[한경 매물마당] 청주시 성안길 투자 및 수익형 빌딩 등 7건
◆충북 청주시 성안길 투자 및 수익형 빌딩=대지 465㎡, 연면적 913㎡의 내외관이 수려한 4층 건물. 청주의 명동으로 불리는 성안길 중심지역으로 대형 프랜차이즈 등 입점. 보증금 4억원, 월 5000만원에 공실 없이 임대 중. 급매가 88억원. 02-533-8335 강남 스카이 허봉환 (9251-6672)
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◆경기 화성시 1호선 병점역세권 1층 상가=병점역 도보 3분 거리 20층 건물의 1층 점포 71.74㎡. 유명 프랜차이즈 입점. 보증금 3000만원, 월세 190만원. 융자 3억6000만원, 실투자 1억3700만원, 연 수익률 6.65% 가능. 배후가구 풍부. 안정적인 임대수익형. 5억2700만원. 031-377-4079
◆경기 고양시 일산 덕이지구 중심상가 유명 프랜차이즈 매장=7000가구 아파트 밀집지역 유동인구 풍부한 대로변 상가의 2층 코너 점포 전용면적 134㎡(분양 231㎡). 보증금 5000만원, 월 200만원에 프랜차이즈 매장으로 10년 장기임대 중. 융자 2억8000만원, 실투자 1억6000만원, 연 수익률 9.6% 가능. 2층 3.3㎡당 700만원으로 저렴. 사정상 급매. 4억9000만원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)
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"아파트값, 너무 오르긴 올랐다"…부동산 대세 하락론 '솔솔' [김은정의 클릭 부동산]
국내 부동산 시장이 심상치 않습니다. 연일 거래 절벽과 가격 하락을 보여주는 각종 데이터가 쏟아지는 것만 봐도 알 수 있습니다. 수년간 집 값이 가파르게 뛴 상태에서 이례적으로 한국은행의 기준금리 인상 속도까지 빨라지면서 매수 심리가 얼어붙은 까닭입니다. 부동산 시장에서 거래는 실종되고 불붙던 분양 시장까지 침체되고 있는 상황입니다.부동산 전문가들은 최근 국내 주택 시장은 금리가 뒤흔들고 있다고 해도 과언이 아니라고 입을 모읍니다. 다시 말해, 금리가 지금처럼 인상 기조를 계속하는 한 부동산 시장 분위기가 역전되긴 쉽지 않다는 말이기도 합니다.미국 중앙은행(Fed)은 지난달에 이어 이달에도 자이언트스텝(한 번에 기준금리 0.75%포인트 인상)을 단행했습니다. 한국은행으로선 Fed의 금리 인상 속도와 수준을 고려하지 않을 수 없습니다. 미국의 금리가 한국보다 높아지면 외국인 자금 유출 가능성이 커지거든요. 이미 한·미 기준금리는 역전됐습니다. 2020년 2월 이후 처음이죠. 연말까지 한국은행이 추가적인 기준금리 인상에 나설 것이란 전망이 나오는 배경이기도 합니다.단기간에 금리가 빠르게 치솟으면서 차입자들의 이자 부담 역시 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 통상 주택 구입 땐 신용대출이나 주택담보대출을 활용할 수밖에 없는데, 대출 금리가 급격하게 오르고 있는 탓이죠. 소득 수준은 크게 달라지지 않았는데 대출 이자 부담이 늘다 보니 수요자 입장에선 선뜻 주택을 구입하는 게 쉽지 않아졌습니다.게다가 집 값 고점 인식까지 확산하고 있다 보니 매수 결정을 더욱 주저하게 되는 겁니다. 부동산 전문가들 역시 "연내 한국은행의 추가 기준금리 인상이 확실시되고 있어 거래가 살아나긴 쉽지 않을 것"이라며 "수요자가 없으면 집 값 하락 압력은 커질 수밖에 없다"고 말합니다. 이벤트에 따라 단기적인 상승세가 나타날 순 있지만 대세적으로 부동산 조정기에 접어들었다는 목소리도 나오고 있습니다. 용산정비창 등 개발 호재가 일부 지역의 매수 심리를 불 지필 수는 있지만 시장의 전반적인 분위기가 흐름을 뒤바꾸기엔 역부족이라는 설명입니다.실제 일부 지방의 일로만 여겨지던 미분양 공포가 수도권까지 확산하고 있습니다. 국토교통부에 따르면 올 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 2만7910가구입니다. 