4년 동안 2배로 뛰더니…광교 아파트 집주인들 '대혼란'
3억원 내외 급락 거래되는 '광교 신도시'
"찾는 사람 없는데…내놓는 사람은 많아"
26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 수원 영통구 하동 '광교호수마을 호반써밋아파트' 전용 84㎡는 지난 19일 10억원에 직거래로 손바뀜했다. 직전 거래는 지난 4월에 거래된 12억9500만원으로 해당 거래 역시 직거래였는데 이보다 2억9500만원 더 내렸다. 올해 신고가인 13억1000만원보단 3억1000만원, 작년 10월 기록한 13억4700만원보단 3억4700만원 급락한 수준이다.
원천동에 있는 '광교호반베르디움' 전용 59㎡도 지난 18일 7억2000만원에 새 주인을 찾았다. 지난달 거래된 7억1000만원보단 1000만원 높지만 같은 달 거래된 8억원 직거래보다는 8000만원 낮다. 올해 신고가인 8억9500만원보단 1억7500만원, 작년 최고가 9억2500만원보다는 2억5000만원 떨어졌다.
영통구 하동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "'광교호수마을 호반써밋아파트'는 특수거래로 봐야 한다"며 "이전 직거래가보다 더 낮은 가격에 팔렸으니 과한 측면이 있다. 시세대로 거래됐다고는 보기 어려운 물건"이라고 설명했다.
원천동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "집을 사려는 수요자는 없다고 봐도 된다"며 "다만 팔려는 집주인은 많다. 각자 사정도 다 다르다. 일시적 1가구 2주택자여서 비과세 혜택을 받아야 하는 경우, 집을 분양받아 시세보다 더 낮은 가격에 팔아도 손해를 보지 않는 경우 등 사정에 따라 매물 호가도 수억 원씩 차이가 난다"고 설명했다.
조정 장세 이미 예상…"작년 말 집값 고점 인식 퍼져"
이런 조정 장세는 어느 정도 예상이 됐다는 게 현지 중개업소들의 판단이다. 이의동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "광교신도시는 약 4년 동안 집값이 2배로 뛰었다"며 "작년 말부터 집값이 고점에 다다랐다는 인식이 퍼지기 시작했다"고 말했다.그는 " 조정받을 시기가 된 상황에서 금리 인상으로 실수요자들의 이자 부담이 커지는 등 부동산 시장을 둘러싼 환경이 악화하면서 조정에 들어간 것"이라며 "당분간은 집값이 내릴 것"이라고 했다.
다만 이 관계자는 "광교신도시는 편의시설, 교육 등 인프라가 잘 갖춰진 도시다. 수원에서는 상급지라고 봐야 한다"며 "'급매 수준 가격으로 집을 구할 수 있느냐'는 문의도 있는 만큼 조정 이후 다시 반등할 것"이라고 전망했다.
매물도 가파르게 늘고 있다. 전날 기준 영통구 매물 수는 4125건으로 연초 3243건보다 27.19% 증가했다. 같은 기간 전세 매물도 990건에서 1797건으로 81.51% 확 뛰었다.
대외 환경은 더 악화했다. 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 전날 통화정책방향회의를 열고 기준금리를 기존 연 2.25%에서 2.5%로 0.25%포인트 인상했다. 금통위는 앞서 4월, 5월, 7월 회의에서 잇따라 기준금리를 올렸는데, 이달까지 네 차례 연속 인상을 단행했다. 기준금리 인상으로 주택담보대출 금리 등도 덩달아 올라 실수요자들의 부담은 더 커질 전망이다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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고령화 시대 도래로 상속 및 은퇴 설계가 중요해지면서 로펌들이 고액자산가를 대상으로 법률 서비스를 다각도로 확대하고 있다. 상속, 후견, 세금 등의 법적 쟁점을 원스톱 서비스로 제공하는 동시에 금융권의 전유물로 여겨졌던 자산관리까지 힘을 쏟는 양상이다. 법무법인 세종도 이런 흐름에 맞춰 선제적으로 올해 4월 상속·자산관리팀을 출범시키고, 이 분야에서 ‘종합예술’을 선보이겠다며 당찬 포부를 전했다.[(뒷줄 왼쪽부터) 김기훈 변호사, 이재성 변호사, 박기범 변호사, 정영민 회계사, 백제흠 대표변호사, 최철민 변호사, 홍현주 변호사, 오새론 변호사, 정진호 대표변호사, 김경호 변호사, 황태상 변호사, 진시원 전문위원, 전민휘 세무사.(앞줄 왼쪽부터) 김준동 고문, 송광조 고문, 최병선 변호사, 조춘 변호사.]우리나라도 고령화에 따라 그 어느 때보다 상속 및 자산관리에 대한 관심이 고조되고 있다. 특히 상속재산의 분할, 유언의 효력, 유류분, 상속세 등의 문제를 놓고 가족들 간에 갈등을 빚는 일이 잦아지고 있다.이에 상속의 기능과 목적을 선제적이고 효과적으로 달성하기 위해 유언대용신탁, 가업승계, 성년후견 지원, 중장기 상속·증여 플랜을 위한 자산관리 포트폴리오 수립 등 다양한 서비스 영역으로 확대되고 있다. 