세입자 사망했는데 보증금은 누구한테 돌려줘야 할까요 [아하! 부동산법률]

엄정숙 필진

입력2022.10.29 07:18 수정2022.10.29 14:13

한경닷컴 더 머니이스트

"몇 달 전 세입자가 사망했습니다. 세입자의 가정은 사실혼 관계에 있는 배우자가 함께 거주 중이었습니다. 문제는 사망한 세입자의 상속인들이 사실혼 배우자가 아닌 자신들에게 전세금을 돌려달라 주장하고 있다는 겁니다. 만약 전세 계약이 해지되면 저는 누구에게 전세금을 반환해야 하나요?"

사실혼 가정에서 배우자 중 한 명이 사망한다면 임차권 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생합니다. 법률혼 가정의 세입자라면 민법에서 규정한 상속 절차에 따라 임차권이 승계되지만, 사실혼 가정의 세입자가 사망한다면 문제는 복잡합니다.

사실혼 관계에서는 법률상 상속권이 발생하지 않습니다. 계약이 끝날 때 보증금이 있는 전, 월세 계약의 임차권도 상속재산으로 판단됩니다. 다만 다른 상속재산과 달리 사실혼 배우자가 함께 거주한 임차권은 예외적으로 사실혼 배우자에게도 승계되는 경우가 있습니다.

주택 임대차보호법(이하 주임법) 제9조에는 '임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.

상속인이 없는 상태에서는 사실혼 배우자가 사망 시 남은 배우자가 세입자의 권리와 의무를 승계해 계약 기간이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.

상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정할 순 없지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 대한 어려움을 고려해 예외적으로 임차권은 인정하는 것으로 해석할 수 있습니다.

반면 사망한 사실혼 배우자에게 상속인이 있다면 남은 배우자의 임차권은 어떻게 될까요.

2촌 이내 친족과 사실혼 배우자가 공동 상속합니다. 임대차법 제2항에는 '임차인(세입자)이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동 임차인의 권리와 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.

다시 말해 상속인은 있지만, 함께 거주한 것이 아니라면 남은 사실혼 배우자와 상속인이 공동 세입자가 된다는 말입니다. 따라서 이 경우 전세 계약이 해지되면 집주인은 사망한 세입자의 상속인과 남은 사실혼 배우자에게 각각 전세금을 반환해야 합니다.

만약 사실혼 배우자와 사망한 배우자의 상속인이 공동 임차권자가 됐다면 그 비율은 어떻게 산정될까요.

결론부터 말씀드리면 아직은 해당 사례에 관한 법 규정이나 대법원 판례는 존재하지 않습니다. 다만 하급심에는 사실혼 배우자와 상속인에게 공평히 배분된 판례가 많았고 사실혼 관계로 함께 주거 생활을 한 상황을 인정받아 민법에서 규정한 배우자에 준하는 상속 비율로 판결한 사례가 있습니다.

사실혼 배우자와 상속인이 임차권 승계 절차를 이어 나갈 때도 유의할 점이 있습니다. 주임법 제9조 제4항에는 '임대차 관계에서 생긴 채권, 채무는 임차인의 권리 의무를 승계한 자에게 귀속된다'고 규정하고 있다는 점입니다.

임차권 승계는 세입자의 권리와 의무도 승계되지만, 과정에서 생긴 채무도 승계된다는 말입니다. 예컨대 세입자가 생전에 빚이 많아 임차권에 저당이 잡혀있거나 수개월 간 월세를 밀려 보증금 이상으로 채무가 쌓여있다면 임차권을 승계받는 사람이 대신 채무를 변제해야 합니다.

이를 방지하기 위해 같은 법 제3항에는 '임차인이 사망한 1개월 이내에 임대인(집주인)에게 승계 대상자가 반대 의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다'라는 규정이 마련돼 있습니다. 세입자가 사망한 후 1개월 내 집주인에게 임차권 승계 거부 의사를 표시하면 임차권 승계가 되지 않는다는 말입니다.

마지막으로 채무에 이상이 없는 상황에서 집주인이 세입자의 사실혼 배우자에게 임차권 승계자에 대한 자격을 부정하여 전세금을 반환하지 않는다면 사실혼 배우자는 이미 법률상 임차권 승계자가 되었기 때문에 집주인을 상대로 전세금 반환소송까지 제기할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."

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"권리금 소송하려면…건물주가 방해해야 가능"[아하! 부동산법률]

"계약 만료 기간이 다가와 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 계약 기간 종료가 코앞인데도 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 그러자 건물주는 제가 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못했다며 권리금 회수는 포기하라고 합니다. 저는 권리금 회수를 꼭 하고 싶은데 손해배상청구소송이라도 해서 건물주에게 권리금을 받아낼 수 있을까요?"계약 만료 기간이 다가오는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 세입자의 마음은 애가 탈 수밖에 없습니다. 법률상 세입자의 권리금 회수 기회는 보장돼야 하고 건물주도 이를 준수해야 합니다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 상황은 간단치 않습니다.상가 임대차에서는 세입자가 권리금 회수를 위해 스스로 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 합니다. 만약 건물주가 이를 방해한다면 법률상 책임을 져야 합니다. 반면 건물주가 아무런 방해를 하지 않았는데도 신규 세입자를 구하지 못했다면 책임은 세입자에게 있어 손해배상청구소송조차 제기할 수 없습니다.'손해배상청구소송'이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금소송'을 말합니다.권리금에 대한 손해배상청구소송은 아무 때나 할 수 있는 소송이 아닙니다. 소송을 제기할 근거가 있어야 한다는 뜻입니다. 이는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제1항 각호로 규정돼 있습니다.대표적으로 건물주는 신규 세입자가 되려는 자를 세입자가 주선할 때 계약을 거부해서는 안 됩니다. 다시 말해 세입자가 권리금을 회수하려고 건물주에게 주선한 신규 세입자와의 계약을 정당한 사유 없이 거부해서는 안 된다는 말입니다.건물주가 계약을 거부한다면 세입자는 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 소송의 가장 기본적인 조건이 됩니다. 하지만 건물주가 아무런 방해를 하지 않은 경우엔 소송을 제기할 근거 자체가 없고 건물주가 보상해야줘 할 법적 책임도 없습니다. 건물주가 주변 공인 중개사와 결탁해 신규 세입자가 구해지지 않도록 하는 등 직접적으론 아니지만 간접적으로 방해했을 때도 세입자의 권리금 회수 방해로 볼 수 있습니다. 상임법 제10조의4 제1항 각호에는 제2호에는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임(임대료) 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’도 위법으로 규정하고 있기 때문입니다.권리금 소송을 제기하기 위한 조건에는 건물주의 방해 말고도 권리금 회수 기간을 지켜야 합니다. 건물주의 방해가 있더라도 법률상 정해진 권리금 회수 기간에 방해했느냐를 판단해야 하기 때문입니다.상임법 제10조의4 제1항에는 '임대인(건물주)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해해서는 아니 된다'고 규정하고 있습니다.계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래가 가능하다는 뜻입니다. 이전에 건물주가 신규 세입자와의 계약을 거부하더라도 위법이 될 수 없고 계약 기간이 끝나면 권리금 회수가 불가능하다는 말입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com