[집터뷰 3.0] 장인석 착한부동산투자연구소 대표
"용산 마스터플랜 지방선거 끝나면 나올 듯"
서부이촌동 정비사업도 ‘착착’
요즘 부자들이 조용히 사들이는 곳 [집코노미TV]

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 장인석 착한부동산투자연구소 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷장인석 대표
안녕하세요. 장인석입니다.

▶서기열 기자
동아일보 기자 출신으로 20여 년 동안 또 부동산 업계에 몸을 담으셨는데요. 사실 오늘 좀 용산에 대해서 좀 이야기를 해보고 싶습니다. 요즘 용산이 굉장히 주목받고 있는데 윤석열 대통령이 청와대에 들어가지 않고 용산으로 지금 집무실을 차렸습니다. 대통령이 용산에 지금 있는 게 과연 호재일까요. 용산 부동산에는 어떻게 영향을 미칠까요.
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▷장인석 대표
일단 얘기들은 좀 분분하지만 제가 볼 때는 분명히 호재인 거는 사실이고요. 용산이 잘 아시겠지만 서울의 중심 부분에 있는 곳 치고는 굉장히 개발이 좀 안 돼 있어서 상당히 낙후돼 있습니다. 대통령이 오면 이 주변이 아무래도 더 좋아야 한다는 그런 목적들이 생기는 거기 때문에 그래서 이제 또 오세훈 시장이 또 용산에 관심이 많으세요. 그래서 아마 두 분의 어떤 그런 의기가 투합을 하면서 용산의 그 개발이 촉진될 걸로 전 이렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그런 상황에서 지금 관심이 가는 건 아무래도 재개발일 텐데요. 용산의 산재한 재개발 지역들, 재개발 이게 앞으로 좀 속도가 좀 날까 좀 그게 좀 궁금합니다.
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▷장인석 대표
지금 속도는 이제 아무래도 가장 중요한 것은 용산의 마스터 플랜이 지금 아직 나오지 않았어요. 예전에 박원순 시장께서 용산 마스터 플랜을 만들다가 부동산 이제 투기 바람이 불면서 용산 땅값이 많이 올라가지 않았습니까. 그래서 이제 일단 보류를 했었고요. 그러다가 이제 돌아가셨고 또 시장이 바뀌고 뭐 이러면서 지금 현재로서는 이제 답보 상태인데. 지금 오세훈 시장도 그렇고 또 윤석열 정부도 그렇고 용산에 대한 개발에 대한 목표가 뚜렷하기 때문에 지금 마스터 플랜을 지금 세부계획을 조율 중에 있다고 그래요. 그래서 아마 제가 볼 때는 조만간 오세훈 시장이 이제 재선이 된다면 나올 것 같아요.

재건축 재개발을 좀 빨리 추진하기 위해서는 굉장히 필요하다 이걸 이제 인식을 하고 있으니 어떤 마스터 플랜에 어떤 그런 의지가 이제 담길지 좀 저도 상당히 관심이 많이 가고 있습니다.
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▶서기열 기자
그러면 당연히 이촌동 얘기하지 않을 수 없을 것 같은데요. 특히 서부이촌동이요. 사실 동부이촌동은 부촌으로 평가받으면서 되게 많이 개발이 됐었고 또 재개발 재건축도 하고, 많이 올리고 또 리모델링까지 하면서 계속 개발이 되고 있는데 서부이촌동의 재개발 재건축은 계속 더딥니다. 이렇게 더딘 이유가 뭐라고 볼 수 있을까요.

▷장인석 대표
그 동네를 가보시면 이제 아는데 완전히 다른 나라예요.
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▶서기열 기자
맞아요. 정말 다르더라고요.

▷장인석 대표
이게 그런데 땅값은 비슷하단 말이죠. 땅값은 아마 평당 1억 원을 호가할 텐데 한쪽은 거의 쓰러져 가는 그런 오래된 아파트 아니면 빌라들이고 한쪽은 삐까번쩍하잖아요. 그 이유가 이게 서부이촌동 태생이 여기 그 유명한 아파트가 이제 두 개가 있어요. 하나는 중산시범이라는 게 있고요 그냥 시범 하고 미도연립 이렇게 있어요. 그런데 이게 옛날에 서울시가 이제 못 살던 사람들을 위한 서민 아파트를 지을 때 여기 땅이 서울시 땅이었어요.
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▶서기열 기자
시유지였군요.