상속 이슈를 해결하기 위해 다양한 전문가와 협업을 통한 ‘원스톱(one-stop) 서비스’가 필수인 시대가 된 것이다.2022년 4월 출범한 법무법인 세종 상속·자산관리팀도 이 점에 주목했다. 부장판사 출신인 최철민 팀장을 주축으로 20여 명의 가사, 상속, 조세, 부동산, 금융 등의 각 분야 전문가들로 구성된 상속·자산관리팀은 성년후견, 유언증서, 유언대용신탁, 가업승계 등 자산 승계 준비를 위한 자문은 물론 세무 업무, 세금 납부 재원 마련을 위한 부동산 매각 및 금융 자문 등 상속을 둘러싼 전 과정을 다룬다.팀의 리더인 최철민 파트너변호사는 “자산가들의 수와 재산 규모가 늘어나면서 상속·이혼 사건의 수와 규모가 갈수록 커지고 있고, 때로는 상속인들 사이에서 조세, 기업법무, 형사책임 등이 얽힌 복잡한 분쟁으로 비화된다”며 “특히, 분쟁 당사자들이 자신의 목적을 달성하기 위한 수단으로 상대방을 형사 고소·고발하는 사례가 점차 많아지고 있는데 상속·자산관리팀은 분쟁 초기 단계부터 협상, 증거 수집, 소송 전략 수립 등을 통해 고객이 유리한 고지를 선점할 수 있도록 조력하고, 분쟁이 격화된 이후에는 각 분야의 전문가들로 팀을 꾸려 최적의 솔루션을 제공하고 있다”고 말했다.정진호 세종 대표변호사도 “상속·자산관리 관련 업무는 기존에도 해 왔지만 상속·자산관리의 대상이 되는 자산의 구성이나 관련 법률 문제의 양상이 갈수록 다각화·국제화되면서, 전체 절차를 지휘하고 관련 분야 전문가들의 원활한 협력을 이끌어낼 수 있는 일종의 컨트롤타워가 필요했다”고 상속·자산관리팀의 출범 계기에 대해 설명했다.최 변호사의 말대로 상속·자산관리팀의 핵심은 각 분야별 ‘고도의 전문성’과 ‘융합’에 있다. 이를 통해 세종은 △상속재산 분할, 유류분, 유언 무효 확인 등 가족 구성원 사이 상속을 둘러싼 전통적·사후적 분쟁에 관한 조력을 넘어 △성년후견, 유언증서, 유언대용신탁, 가업승계를 위한 상속·증여 계획의 수립, 법인의 설립·운영 등 분쟁의 예방 및 원만한 자산 승계 준비를 위한 자문 △세무신고, 세무조사 대응 등 자산 승계에 필수적으로 수반되는 세무 업무 및 세금 납부 재원 마련을 위한 부동산 매각, 금융 등의 자문에 이르기까지 상속을 둘러싼 모든 문제에 있어서 가장 적합한 방안을 제공한다.실제 상속·자산관리팀 구성원의 면면을 보면 가족·상속 관련 분쟁에 특화된 법관 출신 변호사의 주도 아래 기업 지배구조 및 경영권 분쟁, 가족법·회사법, 조세·신탁 등 각 분야의 전문 변호사들이 유기적이고 긴밀한 협업 체계를 이루고 있다.우선 팀장을 맡고 있는 최철민 변호사는 광주지방법원 가정지원 판사 출신으로 각종 가사 분야 업무에 정통하다. 뿐만 아니라 여러 법원을 거치며 건설 및 부동산 관련 민사사건, 각종 특별법(외국환거래법, 대외무역법, 상표법, 범죄수익은닉의규제 및 처벌 등에 관한 법률 등) 위반 형사사건을 담당하는 등 가사·건설·부동산·형사 분야에서의 업무 처리 경험이 풍부하다. 또한 자타공인 최고의 조세 전문가로 꼽히는 백제흠 대표변호사와 재산 분할 및 상속과 같은 가사사건과 증권·금융, 적대적 인수·합병(M&A), 부동산·건설 등과 관련된 각종 민사사건 등에서 탁월한 승소율을 자랑하는 정진호 대표변호사도 팀의 양대 주춧돌 역할을 하고 있다.대한상공회의소 중견기업위원회 위원 등을 역임하고 수조 원대, 수천억 원대 상속 분쟁을 성공리에 수행한 김현진 변호사와 공인회계사 출신의 황태상 변호사, 김앤장 법률사무소에서 19년간 조세 전문 회계사로 활동하면서 경영권 승계 및 상속·증여와 관련된 자문·세무조사 대리업무를 수행한 감사원 출신의 정영민 공인회계사도 팀에 합류했다.[(앞줄 왼쪽부터 반시계 방향으로) 정진호 대표변호사, 백제흠 대표변호사, 정영민 회계사, 전민휘 세무사, 김현진 변호사, 진시원 전문위원, 최철민 변호사.]이 밖에도 14여 년간 금융감독원에서 근무하면서 신탁감독팀, 외환조사팀 등에서 신탁, 외환 업무를 수행한 진시원 전문위원 외 20여 명의 가사, 상속, 조세, 부동산, 금융 등 다양한 분야의 최고 전문가들이 긴밀한 협업 체계를 이루고 있다.선제적 플랜, 장기적 관리까지 ‘원스톱’상속·자산관리팀은 다양한 분쟁 해결을 위한 ‘원스톱’ 서비스를 지향한다. 가령, 최근 몇 년 사이 스타트업, 부동산, 가상자산 등을 통해 떠오른 신흥 자산가들의 경우에는 절세 전략 등과 같은 전통적인 자산관리 분야뿐만 아니라, M&A 등을 통한 사업 확장, 국외 자산 등에 대한 투자, 주요 주주나 임원에 대한 지분 관리 등 다양한 분야에 관심을 보이고 있다.이처럼 고객들의 다양한 니즈를 충족시키기 위해 상속·자산관리팀은 필요한 경우 은행, 증권사 등 외부 기관과도 긴밀히 협업하고 있다고 한다.