15억 넘던 광교 아파트값, 2년 전으로 돌아갔는데…"어쩌나"

오세성 기자

입력2022.12.24 07:15 수정2022.12.24 12:21

수도권 '하락 일번지' 내몰린 광교…거래마다 '최저가'
광교신도시 위치한 수원 영통구, 수도권 낙폭 1위
14억원→10억원…2년 치 상승분 모두 '반납'

"매수심리 위축에 공급 물량까지…내년에도 하락"

지난해 수원의 강남으로 불리며 집값 상승을 주도했던 광교신도시가 올해는 전국 집값 하락 1, 2위를 다투고 있다. 하락 거래가 잇따르면서, 지난 2년간의 상승분을 모두 반납했다. 금리 인상과 매수세 실종이 겹치면서 한 때 15억원을 넘나들던 가격은 10억원 밑으로 떨어졌다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 수원 영통구 원천동 '광교호반베르디움' 전용 59㎡는 6억7000만원(19층)에 매매되며 올해 들어 가장 낮은 가격을 기록했다. 방 4개로 구성된 이 아파트 같은 면적은 지난해 11월 9억5000만원(9층)에 매매된 이후 올해 6월 8억원(16층), 9월 7억3700만원(23층) 등 하락을 거듭했다. 이 면적 가격이 7억원 아래로 내려온 것은 2020년 1월 6억6000만원(1층) 이후 처음이다.

2020년으로 돌아간 광교 집값…'바닥' 기대에도 "매수자 없다"

영통구 이의동 '광교해모로' 전용 84㎡는 이달 6억3200만원(8층)에 팔렸다. 올해 4월 7억5000만원(5층)에 팔린 이 단지 전용 74㎡보다 낮은 가격이다. 광교해모로 전용 84㎡는 지난해 11월 8억7000만원, 올해 2월 8억1000만원, 5월 7억9500만원, 6월 7억8000만원으로 하락을 거듭했다. 이 면적 실거래가가 6억원대 초반으로 내려온 것도 2020년 12월 이후 2년 만이다.

원천동 '광교아이파크' 전용 84㎡도 이달 10억원(36층)에 손바뀜됐다. 같은 타입이 지난해 7월 14억3000만원(19층)을 기록한 후 하락을 거듭한 결과다. 이 아파트 같은 면적 거래가격이 10억원을 기록한 것은 2020년 2월(25층) 이후 처음이다. 그나마 며칠 뒤 10억6000만원(40층)에 거래가 이뤄지며 집주인들 사이에는 바닥을 찍었다는 기대감도 나왔다. 다만 일선 중개사들은 아직 알 수 없다고 고개를 젓는다.

인근의 한 개업중개사는 "10억원 매물은 세를 안고 거래돼 가격이 다소 낮았다"면서도 "매수자가 있어야 거래가 되는데, 매수 문의가 늘어나진 않은 상태"라고 설명했다. 이어 "전셋값이 받쳐줘야 집값도 하방을 다질 텐데, 전셋값도 꾸준히 내리고 있다"고 덧붙였다.

올해 광교 집값 낙폭은 세종시와 전국 1, 2위를 다툴 정도다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 수원 영통구 집값은 14.18% 하락했다. 14.96% 빠진 세종시에 이은 전국 2위이고, 수도권에서는 가장 많이 내렸다. 같은 기간 전셋값도 18.34% 빠졌다. 대구 달서구(19.5%), 인천 연수구(19.41%)에 이은 전국 3위 낙폭이다.

부동산 업계에서는 광교 집값 하락이 내년까지 이어질 것으로 내다보고 있다. 금리 인상으로 매수세가 위축된 데다 주변 공급 물량마저 많기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 수원이 속한 경기도 경부2권의 매매수급지수는 12월 69.8을 기록하며 70선 아래로 내려왔다. 매매수급지수는 기준선 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

위축된 매수심리에 입주 물량도 꾸준…"내년도 집값 하락"

아파트 입주 물량도 꾸준히 이어지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 수원 아파트 입주 물량은 2022년 1만883가구, 2023년 9357가구다. 시장 적정 수요인 5900여 가구의 2배 수준이다. 광교가 위치한 영통구만 하더라도 지난 8월 '영통자이' 653가구, 9월 '영통아이파크캐슬3단지' 664가구가 입주했고 이달에는 '영통롯데캐슬엘클래스1BL' 642가구와 '영통롯데캐슬엘클래스2BL' 609가구 입주가 진행 중이다.

