[한경 매물마당] 강남구 테헤란로 초역세권 신축 부지 등 9건

입력2022.06.20 00:18 수정2022.06.20 00:18 지면A23

매물게재 문의 : (02)3277-9966

◆서울 강남구 역세권 40m 대로변 사옥용 빌딩=역 도보 7분 거리 연면적 5987㎡ 신축급 건물. 3300㎡ 즉시 입주 가능. 주차 40대 이상. 용적률 350%로 활용가치 우수. 600억원. 02-563-8708 서초 제이에스 차상혁 (9251-8842)

◆서울 강남구 테헤란로 초역세권 신축 부지=대로에서 보이는 대지 530㎡. 명도 완료. 연면적 5200㎡ 규모로 신축 가능. 보증금 30억원, 월세 3억원 예상. 급매가 450억원. 02-2033-0607 강남 렉스 주정균 (11680-2015-00030)

◆서울 강남구 논현동 투자 및 수익형 코너 빌딩=도산대로 이면 대지 492㎡, 연면적 1500㎡의 6층 건물. 가시성·접근성 우수. 유동인구 풍부한 근생상권. 보증금 8억원, 월세 4200만원. 향후 지하철역 개통 시 수혜 기대. 270억원. 전속 중개. 02-511-0554 강남 리얼티코리아 유진석 (9250-11288)

◆경기 용인시 기흥구 대로변 코너 빌딩=상업지역 대지 1600㎡, 연면적 1만2300㎡의 지하 3층~지상 9층 건물. 유동인구 풍부. 은행·병의원·체육시설 등 입점. 보증금 11억7000만원, 월세 9500만원. 투자 및 임대수익형. 235억원. 02-6925-3119 강남 제네시스 김태서 (11680-2019-00362)

◆서울 서초동 대로변 신축 부지=유동인구 풍부한 대로변 횡단보도 앞 대지 373㎡. 2·3호선 교대역세권에 위치. 140억원. 02-522-2489 서초 라인공인 전윤종 (9251-8848)

◆서울 강남구 역세권 대로 이면 코너 빌딩=역 도보 5분 거리 연면적 800㎡ 신축급 건물. 지하·지상 1~2층 근생시설, 지상 3~5층 업무시설 임대 중. 주변 대형 건물 신축에 따른 자산가치 상승 기대. 107억원. 02-563-8708 서초 제이에스 차상혁 (9251-8842)

◆경기 일산 고양대로 사거리 코너 수익형 상가(사진)=일산역 역세권 배후 5000여 가구 아파트 밀집지역 4층 상가 건물의 전면 1층 점포 전용 116㎡(분양 180㎡). 주변에 경쟁상가 없음. 피자헛 입점(인테리어 공사 중). 보증금 5000만원, 월세 360만원. 10년 계약. 5년 후 월세 5% 인상 조건. 9억8000만원. 031-977-6667

◆경기 고양시 일산 초역세권 1층 대형 상가=대단지 아파트 배후 전면 40m 대로변 1층 점포 전용 644㎡. 대형마트로 8년 장기계약. 보증금 5억원, 월세 2000만원. 2024년부터 월세 2200만원으로 인상. 급매가 55억원. 02-536-9990 서초 키움 임광호 (11650-2019-00064)

◆경기 동탄신도시 호수공원변 안경원 상가=남동탄 6만4000여 가구 배후 상업지 사거리 코너 1층 점포 전용 44㎡. 동탄대로변 대형 마트 입구에 있어 가시성 우수. 7월 말 개원. 보증금 5000만원. 월세 380만원. 융자 6억원. 실투자 4억원 가능. 9억7580만원. 010-3299-0032 동탄 명성공인 윤재호(41590-2020-20126)

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강남 삼성동 아파트 ‘마이너스 7억’ 거래, 왜?[아기곰의 부동산 산책]

