'똘똘한 한 채' 선호에 '상급지' 집값만 껑충 뛰었다
상급지와 평균 집값 격차 벌어져
부동산인포는 부동산R114 렙스 통계를 분석한 결과 재작년 1분기 3.3㎡당 2879만원이던 서울 강남구 아파트와 서울 아파트 평균가 차이가 올 1분기 3006만원으로 벌어졌다고 27일 밝혔다.
서울 외 지역에서는 격차가 더 커졌다. 같은 기간 인천 아파트 평균값은 3.3㎡당 1059만원에서 1626만원으로 올랐지만, 송도국제도시가 위치한 연수구는 1261만원에서 2131만원으로 올랐다. 3.3㎡당 202만원이던 집값 격차는 두 배가 넘는 505만원으로 불어났다.
지방 광역시도 상황이 비슷하다. 대전은 2020년 1분기 평균 집값과 둔산지구가 위치해 지역 시세를 이끄는 서구 집값 차이가 3.3㎡당 82만원에 불과했지만, 올해 1분기는 137만원으로 커졌다.
개별단지 가격도 규제가 무색하게 치솟고 있다. 서울에서는 올 1월 압구정 ‘현대 1·2차 아파트’가 80억원에 거래되며 신고가를 새로 썼고 대전에서도 둔산동 ‘크로바’가 지난해 7월 20억8000만원으로 최고가를 찍었다. 부산 해운대, 광주 남구도 20억원 내외의 아파트 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다.
업계 관계자는 "지역 내 상급지는 누구나 원하는 부동산 투자의 종착지라 가격이 비싸도 사람들이 꾸준히 몰린다"며 "세금 부담이 커진 다주택자들이 기존 주택을 처분하고 상급지 '똘똘한 한 채'로 몰리는 현상도 강화될 것"이라고 내다봤다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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10년 민간임대 아파트 '진천 힐데스하임 레이크뷰', 6월 오픈 예정
충북 진천 신척산업단지에 민간임대 아파트 ‘진천 힐데스하임 레이크뷰’가 6월 공급을 앞두고 있다.진천 힐데스하임 레이크뷰는 계약 즉시 임차권 전매가 가능한 것은 물론 전대도 자유로워 임대인이 다른 임차인에게 세를 놓을 수 있어 임차권 프리미엄과 10년 동안 매월 임대수익을 기대할 수 있다. 10년 후 계약이 종료될 경우 분양우선권을 제공받거나 보증금 전액 반환 받을 수 있다.특히 신척산업단지에 위치한 유일한 아파트로 약 2500명에 달하는 신척산단 근로자 수요를 확보할 수 있으며 약 3500명이 종사하는 산수산단도 가까워 잠재 배후수요도 갖췄다. 진천군 내 많은 산단 근로자들이 원룸에서 거주하고 있어 진천 힐데스하임 레이크뷰는 이들 실수요자에게 최적화된 상품설계를 선보일 예정이다.각종 부동산 규제에서 자유로워 투자 문턱이 낮다는 점이 진천 힐데스하임 레이크뷰의 기회 요인이 된다고 전해진다. 총 679세대 아파트로 공급돼 만 19세 이상이면 청약통장 유무, 주택보유 여부, 거주지 제한 등과 관계없이 누구나 청약을 넣을 수 있으며 양도세, 취득세, 종부세 등의 세금을 내지 않아도 된다. 또한 주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 최대 10년간 주거 안정성을 보장받을 수 있고 임대료 상승도 연 5% 이내로 제한된다. 주택수 산정에도 포함되지 않는다.분양 관계자는 “산업단지가 많은 진천군 일대에 지금까지 와는 다른 새로운 민간임대 아파트가 공급된다”라며 “1억원대의 저렴한 임대가에 분양 받아 세금 과중, 임대료 상승에 대한 걱정 없이 안정적인 고정 수익을 기대할 수 있는 ‘틈새 투자처’로 여기는 투자자들이 지역을 가리지 않고 문의가 들어오고 있다”고 말했다.한편 진천 힐데스하임 레이크뷰는 충북 진천군 신척산업단지 B1블록에 들어서며 지하 2층~지상 18층, 5개동, 전용면적 39·51㎡ 총 679가구 규모다. 타입별로는 전용 39㎡ 502가구, 전용 51㎡ 177가구다.