주담대 금리 10% 육박…집값 폭락 불가피? [집코노미TV]

[집터뷰 3.0] 박정호 명지대 특임교수
인플레 잡기 위한 금리인상
치솟는 주담대 금리에 집값 향방은

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▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 모신 분은 박정호 명지대 특임 교수십니다. 안녕하십니까.

▷박정호 교수
안녕하세요.

▶서기열 기자
KDI 연구원 출신으로 경제 경영 디자인 등등 정말 다양한 부문에서 유튜브 쪽에 나오셔가지고 굉장히 활발하게, 쉽게 설명을 하고 계신데요. 사실 올해 현재를 살고 있는 저희 투자자들 입장에서 그리고 이제 경제활동을 하는 사람들의 입장에서 가장 큰 화두 두 가지를 뽑자면 인플레이션에 따른 중앙은행의 기준금리 인상 그리고 또 정권교체에 따른, 정권이 바뀜에 따른 정책의 변화 이 두 가지일 거라고 생각이 드는데요.

먼저 인플레이션 먼저 얘기를 좀 하고 싶어요. 그래서 미국과 한국을 비롯해서 인플레이션 수준이 굉장히 갈수록 지금 엄청나게 올라가고 있는데 사실 러시아의 우크라이나 침공도 있고 또 게다가 게다가 중국의 코로나 확산 이런 것들까지 겹치면서 불안요인이 계속 지금 이어지고 있는 것 같아요. 혹시 올해 얼마나 더 오를까요?

▷박정호 교수
이미 원인 진단을 다 해주셨습니다. 저 올해 지금 수준보다도 낮아지기는 쉽지 않아 보입니다. 일단 기본적인 악재들이 더 추가되고 있는 것들이 많은데요. 몇 가지 더 말씀을 드리면 방금 말씀하셨던 러시아 우크라이나 사태가 이제 장기전으로 흘러가는 듯한 분위기가 엿보이고 있고요, 그것 때문에 많은 선진국들이 너도나도 그 경제 펀더멘털을 유지하기 위한 기초 원자재 수급을 미리 확보하기 위해서 여러 바이어들을 이미 파견한 상태입니다.

그러다 보니까 그 과정에서 아마 뉴스 보셔서 아시겠습니다만 수출 봉쇄까지 하는 나라들이 점점 늘어나고 있고. 그러다 보면 자연스럽게 우리나라처럼 원자재 곡물 등 대외 의존도가 높은 나라는 더더욱 그런 걸 찾기가 어려워져서 물가 인상이 유발될 가능성이 높고요.

그 다음 두 번째는 지난 20~30년 동안 우리나라가 저물가 기조를 유지하는데 가장 기여한 나라는 러시아도 우크라이나도 아니고 중국입니다. 중국에서 값싼 물건들을 대거 공급해줬기 때문에 우리가 그것 때문에 먹고 산 건데요.

▶서기열 기자
세계의 공장이라고 불리죠.

▷박정호 교수
그런데 이 중국이 이제부터 코로나가 터지기 시작했어요. 아니 이제 터지기 시작하면 이제 이 큰 나라가 이걸 어떻게 수습할지 그리고 중국 바로 옆에 있는 북한마저도 이제 창궐하기 시작했거든요. 그런 것은 앞으로 물가가 인상될 요인이 더 크고요. 아, 제가 이 원래 애청하고 있던 집코노미의 첫 출연인데 오늘 나쁜 소리만 해서 정말 죄송한데 저는 내년이 더 걱정이에요.

▶서기열 기자
내년이요?

▷박정호 교수
그 이유가 특히 에너지가 전반적인 물가 상승의 유발 요인인 건 다 아실 거고, 또 한 가지가 주로 농축수산물입니다. 근데 이 농축수산물이 정확히 말씀드리면 러시아 우크라이나 저 두 개의 곡창지대는 지금 파종해야 될 시점이거든요.

▶서기열 기자
씨를 못 뿌린다?