최근 자산가들의 해외직접투자(FDI) 등이 증가하면서 ‘외국환거래법’ 등 국내 법령뿐만 아니라 국외 현지 법령에 따른 각종 신고의무 문제, 신고의무 위반 시 과태료(또는 형사처벌) 등의 법적 제재 문제가 많이 발생하고 있다.또한 우리나라와 다른 나라 사이에 체결된 조세조약과 국내 세법 등에 따른 납세의무 문제, 외국납부세액 공제 등의 문제도 늘어나는 양상이다. 이 밖에도 국제적인 인적 이동이 활발해짐에 따라 피상속인과 상속인(또는 증여자와 수증자)의 거주지가 다른 경우가 많이 생기고 있고, 그에 따른 국제상속과세 및 국제사법 등의 문제 발생이 증가하고 있어, 이에 대한 적절한 대응의 필요성이 높은 실정이다.이에 대해 백제흠 대표변호사는 “세종의 상속·자산관리팀은 금융감독원·한국은행 출신의 전문가를 통해 각종 외환신고의무 문제 등을 해결하는 데 도움을 주거나, 세무 관점에서도 국제조세에 정통한 변호사, 공인회계사 등을 통해 선제적인 ‘세금 계획(tax planning)’을 수립하도록 노력하고 있다”고 전했다.[왼쪽부터) 세종 상속·자산관리팀의 리더 격인 백제흠 대표변호사, 팀장 최철민 변호사, 정진호 대표변호사]최근 국내에서도 상속 관련 분쟁의 가능성을 줄이는 차원에서 기존 유언 방식을 대신해 유언대용신탁을 활용하는 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 유언대용신탁은 사망을 원인으로 재산의 처분이 이루어진다는 점에서 유증과 유사하나, 위탁자가 생전에 신탁을 설정해 수탁자에게 신탁재산을 이전하고 사후에 신탁재산을 어떻게 처분할지 미리 설계할 수 있다는 점에서 차이가 있다.황태상 변호사는 “유언대용신탁 관련 법제도가 아직 완전하지는 않아 유언대용신탁을 활용한 분쟁 예방이나 가업승계에는 법률적으로 검토할 부분이 아직 남아 있다”면서도 “그러나 유언대용신탁은 저희 세종과 같은 법무법인의 상속·자산관리팀이 적극적으로 활약하고 강점을 보일 수 있는 분야라고 생각한다”고 밝혔다.더불어 그는 “상속·자산관리 전략은 기업 지배구조 재편, 세금 납부를 위한 재원 조달 및 절세 방안 마련, 상속인 간의 분쟁 예방 등을 모두 고려해 중·장기적으로 설계돼야 하는 일종의 ‘종합예술’”이라며 “세종의 상속·자산관리팀은 상속·자산관리에 필요한 절차의 처음과 끝을 거시적으로 조망할 수 있는 법률 전문가의 지휘 아래에서 각 세부 분야의 전문가들이 체계적으로 협업해 고객이 원하는 최선의 결과를 실현하는 종합예술팀을 지향하고 있다”고 강조했다.글 김수정 기자ㅣ사진 김기남 기자hohokim@hankyung.com
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[big story]진선미 “청년·고령층 가계부채 맞춤형 대책 필요”
우리 사회 곳곳에서 부채폭탄 경고음이 울리고 있다. 국회에서도 잇따라 가계부채에 대한 우려를 쏟아내며 민생안정 대책 마련에 만전을 가하지만 아직까지 이렇다 할 묘책은 보이지 않는 상황이다. 우리 경제의 최대 뇌관으로 떠오른 가계부채의 핵심 쟁점은 무엇이고 정치권에서는 어떻게 이 난제를 풀어가야 할까. [진선미 의원실 제공]우리나라의 가계대출 증가율이 빠르게 치솟고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 우리나라 전체 가계부채 잔액은 1862조 원으로 1900조에 육박했다. 올해 1분기 기준 36개 주요국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 한국이 104.3%로 가장 높다. 특히, 자영업자와 고령층, 청년층 등 취약차주가 늘어나면서 금리가 상승하고 부동산 담보 가치가 떨어지면서 부실화 가능성이 제기되고 있다.20·30대 청년층이 은행에서 빌린 전세자금이 100조 원에 달하고, 금융기관 3곳 이상에서 돈을 빌린 다중채무자 비율은 역대 최대를 기록했다. 지난 8월 15일 진선미 더불어민주당 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘은행권 전세자금대출 현황’에 따르면, 지난 4월 말 2030세대가 은행에서 빌린 전세대출 잔액은 96조3672억 원으로 지난해 말(94조1757억 원) 대비 4개월 만에 2.3% 상승했다.2030세대의 전세대출 잔액은 2019년 말(54조7381억 원)부터 비약적으로 증가했다. 전셋값이 가파르게 오르면서 전세자금 상당 부분을 빚으로 메우고 있다는 분석이 나온다. 전세자금대출 금리에 반영되는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)가 최근 급증하며 2030세대의 대출이자 부담도 커졌을 것으로 추정된다.뿐만 아니다. 60대 이상 고령층의 가계대출이 증가하는 가운데 질적으로도 악화하고 있는 것으로 나타났다. 