서울 새 아파트 노린다면…"다음달까지 최대 물량 쏟아진다"
서울·수도권 내달 1만7000가구
○서울에 ‘분양 단비’…올해 최대 물량
다음달 서울에서는 2778가구가 일반에 공급된다. 이달 말 공급 예정인 물량(1437가구)까지 더하면 4200여 가구가 다음달까지 서울 지역에 쏟아지는 것이다. 올 들어 9월 말까지 공급된 서울 지역의 일반공급 물량(2076가구)의 2배에 이르는 규모다.
SK에코플랜트가 강동구 길동에 ‘강동역 SK 리더스뷰’를 선보인다. 지하 6층~지상 20층, 3개 동, 378가구(전용면적 84~99㎡)로 이뤄진다. SK에코플랜트와 롯데건설이 짓는 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’은 중랑구 중화동에 공급된다. 지하 2층~지상 최고 35층, 8개 동, 1055가구 대단지로 조성된다. 이 중 전용 39~100㎡ 501가구가 일반분양된다.
성북구 장위4구역(재개발)에 들어서는 ‘장위자이 레디언트’는 지하 3층~지상 31층 31개 동, 2840가구 규모다. 전용 49~97㎡ 1330가구가 일반에 공급된다. 2025년 상반기 준공 예정이다. 지하철 6호선 돌곶이역이 인접해 있다. 1·6호선 환승역인 석계역도 가까운 편이다. 은평구 증산동에선 현대건설이 ‘힐스테이트 DMC역’을 선보일 예정이다. 전용면적 59~75㎡ 299가구로 이뤄진다.
○평택, 동탄 등 브랜드 대단지 출동
현대·계룡·동부·대보건설은 경기 화성 동탄2신도시 신주거문화타운에 ‘동탄 파크릭스’를 공급한다. 4개 블록에 지하 2층~지상 20층, 44개 동, 2063가구(전용면적 74~110㎡)로 구성된다. 이 중 A51-1블록, A51-2블록, A52블록 1403가구를 1차로 분양한다. DL건설은 경기 파주에 ‘e편한세상 헤이리’를 선보인다. 지하 3층~지상 최고 25층, 8개 동, 전용면적 84㎡ 1057가구다.
경기 광주에선 민간공원조성 특례사업 단지가 공급될 예정이다. 태영건설과 동원개발 컨소시엄이 역동 중앙공원 민간공원조성 특례사업을 통해 ‘더파크 비스타 데시앙’을 분양한다. 지하 4층~지상 25층, 18개 동, 전용면적 59~114㎡, 1690가구 규모다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
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전세도, 갭투자도 어렵네…'월세시대' 사는 임차인들 선택은?
“부동산 가격이 추가로 하락할 가능성이 크다.” “빚을 내서 부동산을 산 많은 국민이 고통스러운 게 사실이다.” 이창용 한국은행 총재는 지난 12일 직설 화법으로 부동산시장에 경고 메시지를 보냈다. 미래 시장 전망은 언급을 삼가는 게 ‘중앙은행원의 미덕’인 것을 고려하면 이례적이라는 평가다. 추가 금리 인상을 예고한 대목으로 읽힌다. 빠른 금리 인상이 매매와 전세 시장에 직접적인 영향을 미치고 있다. 매매가격이 전셋값에 근접하는 ‘깡통전세’ 우려가 불거지면서 전세를 꺼리는 분위기가 확산하고 있다. 전세 세입자 구하기가 어려워지면서 ‘세 끼고’ 집을 사는 소위 갭투자도 쉽지 않은 상황이다. 이래저래 주택 임대차 시장에서 ‘월세 시대’가 본격화하고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 월세 거래 첫 100만 건 돌파주택 임대차 시장에서 올 들어 월세 거래가 100만 건을 넘어섰다. 통계 작성 이후 연간 기준으로 월세 거래 건수가 100만 건을 넘은 것은 올해가 처음이다. 월세 거래 건수가 전세를 추월한 것도 이전에 없던 일이다.대법원 등기정보광장에 따르면, 주택 임차인이 신고하는 ‘확정일자’ 부여 현황은 월세의 경우 올 1~9월 기준으로 107만3412건에 달했다. 지난달 신고 건수(11만1655건) 통계가 합쳐지면서 처음으로 100만 건을 넘어섰다. 4분기 통계가 합산되기도 전에 연간 기준으로 역대 최다를 기록한 것이다. 또 월세 거래는 올해 처음으로 전세를 넘어섰다. 전세 신고 건수는 같은 기간 101만1172건이었다. 