▷박정호 교수
그렇죠. 그러면 지금 우리가 먹는 건 작년에 씨 뿌려서 작년 연말에 수확한 걸로 지금 먹는 건데 그러면 지금 씨를 뿌려야 올 가을쯤에 수확한 다음에 내년에 우리가 먹고 사는 건데 그걸 지금 못하게 된 거잖아요.

▶서기열 기자
내년에 엄청난 식량난에 직면할 수 있겠네요.

▷박정호 교수
맞습니다. 내년에 곡물 가격이라든가 주로 농축수산물의 가격 어떻게 보면 불안정성이 저는 굉장히 우려되고 있는 편입니다.

▶서기열 기자
그런 것들까지 감안하면 정말 지금보다 더 높을 수밖에 없다.

▷박정호 교수
네, 금리를 이렇게 고공으로 미국이 올림에도 불구하고 소비자물가지수는 떨어질 기미가 안 보여요. 바로 이런 것들이 지금 시장 상황이 고스란히 반영되어 있는 것 같습니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 사실 그래서 인플레이션을 잡기 위해서 특히 미국 중앙은행이, 미국 FED가 빅스텝을 넘어서 자이언트 스텝까지도 고려하네 마네 이런 얘기들이 계속 나오고 있습니다. 올해는 결국에는 긴축의 시대가 될 것 같은데 미국 등 주요국들 기준금리 어느 정도나 인상이 더 추가로 더 이루어질 수 있을 거라고 보시나요.

▷박정호 교수
사실 미국의 이런 광폭의 금리 인상 기조는 작년 9월부터 이미 다 많은 개도국의 중앙은행장들을 인식한 것 같아요. 그때 선도적으로 중앙은행장들, 개도국 대 중앙은행장들은 지금 미국이 자이언트 스텝이라고 불리우는 스텝에 고강도 두세 단계 이상의 금리 인상을 터키 브라질 러시아 등 이미 먼저 단행을 했습니다.

통상적으로 미국이 단기간에 이렇게 금리를 올렸을 때는 일순간 달러를 중심으로 한 외화자금이 그런 나라들은 대거 빠져나가거든요. 그래서 그런 것들을 미리 사전에 예방하기 위해서 개도국들은 먼저 기준금리를 선도적으로 올리는 게 통상적입니다. 이번에 그래서 많은 개도국들이 중앙은행에서 금리를 올리는 걸 보고 아 미국의 광폭의 긴축 기조는 이제 시작되겠구나 라고 예측은 하고 있었었는데 이제 본격적으로 시작이 됐음에도 불구하고 물가가 안 잡혀 있어서 미국도 지금 고민이 있어요.

▶서기열 기자
뭘 그렇게 쉽게 잡히진 않죠. 금리를 세게 올린다고 하더라도 바로 잡히지 않는 거죠.

▷박정호 교수
그게 문제입니다. 진짜 중요한 질문을 해 주셨어요. 이렇게 미국이 아직 경기가 완전히 살아난 것도 아닌데 이렇게 단기간에 긴축을 해버리면 금리를 올려버리면 주가는 어떻게 되고 민생경제는 어떻게 되냐 다 걱정하시잖아요. 그런데 시장에서 물가 안 잡힐 것 같아라는 시그널을 한 번 형성되잖아요. 그 믿음이 그러면 금리든 뭐든 뭘 해도 물가 안 잡혀요

▶서기열 기자
그래서 작년에 파월이 괜찮다 괜찮다 했을 때 시기를 놓쳤다라는 비판을 받는 게 그렇게 봐야 되겠군요.

▷박정호 교수
그런데 이제 그것도 파월이 아주 제가 감히 미 연준 의장의 속내를 알 수 있는 건 아니지만 저도 이제 공공기관에 근무했던 사람으로서 그 사람들의 입장을 알거든요. 파월이 작년에 얘기했던 형태는 이렇게 보시는 게 좋을 것 같아요. 작년에도 물가 심상치 않았지 않습니까.

그런데 "일시적이에요. 괜찮습니다." 그걸 그렇게 얘기한 거는 그 물가가 심상치 않은 움직임이 있었을 때 미 연준 의장이 “물가가 심상치 않습니다”라고 얘기하는 순간 물가는 더 빨리 올라요. 그러니 자기가 그때 할 수 있는 정책적 방어 수단은 자기 입이에요. “이거 아니야 미리 사재기하지 마세요.” “미리 대비하지 마세요. 재고 쌓아놓지 마세요.” 이걸 미리 얘기한거에요.