단지는 약 5분 거리에 진천IC가 있어 중부고속도로, 평택제천고속도로 이용이 수월하고 인근 합목리에 식당, 편의점, 카페 등 기본적인 생활편의시설이 마련돼 있다. 또한 차량 약 8분 거리에 충북혁신도시가 있어 인프라 공유가 가능하다.무엇보다 신척산단을 비롯해 산수산단, 덕산농공단지 등까지 빠르게 출·퇴근할 수 있는 직주근접 아파트로 주목받고 있다. 친환경 생태호수공원으로 탈바꿈되고 있는 신척저수지가 연접해 산책이나 휴식을 즐길 수 있으며 일부 세대에 한해 호수공원 조망도 가능하다. 인근에 근린공원, 어린이공원 등 풍부한 녹지가 있어 보다 쾌적한 주거여건을 누릴 수 있다.실수요자를 고려한 임대 맞춤형 평면 특화설계도 돋보인다. 타입에 따라 2Bay-2Room, 2Bay-3Room 구조를 적용해 탁 트인 개방감과 우수한 채광을 확보했다. 여기에 2인 이상 거주할 수 있도록 욕실 2개가 기본으로 설치되며 거실에 슬라이딩도어를 적용해 공간 활용도를 높였다. 이 외에도 휘트니스센터, 탁구장 등 호수공원 조망을 갖춘 커뮤니티 시설을 조성해 단지 내에서 다양한 활동이 가능하다.한편 진천 힐데스하임은 전국 수요자들을 위해 서울과 진천에서 2개의 홍보관을 운영 중이다. 서울 홍보관은 서울 송파구 송파대로 일원에 위치하며 진천 홍보관은 충북 음성군 맹동면 일원에 마련돼 있다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
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‘급한 불 먼저 끄자’ 파격 대신 손질 택한 윤석열 정부 첫 부동산 대책
윤석열 정부의 첫 부동산 정책이 베일을 벗었다. 6월 21일 발표된 부동산 정책 방안은 크게 두 가지다. 임대차 시장 안정화와 분양가 상한제 개편이다. 각각 전월세 시장 공급 확대와 매매 시장 공급 확대를 위해 꺼내든 카드다. 전문가들은 정부의 방침을 긍정적으로 바라보면서도 부동산 공급을 확대할 근본적인 대책은 아니라고 말한다. 예상처럼 규제를 대수술하기보다 ‘급한 불은 껐다’는 평가가 나오기 때문이다. 윤석열 정부가 대선 때부터 일관되게 부동산 시장의 ‘공급 확대’와 ‘규제 완화’를 내걸었던 만큼 이번 정책에 큰 관심이 쏠렸다.정부는 대선 당시 임대차 시장 안정화를 두고 ‘임대차 3법’에 대해 “폐지에 가까운 전면 개편”을 약속했었다. 원희룡 국토교통부 장관 역시 “폐지에 가까운 근본적인 개선”을 갖고 있다고 밝힌 바 있다.하지만 이번 정책은 대선 당시 약속한 것처럼 파격적인 개편과는 거리가 멀었다. 정부는 법 개정이 현실적으로 어려운 상황에서 임대차 3법을 뜯어고치는 대신 당장 가능한 세법 시행령 개정과 대출 규제 완화 등을 통해 임대차 시장에서 발생하고 있는 부작용을 일부 완화하는 방안을 택했다. 임대차 3법 개정, 8월 이후 ‘전세 대란’ 막는 데 초점2020년 8월 임대차 3법 중 계약갱신청구권제(2년+2년)와 전월세 상한제(계약갱신청구권 사용 시 임대료 최대 5% 인상) 시행 직후 계약을 갱신한 전월세 물건이 오는 8월부터 시장에 나오기 때문이다. 여기에 가을철 계절 수요가 중첩되면서 임차를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있었다. 이에 따라 전셋값이 폭등할 가능성에 대비해 선제적으로 대응한다는 것이 정부의 방침이다.정부는 우선 전월세 계약 갱신 때 세입자가 내는 전세나 월세 인상 폭을 5% 이내로 맞춘 이른바 ‘상생 임대인’의 요건과 혜택을 완화하기로 했다. 현재는 임대 당시 기준 시가 9억원 이하 1주택자만 상생 임대인으로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.서울특별시와 세종특별자치시, 부산 해운대구 등 조정대상지역 1주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 이 집에 2년 이상 실제 거주해야 하는데 상생 임대인은 거주 요건이 1년으로 완화된다.