월세가 전세보다 6.1% 많은 셈이다.국토교통부가 지난달 말 발표한 ‘8월 주택 통계’에서 월세 거래량은 11만9794건으로 7월보다 12.9%, 전년 동월보다 26.3% 증가했다. 전세 거래량(10만7796건)은 전년 동월 대비 7.5% 줄었다. 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 51.6%로 전년 동기(42.6%) 대비 9%포인트 높아졌다.한국만의 고유한 임대차 계약방식인 전세가 크게 위축되면서 월세가 주거 트렌드의 대세로 자리잡을 것이라는 전망이 나온다. 연 4%가 넘는 고금리 전세 대출을 받느니 월세를 감당하는 게 더 낫다는 주택 임대차 수요층이 늘어나고 있어서다.전세는 세를 끼고 집을 사는 갭투자나 비교적 낮은 전세자금대출 금리 등 임대·임차인의 이해가 맞아떨어지며 오랜 기간 한국 고유의 임대차 제도로 자리잡았다. 하지만 전세는 거래 빙하기를 맞은 부동산시장에서 점차 밀려나고 있다. 집값 하락기에 세를 끼고 집을 사려는 투자 수요가 자취를 감췄을 뿐 아니라 높은 금융비용을 감당하고 세 들어 사는 것도 부담스러워졌기 때문이다.보증금을 1년치 월세 정도로 확 낮추는 대신 세입자의 신용도와 월세 지급 능력에 따라 등급을 차등화한 미국·호주식 월세제도가 도입될 것이라는 전망도 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “고금리 시대에 접어들면서 주거비 절감 같은 전세의 장점이 퇴색하고 있다”며 “부모 등으로부터 전세금을 지원받을 수 있는 일부 계층을 제외하고는 월세를 선택하는 경우가 크게 늘 것”으로 내다봤다. 내집 마련 수요자는 청약 고려해야내집 장만을 염두에 둔 무주택 실수요자라면 새 아파트 청약을 고려하는 것이 좋다는 게 전문가들의 지적이다. 매매가가 추가로 하락하더라도 최초 분양가 이하로 떨어지기는 어렵기 때문이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가 상한제로 분양가가 억제돼 있지만 오를 가능성이 높다”며 “건자재값과 인건비 상승이 이어질 전망이어서 올해 청약을 노리는 게 전략적으로 좋은 방법”이라고 설명했다.전세는 임대차 시장에서 여전히 매력적인 상품이다. 또 주택 경기 하반기에도 전세 보증금은 고정되므로 매매보다 유리한 측면이 있다. 다만 금리 상승기에 무리해서 전세보증금 대출을 받아야 할 정도로 자기 자본이 적다면 조심해야 할 점이 있다. 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 우려가 있는 만큼 확실한 보증금 보호 장치를 두는 게 필요하다. 서울보증보험(SGI) 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 반드시 가입해 내 보증금을 지키는 전략이 필요하다는 얘기다.월세를 희망한다면 최근 청약시장에서 유행하는 ‘공공지원 민간임대’를 고민해 볼 만하다. 공공지원 민간임대 주택은 공공임대주택의 저렴한 가격과 민간 건설회사의 상품 경쟁력 등을 합친 상품이다. 일반 임대료는 시세 대비 95% 수준(일반공급 청약자 기준)이다. 임차료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다. 최대 8~10년까지 장기 거주가 가능하다. 임대보증금은 개인이 아니라 사업 시행자가 도맡아 관리하는 만큼 비교적 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있다. 주택 수 산정에서 제외되기 때문에 취득세와 보유세 부담이 없다. 상대적으로 저렴하게 월세로 살면서 보유 중인 청약통장을 이용해 청약에 도전해보는 식으로 공공지원 민간임대를 ‘내집 마련을 위한 디딤돌’로 활용해 보는 것도 한 방법이다.박종필 기자 jp@hankyung.com
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일시적 2주택자 비과세 요건, 취득 시기·지역 등에 따라 달라져 주의해야