▶서기열 기자
시장을 진정시키기 위해서?

▷박정호 교수
미리 사두지 마십시오. 사재기하면 물가 더 뛰니까요. 그랬는데 그 약발이 안 먹힌 거예요. 그래서 이제는 안 되겠다. 솔직히 인정하고 오히려 겁을 줘야겠다. 그래서 연준이 공식적인 회의 선상에 보도 자료 말고 바깥에서 언론 인터뷰한 것이 훨씬 강도가 높아요.

▶서기열 기자
각 지방 은행장들.

▷박정호 교수
뉴욕 은행장은 앞으로 회의할 때마다 한 번씩 다 올릴 거야 이러고 다니고

▶서기열 기자
75bp 올리겠다고 하고.

▷박정호 교수
뭐 그런 얘기들을 하는 이유가 진짜 우리는 물가를 잡기 위해서 모든 수단을 동원할 테니 그런 줄 알어. 이렇게 하면 야 진짜 연준이 물가를 저렇게 잡으려고 하니 잡히지 않을까 이런 시그널을 주고 싶은 거예요.

▶서기열 기자
시장을 안정화시키기 위한 시그널이다.

▷박정호 교수
맞습니다. 그러다 보니 실제 이제 금리 정책 집행할 때쯤 되니까 “자이언트 스텝 이제 하는 거죠?” “아니, 그건 아니고 그냥 내가 내 말은 그랬는데” 이렇게 바뀌는 건 그거고요. 그것은 달리 말하면 그만큼 밖에서는 강압적인 발언, 내부에서는 할 수 있는 최선의 선택을 한다는 건 물가 못 잡고 앞으로도 잡을 자신감이 없다는 반증입니다.

▶서기열 기자
그러면 사실 중요한 건 우리들 입장에서는 물론 미국의 금리가 세게 올라가고 정말 빠른 속도로 올라가고 있는데 그렇다면 한국의 대응 이거 어떻게 해야 될까요. 지금 미리 물론 선제적으로 좀 올려놓은 것도 있긴 하지만 앞으로는 금리 역전 얘기도 나오고 그러던데요.

▷박정호 교수
맞습니다. 지금 사실 한국의 기준금리는 코로나 이전 수준까지 와 있어요. 그런 과정에서 기준금리를 올릴 만큼은 올렸는데 우리 내수 경제 상황에서는 기준금리를 더 올리는 것에 대해서도 부담감이 있는 건 사실입니다. 사실 이 코로나19는 굉장히 독특한 불황이었는데요. 사실 이런 코로나19, 글로벌 금융위기, IMF 외환위기 등 이 불황이 도래하고 난 뒤에 반드시 촉발되는 경제 현상이 하나 있죠. 뭐 여러 가지 있습니다만 그중에 하나가 구조조정이에요.

▶서기열 기자
그렇죠. 구조조정 많았죠.

▷박정호 교수
그런데 아주 독특하게 이 코로나 19는 지난 2년 동안 구조조정이 안 일어났어요. 우리 주변에 우리가 익히 다 알고 있는 대기업 중견기업 중에서 이번에 대규모 구조조정한다 인수합병 된다 그런 얘기 못 들어보셨죠.

▶서기열 기자
전반적으로 기업들 실적은 괜찮았던 것 같아요.

▷박정호 교수
실적이 버텨준 것도 있었고요. 구조조정이 일어나지 않았던 가장 큰 이유는 정부 사이드에서 이 코로나 19는 일종의 자연재해다 어떤 산업군이나 어떤 기업인의 탐욕 때문에 유발된 게 아니기 때문에 일단 무차별하게 살려줘야 된다. 그래서 신용등급 유예해주고 회사채 만기 연장해주고 뭐 이런 것들을 다 해준 거예요. 자 그런데 2022년 이제 이걸 계속 할 순 없잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 돈이잖아요. 그게 다.

