과천서 '10억 로또' 아파트 줍줍으로 나온다
부정청약 취소분, 12가구 공급
18일 부동산 업계에 따르면 과천시 별양동 '과천 자이' 무순위 청약 입주자 모집공고가 이달 말에서 내달 초 사이 나올 예정으로 알려졌다. 일반 분양 과정에서 위장 전입 등 부정 청약으로 계약이 취소된 12가구가 공급된다.
분양가는 2019년 최초 분양가와 비슷하다. '과천 자이' 최초 분양가는 △59㎡ 7억6000만원~9억1000만원 △74㎡ 9억2000만원~10억3000만원 △84㎡ 9억4000만원~11억원 △99㎡ 12억원 △112㎡ 13억~14억원 △125㎡ 14억~15억원이다. 여기에 금융 비용 400만~500만원이 추가될 것으로 보인다.
앞서 과천시 원문동 '과천위버필드' 줍줍도 흥행했다. 이 단지도 수억원의 시세 차익이 기대됐던 단지다. 지난 5월 진행된 '과천위버필드' 무순위 청약에서 총 4가구 모집에 8531명이 신청해 평균 경쟁률 2132.8대 1을 기록했다. 이 단지 분양가도 최초 분양이 진행된 2018년과 비슷한 수준으로 나왔다. 전용 59㎡가 8억2359만∼8억9731만원, 전용 84㎡가 10억8814만원, 전용 99㎡가 11억6590만원이었다.
무순위 청약은 부정 청약 등 이유로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 공급하는 절차다. 무주택자만 청약할 수 있다. 추첨제로 진행돼 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자들도 도전할 수 있어 경쟁이 치열한 편이다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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"어느 세월에 입주하나" 급매물 속출…25억 둔촌주공 지금은
공사가 석 달 넘게 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단 사이 갈등의 골이 깊어지고 있다. 조합원들은 불안한 마음에 편법까지 써가며 입주권을 내놓고 있지만, 시장의 반응은 냉랭하기만 하다.19일 부동산 업계에 따르면 시장에 나온 둔촌주공 입주권 매물이 이달 들어 120건을 넘어섰다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 둔촌주공 재건축 가운데 △저층 1단지 37건 △저층 2단지 25건 △고층 3단지 28건 △고층 4단지 37건 등의 127건의 매물이 시장에 나왔다.가격도 연초보다는 낮아졌다. 올해 초 신축 전용 84㎡를 받는 조건의 매물 시세는 25억원 안팎에 형성되어 있었는데, 현재는 19억원짜리 매물도 쉽게 찾아볼 수 있다. 3억원 초반 이주비를 승계받으면 초기 투자금액은 15억원대까지 떨어진다.시장에 나온 매물 대부분에는 '사정상 급매'라는 설명과 함께 '잔금 협의', '잔금 길게 가능', '입주 시 잔금', '긴 잔금 가능' 등의 조건이 붙어있다. 개인 사정상 어쩔 수 없이 매물을 저렴하게 내놨고, 구매자가 부담을 줄일 수 있도록 잔금 기한을 올해 12월 이후로 늦춰주겠다는 설명이다. 조합원 지위 양도 금지 탓에 '연말 잔금' 내걸어매수자를 위하는 듯하지만, 알고 보면 조합원 지위 양도 금지를 피하기 위한 꼼수 매물이다. 2017년 8·2부동산대책에 따라 재건축 조합원 지위 양도 요건이 강화되면서 조합 설립-사업시행인가 후 3년 이상 소유해야 조합원 지위 양도가 가능해진다. 즉, 10년 보유·5년 거주·1주택자 요건을 갖추지 못한 조합원은 현재 매도가 불가능한 상태인 셈이다.한 가지 예외 조항이 있다. 재건축 사업 3년 이상 지연 시 3년 이상 보유자는 매매를 통한 조합원 지위 양도가 가능하다. 2019년 12월 3일 착공한 둔촌주공 재건축 사업은 오는 12월 3일이면 착공 단계에서 3년 이상 지체된 사업이 돼 거래가 가능해진다. 12월에 잔금을 줘도 된다는 의미는 현재 매매가 불가능한 입주권에 대한 계약을 미리 체결하기 위한 장치로 볼 수 있다.가격을 낮추고 잔금 기한까지 늘렸지만, 시장의 반응은 냉랭하기만 하다. 일단 지난 4월 15일 시공사업단이 공사를 중단하며 시장 분위기가 달라졌다. 이달 초 서울시가 중재안 마련에 진척이 있다고 발표하면서 사업 정상화에 대한 기대가 되살아나는 듯 했지만, 조합이 이를 부인하며 기대가 무너졌다.최근에는 김현철 조합장까지 사퇴를 선언하면서 사업은 악화일로를 걷고 있다. 