진 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘업권별 대출액 현황’에 따르면 3월 말 기준 60대 이상 고령층의 가계대출 총액은 349조8024억 원에 달하는 것으로 조사됐다. 전 연령대의 가계대출 총액(1869조1950억 원)의 19%를 차지하는 규모다.증가세도 두드러진다. 2019년 말부터 지난해 말까지 고령층 가계대출 보유자와 대출 총액이 전 연령대의 증가세를 상회했다. 올 3월만 해도 전체 가계대출 총액이 지난해 말보다 0.1% 늘어난 사이 고령층 가계대출은 1.2% 증가했다.무엇보다 고령층 가계부채는 은퇴 이후 자영업에 뛰어드는 비중이 높은 현실과도 맞닿아 있다. 자본시장연구원이 지난 2월 내놓은 보고서에 따르면 고령층 자영업자의 대출 규모는 빠르게 증가하고 있다. 2020년 1분기 60세 이상 개인사업자 대출은 142조7000억 원으로 전년 대비 17.9% 늘었고, 같은 기간 30~50대 자영업자 대출이 9.4% 늘어난 것과 비교해 규모가 컸다.따라서 일각에서는 지난해 말부터 가계대출이 감소세에 들어섰지만, 금리 상승기에 청년층과 고령층의 다중채무·제2금융권 대출 규모까지 늘면서 우리 경제의 뇌관이 될 수 있다는 지적도 나온다.이 밖에도 고물가·고금리·고환율 등 3고(高)와의 전쟁, 소비심리 위축, 코로나19의 재확산, 러시아·우크라이나 전쟁 등 대외적인 악재까지 장기화되고 있어 경기 침체의 위기감은 나날이 높아지고 있다. 기획재정위원회 소속 진 의원을 만나 문제의 원인과 해결 방향성에 대해 들어봤다.사회 곳곳에서 가계부채 폭탄을 경고하고 있습니다. 국가채무가 이미 1000조 원을 넘어섰고 국민 1인당 부채도 2000만 원을 돌파했죠. 현 상황을 어떻게 보시나요.“국가채무와 가계부채의 원인과 그에 따른 대책을 세우는 것이 필요합니다. 국가채무는 지난해 감사원 보고에 따르면 939조 원으로 국가채무 비율은 50%로 위기 상황은 아닙니다. 다만, 증가 속도가 매우 빠른 것이 문제인데, 이 또한 25% 수준인 240조 원가량은 코로나19 이후 발생한 것으로, 위기 대응을 위한 긴급 재정 집행이 불가피한 상황이었습니다. 가계부채의 경우에도 코로나19 이전 저금리 상황에서 자산 투자를 위한 부채 증가분 외에 코로나19 이후 자영업자 등의 역시 불가피한 생계형 대출 증가가 있습니다. 실제 2022년 6월 말 기준 가계부채 총액은 1875조 원으로, 2019년 12월 말부터 2년 사이 14.4% 증가했습니다. 코로나19로 인한 국가부채와 가계대출 증가분은 정상화가 가능할 것으로 보이며, 단지 시장에 충격이 적은 방식의 연착륙 방안이 필요한 시점입니다.”그중 가계부채가 심각한데, 증가 원인과 위험성은 어떻게 진단하시나요.“앞서 말씀드린 대로, 가계부채 경우 코로나19 이전 저금리 상황에서 자산 투자를 위한 부채와 코로나19 이후 자영업자 등의 불가피한 생계형 대출이 최근 가계대출 증가의 큰 줄기로 보입니다. 가계부채가 과도하게 증가하면 우리 경제의 잠재성장률을 떨어뜨리는 위험요인이 될 수 있습니다. 가계부채 수준이 GDP를 비롯한 실물경제 수준보다 얼마나 늘었는지 나타내는 지표인 ‘금융 불균형 정도’는 코로나19 이후 78.5%를 보여, 금융위기 시기의 75.4포인트, 외환위기 시기의 52.5포인트보다 더 높은 수준에 이르렀습니다. 지금은 적절한 정책으로 가계부채를 안정시키지 않으면 위기로 빠질 수도 있는 중요한 시점인 셈이죠.”한국은행이 지난 7월 사상 초유의 ‘빅스텝’ 금리 인상을 단행했습니다. 올 연말까지 기준금리를 3.0%까지 끌어올릴 것이란 전망이 기정사실화되고 있는데, 어떻게 전망하시나요.“전 세계적 유동성 공급이 낳은 인플레이션을 조기에 잡지 않으면 경제의 장기 침체로 이어질 수 있어, 금리 인상은 피할 수 없는 시점입니다. 우리나라 역시 물가상승률이 7월 기준으로 전년 대비 4.9%로, 이는 외환위기 때인 1998년 이후 가장 높은 수준입니다. 최근 집중 호우로 인한 농작물 피해까지 더해지면 농산물 물가는 더 오를 것으로 예측됩니다.여기에 미국이 두 차례 ‘자이언트스텝’을 단행했고, 물가상승률이 꾸준히 하락할 때까지 긴축 기조가 이어질 것으로 보입니다. 한국은 외화 자금 유출 등에 대응해 금융 시장 안정화를 위해 미국과 같은 금리 기조를 이어갈 수밖에 없는 상황으로 금리 인상이 불가피해 보입니다.”최근 잇따른 국회 토론회에서 금리 인상 속도조절론을 제언한 바 있습니다. 어떻게 바라보시나요.“미국 빅스텝만 맞춰 간다면, 오히려 국내 가계의 스텝과는 엇박자를 낼 수 있는 상황이라 금리 인상에 신중해야 합니다. 인플레와 함께 가계부채 부실률을 민감하게 관리하도록 노력해야 합니다.우리나라는 2022년 1분기 말 기준 GDP 대비 가계부채 비율은 104.3%로 세계 주요 36개국 중 가장 높았습니다. 한국은행에 따르면 기준금리가 1.75%포인트 오르면서 가계 이자 부담은 약 23조 8300억 원가량 커졌습니다. 