공급이 이어지며 인근 전셋값도 하락세다. 영통롯데캐슬엘클래스1BL 전용 84㎡ 전세 호가는 지난 6월만 하더라도 5억5000만~7억원 수준이었지만, 현재는 3억원까지 내려왔다. 내년에도 '영흥공원푸르지오파크비엔' 등 1600여 가구 입주가 예정됐다. 부담을 안고 집을 사느니 전·월세를 선택하는 게 무주택자에게는 더 나은 상황인 셈이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "수원 광교의 경우 지난해 급등했던 지역이기에 낙폭이 크게 나타났다"며 "내년에도 입주 물량이 예정됐기에 집값과 전셋값 하락이 이어질 것"이라고 전망했다. 다만 김 수석전문위원은 "하락세가 이어지겠지만 집값 하락 폭은 올해보다 덜할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com

관련 뉴스

1

[힘이 되는 부동산 법률] 주택매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 건물인도 판결 소개)

주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우더구나, 임대차만기 무렵 임대목적물인 주택이 매각되면 혼란은 더 커질 수 있는데, 법시행 직후 국토교통부는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단해야 한다"는 취지로 유권해석한 바 있다. 이에 따르면, 기존 임대인에 대해 임차인의 계약갱신요구권이 행사된 후 소유권 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신 거절할 수 없게 된다. 계약갱신요구권이 행사될 당시의 임대인은 “실거주”하지 않기 때문에 갱신요구를 거절할 수 없으며, 매수인은 비록 실거주의사가 있더라도 계약갱신요구 당시의 임대인이 아니라는 점에서 갱신요구를 거절할 지위(자격)가 없기 때문이다. 하급심 판결들도 같은 해석인 경우가 적지 않았는데, 최근 대법원은 위 유권해석과 정반대 취지의 판결을 선고하였다. ★ 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 [건물인도]1. 사안의 개요원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고 정00은 2019. 3. 6. 김00로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.나. 원고들은 2020. 7. 5. 김00로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.다. 피고 정00은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20.까지 사이에 4회에 걸쳐 김00에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 김00는 피고 정00에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다’는 취지의 통지를 하였다.2. 원심의 판단원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 정00이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 김00는 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 김00는 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. 또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.3. 대법원의 판단그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다.1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다.1) 피고 정00이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. 김00에게 계약갱신을 요구하였을 당시 김00는 이미 원고들과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 김00는 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 정00에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다. 2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 정00의 계약갱신 요구 이후에 김00로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대차법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리․판단하였어야 한다. 3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 개정된 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 사건 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 피고 정00의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다. 그 결과, 실거주 목적으로 임차인있는 주택을 매매할 경우 거래가 매우 간명해지게 되었다. 임대차를 승계해야하는 양수인의 자격에서 종전 임대인과 완전히 동일하게 “실거주”를 이유로 갱신거절 할 수 있기 때문이다. 종전 국토부 유권해석하에서, 안전한 갱신거절을 위해서는 임대차계약 만료 6개월 전에 이전등기를 마쳐야만 했던 것과 대비될 수 있다. <한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2

[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 임대수익 배분을 둘러싼 형제자매 간의 갈등 이야기