▷장인석 대표
땅이 남의 땅이면 이제 땅까지 사서 지으려면 시간이 걸리고 힘들고 돈도 비싸고. 그런데 이게 땅이 자기네 땅이다 보니까 이걸 이제 아파트를 지어줬어요. 아파트를 싸게 이제 분양을 받았죠. 그런데 그때 땅을 받아야 되는 건데 사실은..

▶서기열 기자
땅까지 포함해서 샀어야 되는데.

▷장인석 대표
돈도 없으니까 뭐 싸서 좋다 이렇게 해가지고 받았는데 이게 이제 나중에 재건축을 해야 될 정도로 이제 한 40~ 50년 지나니까.

▶서기열 기자
그러니까 다리 건너다 보면 옆에 되게 오래된 아파트들 말씀하시는 거죠.

▷장인석 대표
그래서 해야 되는데 이게 우리나라 재건축법이 토지 및 건축물 소유자로 돼 있어요. 건축물 및 그 부속 토지 소유자. 재개발은 건축물만 가져도 되고 토지만 가져도 일정 조건이면 입주권이 나옵니다. 근데 재건축은 건축물 및 그 부속 토지 이렇게 돼 있어요. 그러니까 이거 재건축을 해주려고 그러니까 토지가 없잖아요. 그래서 이 토지를 불하를 받아야 되는 거에요.

▶서기열 기자
서울시로부터? 그 비용을 또 지금 부담을 해야 되는 거잖아요.

▷장인석 대표
비용은 이제 그렇게 비싸게는 이제 안 받을 겁니다. 그리고 비싸다고 해도 워낙 재건축이 되면 아파트값이 비싸기 때문에 사실 받는 게 나은데. 그런데 여기가 이제 처음에는 서울시에서 이거 여기는 그 아파트 못 줍니다. 이래가지고 임대아파트 주겠다고 그랬었어요.

▶서기열 기자
어차피 땅이 시 소유니까.

▷장인석 대표
그래서 임대아파트로 하려고 그러다가 그렇게 무산이 되면서.

▶서기열 기자
박원순 시장 때였죠?
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▷장인석 대표
그렇죠. 그러다가 이제 이게 스톱이 됐잖아요. 용산 국제업무지구가 무산돼서 같이 무산됐어요. 그러다가 이제 서울시가 땅을 주겠다. 그렇게 된 거에요. 땅을 주는데 그 대신 주민들 100% 동의를 받아와라 그러면 우리가 검토해서 매각하겠다 이렇게 된 거예요.

▶서기열 기자
근데 100% 동의를 하는 게 사실은 힘들지 않나요?

▷장인석 대표
안 주겠다는 거지요. 근데 그게 이제 동별로 이렇게 이제 나중에 서로 이제 협의를 봤어요.

▶서기열 기자
아파트 아까 말씀하신 3개 아파트의 각 동별로 해서.
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▷장인석 대표
그래서 지금 가장 먼저 중산시범은 지금 매수 신청을 다 냈습니다. 내서 지금 서울시가 검토 중이에요. 그래서 검토가 끝나면 다 불하를 해줄 겁니다. 그렇게 되면..

▶서기열 기자
일부 비용을 받고 하는거죠?

▷장인석 대표
한 채당 한 2억 정도 되지 않겠냐 그러는데 정확한 건 아닌데 받게 되면 이제 비로소 이제 조합 설립을 할 수 있어요.

▶서기열 기자
땅이 없었으니까 못 했다가.

▷장인석 대표
조합 설립만 되면은 여기 같은 경우는 이제 큰 문제는 사실 없는데 이게 되면 그 다음에 시범하고 미도연립도 같이 따라서 할 건데요. 문제는 여기도 지금 마스터플랜이 좀 나와줘야 돼요.

▶서기열 기자
용산 마스터플레이션의 영향권에 있는 거네요.