일단 조합장 직무 대행 체제로 전환할 예정이지만, 사업비 대출 만기도 한 달 앞으로 다가왔다. 조합은 8000억원에 달하는 신규 대출을 받아 상환하겠다고 밝혔지만, 정확한 출처나 이율을 공개하지 않으면서 시장의 외면이 깊어지고 있다는 게 현장의 평가다. 매수 문의조차 없어…억대 계약금 포기하기도둔촌동의 A 중개사무소 관계자는 "올해 초만 하더라도 매달 4~5개의 계약이 이뤄졌지만, 최근에는 문의조차 없다"며 "수억원에 달하는 계약금을 포기하겠다는 매수자도 적지 않다"고 설명했다. 시공사업단과의 갈등이 수면 위로 올라올 당시만 하더라도 갈등이 이내 봉합되고 공사가 계속될 것이라는 기대에 거래가 이뤄졌는데, 이제는 공사 재개를 점치는 매수자가 없어졌다는 의미다.둔촌동 B 중개사무소 관계자는 "나도 매물을 내놓은 조합원"이라며 "급매 가격이 19억원까지 내려왔다. 이주비를 감안하면 초기 비용이 15억9000만원 정도지만, 지금 상황에서는 아무도 사려 하지 않는다"고 토로했다. 이어 "팔리지 않을 것을 알기에 매물을 내놓지 않는 조합원도 많다"며 "공사가 재개되면 헐값에라도 팔고 나가겠다는 이들이 많을 것"이라고 덧붙였다.전문가들은 둔촌주공 입주권 매매에 신중해야 한다고 조언한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현재로서는 둔촌주공 재건축을 둘러싼 갈등을 빨리 종식할 뾰족한 방법이 없다"며 "지금의 저가 매수의 기회가 될 수도 있겠지만, '하이리스크 하이리턴'이라는 투자원칙을 유념해야 한다"고 말했다.여경희 부동산R114 수석연구원도 "일정 지연에 따라 추가 분담금이 대폭 늘어날 수 있다"며 "(시공사업단의 구상권 청구 등) 사업의 위험성이 높다는 점도 유의해야 한다"고 당부했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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아파트·상가 '단타매매' 늘었다…10명 중 1명, 1년 안에 되팔아
최근 가파른 금리 인상에 이자 부담이 커지자 구매한 지 3년 이내에 집합건물(아파트·오피스텔·빌라·상가 등)을 다시 파는 비율이 늘고 있는 것으로 나타났다. 올해 2분기에는 10명 중 1명이 집이나 상가를 산 지 1년 안에 되팔았다.18일 부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 2분기 전국 집합건물을 매도한 사람 가운데 매수한 지 3년 이내에 매도한 비율이 26.13%에 달한 것으로 나타났다. 이 비율은 지난해 2분기 25.38%에서 3분기와 4분기 각각 20.11%, 21.62%로 감소세를 보였다. 하지만 금리 인상이 본격화한 올 1분기 23.8%로 다시 증가세로 돌아선 후 2분기에는 비중이 늘었다. 집합건물은 한 동의 건물에서 구조상 구분된 부분을 독립적으로 사용할 수 있는 건물이다. 아파트, 연립·다세대 주택, 오피스텔, 상가 등이 속한다.집합건물을 보유 1년 이내에 매도한 비율은 작년 3분기 7.16%까지 하락했다가 올해 1분기와 2분기 각각 8.49%, 9.92%까지 늘었다.서울에서 보유 3년 내 집합건물을 되파는 비율 역시 작년 4분기 이후 증가 추세다. 2021년 3분기 17.29%에서 올해 2분기 24.16%를 기록했다. 같은 기간 보유 1년 내 되파는 비율 역시 5.86%에서 7.64%로 늘었다.최근 급등한 금리로 대출 이자 부담이 커진 영향으로 분석된다. 금리 구간별 가계대출 비중을 살펴보면 높은 금리가 적용되는 구간의 대출액 비중이 늘고 있다. 2021년 1분기에는 금리 3% 이하 대출액 비중이 78.6% 수준이었지만 현재는 금리 3% 이상 대출액 비중이 83.3%에 육박한다. 여기에 집값 하락 우려까지 커지면서 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 매수자가 금융 부담이 더 커지기 전에 처분하고 있다는 게 직방의 설명이다.함영진 직방 데이터랩장은 “기준금리 인상, 물가 상승 등 거시적인 경제 이슈가 이어지는 한 부동산 ‘거래절벽’ 현상이 계속될 것”이라며 “부동산 보유에 따른 부담이 커지자 장기간 보유하기보다는 처분하기를 선택하는 매도자가 늘어나고 있다”고 분석했다.이혜인 기자 hey@hankyung.com
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대출금리 뛰자 '전세 역전'…강남·북 할것 없이 월세만 쏟아진다