대출자 1인당 연간 이자 부담이 113만 원가량 늘어나게 되는 겁니다. 3040세대 가계가 번 돈에서 이자로 지출하는 비율이 35%에 육박한다는 가계금융복지조사 통계도 있습니다.특히 취약차주의 제2금융권 대출 비중은 61.3%, 변동금리부 대출의 비중도 56.5%로 직접적 영향을 받을 수 있습니다. 가계부채 비중과 구조로 인해 급격한 금리 인상이 가계의 이자 부담 상승과 실질 소비성향 하락, 가계 파산 등 부작용으로 이어질 수 있어, 인플레를 잡다가 경제성장률에 영향을 주는 국내 소비를 위축시키는 결과가 발생하지 않도록 금리 인상 속도를 조절하는 것이 필요합니다.”[한경DB]자영업자를 위한 금융 지원이 끝나는 9월 이후 부실이 한번에 터질 수 있다는 경고도 나오는데, 가계부채를 어떻게 정부 차원의 금융 지원 정책으로 해결할 수 있을까요.“올해 3월 말 개인사업자 대출차주 수는 314만 명, 총액은 664조 원에 달합니다. 코로나19 확산 이후 2년 동안 개인사업자 대출차주는 33%, 총액은 32.4%나 늘어났습니다. 자영업자 대출 부분은 코로나19라는 국가적 재난으로 인한 긴급조치였습니다. 그 여파가 지속되는 동안 정부의 금융 지원을 지속해 이들이 부실에 빠지지 않도록 연착륙시키는 것이 장기적으로는 사회적 비용을 줄이는 길이라 생각합니다.”고령층에 가중된 가계부채에 대한 문제점도 지적하셨는데, 그 원인과 구조적 개선을 위해 필요한 사회적 안전망에는 어떤 것들이 있을까요.“60세 이상 고령층은 소득이 적고, 자영업자의 비중이 높습니다. 실제 고령층의 경우 저소득차주 비중이 29.8%로 전체 연령층의 17.2%에 비해 훨씬 큽니다. 소득이 적기에 이자 부담이 높아도 비교적 대출이 쉬운 2금융권으로 수요가 몰려, 고령층 가계대출 총액의 55%가량이 2금융권의 대출이었습니다.생계비를 위한 저금리 대출, 채무조정 활성화 등을 포함한 ‘고령자 맞춤형 정책서민금융’을 설계해 공급해야 합니다. 보다 근본적인 해결책으로 노인 일자리 사업을 확대해야 합니다. 이러한 상황에서 윤석열 정부가 발표한 공공 노인 일자리를 줄이겠다는 방침은 고령층 가계부채에 악영향을 끼칠 수 있어 매우 우려스럽습니다.”정부가 올해 성장률 전망치를 2.6%로 제시했는데, 우리 경제 성장을 위협하는 요인은 무엇이라고 보시나요.“소비 회복이 늦어지는 것이 가장 큰 요인으로 보입니다. 정부의 성장 전망치는 국내외의 소비 회복을 전제로 하고 있으나, 그 시점이 현재로서는 요원한 상태입니다. 코로나19의 재확산, 중국 봉쇄조치 장기화, 러·우 전쟁과 같은 돌발적 대외 요인들도 장기화하고 있습니다. 소비가 위축된 상태에서 원자재 가격 인상이 지속되고 있고, 여기에 금리 인상이 큰 힘을 받지 못하면 스태그플레이션까지 우려되는 상황입니다.”마지막으로 가계부채 관련 정책 제안이 있다면요.“가계부채 관리의 핵심은 ‘총량 관리’와 ‘선제적 관리’ 두 가지라고 생각합니다. 현재 금리 인상을 통해 서서히 대출 증가율을 낮추는 등 총량 관리 노력이 이어지고 있습니다. 동시에 각종 채무조정 제도를 활용하되 특히 부실 전 구제 방안을 확대하도록 노력해야 합니다. 우선 적극적으로 활용할 수 있는 방안으로, 연체 전에서 연체 30일 사이에 가능한 ‘신속 채무조정제도’를 확대할 필요가 있습니다. 최근 3년간 지원된 33만6000건의 채무조정 중 신속 채무조정은 1만8000건으로 5%에 불과합니다.분할상환 및 일시적 상환유예 등을 통해 부실 전에 선제적으로 채무조정을 하는 ‘신속 채무조정제도’를 전체 채무조정 건수의 20% 규모까지 확대하는 방안도 고민해야 합니다.취약계층 특히 청년과 고령층 가계부채 맞춤형 대책이 필요합니다. 그러나 새 정부가 발표한 가계부채 관리 방안에 고령층에 대한 별도의 방안은 없고, ‘청년 특례 채무조정’ 역시 기존 채무조정에 이자 감면을 확대하는 데 그쳐 부족해 보입니다. 어려운 시기는 취약계층에게 더 아프게 다가옵니다. 취약계층을 포용하며 함께 나아가는 것이 우리 사회의 과제이자 의무입니다. 민생의 목소리를 경청하며 금융 사각지대를 줄여 나갈 수 있도록 노력하겠습니다.”글 김수정 기자 | 사진 진선미 더불어민주당 의원·한국경제DB 제공hohokim@hankyung.com
![[big story]진선미 “청년·고령층 가계부채 맞춤형 대책 필요”](https://img.hankyung.com/photo/202208/01.31023927.3.jpg)
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[big story] 자영업자·영끌족, 채무 공포 확산…비상구는 있나