▷박정호 교수
그러다 보니까 경제를 이제 슬슬 정상화 해야겠다 판단을 했는데 지난 2년 동안 그야말로 세상 바뀌었거든요. 어떤 업종은 이제 코로나, 포스트 코로나 시절에는 부합하지 않는 업종 비즈니스 모델도 꽤 있어요.

▶서기열 기자
이제 그 시기에 또 코로나 시대에 굉장히 산업 구조도 많이 바뀌었고요.

▷박정호 교수
그러다 보면 이렇게 변화된 산업 구조에 적응 못한 그리고 적응할 수 없었던 회사들은 이제 2022년 2023년 본격적인 구조조정이 유발될 거예요. 정부가 무차별하게 회사채 만기 연장해주고 신용등급 유해해주지 않을 거거든요. 그러면 이런 구조조정이 뻔히 예고되는 상황에서 기준금리까지 올려버린다 그럼 회사가 더 돈 빌리기가 어려워지고.

▶서기열 기자
힘들어지죠.

▷박정호 교수
힘들어지는 거잖아요. 그러면 이건 구조조정을 더 유도하는 등 떠미는 것이기 때문에 쉽지는 않은데. 그런데 모든 경제학자들 이렇게 하면 좀 과장된 거고 경제학자들 열 명 중에서 아홉 명에게 “지금 이 상황에서 민생과 물가 잡이 둘 중에 중앙은행은 뭐에 신경 써야 됩니까”라고 물어보면 9명은 물가 잡아야 된다고 하세요.

▶서기열 기자
물가가 그만큼 심각한 상황이라는 거군요.

▷박정호 교수
심각한 상황이고요, 물가를 국가가 한번 못 잡으면 이제 지금까지 모든 경제학자들이 생각해낸 정책적인 대안으로는 물가 못 잡아요. 그리고 국가의 펀더멘탈이라고 해야 될까요. 컬처가 달라져요. 대표적으로 물가 잡는 데 실패했던 중남미 국가들. 어떻게 되었냐하면.

▶서기열 기자
아르헨티나 이런 데 말씀하시는거죠?

▷박정호 교수
베네수엘라 브라질 에콰도르 많죠. 이런 나라들은 저축을 안 해요. 그러니까 경제가 완전히 바뀌는 거에요. 그러다 보니까 모든 국가에서 중앙은행장들은 중남미 같은 일들이 우리나라에도 번지면 안 돼. 그래서 물가를 잡고 나서 민생은 나중에 생각하자가 일단 원칙이에요.

▶서기열 기자
그럼 우리도 결국에는 고강도의 금리 인상을 통해서 빠른 속도의 금리 인상을 통해서 물가를 잡는 데 집중할 수밖에 없을 것이다.

▷박정호 교수
그럴 가능성이 높아요.

▶서기열 기자
그럼 금리 인상도 좀 빨리 할 수밖에 없겠네요.

▷박정호 교수
이 총재(이창용 한국은행 총재)께서도 그런 발언을 벌써 하셨어요. 그리고 그분 논문을 보면 물가 파이터입니다.

▶서기열 기자
또 가계부채 과도하다는 얘기도 지명됐던 지명됐던 그 순간부터 계속 하셨으니까 아무래도 물가 잡는데 그 금리 인상을 좀 빨리 속도를 올리실 가능성도 있겠네요.

▷박정호 교수
네, 그거는 우리 집코노미 시청자분들 아마 주담대 때문에 아마 촉각을 곤두세우고 계실텐데요.

▶서기열 기자
그거에 대한 문제 그거에 대한 질문도 여쭤보려고 했었는데 긴축이 아직 본격화하지 않았는데 벌써 주택담보대출 금리가 7%에 달한다는 얘기도 좀 있잖아요. 그러면 과연 주담대 금리 얼마나 더 오르게 될까요?