[아기곰의 부동산 산책]서울 강남 삼성동에서 최근 직전가 대비 7억원 정도 하락한 거래가 이뤄져 화제가 됐다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 삼성힐스테이트 1단지 전용 면적 84㎡ 아파트는 5월 24일 20억1000만원에 거래됐다. 같은해 4월 30일 27억원에 거래된 점을 감안하면 불과 한 달 만에 6억9000만원이 빠진 셈이다. 이를 두고 일각에선 강남권에서도 본격적인 집값 하락이 시작됐다고 말하기도 한다. ‘1물1가’ 천차만별 집값급매물이 나오게 된 이유는 무엇일까. 비교 대상의 오류 때문이다. 부동산은 똑같은 조건의 매물이 있을 수 없다. 같은 단지라도 동의 위치에 따라 가격이 천차만별이다. 대단지는 역 가까이에 있는 동은 비싸고 역에서 먼 동은 싸다. 강남권 한강변에 자리한 단지는 한강 조망이 가능한 동과 그렇지 않은 곳의 시세 차이는 1억~2억원이다.같은 동, 같은 평형이라도 층이 다르거나 방향이 다른 경우가 많다. 같은 층의 같은 방향이더라도 조망이 다른 경우도 비일비재다. 구축 아파트는 수리 여부도 중요한 요소다. 분양 당시부터 오랜 시간이 지나도 수리 한 번 하지 않은 집이 있는 경우도 있고 최신 유행의 인테리어로 수리한 매물도 있다.이처럼 다양한 사례가 존재해 어떤 비교 대상을 선택하는지에 따라 통계가 왜곡될 수 있다. 똑같은 매물이 존재하지 않아 객관적 비교가 현실적으로 불가능한 셈이다. 더욱이 국토교통부 실거래가 공개 시스템은 층과 가격만 공개돼 나머지 조건을 알기 어렵다.직전 거래가가 과거 거래 대비 상당히 높은 가격에 거래된 것도 있다. 어떤 단지의 전용 면적 84㎡ 아파트가 2020년대 초반 10억원 전후에 거래가 많이 됐는데 2021년에는 거래가 거의 없다가 13억원에 단 한 건만 거래됐다고 가정해 보자. 그런데 올해 들어서도 거래가 거의 없다가 12억원에 거래가 한 건 됐다고 가정하면 기존 가격보다 1억원 싼 매물이 나왔다고 공개되는 것이다.실거래가가 1억원이나 떨어졌으니 급매물은 맞다. 하지만 이 단지에서 손해를 본 사람은 직전에 13억원에 매수한 단 한 사람밖에 없다. 이 사람을 제외한 모든 사람은 적어도 2억원의 시세 차익을 본 것이다. 12억원의 급매가에 처분한 이도 사실상 2억원의 시세 차익을 실현했다.이 지역은 12억원이 급매가가 아니라 정상가로 자리 잡을 가능성이 높다. 투자자나 실수요자 등 이 지역에 집을 가진 이들 중 손해를 본 사람은 거의 없다.매도자 사정으로 싸게 팔 수밖에 없는 경우가 실제 급매물이다. 한국에서는 1주택자와 다주택자 사이에 세금 차이가 매우 크다. 일시적 1가구 2주택자를 포함해 1주택자는 양도가 12억원까지 양도세가 100% 비과세 된다. 반면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간을 놓치면 세금은 폭탄 수준으로 부과된다.이와 같은 이유로 양도세 회피를 위한 급매물이 시장에 나오는 것이다. 앞으로도 이런 매물이 나올 가능성이 높다.2019년 10월부터 2020년 12월까지 아파트 거래량은 역대급으로 많았다. 이 중 2년 보유, 2년 실거주 요건을 채운 매물이 시장에 나오는 시기가 우연히 현재와 맞아떨어지고 있다. 물론 2년 보유 기간을 채웠다고 집을 바로 파는 사람은 많지 않다. 하지만 일시적 1가구 2주택 전략을 쓴 사람들은 중복 보유 허용 기간 내에 팔아야 해 급매로라도 팔아야 한다. 문제는 지난해 4분기부터 거래가 침체되면서 해당 매물들이 시장에서 소화되지 못하고 있다. 이로 인해 급매물로 팔아야 하는 이들이 속출하는 것이다.한 달 만에 7억원 정도 폭락한 삼성동 아파트도 이러한 부류에 속한다. 다만 이 매물은 특수 거래인 거래로 일반적 매물이 아니라는 것이다. 시장에서 누구나 살 수 있는 매물이 아니다. 이 매물 거래가 끝난 후 호가는 예전 시세로 돌아가는 경향이 대부분이다.기회는 준비된 사람의 몫급매물을 잡으려는 매수자라면 어떠한 전략을 써야 할까. 급매물이 나오는 이유는 크게 세 가지다. 비교 대상이 잘못된 것이어서 매수자에게는 의미가 없다. 또 예전 실거래가 대비 가격이 하락한 것은 맞지만 과거 매물 중 하나가 호가가 높게 형성돼 떨어져 보이는 현상이다. 이러한 단지는 서둘러 매수할 가치가 없다. 매수자에게 유의미한 급매는 매도자가 다급한 상황에 처해 내놓는 매물이다. 이러한 지역의 특징은 예전부터 거래량이 쌓여 실수요가 많은 지역이라는 점이다.문제는 이 지역의 매물이 한 건 거래됐다고 다음 번에도 같은 수준의 매물이 나올 가능성이 보장되는지 여부다. 특수한 상황에 처한 사람만 매물을 내놓는 것이 아니어서 아무 때나 살 수 있는 것도 아니다.급매물을 잡으려면 평소 어떤 지역이나 단지에 투자할지 공부하고 있다가 본인이 원하는 가격 이하로 떨어진 매물이 있다면 빠르게 결정해야 한다. 시장 상황이 변하는 것을 보고 그때 그 단지에 대해 알아보고 여기저기 물어보고 하면 늦다. 이 매물은 이미 다른 사람의 몫이 돼버릴 수 있다.기회는 준비된 사람의 몫이다. 테니스나 탁구에서 공이 네트를 넘어오는 것을 보고 그때 준비하면 이미 늦다. 잘못하면 날아오는 공에 얼굴을 맞을 수도 있다. 미리 자세를 준비하고 있다가 공을 날아올 때 대응해야 하는 것이다.투자의 세계도 스포츠와 다를 것이 전혀 없다.아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자
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[한경 매물마당] 김포 신도시 중심상가 독점 약국 등 7건