정부는 7월 안에 소득세법 시행령을 고쳐 1주택자뿐만 아니라 향후 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자에게도 상생 임대인 혜택을 주기로 했다. 또 양도소득세 비과세를 위한 2년 거주 요건을 전면 면제하기로 했다. 최대 40%의 장기 보유 특별 공제 혜택도 추가된다.계약 갱신이 만료되는 임차인에 대한 지원도 강화한다. 지난 4년동안 전셋값 상승 폭을 감안해 버팀목 전세 대출의 보증금과 대출 한도를 확대한다. 8월부터 버팀목 전세 대출(수도권 기준)의 보증금이 3억원에서 4억5000만원으로, 대출 한도는 1억2000만원에서 1억8000만원으로 늘어난다. 임차인의 주거 부담을 완화하기 위해 현재 최고 12%인 월세 세액 공제율은 최고 15%로 올리기로 했다. 전세 자금 대출 원리금의 소득 공제 연간 한도는 300만원에서 400만원으로 확대된다. 전문가들은 정부가 당장 관련 법을 개정하기 어려운 상황에서 필요한 조치를 취했다고 본다.다만 전월세 대책의 핵심인 다주택자에 대한 규제 완화는 빠져 있어 효과가 제한적이라는 시각도 있다. 임대인 혜택이 1주택자와 거래세에 한정되기 때문에 다주택자의 매물 출회 방안이 없다. 서울 등 수요가 많은 지역의 공급 부족 문제도 여전하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 여소야대 속 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책 카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적”이라며 “다만 다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입 임대 사업자 세제 혜택 유인을 재고려해 볼 필요가 있다”고 말했다.상생 임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제 혜택이 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 면제 등으로 제한되면서 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 어렵기 때문이다. 지난 2년간 전셋값이 급등했는데 실거주 요건 완화 등이 집주인에게 임대료를 5% 이내로 올리는 유인책이 될지도 미지수다. 부동산R114에 따르면 지난 2년간 전셋값은 전국 평균 27% 올랐고 서울은 36%나 뛰었다. 일각에선 “정부 대책이 근본적인 장기 대책이라기보다는 당장 급한 불을 끄기 위한 고육책에 가깝다”는 평가도 있다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상생 임대인 혜택 확대, 서민 임차인 지원 강화 등은 모두 필요한 대책이지만 향후 임대차 3법을 전면 재검토하는 방안을 논의해야 한다”고 지적했다. 하지만 임대차 3법 전면 개정은 쉽지 않은 게 현실이다. 국회 전체 300석 중 170석을 차지하고 있는 더불어민주당이 전 정권부터 야심차게 추진한 임대차 3법 개정을 반대하고 있다. 정부 내부에서도 시행된 지 2년밖에 되지 않은 법을 다시 바꾸면 시장에 혼란을 줄 수 있다는 의견이 있다.분양가 상한제 개선, “정비 사업 동력은 글쎄”매매 시장의 주택 공급을 위해서도 분양가 상한제 ‘폐지’ 대신 ‘개선’을 택했다. 최근 급격한 원자재 값 인상과 공사 현장 인건비 상승에 대한 변화를 반영한다는 취지다. 재건축·재개발 조합과 건설사들의 수익성을 높여 공급을 늘리기 위한 방안이지만 급격한 변화는 없을 것으로 예상된다.분양가 상한제 개편은 인상 효과가 최대 4%, 평균 2% 수준에 불과하기 때문이다. 다만 원자재 값 인상, 대출 금리의 가파른 인상 등 시장의 변화를 반영한 점은 긍정적이다. 