세법이 자주 바뀌다 보니 양도소득세 비과세 요건을 잘못 알고 억울하게 세금을 내는 경우가 많다. 1가구가 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에 새집을 사고 일정 기간 내에 종전 주택을 팔면 양도소득세 비과세가 가능하다. 이를 ‘일시적 2주택 비과세’라고 한다. 그런데 주택의 취득 시기와 취득지역, 분양권 취득 여부 등에 따라 비과세 요건이 달라지므로 주의해야 한다.일시적 2주택 비과세의 기본 요건은 다음과 같다. 첫째, 종전 주택 취득일부터 1년 이상 경과한 뒤 신규 주택을 취득해야 한다. 둘째, 종전 주택은 2년 이상 보유 및 거주(거주 요건은 취득 시 조정대상지역에 소재한 주택에 한함)해야 한다. 셋째, 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.하지만 2018년 ‘9·13 부동산대책’으로 조정대상지역 내에서는 처분 기간이 단축됐다. 만약 신규 주택 취득일에 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 3년이 아니라 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세된다. 신규 주택 계약일이 법 개정 전인 2018년 9월 13일 이전이거나, 신규 주택 계약 당시 종전 주택과 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역에 있었다면 3년의 처분 기간이 적용된다.예를 들어 신규 주택 계약일에 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역이었더라도 신규 주택 잔금일에 둘 중 어느 하나라도 조정대상지역에서 해제됐다면 종전 주택 처분 기간은 3년이 적용된다. 신규 주택 취득일은 계약일이 아니라 잔금일이기 때문에 잔금일을 기준으로 조정대상지역 여부를 판단한다.신규 주택 계약일에 종전 주택과 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역이었다면 잔금일 전에 조정대상지역으로 신규 지정되더라도 종전 주택 처분 기간은 3년이 적용된다.분양권은 취득 시기에 따라 일시적 2주택 비과세 규정이 다르게 적용되므로 주의해야 한다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 양도소득세 비과세 및 중과세 판단 시 주택 수에 포함되도록 세법이 개정됐다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태에서는 종전처럼 주택 수에 포함되지 않고, 분양권 잔금 시점에 신규 주택을 취득하는 것으로 본다.만약 1주택자가 2020년 이전에 분양권을 취득했다면 분양권 잔금일을 기준으로 일시적 2주택 처분 기간 및 비과세 요건을 판단하면 된다.1주택자가 2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득했다면 일시적 2주택 비과세 규정은 적용되지 않고, 소득세법 시행령 156조의 3에 따라 다음과 같이 두 가지 분양권 비과세 특례 규정이 적용된다. 첫째, 종전의 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세된다. 물론 종전 주택은 1가구1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유 및 거주기간 요건은 갖춰야 한다.둘째, 1주택자가 분양권을 취득하고 3년이 지난 이후에 종전 주택을 양도하는 경우로서 분양권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 신축주택으로 가구원 모두 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 종전 주택은 1가구1주택 비과세 요건은 갖춰야 하고, 신축 주택이 완성된 후 2년 이내에만 양도하면 된다.2022년 2월 15일 이후 분양권을 신규로 취득하는 경우에는 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 비과세된다.이승현 진진세무회계법인 대표