▷장인석 대표
그리고 여기가 또 이제 재밌는 게 이 아파트가 쫙 올라가면 바로 한강변이니까 되게 멋있을 것 같죠. 근데 이게 막 올라가면요. 여기 그 저 고수부지 쪽에서 남산을 가린대요. 그러니까 이게 남산을 가리면 안 돼요.

▶서기열 기자
지금 현재 도시계획 상으로는 남산을 가리면 안 되는 상황이군요.
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▷장인석 대표
그래서 남산을 가리면 안 되니까 예를 들어 중산시범 같은 경우는 현재 특별계획구역에서 정비예정구역 할 때는 어떻게 나와 있냐면 지상 900m 최고 높이 30층까지 가능한데 남산 7부 능선 이하 구간은 지상 45m 최고 13층까지만 건축이 가능해요. 그러니까 이게 스카이라인이 일정하게 이렇게 못 가고 어느 부분은 내려가고 어느 부분은 올라가고 이렇게 될 수 있어요.

▶서기열 기자
그니까 한강변에 가까운 쪽은 좀 낮게 그리고 뒤로 갈수록 좀 높아지는 이렇게 계단식으로 지어질 가능성이.

▷장인석 대표
그래서 아마 이게 스카이라인 때문에 아마 조금 제가 볼 때는 누구는 높은 데로 가고 누구는 낮은 데로 가는 것 때문에 또 조합원끼리 또 아마 분쟁이 있을 수 있어요.

▶서기열 기자
시범중산 아파트를 비롯해서 이런 아파트들은 이런 식으로 재건축이 진행이 될 가능성이 높은데 그 주변에 빌라들도 많잖아요.
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▷장인석 대표
이제 이촌 1구역이라고 해서요. 여기는 아까 아파트처럼 토지 문제가 없었기 때문에 네 여기는 정비구역이 이미 지정이 됐어요. 여기 이제 단독주택 재건축 구역이라고 그러거든요. 한 506세대 정도 지금 조합원 토지 및 주택 소유자가 이렇게 되는데. 여기 같은 경우도 지금 이제 용산 마스터플랜이 지금 없어서 그동안에 구역 지정만 돼 있고 추진위까지는 생겼어요.

근데 조합 설립은 아직 이제 못 만들었기 때문에 여기도 이제 조만간 조합 설립을 한다고 그래요. 그래서 여기는 이제 3종 일반주거지역인데 준주거로 이제 상향을 조정해서 지상 120m 최고 높이 35층 주상복합으로 지을 거라고 이렇게 얘기를 합니다. 그리고 여기가 지금 경부선 철도가 지하화 앞으로 계획이 있잖아요. 그렇게 되면 여기가 이제 출입구를 국제업무지구 방향으로 이제 설치를 만약에 하게 된다 그러면 여기가 이제 초역세권이 될 수 있어요. 그래서 이촌 1구역을 이제 상당히 관심 있어 하시는 분들이 많이 있죠.
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▶서기열 기자
그런 이슈가 또 있군요.

▷장인석 대표
그런데 여기가 또 대지 지분이 재미있는 게 지금 여기가 토지거래 허가구역이거든요. 토지거래 허가거역이면 이제 그전에는 이제 주거 지역인 경우는 18㎡제곱미터 그러니까 한 5.34평 이상 되면은 실거주밖에 못 샀잖아요. 여기가 지금 4평 이하 짜리가 많아요. 거의 원룸급. 이상하게 그런 집들이 거기 굉장히 있습니다.

▶서기열 기자
쪼개서 팔려고 이런 용도였나 보죠?

▷장인석 대표
그랬던 거 같아요. 그래서 여기는 토지거래 허가구역이 여기 안 묶여 있어도 안 걸리는 거에요.

▶서기열 기자
토지거래 허가 구역에 묶여 있다 하더라도 여기는 해당이 안 된다.

▷장인석 대표
5.33평인가 이하는 상관 없어요.

▶서기열 기자
작은 집들은.