올 5월(2만7375가구)보다 2.0% 증가했습니다. 올 5월에 이어 2개월 연속 미분양 주택이 증가한 겁니다. 올 6월 수도권 미분양 주택은 4456가구로 전월 대비 25.1%(893가구) 급증했고요.특히 부동산 전문가들은 준공 후 미분양 주택에 주목하고 있습니다. 공사를 마친 다음에도 분양이 되지 않은 준공 후 미분양 주택은 악성 미분양으로 불립니다. 올 6월 준공 후 미분양 주택은 전국 7130가구로 전월보다 4.4%(300가구) 증가했습니다. '청약 불패'로 여겨지던 서울에서 조차 준공 후 미분양 주택이 올 5월 37가구에서 지난달 215가구로 481%(178가구) 급증했습니다. 거래 절벽이 이어지고 있는데 미분양 주택까지 늘어나게 되면 결국 집 값 하락세는 더 가팔라질 수밖에 없습니다. 서울 영등포에 있는 한 공인중개사무소 대표는 "주택담보대출 금리가 사실상 9년 만에 최고치를 기록하다 보니 대부분의 수요자들이 일단 주택 구입을 미루고 있다"며 "물건이 나와도 거래 자체가 이뤄지지 못하고 있다"고 말했습니다. 가격을 크게 낮춘 급매물들조차 매수 희망자를 찾는 게 쉽지 않다는 설명입니다.국토교통부에 따르면 올 상반기 전국 주택 매매량은 31만260건입니다. 지난해 같은 기간(55만9323건)과 비교해보면 44.5% 감소한 수준입니다. 서울의 거래량 감소가 두드러지고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 올 상반기 아파트 거래량은 7896건입니다. 2006년 실거래가 신고제 도입 이후 가장 적답니다.한 부동산 전문가는 "실수요자들의 경우 금리 부담도 있지만 최근 몇 년 간 아파트 값 자체가 너무 올랐다는 생각을 갖고 있다"며 "주택을 매도하려는 사람과 매수하려는 사람 사이의 부동산 시장을 바라보는 인식 차가 갈수록 벌어지고 있다"고 말했습니다.아울러 "일각에선 금리 인상이라는 특수성, 대내외적인 경기 불안 탓에 일시적으로 부동산 시장이 하방 압력을 받고 있다는 전망을 내놓고 있다"면서도 "연말까지 조정기를 지나 다시 안정세를 띨 것이란 시각도 있지만 앞으로 몇 년 간 조정기를 거칠 것이란 전망도 만만치 않다"고 설명했습니다.김은정 기자 kej@hankyung.com
!["아파트값, 너무 오르긴 올랐다"…부동산 대세 하락론 '솔솔' [김은정의 클릭 부동산]](//img.hankyung.com/photo/202207/AA.30772495.3.jpg)
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[한경 매물마당] 서산시 대산읍 바닷가 오토캠핑장 등 6건
◆서울 강동구 대로변 스크린골프 상가=배후 수요와 유동인구 풍부한 대로변 5층 건물의 3층 점포 전용 363㎡. 보증금 1억5000만원, 월 1045만원(부가가치세 별도)에 유명 프랜차이즈 스크린골프장으로 장기임대. 융자 15억5000만원, 실투자 9억5000만원 가능. 안정적인 임대수익 및 가치 상승 기대. 26억5000만원. 02-501-2506 강남 서울공인 이석규 (9250-10933)◆경기 용인시 역북지구 대단지 대기업 슈퍼마켓 직영점=1만2000가구 아파트 밀집지역 단지 상가의 도로변 1층 점포 전용 146㎡. 보증금 4억4000만원, 월 820만원(부가세 별도)에 프랜차이즈 슈퍼마켓 본사 직영점으로 2025년까지 7년 장기임대 중. 융자 9억6000만원, 실투자 7억원, 연 수익률 9.5% 가능. 21억원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)◆충남 서산시 대산읍 바닷가 오토캠핑장(사진)=주변 경관 수려한 가로림만 바닷가 솔밭 토지 6892㎡. 국가해양정원 관광지로 개발 진행 중인 곳으로 벌천포해수욕장, 서산 수CC, 삼길포항, 대산항 인근. 향후 지가 상승 기대. 