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분양 성수기…대전·충남·부산 등 '착한 분양가' 단지에 관심을
가을 분양 성수기를 맞아 지방에서도 다음달 3만7000여 가구의 주거시설이 분양될 예정이다. 금리 상승으로 위축된 시장 분위기 속에서도 최근 부산 등 일부 지역 단지에는 3만 명 넘는 수요자가 몰릴 정도로 관심을 끄는 단지가 나오고 있다. 주변 집값보다 저렴하게 공급되는 이른바 ‘착한 분양가’ 단지는 수십 대 1의 청약 경쟁률을 기록하기도 했다. 조정대상지역 등 지방의 부동산 규제 지역이 대거 해제되면서 청약 자격이 확대되고 주택담보대출 한도가 늘어나 실수요자가 합리적인 분양가로 내 집을 마련하기에 나쁘지 않은 시기라고 전문가들은 분석했다. ○대전·충청 핵심 지역에 잇따르는 분양부동산 리서치업체 부동산인포에 따르면 다음달 지방에선 3만7202가구의 아파트·오피스텔 등이 분양될 예정이다. 광역시는 지난해 같은 기간보다 8230가구 증가할 것으로 예상된다. 하지만 지방 중소도시는 1만3777가구 줄어 전체적으로는 5547가구 감소할 전망이다.대전에서는 포스코건설이 계룡건설산업과 함께 ‘둔산 더샵 엘리프’를 공급한다. 용문동 1·2·3구역을 재개발해 조성되는 이 단지는 지하 3층~지상 33층, 23개 동, 2763가구 규모의 대단지다. 조합원 물량을 제외한 1935가구(전용면적 48~84㎡)가 일반분양된다. 대전 중심지인 둔산동 생활권과 가깝다. 생활 편의, 교육, 교통 등의 시설이 잘 갖춰져 있다. KCC건설도 대전 서구 용문동에서 ‘대전 에테르 스위첸’을 선보인다. 대전 지하철 1호선 용문역세권에 들어선다. 아파트 138가구(전용 62~84㎡)와 주거형 오피스텔 60실(전용 84㎡)로 구성된 복합단지다. 지하 5층~지상 38층짜리 건물 2개 동으로 건설된다. 지상 1~3층에 근린생활시설(상가)도 함께 조성된다.충남 논산시에선 강경읍과 연무읍에 ‘논산 강경 푸르지오 더 퍼스트’와 ‘논산 연무 푸르지오 더 퍼스트’가 각각 분양을 시작한다. 국방산업단지가 조성될 예정인 육군훈련소와 가깝다. 논산 강경읍 동흥리에 들어서는 강경 푸르지오는 총 375가구(전용 84㎡)의 아파트 단지다. 연무 푸르지오는 연무읍 안심리에 지하 2층~지상 29층, 총 433가구(전용 84~103㎡)로 지어진다.충남 아산시 배방읍(아산 배방지구 상업 4블록)에선 DL건설이 시공하는 ‘e편한세상 시티 천안아산역’이 공급된다. 지하 6층~지상 46층, 2개 동에 총 396실 규모로 구성된 주거용 오피스텔이다. 모든 호실이 전용 84㎡로 구성된다. 천안·아산역세권에 들어서 KTX와 SRT뿐만 아니라 수도권 전철 1호선도 이용할 수 있다. ○부산 에코델타시티 분양가상한제 단지코로나19 사태 이후 휴양지로 주목받는 강원 동해안 지역에도 아파트 분양이 예정돼 있다. 태영건설은 고성군에서 ‘아야진 라메르 데시앙’을 선보인다. 이 단지는 지하 3층~지상 29층, 8개 동, 811가구(전용 59~215㎡)로 구성된다. 주변 지역에 고층 건물이 없어 해변을 조망할 수 있을 전망이다.영남권에서도 분양이 이어진다. 대우건설은 부산 강서구 강동동(에코델타시티 18블록)에서 ‘에코델타시티 푸르지오 센터파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 2층~지상 16층, 13개 동, 972가구(전용 74~84㎡)로 이뤄진다. ‘민간 참여 공공분양 아파트’로 부산도시공사가 시행하고, 대우건설이 책임준공과 분양을 맡는다. 분양가상한제가 적용되는 단지로 85%의 가구가 특별공급 물량이다. 에코델타시티는 수자원공사와 부산도시공사 등이 시행하는 3만여 가구 규모의 신도시다.대구에선 GS건설이 남구 대명3동 재개발구역에 ‘대명자이 그랜드시티’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 34층, 17개 동, 2023가구의 대단지다. 이 중 1501가구(전용 46~101㎡)가 일반에 분양될 예정이다. 주변에 두류공원, 앞산공원 등 녹지가 많다.이현일 기자 hiuneal@hankyung.com