자영업자와 영끌족(영혼까지 끌어모아 투자한 사람)의 부채는 금융위기로 이어질 수 있는 ‘시한폭탄’으로 꼽힌다. 코로나19 위기를 건너오면서 여러 금융기관에서 빚을 진 자영업자는 한계 상황에 직면했고, 빚을 내 투자한 영끌족은 본격적인 금리인상기를 겪으며 진정한 ‘채무 공포’를 맞닥뜨리게 됐다.#1. 서울 용산구에서 헬스장을 운영하는 자영업자 최 모(48) 씨는 코로나19 이후 2억5000만 원에 달하는 빚을 졌다. 2020년 초 사업 확장을 목적으로 영업장을 이전하며 1억 원의 금융권 대출을 받았는데, 곧바로 코로나19 팬데믹이 터지며 매출이 뚝 떨어졌다. 들어오는 돈은 없는 상황에서 월세 등 고정비를 감당해야 하는 기간이 길어졌고, 카드론 등 제2금융권까지 손을 뻗칠 수밖에 없었다. 최 씨는 “그동안 자영업자의 대출 상환유예로 근근이 버텨 왔지만, 본격적으로 원금과 이자를 내야 하는 상황이 되면서 걱정이 커졌다”며 “코로나19 이후 줄어든 고객 수가 회복되지도 않았다. 앞으로 어떻게 버틸지 답이 안 나온다”고 말했다.#2. 2년 전 ‘영끌’로 아파트를 매매한 오 모(35) 씨는 최근 치솟는 금리 탓에 밤잠을 못 이루고 있다. 당시 오 씨는 주택담보대출 4억 원을 변동금리 2.69%로 받았으나 얼마 전 금리가 4%대로 치솟았기 때문이다. 매달 은행에 내던 원리금 상환액은 기존 162만 원에서 최근 200만 원에 육박하는 수준까지 늘어났다. 앞으로 금리가 더 오르면 월급의 대부분을 빚 갚는 데 써야 하는 것 아닌가 하는 걱정에 속이 타들어간다. 오 씨는 “집값이라도 상승하는 분위기라면 버티겠는데 최근 이 지역 집값이 조금씩 빠지고 있어 불안하다”며 “정부가 고정금리로 갈아타는 상품을 내놓는다고 들었지만 내 경우 조건이 충족되지 않는 것 같아 막막하다”고 토로했다.우리 경제의 ‘뇌관’으로 지목되는 가계부채 중에서도 자영업자와 영끌족의 부채 문제는 ‘금융 시한폭탄’으로 꼽힌다. 신용과 소득이 낮아 은행권에서 돈을 빌리기 힘든 중·저소득자와 코로나19로 유동성에 어려움을 겪은 자영업자·소상공인은 물론이고, 과도하게 빚을 내 투자한 영끌족의 다중채무(3곳 이상의 금융기관에서 돈을 빌린 것)가 과거보다 늘어나는 추세이기 때문이다. 통상 가계대출은 총량도 중요하지만, 더 큰 위험은 여러 곳에서 돈을 빌리고 빚을 막기 위해 추가 대출을 받는 다중채무에서 나온다는 게 전문가들의 진단이다.다중채무자 증가세에 채무불이행 우려 증가한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 자료에 따르면, 가계부채 데이터베이스(DB)에 등록된 패널 약 100만 명의 신용정보를 분석한 결과 올해 1분기 말 기준 가계대출자 중 22.4%가 다중채무자인 것으로 나타났다. 이는 지난해 말에 비해 0.3%포인트 늘어난 수치로, 한국은행이 해당 집계를 시작한 이후 가장 높은 기록이기도 하다.특히 이들 다중채무자의 비중 추이를 보면, 위기가 왔을 때 더 강한 충격을 받을 수 있는 ‘약한 고리’가 커지는 추세라는 것을 알 수 있다. 빚을 갚을 여력이 충분한 차주는 줄어들고, 소득과 자산이 불충분한 차주는 늘어난 모습이다.다중채무자 대출잔액에서 소득 상위 30% 고소득자의 비중은 1분기 말 기준 65.6%로 가장 높지만, 이는 전년 말과 비교하면 0.3%포인트 떨어진 수치다. 반면 취약차주로 분류되는 저소득자뿐만 아니라 중소득자의 다중채무 대출잔액 비중은 오르고 있다. 소득 하위 30% 저소득자는 9.3%에서 9.4%로 많아졌고, 소득 30~70% 중소득자도 24.8%에서 25.0%로 늘었다. 취약계층이 손길을 뻗기 쉬운 저축은행 다중채무 대출잔액은 75.9%에서 1.5%포인트 확대된 76.8%로 집계됐다.2030세대의 다중채무가 늘어난 점도 눈에 띈다. 은행에서 대출받은 다중채무자의 연령대를 보면 30대 이하가 26.8%를 차지했는데, 지난해 말에 비해 0.6%포인트 늘었다. 다중채무 비중이 가장 높은 40대가 지난해 말보다 1.1%포인트 떨어진 32.6%로 집계된 것과는 대비되는 결과다. 암호화폐와 주식 투자에 열을 올리던 젊은 세대가 올 들어 하락장을 맞으며 빚을 내는 경우가 늘어난 것도 일부 영향을 끼친 것으로 보인다.남주하 서강대 경제학부 교수는 “우리나라 가계부채는 과거에도 항상 문제가 됐는데 코로나19로 인해 더 악화된 측면이 있다”면서 “특히 부동산 투자에 진입하지 못한 영끌족이 암호화폐 등 리스크가 큰 자산에 투자하는 과정에서 돈을 빌리며 위험에 노출되고 있는 상황”이라고 말했다.한계에 몰린 자영업자의 다중채무 실태도 심각한 수준이다. 팬데믹 직전인 2019년 말과 비교하면 그 심각성은 더욱 두드러진다. 금융위원회 취약부채 현황 조사 결과 자영업자 중 다중채무자는 2019년 말 8만 명에서 올 1분기 30만 명으로 4배 늘었다. 같은 기간 취약 자영업자의 대출은 68조 원에서 88조8000억 원으로 30.6% 급증했다.