▷박정호 교수
이 부분에 대해서는 저도 주담대 금리를 이용하고 있는 사람 중에 한 사람으로서 아니 은행들한테 좀 섭섭한 말씀을 좀 드려야 될 것 같아요. 말씀하십 시중금리 같은 경우는 드디어 코로나19 전에 수준까지 올라왔거든요. 그러면 주담대 금리 수준도 그거랑 같아져야 되잖아요. 기준금리만을 비교한다면 네 그런데 주담대 금리는 더 올랐어요. 아니 우리의 주머니를 말이야 이럴 수가 있다니? 이런..

▶서기열 기자
물론 은행도 먹고 살아야 되겠죠.

▷박정호 교수
제가 더 급합니다. ㅎㅎ 하여튼 그래서 지금 주담대 금리 상승 폭이 더 커요. 그러다 보니까 많은 분들이 더 기준금리 인상에 대해서 더 촉각을 곤두세우는 것 같은데요.

이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 주담대 금리가 더 올라가는 거에 대해서는 정부 기조 상황에서도 둘 것 같아요. 부동산 투기를 잡을 수 있는 지금 유일한 정부가 가지고 있는 수단 중에 하나를 주담대 금리 올리는 거라고 생각하는 것 같아요. 지금 이미 주담대 금리를 이용하시는 분들에게는 참 송구한 말씀이지만 신규로 내 돈은 없더라도 좀 내가 영끌 해서 주택도 한 번 잡아보겠다 라는 수요라도 그나마 누를 수 있는 거는 금리 올리는 거죠.

▶서기열 기자
이제는 영끌이 불가능한 수준이다.

▷박정호 교수
그걸 누르는 방법으로 금리 인상 기조를 놔둘 것 같아요.

그런데 그럼 이러다가 주담대 금리 10% 넘는 거 아닙니까 이런 걱정 많이 하시잖아요. 그런데 어느 임계점이 넘어가면 그때부터는 정부가 지난해에도 1금융권에게 대출을 해주지 마라 뭐 해주지 마라 이런 것처럼 아마 더 이상 금리 인상을 하지 마라. 이거보다 넘어갈 경우에는 더 큰 문제가 생기거든요. 그 더 큰 문제는 뭐냐 하면 부동산 가격의 폭락이에요. 이게 참 정부의 딜레마예요.

▶서기열 기자
참 어려운 문제네요.

▷박정호 교수
부동산 가격이 뛰는 것도 걱정이지만 폭락은 더 위험한 거예요.

▶서기열 기자
지금 대출 얼마나 많아요.

▷박정호 교수
그리고 우리나라 국민의 전 재산의 70% 가까이가 다 부동산인데 그럼 부동산을 반토막을 내놓는다 그럼 우리나라 경제는 어떻게 될까요.

▶서기열 기자
순식간에 갖고 있는 이들의 자산이 절반이 된다는 얘기인데

▷박정호 교수
맞습니다. 그래서 그것도 절대 바라는 게 아니에요.

그래서 정부는 제일 이게 제일 표현이 맞는 것 같아요. 그동안 일순간 너무 뛰었잖아요. 그러니까 이제는 좀 “당분간은 안 오르든 좀 천천히 올라도 되지 않겠느냐”

▶서기열 기자
그러면 두 자릿수까지는?

▷박정호 교수
두 자릿수 인근에서 아마 그래도 붙잡아주지 않을까. 왜냐하면 두 자리라는 건 상징적인 의미에요. (심리적인 거) 그게 진짜 경제적인 어떤 이펙트가 있다. 그런거는 아니고요. 정치하는 사람들이 부동산을 결정하잖아요. 저희 경제하는 사람이 결정하는 게 아니라. 그러다 보니까 두 자릿수라는 걸 딱 하는 순간 언론의 공격을 받고 민심이 횡행해지거든요. 그러니 그거 전에서는 눌러줄 겁니다.

▶서기열 기자
그래도 두 자릿수 인근까지는 올라갈 수 있다?

▷박정호 교수
가능성이 높아요.

▶서기열 기자
그러면 이게 굉장히 수요자들 입장에서는 굉장한 부담으로 다가올 거잖아요. 그럼 집값에는 좀 아무래도 영향을 크게 미치겠네요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 서기열 기자
촬영 이재형 PD 편집 이재형 PD 제작 한국경제신문 한경닷컴 한경디지털랩