김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 서울 집값에 대한 전망을 하고 있다. 사진=최혁 기자
김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 서울 집값에 대한 전망을 하고 있다. 사진=최혁 기자
"서울은 하나의 브랜드가 됐습니다. 자금력이 달리는 2030세대들에게는 금리 상승으로 문턱이 더 높아진 게 사실입니다. 최근 금리 상승으로 대출 이자 부담도 커졌으니 사실상 진입이 막혔다고 봐도 무리는 아닙니다."

김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 'MZ세대들이 서울에서 내 집 마련을 할 수 있는 방법이 무엇인가'라는 질문에 "자금력을 갖춘 4050세대들도 서울 진입은 쉽지 않은 일"이라며 이렇게 얘기했다.

그렇다고 해서 서울 진입을 희망하는 MZ세대들이 섣불리 포기하지 않아도 된다고 했다. 그는 "과거 3년보다 앞으로 3년 서울 집값 상승 폭은 둔화할 것이다. 2025~2030년 사이 일부 지역은 조정이 있을 수도 있다"며 "기회를 기다리면서 시장을 살펴보는 것이 중요하다"고 했다.

다만 그는 공황매수(패닉바잉)는 무조건 말렸다. 김 대표는 "지난해처럼 '지금이 아니면 내 집 마련이 어렵다'는 분위기에 휩쓸려 패닉바잉에 나서는 일은 없어야 할 것"이라며 "자산 중에 부채(레버리지) 비중을 극대화하는 것은 최근 금리가 치솟고 있는 환경 속에서 매우 위험한 일"이라고 지적했다.

앞으로 서울 집값, 오를까 내릴까
지난해 전국 집값이 급등한 이후 전국이 소강상태로 접어들었다. 가장 먼저 집값이 올라 가장 늦게 집값이 내리는 곳이 서울이다. 김 대표는 올해 서울 집값을 어떻게 보고 있을까.

김인만 대표는 "올해 대통령선거를 비롯해 지방선거까지 모두 끝나면서 불확실성은 제거된 상황이다. 서울 집값에 대한 의견도 분분하다"며 "'서울도 상승이 멈췄다'는 주장과 '서울은 아직 멈추지 않았다'는 주장이 엇갈리고 있다"고 했다. 그러면서 "올해 서울 집값은 강보합세를 보일 것"이라고 전망했다.

서울 집값이 강보합을 보일 것이라는 이유 가운데 하나는 '공급 가뭄' 때문이다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) '아파트실거래가'에 따르면 올해부터 2026년까지 5년간 서울에 공급되는 아파트 물량은 5만7377가구다. 직전 5년인 2017~2021년 19만3685가구에 비해 3분의 1 이상 줄어든 수준이다.

김 대표는 "서울은 고질적으로 공급이 부족한 지역이다. 재건축과 재개발이 아니면 공급이 나올 수 없다고 봐도 무방하다"며 "새 정부 들어 도시정비사업에 대한 규제를 푼다고는 하지만 문재인 정부, 박원순 전 서울시장 시절 꽉 막혔던 사업이 제자리를 찾는 데는 아직 많은 시간이 필요하다"고 설명했다.

이어 "공급은 부족한데 수요는 과잉이다. 서울 거주자뿐만 아니라 수도권, 전국적으로 서울 아파트에 관심이 쏠려있다. 이에 더해 투자 수요도 넘치고 있다"며 "이런 수요는 최근 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 이어졌다. 서울 집값은 당분간 하락하지 않을 것"이라고 덧붙였다.
김인만 김인만부동산경제연구소 대표 인터뷰. 사진=최혁 기자
김인만 김인만부동산경제연구소 대표 인터뷰. 사진=최혁 기자
오세훈 서울시장, 6·1 지방선거서 압승…수혜지는
오세훈 서울시장이 6·1 지방선거에서 서울 25개 자치구에서 상대 후보를 압도하면서 연임에 성공했다. 260만8277표(59.05%)를 얻어 173만3183표(39.23%)에 그친 송영길 더불어민주당 후보를 눌렀다. 오 시장은 25개 구와 426개 동별 득표율에서 모두 송 후보를 앞섰다. 압승인 셈이다.

김인만 대표는 "'우리 오세훈 시장 하고 싶은 것 다 해'라는 분위기가 형성됐다. 오 시장이 추진할 정책도 추진력을 얻을 것"이라며 "먼저 오 시장이 과거에 무엇을 했느냐를 살펴볼 필요가 있다. 대표적으로 '한강 르네상스', '세빛둥둥섬', '동대문 DDP' 등이 있다"고 했다.

이어 "오 시장 사업 특징은 '아름다움'을 추구한다는 것이다. 공급을 늘리기 위해 신통기획(신속통합기획)이나 모아주택 등을 추진하겠지만 결론적으론 '디자인'이 목표가 될 것으로 본다"며 "그런 의미에서 '한강 르네상스 시즌2'를 진행할 가능성이 높다"고 예상했다.

김 대표는 "공급과 아름다움을 동시에 잡기 위해 강남 재건축에 힘을 싣게 될 것이다. 지지 기반인 압구정동을 중심으로 재건축이 속도가 붙을 가능성이 높다"며 "모든 지역이 수혜를 입기보다는 강남, 특히 강변 지역들의 집값 강세가 지속될 것"이라고 했다.
김인만 김인만부동산경제연구소 대표 인터뷰. 사진=최혁 기자
김인만 김인만부동산경제연구소 대표 인터뷰. 사진=최혁 기자
급부상한 '용산'…대통령실 이전에 들썩
올해 들어 서울 내에서 주목받는 지역을 꼽으라면 용산을 빼놓을 수 없다. 윤석열 대통령이 둥지를 용산에 틀면서 용산 부동산 시장도 덩달아 관심을 받고 있다. 용산에 있는 재건축 단지는 물론 수백억을 호가하는 고급 단지까지 가격이 꿈틀대고 있다.

김인만 대표는 "용산은 입지나 풍수지리로 봤을 때 너무 좋은 곳이다. 용산에 대한 개발 기대감은 항상 높았는데 대통령실 이전이 이런 기대감을 증폭시킨 것"이라며 "용산정비창 부지를 개발하는 '용산 국제업무지구 프로젝트'와 '용산공원', '경부선·경의선 지하화', '한남뉴타운' 등 개발이 속도를 낼 전망"이라고 했다.

그는 "당분간 용산 집값이 강세를 보일 가능성이 높다"면서도 "다만 이런 상승세가 타당하냐고 본다면 약간 과도하다"고 했다. 그러면서 "냉정하게 집무실 이전으로 집값이 오른다는 논리라면 청와대 주변 집값이 가장 비싸지 않겠느냐. 집무실 인근엔 고층 빌딩 등이 들어서기 사실상 어렵다. 결국 현재 집값을 밀어 올리는 것은 실체가 있기보다는 기대감 때문"이라고 덧붙였다.

김인만 대표는 17년째 부동산 업계에 몸담고 있다. 김인만부동산경제연구소와 부동산중개법인 '부다방' 대표로 있다. 부동산R114 VIP 상담위원, 한국개발연구원(KDI) 부동산 자문위원 등 여러 방면에서 전문가로 활동하고 있다.
우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
"4050도 서울 진입 버거운데…" MZ세대, 포기하지 말라는 이유[이송렬의 우주인]
이송렬 / 최혁 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com