경기 분당 오리역세권 독점 편의점 상가=대로변 코너 아파트·상가·학교 밀집지역 점포 191㎡. 보증금 5000만원, 월 690만원에 편의점으로 장기임대 성업 중. 융자 50% 가능. 안정적인 임대수익형. 19억8000만원. 031-757-5356경기 분당 오리역세권 실내 골프연습장=아파트·상가 밀집지역 점포 672㎡. 고급시설 완비. 실내 골프연습장 운영 중. 보증금 1억원, 월세 635만원. 실투자 9억원대 가능. 15억5000만원. 02-556-1931 강남 하나공인 이재호 (11650-2020-00112)경기 화성시 1호선 병점역세권 1층 상가=병점역 도보 3분 거리 20층 건물의 1층 점포 71.74㎡. 유명 프랜차이즈 입점. 보증금 3000만원, 월세 190만원. 융자 3억6000만원, 실투자 1억3700만원, 연 수익률 6.65% 가능. 배후가구 풍부. 안정적인 임대수익형. 5억2700만원. 031-377-4079경기 일산 고양대로 사거리 코너 약국 상가(사진)=일산역 역세권 배후 5000여 가구 아파트 밀집지역 4층 상가 건물의 전면 1층 점포 전용 99㎡(분양 153㎡). 주변에 경쟁 상가 없음. 약국 5년 계약. 내과 처방전 있음. 보증금 7000만원, 월세 430만원. 11억원. 031-977-6667충남 서산시 바닷가 휴양지(사진)=서산 고파도해수욕장 인근 대지 251㎡, 연면적 102㎡의 시골집. 주변 경관이 수려한 소나무숲으로 둘러싸인 바닷가. 관광지 개발이 진행되고 있어 향후 지가 상승 기대. 별장·세컨드하우스로 적합. 8000만원. 041-666-0006 서산 장승백이 정은현 (44210-2018-00029)경기 김포 한강신도시 양곡지구 중심상가 독점 약국=1만2000가구 아파트 밀집지역 중심상가의 대로변 1층 출입구 코너 점포 전용 37㎡(분양 71㎡). 보증금 2억원, 월 270만원에 독점 지정 약국으로 장기임대 중. 융자 3억2000만원, 실투자 3억원, 연 수익률 7.5% 가능. 안정적인 임대수익 및 투자가치 기대. 8억2000만원. 010-5305-9797 수지 동문114 이창수 (가3648-02-2333)경기 양주시 GS25 직영 편의점 상가=배후가구와 유동인구 풍부한 아파트 단지 내 1층 점포 전용 73㎡. 보증금 4000만원, 월 180만원(부가세 별도)에 편의점 프랜차이즈 본사 직영점으로 장기임대 중. 융자 2억2000만원, 실투자 1억9000만원 가능. 안정적인 임대수익 및 가치 상승 기대. 4억5000만원. 02-501-2506 강남 서울공인 이석규 (9250-10933)
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오션 프론트 입지···시화MTV 거북섬 웨이브엠, 2차 분양 개시