성태윤 연세대 경제학과 교수는 “자영업자나 영끌족 중에서도 자금 상환 능력이 상당히 떨어지는 것으로 평가되는 사람들을 중심으로 위험 소지가 커 보인다”며 “상대적으로 장사가 잘되는 자영업자 등 소득이 있는 사람들은 문제가 덜하지만, 자산과 소득이 충분하지 않은 차주가 차환을 해야 하는 상황을 맞닥뜨리면 문제가 나타날 수 있다”고 설명했다. 또 “앞으로 계속해서 금리가 높아질 수밖에 없는 환경이다. 기준금리를 높이지 않는다고 해도 시장금리가 높아지는 상황이기 때문에 (다중채무가) 위험요인이 되는 것은 사실”이라고 덧붙였다.소득의 90%가 원리금으로…과다채무의 늪연소득의 70% 이상을 빚 갚는 데 쓰는 과다채무자도 가계부채에서 빼놓을 수 없는 문제다. 치솟는 집값과 아파트 투자 열풍으로 패닉 바잉이 극에 달했던 시기, 무리해서 집을 산 영끌족이 대표적인 사례다.금융감독원은 향후 가계대출 평균 금리가 3%포인트 상승했을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 70%를 넘는 이들이 190만 명에 달할 것으로 봤다. DSR이 90%를 넘는 차주도 기존 90만 명에서 120만 명으로 확대될 것으로 추정했다. 향후 대출금리가 연 7%까지 오르면 생활비를 아무리 조여도 원리금을 상환하지 못하는 차주가 속출할 것이라는 우려가 나오는 이유다.서영수 키움증권 연구원은 “단기간에 1~2%포인트 이상 금리를 인상한다면 원리금 상환 부담이 크게 늘어나 채무불이행 가능성이 급증할 수밖에 없다”며 “고정금리 대출 비중, 원리금 상환 대출 비중이 금융 안정의 핵심 변수가 될 것”이라고 분석했다. 또 “전체 부채의 40%를 차지하는 DSR 70% 이상 고위험 차주의 부실화 심화가 금융 안정의 중요한 변수가 된다”며 “계층별로 보면 신용대출, 전세자금대출 등을 이용해 무리해서 갭투자를 한 2030 영끌세대와 상가, 토지 등 수익형 부동산에 무리해 투자한 5060세대”라고 분석했다.더욱이 장기 고정금리보다는 단기 변동금리 대출 비중이 높은 우리나라 채무 성격상 금리 인상이 가팔라질수록 채무불이행의 가능성이 심각하게 높아진다. 키움증권 리서치센터 보고서에 따르면 국내 은행과 비은행의 대출은 단기 대출인 신용대출, 집단대출, 개인사업자대출, 전세대출을 중심으로 형성돼 있다.자영업자들도 막다른 길에 봉착했다. 코로나19 이후 시행된 자영업자 대출 원리금 상환유예가 9월 말 종료되면 부채 폭탄의 뇌관으로 작용할 수 있다. 자영업자 전체 대출 규모는 올 1분기 말 960조7000억 원까지 늘었다. 이는 코로나19 직전인 2019년 말과 비교했을 때 40.3% 급증한 규모다.커지는 금융 부실 우려…부채 리스크 연착륙 가능할까정부가 자영업자와 영끌족을 대상으로 각종 금융 지원을 준비하고 있는 것도 이런 상황을 타개하기 위해서다. 부실 채무 리스크를 그대로 놔뒀다가는 우리 금융과 경제 전반에 연쇄적 충격으로 번질 수 있기 때문이다.현재 정부가 추진 중인 ‘새출발기금’은 여력이 없는 소상공인과 자영업자의 채무 감면을 지원하는 일종의 ‘배드뱅크’다. 이미 부실화됐거나 부실 가능성이 있는 자영업자 채권을 매입해 일정 부분 채무를 감면해주는 지원책이라고 할 수 있다. 여기에 고금리 대출을 받았던 자영업자가 6%대 이하의 대출로 갈아탈 수 있는 대환 프로그램도 9월 출시될 예정이다.영끌족의 이자 부담을 줄여주는 정책모기지도 나온다. 변동금리 주택담보대출을 고정금리 정책모기지로 전환해주는 안심전환대출이다. 특히 저소득 청년층(만 39세 이하, 소득 6000만 원 이하)에게는 연 3.7%(10년)∼3.9%(30년)의 금리를 적용하는 만큼, 조건만 맞는다면 금리 인상의 소나기를 피할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 다만 주택가격이 4억 원 이하이고 부부 합산 연소득이 7000만 원 이하인 경우에만 신청할 수 있어 수혜자는 제한적일 전망이다.전문가들은 한계 상황에 몰린 차주의 이자를 줄여주는 등 채무를 조정해줄 필요성이 있다는 데는 일단 공감한다. 남 교수는 “한계 차주에 대해서는 단순히 상환유예를 해주는 것보다는 이자를 깎아주는 게 더 도움이 된다. 이들은 소득이 늘지 않는 한 빚을 갚을 수 없는 위험한 상황”이라며 “특히 연체 차주에 대해서는 어느 정도 원금까지 감면해줄 필요가 있다. 이런 선제적 조치가 없으면 장기적으로 사회적 비용이 더 들어갈 수 있다”고 말했다.다만 자칫 무분별한 빚 탕감으로 도덕적 해이를 불러일으킬 수 있다는 우려도 있다. 앞서 정부가 만 34세 이하를 대상으로 한 채무조정제도를 발표하자, 성실 상환자를 소외시키는 빚 탕감 제도라는 비판을 받은 것도 이 같은 맥락에서다. 정부가 ‘빚투’, ‘영끌’을 무리하게 조정하는 것 아니냐는 우려도 적지 않다. 이인호 서울대 경제학부 교수는 “어떤 사람이 얼마의 빚을 갖고 있는지도 중요한데, 흔히 말하는 ‘정보의 비대칭성’ 때문에 지원 대상의 선별 기준을 명확하게 마련하기가 쉽지 않을 것”이라며 “경우에 따라서는 (정부가) 도와주는 것이 더 큰 문제를 만들 수도 있다”고 했다.