“지금은 보증금 5억원에 월세 100만원에 살고 있는데 요즘 시세를 보니 월세가 200만원까지 올랐어요. 앞으로 월세를 감당할 수 있을지 걱정입니다.”서울 송파구 잠실의 한 대단지 전용 84㎡ 아파트에 사는 회사원 정모씨는 벌써부터 계약 갱신을 걱정하고 있다. 전세자금대출 대신 반전세를 택했지만 가파른 금리 인상 여파로 월세 가격도 급등하고 있어서다. 전세로 전환하려고 해도 13억~15억원에 달하는 보증금을 감당하기 어렵다.금리 인상기가 본격화하면서 ‘전세의 월세화’ 현상이 빠르게 이뤄지고 있다. 보증금은 그대로 둔 채 월세만 올리는 준전세가 빠르게 늘면서 오는 8월 나오는 계약갱신청구권 만료 임대차 물건들도 월세 전환 대열에 합류하고 있다. 금리 인상과 함께 전·월세 전환비율도 같이 오르는 만큼 임차인 부담은 심화할 것이라는 관측이다. “월세 매물이 전세 압도”18일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 지역 주요 단지에선 월세 물량과 전세 물량이 역전되는 현상이 나타나고 있다. 서초구 서초동 ‘서초푸르지오써밋’의 월세 물량은 이날 기준 86건으로, 전세 물량(52건)을 웃돌고 있다. 지난달 초까지만 해도 이 단지의 전세 물량(78건)은 월세 물량(30건)의 배 이상이었다. 지난 6일 역전해 지금은 월세 물량이 전세보다 60% 이상 많다.강남구 대치동 ‘대치아이파크’ 역시 전세 물량(22건)보다 월세 물량(58건)이 많아졌다. 이 단지도 지난달 1일 기준으로는 전세 물량과 월세 물량이 각각 29건, 26건으로 전세가 많았지만 이달 들어 월세 물량이 크게 늘었다.비강남 지역도 월세 선호 현상은 비슷하게 나타나고 있다. 성동구 옥수동 ‘래미안옥수리버젠’은 전세와 월세가 각각 27건, 43건 시장에 나와 있다. 마포구 염리동 마포프레스티지자이도 전세가 27건, 월세가 42건으로 배 가까이 월세가 많다.월세 물량이 전세를 앞지른 데는 금리 인상의 영향이 크다는 분석이다. 지난달 16일 미국 중앙은행이 ‘자이언트스텝’(한 번에 0.75%포인트 기준금리 인상), 이달 13일 한국은행이 ‘빅스텝’(한 번에 0.5%포인트 기준금리 인상)을 밟으면서 시중 대출금리도 빠르게 오르고 있다. 전세자금대출 금리가 연 6%대까지 올라가면서 이자 비용 대신 월세를 원하는 수요가 늘어날 수밖에 없다는 설명이다.박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “잇따른 금리 인상으로 월세화가 가속화할 전망”이라며 “대출금리가 급등하면 세입자들은 전세대출을 받아 은행에 이자를 내기보다 집주인에게 월세를 내는 게 유리할 수도 있다”고 말했다. 이어 “추후 금리가 오를 것으로 예상된다면 집주인과 한번 계약하면 이후 일정한 월세를 내는 선택이 훨씬 낫다”고 덧붙였다. 임대차 물량에 잠재적 구매자 수요까지금리 인상기라고 월세가 무조건 유리한 건 아니라는 게 전문가들의 지적이다. 기본적으로 금리가 인상되면 전세 보증금을 월세로 전환하는 전·월세 전환비율도 함께 올라가기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 전국 아파트 전·월세 전환율은 4.7%로, 전월보다 0.1%포인트 높아졌다. 5월 충남 전·월세 전환율은 6.0%, 전북은 5.8% 등을 나타냈는데 이는 전세자금대출 금리와 큰 차이가 나지 않는다.금리 인상기에 전세 대신 월세를 택하는 게 유리할 수는 있지만 월세 부담도 구조적으로 가중될 수밖에 없다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “전세자금대출 금리가 높아지면 월세로 전환되는 비율도 구조적으로 함께 늘어난다”며 “법적 전·월세 전환비율은 기준금리에 2%를 더하는 것인 만큼 금리 인상에 영향을 받는다”고 말했다.오는 8월 계약갱신청구권을 소진한 임대차 물량이 시장에 나오면 전세 보증금 인상분을 월세로 전환하는 움직임이 가속화할 것이라는 전망이다.윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “그동안 전세를 선호하던 분위기가 금리 인상기를 맞아 바뀌고 있다”며 “불확실한 시장을 피하기 위한 주택 잠재구매자들의 대피성 임대수요까지 겹친 상황”이라고 설명했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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