시화호에 맞닿은 곳에 위치해 영구적인 파노라마 오션뷰 가치로 인기를 끌었던 시화MTV 거북섬의 웨이브엠(WAVE M)이 1차 분양을 마무리 지은데 이어 2차 분양을 개시했다.‘명품 생활숙박시설’을 표방하는 웨이브엠은 거북섬 2-1BL(웨스트)과 3BL(이스트) 두 필지에 단지형으로 조성된다.분양관계자에 따르면 시화호 바다를 바로 앞에 두고 있어 탁 트인 조망권을 확보된 입지가 1차 분양에서 인기 요인이었다고 평가된다.호텔형 생활숙박시설인 웨이브엠은 2차 분양에 앞서 수분양자의 만족도와 수익성을 더욱 높이기 위한 준비과정을 거쳤다. 웨이브엠의 디자인 고급화·차별화를 구현할 호텔 디자인 전문가 이규홍 유한대학교 인테리어디자인 전공교수와 계약을 체결했다. 이 교수는 前 국민대 건축디자인학과, 노보텔 전담 디자이너 경력을 비롯해 워커힐, JW메리어트, 그랜드힐튼, 롯데, 워커힐W, 휘닉스파크 등의 각종 설계 및 디자인 경력을 갖췄다.또한 웨이브엠의 위탁운영을 맡은 휴나라는 투숙객의 편의성을 도모하고, 재방문율 제고 및 비용 절감을 통해 수분양자의 수익성을 높이기 위해 KT의 ‘AI호텔’서비스를 활용하기로 했다. 코로나 팬데믹 이후 고객들의 비대면 서비스 선호도가 높아지고 있어 체크인·아웃은 물론 각종 호텔 서비스에 AI호텔 서비스를 활용해 차별화하겠다는 전략이다. 아울러 호텔 전반의 운영관리능력을 높이기 위해 JW Marriott 호텔 등에서 기획 및 운영 업무를 맡았던 총지배인을 영입하기도 했다.웨이브엠 분양 관계자는 “이런 레벨업 과정을 마친 만큼 2차 분양 역시 좋은 반응을 얻을 것으로 기대한다”며 “특히 시화호와 서해바다가 시원스럽게 펼쳐지는 영구 오션뷰가 인기 요인이다. 거북섬에는 웨이브파크 외에도 아쿠아펫랜드와 해양생태과학관, 80척 이상의 요트가 정박하는 해양 마리나시설 등이 들어서고, 1만 가구 이상의 주거시설이 어우러지는 곳이다. 그래서 이곳을 한국의 두바이, 제2의 해운대 마린시티라고 생각하는 분들도 많다”고 설명했다.아울러 “최근 홍보관을 찾는 고객들은 크게 오른 물가가 공사비에 반영될 수 밖에 없는 인근에 분양을 앞두고 있는 단지의 예상 분양가와 웨이브엠을 비교해보는 경우도 많다”고 덧붙였다.한편, 내년 상반기 준공을 앞둔 웨이브엠은 사업지가 바로보이는 경기도 시흥시 거북섬 앞에서 홍보관을 운영 중이다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com