 덕분에 20~30대 주택 수요자라면 적극 활용할 필요가 있다”며 “다만 집값 하락기라는 점을 고려해 청약을 결정할 땐 인근 ‘급매’보다 경쟁력 있는 분양가인지 따져보는 게 중요하다”고 설명했다.40대 이상 실수요자 중 상급지로 이동을 희망한다면 발 빠른 대처가 필요하다는 조언도 나온다. 상급지일수록 부동산 하락 국면에서 상대적으로 하락폭이 작고, 시장 상황에 따라 가격 회복 속도가 빠르게 나타나기 때문이다. 여 연구원은 “현재 주택 하락기에 거래 절벽이 이어지고 있어 선매도·후매수가 유리하다”며 “여의치 않다면 전세를 낀 ‘급매’를 매수해 가격 부담을 덜고, 본인 집을 매도하는 것도 대안”이라고 설명했다.김은정 기자 kej@hankyung.com
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크게 바뀐 부동산 세법…취득·보유·처분 관련 세금 어떻게 되나

지난해 말 세법 개정안이 국회를 통과하면서 올해 적용할 세법이 확정됐다. 지난 5일을 기점으로 서울도 강남 3구와 용산구를 제외하고 조정대상지역 등 투기지역에서 모두 해제됐다. 주택의 취득, 보유, 처분 등과 관련한 주요 세법 항목을 살펴본다.먼저 취득의 경우 증여로 인한 취득은 종전에는 시가표준액(공시가격)에 세율을 곱해 계산하던 부분이 시가인정액(매매사례가액 등)으로 변경됐다. 통상 공시가격보다 매매사례가액 등이 높은 관계로 증여로 인한 취득은 세액 자체가 지난해보다 증가할 수 있다. 매매로 인한 취득은 지난 연말 발표한 부동산 정책(경제정책 방향)에서 다주택자의 취득세 중과 세율을 조정하기로 했다. 다만 법률 개정 사항이어서 국회 통과까지 시간이 걸릴 것으로 예상된다.두 번째, 보유 중 발생하는 주택분 종합부동산세에 대해 알아본다. 과세표준 계산 때 공제되는 금액을 1가구 1주택자는 12억원까지, 다주택자는 9억원까지 상향했다. 이 부분만으로 최종 세액이 감소하는 효과가 기대된다. 또 전반적으로 세율을 하향 조정해 종합부동산세액이 감소하는 효과도 기대된다.다만 3주택 이상에도 중과세율 폐지를 고려했던 정부안에서 일부 후퇴해 과세표준이 12억원을 초과하는 경우에는 최대 5% 세율을 적용하는 것으로 결정됐다. 이때 과세표준 12억원은 현행 공정시장가액비율 60%와 공시가격현실화율 70% 내외를 반영하는 경우 시세 기준 40억원 내외로 예상할 수 있다.세 번째, 양도소득세도 변화가 있다. 개인 종합소득세 개정으로 과세표준이 조정됐다. 기존 1200만원과 4600만원을 기준으로 나뉘던 세율이 1400만원과 5000만원으로 변경됐다. 해당 조건만으로 일부 양도소득세가 감소하는 효과를 볼 수 있다.조정대상지역 내 다주택자가 소유한 주택을 매도할 때 적용하는 중과세율 유예는 시행령 개정을 통해 2024년 5월까지 연장을 추진한다. 2월께 최종 확정될 것으로 보인다. 중과세율이 적용되지 않는 사례라면, 보유 기간에 따라 최대 30%의 장기보유공제도 가능하다. 양도가 진행되는 경우 잘 반영해 계산해야 한다.배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 재산 양도 시 적용하는 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 이 경우 양도차익 계산 시 최초 취득가액을 적용한다.서울의 비조정대상지역 주택을 지난 5일 이후 증여받았다면 보유 2년만으로 비과세 적용이 가능하다. 비과세 적용 때 거주 요건과 관련해서는 주의를 기울여야 한다. 이번에 조정대상지역에서 풀린 서울 보유 주택을 조정대상지역일 때 취득한 경우라면, 비과세를 위한 실거주 2년의 조건은 변경되지 않는다. 다만 2013년 1월 5일 이후 취득한 경우라면 보유 2년만으로 비과세 적용이 가능하다.이와 함께 아파트에 대해 임대사업자 등록을 할 수 있게 하고 취득세 감면 혜택 등을 제공한다는 정책 발표가 있었다. 이 부분은 먼저 법령 개정이 이뤄져야 해 국회 논의 결과를 살펴봐야 한다.김성일 리겔세무회계법인 대표
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부산·울산에 '자연친화 단지'…청주·김해·군산엔 '우수 입지'

