"내년 상반기 집값 저점 형성…하반기 반등은 어려워"

주택산업연구원 '2023년 주택시장전망' 세미나

전국 집값 3.5% 하락 전망…전셋값도 4% 내려
"월세 지속 상승할 것…세입자 주거비 부담 확대"

서종대 주택산업연구원 대표가 내년 집값에 대해 설명하고 있다. / 사진=이송렬 한경닷컴 기자

주택산업연구원(주산연)이 내년 상반기 집값이 저점을 형성할 것이라고 내다봤다. 다만 여전히 고금리 기조가 유지되고 전국적으로 집값이 내리고 있다는 점 등을 이유로 하반기 반등은 어려울 것이라고 점쳤다.

주산연은 12일 서울 중구에 있는 대한상공회의소 소회의실에서 '2023년 주택시장전망' 세미나를 열고 이렇게 전망했다. 내년 전국 주택 매매 가격은 3.5% 하락하고 서울은 2.5%, 지방은 4% 내릴 것으로 예상했다. 아파트로 좁혀보면 전국은 -5%, 서울은 -4%, 지방은 -5.5% 등 일제히 하락한다는 전망이다.

2023년 주택가격 전망 사진=주택산업연구원

주산연은 "국내 집값은 우크라이나 전쟁으로 경기침체와 고물가 현상, 고금리 정책으로 1997년 외환위기, 2008년 금융위기에 이어 하락 폭이 확대되고 있다"며 "순환 주기를 근거로 보면 내년 상반기 중 하락 국면이 저점을 형성할 것"이라고 했다.

이어 "한국과 미국 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 내년 4월부터 하락 폭이 둔화, 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

다만 "하반기에 가격이 반등할 가능성은 작다"며 "고금리 기조가 계속될 것이고, 앞서 2008년 금융위기 땐 지방에서의 가격 하락이 없었지만, 현재는 전국적으로 가격이 내리고 있기 때문"이라고 설명했다.

2023년 전셋값 전망 사진=주택산업연구원

내년 전셋값은 전반적으로 내리겠지만 하반기부터는 낙폭이 완화될 수 있다고 봤다. 주산연에 따르면 내년 전국 주택 전셋값은 4% 내릴 전망이다. 서울은 3.5%, 지방은 2.5% 떨어질 것으로 예측했다. 아파트 전셋값은 전국적으로 5.5%, 서울은 5%, 지방은 4.5% 하락할 것으로 보인다.

주산연은 "올 한해 8차례 기준금리가 오르면서 전세수요가 빠르게 줄어들었고 매매가격 하락, 입주 물량 증가 등으로 전셋값이 지속 내리고 있다"며 "하락 추세는 내년까지 이어질 것으로 전망되나 금리인상으로 인한 급격한 가격 하락은 내년 상반기 중 저점을 형성하고 그 이후엔 약보합세로 전환할 것"이라고 했다.

월세 상승세는 당분간 유지될 전망이다. 내년 월세는 1.3% 상승할 전망이다. 주산연은 "순환 주기의 폭과 기간은 감안했을 때 당분간 상승 국면을 횡보하는 상황이 계속될 것"이라며 "매매 가격과 전셋값과는 달리 내년까지 완만한 상승세를 유지할 것"이라고 했다.

이어 "임대차 3법 등의 영향으로 전·월세시장이 불안정한 상황에서 금리 영향이 강하게 작용한 결과"라면서 "세입자 주거 부담은 더 커질 것으로 보인다. 공공주택 공급, 주거비 지원 등의 지원 방안이 필요하다"고 판단했다.

경제 상황별 아파트 가격 변화 사진=주택산업연구원

내년 거래량은 소폭 회복할 전망이다. 주산연이 과거 거래 추이를 토대로 주택거래량을 추정한 결과에 따르면 내년엔 약 75만건의 거래가 발생할 전망이다. 올해(54만가구 전망)보다는 거래가 다소 회복돼 올해 대비 약 39% 늘어날 전망이다. 다만 회복된 거래량은 최근 10년 평균 주택 거래량 97만건에는 미치지 못하는 수준이다.

한편 주산연은 고금리와 집값 급락, 프로젝트파이낸싱(PF) 중단으로 내년 상반기 중 건설사 부도가 급증하고 하반기엔 제2금융권 부실로 전이될 수 있다고 전망했다.

주산연은 "주택시장 침체가 가속화되면서 브릿지론과 자산담보부 어음(ABCP)로 지원된 자금 대환이 막히면서 건설업체 자금난이 증폭되고 있다"며 "이런 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 제2금융권 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다"고 했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com