올해 집값 급등했던 '이 동네'…깡통 아파트 쏟아진다

시장 부진에도 이천·안성·파주·평택 등 집값 상승
전세가율 고공행진·일부 단지 역전세 현상 나타나

경기도 평택에 있는 아파트 단지 모습. 사진=한경DB

올해 경기도에서 집값이 많이 오른 지역을 중심으로 역전세 현상(전셋값이 매맷값보다 높은 현상)이 나타나고 있다. 집값 고점 인식과 금리 인상으로 매수세가 꺾인 가운데 전세시장은 유지되면서다. 세입자 입장에선 보증금 회수가 어려워질 수 있는 만큼 임대차 계약을 맺을 때 유의할 필요가 있단 지적이다.

1일 한국부동산원에 따르면 올해 들어 7월 넷째 주(25일)까지 경기도에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 이천으로 7.33% 상승한 것으로 나타났다. 이어 △안성 1.78% △파주 1.62% △평택 1.36% △여주 1.16% 등이 집값 상승이 가팔랐다.

이들 지역에서는 대체로 갭투자도 많이 일어나고 있다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트 실거래가에 따르면 평택에서는 올해 들어 총 3609건의 거래가 있었는데 이 가운데 18.95%에 달하는 684건이 갭투자였다. 5건 중 1건은 갭투자란 얘기다.

안성도 1626건 가운데 306건(8.48%)가 갭투자였고 △파주 5.82%(1547건 중 210건) △이천 5.82%(1361건 중 210건) 등도 갭투자가 활발하게 일어났다.

경기도 이천시 창전동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "이천시에 SK하이닉스 등 직주근접 수요가 있어 전세를 찾는 문의가 꾸준히 있는 상황"이라며 "그렇다 보니 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 많았던 것이 사실"이라고 했다.

SK하이닉스가 10나노급 D램 제품을 주로 생산할 M16 준공식을 개최했다. 사진=SK하이닉스

문제는 이들 지역 아파트들의 전세가율이 고공행진하고 있단 점이다. 전세가율은 아파트 매맷값 대비 전셋값 비율을 뜻하는 말로 부동산 업계에선 통상 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험신호로 인식한다.

부동산원에 따르면 지난달 기준 여주 전세가율이 84.1%, 이천이 82.6%로 80%대를 넘어섰고, 안성 75.5%, 파주 74.5%, 평택 70.5% 등도 80%대에 근접하고 있는 것으로 집계됐다.

이미 역전세 현상이 나타난 단지들이 나오기 시작했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 평택시 포승읍에 있는 '평택메트로하임' 전용 24㎡는 매맷값(4100만원)보다 전셋값(7000만원)이 3900만원이나 높다. 마찬가지 포승읍에 있는 '스마트빌듀오1차' 전용 23㎡도 전셋값(7000만원)보다 매맷값(4300만원)이 3700만원 낮았다.

이천시 증포동에 있는 '대호 3차' 전용 59㎡도 집주인이 전세보증금 1억5500만원으로 매맷값 1억3000만원을 치르고 2500만원가량을 남긴 것으로 파악된다. 안성, 파주 등 갭투자가 많았던 지역에서도 전셋값이 매맷값보다 높은 사례가 나오고 있다.

평택시 포승읍에 있는 B 공인 중개 관계자는 "실수요자들 가운데 젊은 직장인들이 많아 집을 사기보다는 전세나 월세를 원하는 경우가 많다. 집을 매매하는 수요자는 대부분 투자자"이라며 "대부분 도시형생활주택, 오피스텔을 중심으로 전셋값이 매맷값을 웃도는 역전세 현상이 나타나고 있다"고 했다.

갭투자, 마이너스 갭투자는 투자자 입장에선 손해를 줄일 수 있는 투자 방식이지만 세입자 입장에선 최악의 경우 보증금을 회수하기 어려운 '깡통주택'을 양산한다. 최근 이런 깡통주택과 관련된 피해자들이 속출하고 있다.

국회 행정안전위원회 소속 국민의힘 정우택 의원이 경찰청으로부터 제출받은 자료에 따르면 최근 3년간 전세 사기 기획 수사 단속에서 전세 사기 피해자 수는 1351명이다. 적발된 전세 사기 건수는 391건이다.

미분양 신축 빌라를 전세 보증금만으로 무자본 매입한 뒤 정상적으로 반환할 수 있는 것처럼 51명을 속여 보증금 110억원을 뜯어내거나, 자금 사정이 어려워 보증금을 돌려줄 수 없는데도 이를 알리지 않고 113명과 전세 계약을 체결해 보증금 44억원을 받아낸 사례 등이 있다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)은 "깡통주택은 임대인이 파산하고 경매로 넘어가면 임차인이 보증금을 돌려받을 수 없다"며 "세입자는 전셋집을 구하기 전 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보험에 가입이 가능한지, 구하려는 집이 주변 시세와 비슷한지 등을 꼼꼼히 살펴야 할 것"이라고 조언했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com