다음달 지방 아파트 일반분양 물량이 1만 가구를 조금 웃돈다. 경기 악화와 금리 인상 등으로 인한 부동산 경기 침체가 이어지고 있어서다. 지방 광역시와 중소도시 모두 예년에 비해 분양 물량이 크게 늘지 않을 것으로 추정됐다. 미분양 우려로 분양 물량을 축소 계획하거나 아직 사업계획을 수립하지 못한 건설사가 적지 않다.이런 분위기 속에서 분양이 확정된 지방 단지는 입지와 규모, 설계 등 여러 면에서 시장 한파를 이겨낼 만큼의 장점을 갖추고 있어 실수요자가 눈여겨볼 만하다는 평가가 나온다.○부산, 울산 등 TK 광역시 분양 잇따라부동산 리서치업체 부동산인포에 따르면 다음달 지방에서 나올 일반분양 물량이 1만1068가구로 조사됐다. 광역시급에서 2455가구, 중소도시에서는 8613가구가 분양될 예정이다. 지방 전체 물량은 지난해 같은 기간보다 1514가구 늘어나는 데 그쳤다. 지역별로는 경남이 2859가구로 가장 많다. 강원(1445가구), 전북(1353가구), 경북(1350가구), 부산(1150가구), 대구(1112가구), 충북(800가구)이 뒤를 잇는다.롯데건설은 울산 남구 신정동에서 주상복합 단지 ‘문수로 롯데캐슬 그랑파르크’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 5층~지상 41층에 아파트 193가구, 오피스텔 52실로 조성된다. 아파트와 오피스텔 모두 전용 84㎡ 단일 면적으로 구성한 게 특징이다. 인근에 울산대공원과 울산시민공원이 가까운 ‘공세권’ 단지다. 울산 남부경찰서 등 관공서가 가깝다. 강남초, 청솔초, 울산중앙초, 월평중, 울산여고 등도 인근에 있다.부산은 강서구에 들어서는 11.7㎢ 규모의 친환경 수변도시 에코델타시티에도 아파트가 나온다. 에코델타시티는 국가 하천인 낙동강을 중심으로 한 수변도시 개발계획이다. 부산 신항만, 김해국제공항 등이 가까워 광역 교통이 뛰어나고 향후 정주 여건이 점점 좋아질 전망이다. 우미건설은 이곳에서 ‘에코델타시티 푸르지오 린’을 분양할 예정이다. 지하 1층~지상 21층 14개 동 886가구 규모(전용면적 84~110㎡)로 조성된다.지난해 주택 침체의 골이 깊었던 대구에서도 분양 스케줄이 다시 시작된다. 역세권 인기 주거지역에 아파트가 공급되는 게 특징이다. DL이앤씨는 대구 남구 대명동에서 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’를 선보인다. 지하 2층~지상 35층 17개 동 총 1758가구로 이뤄진다. 이 중 전용면적 59~84㎡ 1112가구를 일반에 분양한다. 대구지하철 1·3호선 명덕역을 걸어서 이용할 수 있다.○입지 좋은 중소도시 분양 주목비(非)광역시에서도 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지들이 나온다. 충북에서는 동일토건이 ‘청주 동일하이빌 파크레인’ 분양에 나선다. 충북 청주시 서원구 개신2지구에 지하 2층~지상 29층, 총 800가구(전용면적 84·112㎡)로 지어진다. 추가로 바로 옆에 2단지(800가구) 공급이 계획돼 있어 향후 총 1600가구의 동일하이빌 브랜드 타운을 형성할 전망이다.서원구는 청주에서 주거 선호도가 높은 곳이다. 게다가 개신2지구는 도시개발사업으로 조성돼 주택시장에서 강조되는 핵심 인프라를 모두 가까이서 누릴 수 있어 관심을 끈다. 교육환경도 좋은 편이다. 성화초, 개신초, 성화중, 서원고, 청주외고로 통학할 수 있다. 개신동·산남동 학원가도 가까운 편이다.포스코건설은 경남 김해시 장유신문지구에 ‘김해 신문1지구 더샵’(가칭)을 선보인다. 1146가구 규모 대단지다. 장유로, 무계로 등을 통한 단지 진·출입이 쉽다. 남해고속도로제2지선 등 광역도로망도 이용할 수 있다. 인근에 장유여객터미널과 버스정류장이 자리를 잡고 있고 김해관광유통단지와 롯데호텔 등이 들어설 예정이다.전북 군산시 지곡동에선 ‘군산 호수공원 아이파크 2차’가 공급된다. 지하 2층~지상 29층 8개 동 총 720가구 규모(전용면적 59~101㎡)다. 새만금북로, 공단대로, 월명로 등을 이용하기 편하다. 인근에 군산의료원이 있다. 동산중이 올해 개교 예정이다. 가구당 1.5대를 주차할 수 있다.박종필 기자 jp@hankyung.com