▷장인석 대표
굉장히 비싸게 거래가 됐었어요. 그래서 이제 요번에 토지거래 허가를 지금 6㎡로 지금 강화시키겠다 이런 얘기도 나왔었어요. 서울시에서는 지금 6㎡로까지도 할 수는 있습니다. 아직 근데 아직은 이제 6㎡를 시행을 안 했는데 현재는 18㎡지만 6㎡까지도 할 수 있어요. 그렇게 되면 6㎡면 두 평이 안 되는거죠.

▶서기열 기자
두 평도 안 되는 거죠.

▷장인석 대표
거의 뭐 못 사시는 거죠. 사람들이.

▶서기열 기자
거기서 누워서 누울 공간은 나올까요.

▷장인석 대표
투기 세력들을 그냥 완전히 차단했다 이 얘기가 되는거죠.

▶서기열 기자
그리고 용산 얘기를 할 때 사실 용산 크게 보면 동쪽에 한남동이 있잖아요. 한남뉴타운에 주목하지 않을 수 없는데요. 몇 개의 구역들이 있는데 그 중에서 구역별로 순위를 매기면 좀 어떻게 될까요. 통상 이제 3구역을 대장주라고 부르는데요.
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▷장인석 대표
좀 그렇게 말들을 많이 합니다. 이제 왜냐하면 가장 사업 속도가 빠르고요 그리고 지금 위치가 이제 한남대로 쪽에 있지 않습니까. 그리고 지금 5816세대니까요. 어마어마한 대단위 단지죠. 그래서 아마도 현대건설이 지금 또 하고 있고요. 그래서 대장주라고 불리는데 사실은 그전까지 한 몇 년 전까지는 한남 5구역이 대장주다 이런 식으로 입지가 가장 좋다 이제 이렇게 얘기를 많이 했었어요. 근데 지금은 이제 아무래도 한남3구역이 대장주라고 이렇게 얘기하는 거에 대해서 큰 이견은 없는 것 같습니다. 그러고 한강변이고 남산이 바로 뒤에 있고 또 강남 접근성이 좋아요.

▶서기열 기자
다리만 바로 건너면. 그러면 3구역이 대장주다?
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▷장인석 대표
저도 지금 그렇게 지금 동의를 해야 되겠습니다. 왜냐하면 일단 사업이 좀 빨리 진척되는 게 사실 되게 중요하거든요.

▶서기열 기자
제일 중요하죠 그러면 좀 순위를 매기면요?

▷장인석 대표
5구역이라고 하는 데는 이제 의심의 여지가 없겠죠. 5구역은 이제 조합 설립 지금 인가가 됐고 재정비촉진계획이 변경까지는 됐는데 2660세대 정도 됩니다. 그러니까 한남 3구역에 비하면 좀 이제 규모가 반밖에 안 됐지만. 이 한강뷰가 아주 탁월하구요 평지 비율이 좀 높은 편이고요. 한남 3구역은 굉장히 경사가 심하지 않습니까.
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▶서기열 기자
3구역의 단점은 경사.

▷장인석 대표
그리고 이제 이 한남 5구역은 유일하게 신분당선 연장선 강남에서 지금 신사까지 와 있는데 신사에서 용산까지 가지 않습니까. 그러니까 동빙고역이 신설이 돼요. 동빙고역을 바로 이제 이용할 수 있는 곳입니다.

▶서기열 기자
그러면 이제 강남 접근성이 훨씬 더 좋아진다고 봐야겠네요.
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▷장인석 대표
반포대교가 인접해 있고 용산민족공원이 바로 옆이라는 거. 그래서 이제 한남 5구역을 높게 평가했는데. 한남 3구역이 지금 뭐가 문제냐 하면 신분당선이 그 한남뉴타운을 관통하는데 역이 없어요. 현재 그 동빙고역밖에 없습니다.

그래서 지금 가칭 보광역을 지금 만들어 달라 해서 지금 2구역 3구역 4구역 이제 조합에서 지금 굉장히 끊임없이 건의를 하고 있는데 이게 광역철도라는 게 도시철도가 쉽게 계획을 바꾸기가 쉽지 않기 때문에 어떨지 모르겠어요.

▶서기열 기자
그렇죠 역 하나 파는 데도 엄청난 금액이 들어가니까요.