글램핑장, 가족 야영장, 수련원 부지로 적합. 3.3㎡당 20만원. 041-666-0006 서산 장승백이 정은현 (44210-2018-00029)◆경기 양평군 지평역 인근 신축 부지=지평역에서 차로 5분 거리 지평면 망미리 884의 3 외 2필지 2차로변 토지 4519㎡. 삼거리 코너 버스정류장 앞. 토지 형질 변경 허가 완료. 월산저수지 둘레길 산책로 인접. 오페라하우스, 연예기획사, 연구소, 기업연수원, 빌라(6개 동) 신축 가능. 주인 직접 급매. 3.3㎡당 150만원. 010-8758-4755◆경기 화성시 장안면 어은리 신축 부지(사진)=우정읍 시내에서 1㎞ 거리 자연녹지지역 토지 약 7966㎡. 토목공사 완료. 개발행위허가 득한 상태. 반듯한 사각형 부지로 근생시설이나 공장 신축 가능. 부지 앞 82번 국지도를 폭 16m로 확장 공사 중. 조암IC, 장안첨단산업단지 인근. 주변 시세보다 저렴. 40억원. 010-8931-8936 강남 알피엠 김상각 (11650-2018-00236)◆경기 하남 감일지구 소아과의원 상가=송파구에 인접한 아파트·상가 밀집지역 8층 건물의 5층 점포 67㎡. 보증금 1000만원, 월 115만원에 소아과의원으로 10년 장기계약. 실투자 1억5000만원 가능. 안정적인 소액 투자 임대수익형. 2억9500만원. 031-757-5356매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 landplus@hankyung.com
![[한경 매물마당] 서산시 대산읍 바닷가 오토캠핑장 등 6건](//img.hankyung.com/photo/202207/01.30781468.3.jpg)
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금리 '빅스텝'에 거래 절벽…내 집 마련은 '베이비스텝'으로
가팔라진 금리 인상으로 부동산시장이 얼어붙고 있다. 아파트 거래는 사상 최저 수준으로 쪼그라들고 최대 수억원을 낮춘 급매물조차 시장에서 팔리지 않고 있다. 한국은행의 빅스텝(기준금리 한 번에 0.50%포인트 인상) 이후 대출 이자 부담이 빠르게 불어난 데다 집값 고점 인식이 확산하고 있는 영향이다.한은이 연내 추가적인 금리 인상을 예고하고 있어 올 2분기 이후 이어지고 있는 ‘거래 절벽’이 하반기에도 계속될 것이란 전망이 많다. 이 때문에 주택시장 분위기가 반전하는 변곡점을 맞고 있다는 분석이 힘을 얻고 있다.하지만 부동산 전문가들은 부동산시장이 냉각기에 접어들었을 때 급매물과 경매를 잘 활용하면 내 집 마련에 성공할 수 있다고 조언한다. 본격적인 금리 인상기에 접어든 만큼 무리하게 빚을 내기보다는 확보할 수 있는 자금 규모를 꼼꼼하게 따져 생애주기와 입지 조건을 고려해 매입에 나서야 한다고 주문한다. 금리 인상 보폭 커지자 움츠러든 주택 거래한국부동산원에 따르면 올 7월 둘째주 서울 아파트 매매가격은 전주에 비해 0.04% 하락했다. 전주(0.03%)보다 하락 폭을 키우며 7주 연속 내림세를 보였다. 서울 아파트값 하락 폭이 0.04%로 커진 것은 2020년 5월 이후 2년2개월 만이다.서울만의 일이 아니다. 6대 광역시도 일제히 내림세를 띠고 있다. 부동산시장 조정설에도 굳건하게 상승세를 유지해온 광주마저 한 주 전보다 0.01% 떨어지면서 광역시 가운데 오름세를 지킨 지역은 단 한 곳도 없다. 서울과 광역시 아파트값이 일제히 하락세를 보인 것은 2019년 4월 이후 처음이다.지난해까지 활황을 보이던 주택시장이 급격하게 냉각기로 접어든 것은 금리 인상 영향이 크다. 지난해 하반기부터 금리 인상에 나선 한은은 지난 13일 기준금리를 종전 연 1.75%에서 연 2.25%로 0.5%포인트 올렸다.통상 한은은 한 번에 기준금리를 0.25%포인트씩 인상한다. 한은이 빅스텝에 나선 것은 역사상 처음이다. 기준금리가 연 2%대로 올라선 것도 2014년 이후 약 8년 만이다. 한은은 지난해 8월부터 올 7월까지 기준금리를 총 여섯 차례, 1.75%포인트 올렸다. 올 연말엔 기준금리가 연 3%에 이를 것으로 점쳐지고 있다. 주택 소비자로서는 8년 만에 최고 수준의 금융 비용을 감수하게 됐다는 의미다.