상속받은 빌딩에서 나오는 임대수익 배분 문제로 형제자매 간에 오랜 갈등을 겪다가 갈등해소책으로써 빌딩관리 상담을 요청하는 고객이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 부모님 사망 후 상속받은 빌딩을 직접 관리하면서 임대수익을 분기마다 배분하기로 합의한 약속을 지키지 않아 상호 갈등의 골이 깊어져 결국 대화가 단절되고 가족관계까지 와해되는 경우도 종종 보게 된다.2년 전 서울 강동구 소재 중소형빌딩(연면적: 1,380㎡)을 오빠 2인과 공동으로 상속받은 L씨(여, 50세)는 2년 동안 임대수익을 한 푼도 배분 받지 못했다. 부모님 사망 직후부터 빌딩관리를 맡아서 해오고 있는 큰 오빠가 남는 돈이 없다며 2년 동안 임대수익금을 배분하지 않았던 것이다. 임대료 수입내역과 비용 지출내역서를 보여달라는 요청도 공동관리 제안도 모두 거부하자, 둘째 오빠와 함께 중소형빌딩 자산관리전문회사와 상담한 끝에 해결책을 찾게 되었다.일반적으로 부모님 사망 후 상속빌딩을 형제자매와 공동으로 물려받은 공유지분권자 중 상당수는 빌딩관리를 맡고있는 형제자매의 동의 없이는 공유물(빌딩)의 관리에 관여할 방법이 없는 것으로 잘못 알고 있다.민법 제265조(공유물의 관리, 보존)에 의하면, '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 규정되어 있다. 따라서, L씨 등이 공유물의 관리를 전문관리회사에 위탁하기 위해서는 과반수 지분 소유가 필수적인데, 다행히도 차남과 L씨가 각각 30%씩 합 60%를 보유하고 있어 위탁관리에 대한 법적 걸림돌은 없었다.이렇게 상속빌딩의 공유지분권자인 임대인 3인 중 장남을 제외한 2인과 먼저 위탁관리계약을 체결하고 관리를 개시하였다. 얼마 지나지 않아 장남을 만나서 자산관리계약 체결에 법적 문제가 없으며, 위탁시의 빌딩관리 방법과 절차에 대해 상세하게 설명하고 이해시킨 후, 자산관리계약서에 날인을 받을 수 있었다.만약 L씨가 가족 공동 소유빌딩을 전문적으로 관리해주는 회사를 찾지 못했다면, 지금까지도 형제자매 간의 갈등은 나날이 깊어지고 임대관리가 계속 방치되어 임차인이 하나 둘 떠나는 최악의 상황으로 치달을 수도 있었다.위의 사례처럼 상속받은 빌딩의 관리 분쟁이 벌어지는 경우가 생각보다 많다. 그리고, 이 경우의 대부분은 장남이 빌딩관리 경험과 능력이 없이 주먹구구식으로 관리하다가, 임차인과 충돌하여 임차인이 이탈하고 공실과 임대료 체납금도 증가하는 경우를 많이 본다. 상속인이 빌딩을 직접 관리한다고 해서 절대 관리비용이 절약되는 것이 아님에도 불구하고, 많은 상속인은 자산관리수수료가 '빌딩가치를 높이기 위해 지급해야하는 전문서비스에 대한 수수료'가 아닌, '굳이 지불하지 않아도 될 비용' 정도로 가볍게 생각한다. 그러다 상황이 악화되면 그제서야 전문관리회사에 빌딩관리를 맡기는 것이다. 요즘 같은 부동산시장 침체기일수록 누가 어떻게 관리하는가에 따라 수익형빌딩의 가치는 크게 달라진다. 특히, 상속받은 빌딩은 임대수익의 관리와 배분을 둘러싼 분쟁이 매우 빈번하게 발생하므로, 이를 미연에 방지하고 임대관리의 공백 없이 임대수익을 높여 빌딩가치를 향상시키기 위해서는 전문적인 빌딩관리가 요구된다. <한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
3

[카드뉴스]아파트 매매수급지수 역대 최저, 서울 아파트 가격 30주 연속 하락

집값이 연일 하락세입니다. 지방, 수도권은 물론이고 서울도 역대 최대 낙폭을 보이고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난 19일 기준 전국 아파트값은 전주 대비 0.73% 내렸습니다. 서울은 0.72%, 인천과 경기도는 각각 1.12%, 0.96% 급락했죠. 이번 주 아파트 매매수급지수는 조사를 시작한 2012년 이후 가장 낮은 수준인 71을 기록했습니다. 매매수급지수는 100 수치에 미달할수록 집을 판매하는 사람이 매입하려는 이들보다 더 많다는 것을 의미합니다. 또 전체 거래량이 줄면서 전세 매물도 쌓여왔고 그만큼 전셋값의 하락 폭도 커졌습니다. 전국 아파트는 전주 대비 전세가가 0.9%, 서울 아파트는 1.13% 하락했습니다. 전문가들은 부동산의 하락세가 내후년까지 이어지리라 전망했으며, 주택 매매 시기를 내년 하반기 이후로 추천했습니다.김민주 기자 minjoo@hankyung.com