▷장인석 대표
정부가 바뀌고 오세훈 시장이 이제 재선이 유력시되다 보니까 한남뉴타운에서 이제 지금 조합 협의체라는 걸 구성했습니다. 그래서 2, 3, 4, 5 구역이 지금 같이 머리를 맞대서 지금 고도가 90m로 지금 돼 있습니다. 그래서 지금 한남 2구역은 14층 밖에 못 짓고 또 나머지 구역은 23층까지밖에 못 짓는데 이걸 좀 해결해달라. 좀 더 높게 짓게 해달라 그 얘기고. 그리고 이제 보광역 아까 말했던 가칭 보광역 신설해 달라 이 얘기를 하고 있습니다.
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▶서기열 기자
그렇군요. 그러면 지금 3구역 5구역까지 얘기하셨고요.

▷장인석 대표
그 다음에는 4구역이나 2구역이나 비슷합니다. 2구역은 지금 이태원역 역세권이니까 상권이 우수하고요. 그래서 여기는 이제 층수가 14층밖에 안 돼요.

▶서기열 기자
13층이요?

▷장인석 대표
14층. 왜냐하면 바로 뒤가 남산이니까.

▶서기열 기자
더 올릴 수가 없는 거군요.

▷장인석 대표
현재로선 그렇습니다. 좀 올려달라 이거죠. 그 다음에 이제 4구역은 이제 한강뷰가 좋고 3구역과 5구역 사이인데요. 여기도 지금 2394세대 정도 되니까요 여기도 괜찮죠.

그리고 이제 한남 1구역이 있는데 한남 1구역은 2021년 12월 28일날 신속통합계획 신청에 떨어졌어요. 왜 떨어졌냐면 여기가 이제 이태원역 왼쪽입니다. 역세권 이태원 역에서 왼쪽이고 그다음에 오른쪽이 이제 2구역인데 여기가 상가가 많지 않았습니까.

▶서기열 기자
많죠. 술집 밥집 많죠.

▷장인석 대표
그래서 쇼핑몰도 복합 개발이 좀 가능해야지 상가 이제 가진 분들이 동의를 할 것 같아요. 그래서 그분들이 반대를 해서 떨어졌다 그래요. 현재 지금 보류 상태가 됐습니다.

▶서기열 기자
그런 상태군요. 그럼 1구역부터 5구역까지 쭉 한번 짚어보셨습니다. 장단점까지 싹 짚어주셨고요. 그러면 이게 앞으로 좀 어떤 식으로 한남뉴타운이 좀 더 진행이 될 거라고 보세요.
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▷장인석 대표
3구역은 이제 사업시행인가도 되고 그리고 이제 사업자 선정까지 했기 때문에 이제는 넘어야 할 산은 다 넘었어요.

그래서 이제는 이제 동의율만 채워가지고 진행을 하면 되는데 대통령이 바뀌었단 말입니다. 그리고 대통령은 지금 재건축 재개발 공급을 확대하겠다. 그런 정책이고. 또 오세훈 시장도 역시 그런 것에 동의를 하시잖아요. 그러니까 찬스다. 그래서 고도 제한 좀 풀어주고 보광역 신설 하고 이렇게 또 주장을 하게 되면 또 그 협의에서 또 시간이 걸릴 수 있어요.

▶서기열 기자
그게 오히려 그러니까 좋게 만들기 위한 게 오히려 걸림돌이 될 수도 있는 상황이네요.

▷장인석 대표
그러니까 또 그런 거 협의하다 보면 또 시간 갈 수도 있고. 그래서 어쨌든 뭐 대단위 단지다 보니까 좀 기다리신 분들은 상당히 좀 지루하겠지만 어쨌든 제가 볼 때는 시간은 좀 걸릴 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 역을 하나 신설하는 문제 그리고 고도 제한을 좀 풀어주는 문제들 이런 것들이 좀 이렇게 되는 순간 이 사업성 자체가 확 올라갈 수 있겠네요. 근데 이제 그게 때로는 발목을 잡을 수도 있다. 시간이 걸리니까요. 그러니까 약간 양날의 검이네요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD·이예주 편집 김윤화 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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