하지만 조합 등이 강하게 요구해 온 택지비 산정 방식 변경이 제도 개선에 빠져 있어 실효성이 크지 않을 것이란 의견도 나온다. 김영한 국토부 주택정책관은 6월 20일 “분양가 상한제 개선은 임의적으로 분양가를 높여 분양가 인상에 따라서 (정비) 사업을 추가적으로 촉진한다는 목적이라기보다는 사업 필수 비용을 분양가 상한제에서 반영”하는 것이라며 “분양가 상한제를 폐지하는 방안은 전혀 검토한 바가 없다”고 말했다. 전문가들은 분양가 상한제의 급격한 변화가 오히려 집값 상승 등 시장의 혼란을 자극할 수 있어 상황을 고려한 점진적인 수정을 택했다고 분석한다. 분양가 상한제는 택지비에 건축비를 더해 상한선을 두는 제도다. 현재 서울 13개 구와 재개발이 진행 중인 50개 동에 적용된다. 정부는 이번 정책을 통해 택지비와 건축비 말고도 세입자 주거 이전비, 명도 소송비 같은 비용을 분양가에 반영해 주기로 했다. 또 현재 1년에 두 번 공시하던 건설 자재비도 15% 이상 오르면 수시로 건축비에 반영해 주기로 했다. 분양가 상한제는 신축 아파트의 급격한 분양가 상승을 억누름으로써 주변 시세의 하락을 도모하기 위한 취지였다. 하지만 자재 값 상승 등으로 건축비가 오르고 규제 환경이 달라지면서 사업이 지연돼 조합 운영비가 늘어나는 등 달라지는 시장 상황을 분양가 상한제가 제대로 반영하지 못해 공급 차질이 발생했다. 분양가는 못 올리는데 건축비 등이 급등하자 서울의 재개발·재건축 구역 10곳 중 6곳의 공사가 지연됐다. 지난 정부부터 계속된 재건축·재개발 사업 차질로 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량은 6년 반 만에 최저로 떨어질 것으로 보인다. 전문가들은 무엇보다 정책 목표인 ‘서민 주거 안정’을 위해선 결국 대규모 주택 공급이 현실화해야 한다는 데 입을 모았다.이은형 연구위원은 “정부의 정책 방향은 ‘시장 상황을 반영한 완급 조절’로 봐야 한다”며 “분양가의 70% 정도를 차지하는 택지비는 놓아 두고 비율이 낮은 가산비 등만 미세 조정해선 당장 정비 사업 활성화에 큰 추진 동력이 되기 어렵다”고 말했다. 김영은 기자 kye0218@hankyung.com
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GS건설, 부산 부곡2구역 재개발 수주…상반기 수주액 3조원 돌파
GS건설이 부산 금정구 부곡2 재개발 사업 시공사로 선정되며 올해 상반기 도시정비사업 수주실적 3조원을 달성했다.26일 건설업계에 따르면 부곡2재개발조합은 26일 해운대구 벡스코에서 시공사 선정을 위한 총회를 열고 투표를 진행할 결과 GS건설이 선정됐다고 밝혔다.총회는 조합원 929명 중 794명이 참여했고, 참석자의 과반인 474명이 GS건설에 표를 보냈다.이 사업은 부산 금정구 부곡동 279번지 일대를 재개발해 지하 2층∼지상 35층, 19개 동, 2008가구를 조성하는 것이다.GS건설은 조합에 단지명으로 '자이 더 센터니티'를 제안했고 아파트 3개 동을 연결한 스카이 브릿지 등의 특화 설계를 약속했다. 공사비는 6438억원이다.이번 수주로 GS건설의 올해 상반기 도시정비사업 수주실적은 3조원을 넘어선 3조2101억원을 기록했다. 앞서 GS건설은 지난 11일 서울 강남 일원개포한신아파트 재건축사업을 비롯해 △서울 용산구 이촌한강맨션 재건축사업 △부산 구서5구역 재건축사업 △불광5구역 재개발사업 △광주 산수3구역 재개발사업 등을 수주한 바 있다. 한편 부곡2구역 재개발 사업은 2019년 GS건설·SK에코플랜트(당시 SK건설)·포스코건설 컨소시엄을 시공사로 선정했지만, 조합이 컨소시엄 형태로는 요구 사항이 제대로 반영되지 않는다며 계약을 해지한 바 있다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