오정근 한국금융ICT융합학회장은 “채무 부실 문제가 커지면 개인의 문제를 넘어 우리 사회 전체에 미치는 파장이 너무 크기 때문에 정부가 채무 재조정 등으로 이들이 살아갈 수 있는 길을 모색해주는 것”이라면서도 “다만 이를 위해서는 국가 재정 자원이 투입돼야 하는데, 현재 우리나라 국가채무가 1000조 원을 넘어서는 위험한 상황에서 재정을 투입하게 되면 또 다른 파장이 생길 수 있다”고 지적했다. 경제위기 뇌관과 맞닿은 부채 리스크 4경제 전문가들은 부채 리스크로 인해 금융 및 경제 불안정이 생겨날 가능성을 배제하지 않고 있다. 1997년 IMF 외환위기나 2007년 글로벌 금융위기와 비견될 정도로 큰 위기가 찾아오리라고 확언할 수는 없지만, 적어도 금융 안정성이 훼손될 가능성이 상존하고 있다는 게 상당수 전문가들의 지적이다. 남 교수는 “국가 전체의 위기로 갈 것이라고 말하기는 어렵지만 가계부채가 사회 불안정 요인이 될 리스크는 상당히 큰 상황이라고 본다”고 했다.리스크 1 >>> 자영업자 다중채무한국 경제는 자영업자를 빼놓고 말할 수 없다. 사실상 소상공인과 자영업자가 우리나라 내수 경기를 떠받치고 있다고 해도 과언이 아니다. 경제협력개발기구(OECD) ‘중소기업 전망 2021’ 보고서를 보면 한국의 자영업자 비중은 전체 취업자의 25%다. 다중채무자 중에서도 자영업자의 비중에 주목하는 이유도 이 때문이다. 참여연대 ‘1000조 원 소상공인 부채, 문제점과 개선 방향’ 보고서에 따르면 현재 자영업자와 소상공인의 대출 연체율이나 폐업률이 높은 수준은 아니지만, 올해 9월 대출 만기연장·상환유예 조치가 해제되면 약 140조 원을 상회하는 대출원리금에 대한 상환 압박이 시작될 것으로 전망된다. 참여연대는 “자영업자 대출이 지속적으로 확대되는 상황은 저소득 자영업자의 채무 상환 불능에 따른 경제 위축과 금융 리스크 확대, 회생 불가능한 자영업자의 구조조정 지연 등 문제점을 내포하고 있다”고 평가했다.리스크 2 >>> 청년층 과다채무젊은 세대가 빚 때문에 발이 묶이면 우리 경제의 성장 잠재력에 영향을 줄 여지가 크다. 영끌족이 과도한 빚으로 안정적 소득 구조를 유지하지 못하면 소비심리가 둔화되고, 결국 경기에도 결정적 영향을 준다. 최근 3년간 주택을 구매한 사람 10명 중 3명이 MZ세대(1981∼2002년생)라는 조사 결과는 이같은 우려에 힘을 싣는다. 국토교통부가 김영주 국회부의장(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면, 2019∼2021년 주택을 매입한 사람은 총 250만1574명이다. 이 가운데 MZ세대는 72만2775명으로, 전체의 28.89%에 달한다. 김 부의장은 “최근 몇 년간 집을 사지 않으면 안 될 것 같은 사회적 분위기가 형성되면서 청년들이 무리하게 대출까지 받아 주택을 사들였다”며 “연말까지 1금융권 주택담보대출 금리가 9%까지 오를 수도 있다고 예상하는 보고서도 나오는 상황에서, 상환 능력이 부족한 이른바 ‘영끌족’은 한순간에 하우스푸어로 전락할 상황에 처했다”고 지적했다.리스크 3 >>> 금리 인상에 취약한 금융 시스템국내 은행과 비은행의 대출 구조는 변동금리, 이자 상환 중심인 것으로 알려져 있다. 키움증권이 내놓은 ‘금융위기 발생 가능성 진단’ 보고서에 따르면 은행권의 변동금리 대출 비중은 잔액 기준으로 78%, 신규 기준으로 80%에 달한다. 비은행은 80~90% 수준으로 추정된다. 그만큼 금리 인상에 매우 취약한 시스템을 갖고 있다는 뜻이다. 미국 상업은행의 경우 금융 안정 중심의 정책으로 기준금리 인상의 영향이 제한적이다. 2007년 발생한 글로벌 금융위기 이후 금융 안정 강화를 위한 규제 정책을 전개한 덕이다. 반면 국내 은행은 금융 효율성 중심의 정책을 지속했고, 그 결과 기준금리 인상의 영향을 상대적으로 크게 받는 구조로 굳어졌다. 이런 구조에서는 급격한 금리 인상 이후 차주의 연쇄적인 채무불이행이 일어날 가능성이 높다.리스크 4 >>> 부동산 경기 침체 우려부동산 시장과 금융권은 그 어떤 분야보다도 밀접한 관계를 맺고 있다. 금융권은 부동산 호황기가 찾아오면 큰 이자이익을 얻을 수 있다. 반면 부동산 시장 침체기에는 금융기관의 재무 건전성에 위험 신호가 들어온다. 과거에도 우리나라 부동산 경기가 악화되기 시작하면 조금의 시차를 두고 금융기관 부실이 잇따른 사례가 존재했다. 지난 2010년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 무분별하게 키운 저축은행 30여 곳이 부동산 시장 침체와 함께 파산했던 전례도 있다.글 정초원 기자 ccw@hankyung.com -
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