기준금리 인상 속도에 맞춰 연내 주택담보대출 금리는 연 7%를 돌파할 것이라는 게 시장 안팎의 관측이다. 전세대출 금리는 이미 연 6%를 넘어섰다. 이처럼 대출 이자 부담이 빠르게 늘자 실수요자조차 주택 매수 의지를 접고 있다. 실제 지난 6월 서울 아파트 거래 건수는 2월에 이어 올해 들어 두 번째로 1000건 이하를 나타냈다. 상반기 전체 거래량은 7730건으로 2006년 통계 집계 이후 최저치를 기록했다. “경매시장에 관심 두고 급매물 눈여겨봐야”전문가들은 “시장 상황이 불확실할 땐 쉬어 가는 것도 전략이지만, 조금만 더 발품을 팔면 내 집 마련의 기회로 삼을 수 있다”고 입을 모은다. 특히 경매시장을 눈여겨볼 필요가 있다고 조언하고 있다.시장 안팎에선 하반기 이후 경매시장에 주택 매물이 빠르게 증가할 것이란 전망이 늘고 있다. 통상 대출 금리가 지금처럼 가파르게 오르면 빚을 내 주택을 구입한 집주인들이 어느 순간 원리금 상환에 어려움을 겪게 된다. 이런 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 높아진다는 설명이다.부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다는 것이다. 청약보다 경매 경쟁률이 낮기 때문에 아파트 경매로 눈을 돌리는 실수요자가 생겨나면서 서울 지역 아파트의 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 조금씩 상승하고 있다.법원경매 전문 업체 지지옥션에 따르면 올 6월 서울 아파트 낙찰률은 56.1%로 집계됐다. 전월(35.6%)에 비해 20.5%포인트 높아졌다. 낙찰가율은 올 6월 110.0%로 전월(96.8%)에 비해 13.2%포인트 올랐다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울과 경기 지역 아파트값의 절대 수준이 높아지면서 경기 외곽으로 경매 수요가 이동하고 있다”며 “경기도권에서 교통 호재가 점쳐지는 지역의 경우 낙찰가율도 높게 형성되고 있다”고 말했다.올 연말까진 ‘눈치 보기’ 장세가 이어질 가능성이 높아 급매물을 염두에 둬야 한다는 조언도 있다. 올 5월 정부가 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 면제한 뒤 수도권 아파트 매물이 꾸준히 늘고 있다. 거래 절벽으로 매수 희망자를 찾기 어렵다 보니 추가적으로 호가를 내리는 급매물이 속속 나오고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “경기 위축 우려가 불거질 때는 아무래도 상업·업무용 부동산에 비해 수요가 꾸준해 가격 하방 압력이 덜한 아파트가 더 관심을 받는다”며 “시세에 비해 10~20% 내린 다주택자의 절세용 급매물이나 경매시장을 활용하는 것도 현명한 전략”이라고 설명했다.다만 전문가들은 실거주 목적이고 시세에 비해 낮은 가격으로 매물이 나왔더라도 매매나 전·월세 시세 추이를 확인할 필요가 있다고 입을 모은다. 비슷한 입지의 다른 지역과 가격 변동 추이를 비교하고, 생활 인프라 등을 살펴 미래 가치를 계산해야 한다는 것이다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 부동산시장 조정세는 급격한 금리 인상과 대출 규제가 맞물린 영향이라 현재 거래 절벽이 급격한 집값 하락으로 이어질 가능성은 작다”며 “전 세계적인 인플레이션(물가 상승) 심화로 실물 자산의 가치가 같이 오를 수밖에 없기 때문에 자금력이 뒷받침되는 수준에서 청약을 넣거나 기존 주택 매입을 고려할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “투자보다 실거주 용도라면 서울 외곽이나 수도권 교통 요충지에 나온 급매물도 적극 살펴볼 필요가 있다”고 덧붙였다.김은정 기자 kej@hankyung.com
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