서울 분양 간만에 풍년…'둔촌주공' vs '장위자이' 어디 넣을까

강남권 '올림픽파크 포레온'·강북 '장위자이 레디언트'
두 단지 자금·입지 확연히 갈려…예비 청약자 '고민'

서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 건설현장에서 공사가 한창이다. 사진=뉴스1

올해 막바지 서울 분양시장이 달아오르고 있다. 강남권을 대표하는 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공)과 강북을 대표하는 성북구 장위동 '장위자이 레디언트'(장위4구역)가 이 분양에 나서면서다.

서울에서 내 집 마련을 위해 통장을 아꼈던 예비 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 예비 청약자들은 두 단지 모두 청약을 넣을 수 있다. 당첨자 발표일이 각각 내달 15일(올림픽파크 포레온), 16일(장위자이 레디언트)로 달라서다. 두 곳에 청약을 넣은 뒤 '올림픽파크 포레온'에 당첨됐다면 자연스럽게 '장위자이 레디언트'는 취소가 된다. 반대로 '올림픽파크 포레온' 청약에 떨어졌다면 '장위자이 레디언트'에 희망을 걸어볼 수 있다.

두 단지 모두 투기과열지구에서 공급해 분양가상한제가 적용된다. 때문에 당첨자 발표일 이후 8년 동안 전매가 제한되고 같은 날 기준 10년 동안 재당첨이 제한된다. 또 최초 입주 가능일부터 2년간 거주해야 하는 의무도 있다. 신중한 선택이 필요한만큼 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "강북과 강남이라는 입지와 분양가 차이가 있기 때문에 수요층이 갈릴 수밖에 없을 것"이라며 "두 단지 모두 실거주와 함께 장기보유가 필요한 만큼 자금 계획을 잘 세워 청약에 나설 필요가 있을 것"이라고 말했다.

전국민 관심사 '올림픽파크 포레온' vs 장위4구역 탈바꿈 '장위자이 레디언트'

29일 분양업계에 따르면 '올림픽파크 포레온'은 지하 3층~지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구 규모에서 4786가구를 일반분양으로 공급된다. 전용면적별로 △29㎡A 10가구 △39㎡A 1150가구 △49㎡A 901가구 △59㎡A 936가구 △59㎡B 302가구 △59㎡C 149가구 △59㎡D 54가구 △59㎡E 47가구 △84㎡A 209가구 △84㎡B 21가구 △84㎡C 75가구 △84㎡D 188가구 △84㎡E 563가구 △84㎡F 47가구 △84㎡G 19가구 △84㎡H 115가구 등이다.

'올림픽파크 포레온' 생활권은 강남 3구 가운데 하나인 '송파'와 공유한다. 서울 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역·중앙보훈병원역을 이용할 수 있다. 강변북로, 올림픽대로 진입도 편하고 하남IC, 상일IC, 서하남IC 등이 가까워 중부고속도로 등 광역 교통망도 쉽게 이용할 수 있다.

'장위자이 레디언트' 예상 모형 사진=이송렬 기자

'장위자이 레디언트'는 장위뉴타운 장위4구역을 재개발했다. 단지는 지하 3층~지상 31층 31개 동, 총 2840가구다. 이 가운데 1330가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별로 △49㎡ 122가구 △59㎡ 266가구 △72㎡ 354가구 △84㎡ 573가구 △97㎡ 15가구 등이다.

서울 지하철 6호선 돌곶이역을 도보로 이용할 수 있고 한천로, 북부간선도로 등을 통해 단지에 드나드는 것도 쉽다. 동부간선도로, 내부 순환로 등을 이용할 수 있어 수도권 어디로든 이동이 편리하다. 내년 동부간선도로 지하화 사업도 진행 중이라 교통 여건을 더 개선될 전망이다.

자금·계약조건 상이…예비 청약자 선택 갈릴 전망

두 단지에서 가장 크게 갈리는 점은 중도금 대출 규제 혜택을 받느냐 여부다. '올림픽파크 포레온' 분양가는 전용 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2970만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억2040만원 등이다.

전용 59㎡를 포함한 이보다 작은 면적대는 중도금 대출이 가능하다. 전용 84㎡는 대출이 불가능하다. 발코니 확장 비용, 취득세 등을 포함하면 14억원에 육박할 전망인데 사실상 '현금 부자'만 청약을 넣을 수 있게 됐다.

'올림픽파크 포레온'은 계약금 20%, 중도금 50%, 잔금 40% 일정으로 진행된다. 전용 84㎡ 기준 초기 계약금 2억원 중반 수준에 중도금 등을 포함하면 10억원가량의 자금이 잔금 때까지 필요하다.

올림픽파크 포레온 조감도. 사진=현대건설

반면 '장위자이 레디언트' 분양가는 전용 △49㎡ 6억2760만~6억9430만원 △59㎡ 7억1360만~7억9650만원 △72㎡ 8억1270만~8억9910만원 △84㎡ 9억570만~10억2350만원 △97㎡ 11억620만~11억9830만원으로 예비 청약자들은 어떤 면적대에 넣어도 대출을 받을 수 있다.

'장위자이 레디언트'는 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40% 일정으로 진행되고 중도금 이자 후불제 조건으로 공급돼 전용 84㎡ 기준 약 1억원(계약금)만 있으면 잔금 때까지 추가로 들어가는 비용이 없다.

'올림픽파크 포레온'엔 10만명…'장위자이 레디언트'엔 1만명 예상

관심이 많은 만큼 청약에 도전하는 예비 청약자들도 많을 전망이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달 말 기준 서울 청약통장 가입자 수(청약예금·부금 제외)는 389만명이다.

월용청약연구소에 따르면 이 가운데 유주택자와 가구당 가구원을 제외하면 약 100만명이 실제로 청약에 나설 수 있는 수요라는 설명이다. 이 연구소 박지민 대표는 "'올림픽파크 포레온'엔 10만명가량의 예비 청약자가 몰릴 것으로 본다"며 "송파구 가락동 '헬리오시티' 가격보다 상대적으로 낮고 기존 강동구보다는 상급지로 평가되는 지역에 들어서기 때문"이라고 설명했다. 이어 "'장위자이 레디언트'에는 1만명에 가까운 청약자가 몰릴 것으로 본다"며 "분양가가 인근 장위뉴타운 내 신축 단지 시세보다 높은 게 부담으로 작용할 것"이라고 덧붙였다.

한편 '올림픽파크 포레온'과 '장위자이 레디언트'는 내달 1일 견본주택을 열고 분양 일정에 돌입한다. '올림픽파크 포레온'은 내달 5일 특별공급, 6일 1순위, 7일 기타지역 1순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 15일이다. '장위자이 레디언트'는 6일 특별공급, 7일 1순위, 8일 기타지역 1순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 16일이다.

두 단지는 당첨자 발표일이 다르다. 중복청약이 가능하단 얘기다. 예비 청약자는 두 곳에 모두 청약을 하고 '올림픽파크 포레온'에 당첨됐다면 '장위자이 레디언트'는 취소가 된다. 반대로 '올림픽파크 포레온' 청약에 떨어졌다면 '장위자이 레디언트' 당첨 가능성이 남는다.

장위자이 레디언트 조감도. 사진=GS건설

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com