"1기 신도시 재건축 이건 알고 투자해라" [권영훈의 집중탐구]

윤석열 정부가 분당, 일산 등 1기 신도시 재건축 규제를 완화하기로 한 가운데 "섣부른 투자는 유의해야 한다"는 지적이 나왔습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 한국경제TV 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에 출연해 윤석열 정부 부동산정책 방향과 투자전략에 대해 설명했습니다.

특히 김 소장은 1기 신도시 재건축 투자와 관련 "재건축초과이익환수제 등 규제가 여전해 수익모델로 좋은 상품은 아니"라고 강조했습니다.

또 "재건축 사업이 7~10년 걸리는 사업이란 점을 유념해야 한다"며 "투자할 경우 시범단지를 노려야 한다"고 조언했습니다.

김규정 소장은 윤석열 정부 임기 5년동안 집값은 '상고하저'를 보일 것이라고 예측했습니다.

그 배경으로 "정부 출범 초기에는 개발 기대감으로 집값이 오르지만, 글로벌 긴축과 금리인상 기조로 정권 후반기 집값이 조정받을 가능성이 있다"고 내다봤습니다.

아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.

(질문) 새 정부가 이제 들어섰습니다. 이제 윤석열 대통령이 내놓을 수 있는 규제 완화 대책들은 뭐가 있고 만약에 내놓은 다음에 가장 먼저 좀 나올 수 있는 대책 뭐가 있을까요?

(답변) 1번은 어쨌든 공급 부분이 될 수밖에 없을 것 같고요. 이미 발표됐던 주요 국정 과제에 보면 이제 부동산 정상화 부분이 있잖아요. 거기에 주요 핵심 과제들로 언급된 게 주택 공급 확대를 일차적으로 해야 된다는. 그 부분하고 일단 그럼에도 불구하고 주거 안정이나 이런 것들은 계속 신경을 쓰겠다 라는 뭐 아젠다가 깔려있고 규제나 정책의 정상화 부분에서는 사실 대표적으로 언급된 과제가 세금과 대출의 정상화 부분이었거든요. 그래서 일단은 반복적으로 얘기가 나왔던 LTV를 조금 완화해서 실제로 주택 구매력이라든가 자금 마련 책을 좀 지원하는 내용들이 발표가 될 것 같은데 그동안도 계속 얘기가 됐었던 게 LTV를 풀어줘도 일단 DSR을 계속 유지하는 방향으로. 관리를 하면 실제로 소득이 낮은 분들은 이제 대출 규모가 늘어나기가 좀 쉽지 않아서 자금 마련이 여전히 좀 어렵다는 얘기들이 있었잖아요. 일단 사실 지금 가계 부채 문제가 만만치 않은 상황에서 금리도 오르기 시작했기 때문에 DSR이 소득 기준에 상환 능력 검증 이런 것들을 또 바로 번복을 해버리면 굉장히 불안해질 수 있는 요소라서 사실 손대기가 어려울 것 같습니다. 청문회 과정이나 이런 데서도 얘기가 나온 것처럼 DSR을 유지는 하되 뭐 미래 소득이라든가 이런 것들을 인정해줘야 되는 사회 초년생이라든가 뭐 청년층에 대해서 약간 안배를 둔다든가 뭐 연령대에 따라서. 미래에 점점 소득이 늘어날 가능성이 있는 분들에 대해서 좀 다른 DSR 조건들을 적용을 해준다든가 연령이 좀 높은 연령층에 따라서 DSR의 적용이라든가. 상환 기간이라든가 이런 것들을 좀 검증하는 현실화 작업들이 좀 될 것 같고요. 기본적으로는 LTV 중심의 완화가 일단 대출 쪽에서는 될 것 같습니다. 그러면 사실은 LTV가 이제 구입하는 부동산 이제 거래 금액 대비 대출을 얼마나 받을 수 있냐 라는 거잖아요. 정부의 복안은 이제 장기 만기 상환을 하는 모기지 같은 것들, 예를 들면 뭐 40년 상환 뭐 이런 것들을 해서 대출 액수를 좀 보존을 해주려는 그런 아이디어들을 계속 내놓고 있는데 어쨌든 집이 필요하신 실수요자 분들에 대해서는 대출을 조금 이용해서 내 집 마련이나 이런 걸 할 수 있도록 하는 부분들이 나올 것 같고요. 세금 부분은 일차적으로는 다주택자들의 매물 출시랑 거래 정상화를 위해서 양도세 중과를 1년간 한시 면제하는 부분, 이게 시행이 되고 얘기가 계속 있었던 뭐 종부세의 재산세 통합이라든가 이런 것들은 계속 뉴스에서 들으신 것처럼 시간을 두고 좀 전체적으로 검증을 하게 될 가능성이 많은 것 같습니다. 보유세 부분, 거래세 부분 이런 것들의 전반적인 뭐 용역을 통해서 적정 수준으로 너무 중과한 주택 수 기준의 이런 제도들을 좀 정상화 패턴으로 돌리는 작업들이 진행이 될 것 같은데 시간은 좀 걸릴 것 같아요. 이게 뭐 단번에 어떻게 뭐 회의해갖고 결정할 수 있는 내용은 아니고 이 조세 적정성이라든가 이런 부분들을 살 때, 팔 때 내는 세금은 적정한지 갖고 있을 때는 적정한지 이런 거를 좀 전체적으로 용역을 좀 해보고 논의나 이런 시뮬레이션도 좀 해보고 결정한다 라는 입장이어서 기대하신 것처럼 뭐 단번에 뭐 세금이 막 줄어드는 조치가 나오고 이러기는 쉽지 않을 것 같고요. 다만 종부세에 관련된 주택 공시 가격 같은 것들이 너무 좀 빨리 오르고 또 뭐 세 부담 상한선이라든가 공정시장가액비율 같은 것도 한꺼번에 빨리 오르면서 갑자기 세금이 늘어났다 라는 지적은 있었기 때문에 그런 것들을 조금씩 보완해서 세금을 조금 초반에 줄여주고 전체적으로 주택 관련 조세 부분, 이 제도들을 좀 손질하는 쪽으로 갈 가능성 많습니다. 그런데 이런 걸 손대는 와중에 시장이 불안한 거에 굉장히 신경을 많이 쓰고 있잖아요. 어쨌든 장기적으로 공급을 계속해서 시장을 안정시키겠다 라는 이런 신뢰의 시그널을 계속 보내야 되기 때문에 일단 저변의 1번은 주택 공급을 어떻게 할 것이냐가 먼저 나와줄 거다 라고 생각을 합니다. 기대하는 부분도 사실은 그거이기도 하고요.

(질문) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람, 아니면 집을 갖고 계신 분들은 이 부분 가장 궁금해하실 것 같습니다. 집값 어떻게 되나요?

(답변) 금리 부분이 좀 변동성이 있기는 한데 미국이 금리를 계속 올릴 것으로 예고가 되어 있어서 당연히 이제 한은이 기준 금리를 같이 이제 따라 올리는 패턴들이 나타날 거라서 금리 부분들이 좀 변수가 되기는 하지만 내부적으로만 보면 어쨌든 상반기 현재는 새 정부 출범에 대한 부양 기대감이 시장에 제일 크게 작동하고 있기는 하거든요. 새 정부에서 어떤 부동산 과제들을 내놓고 이제 할 것인지를 보고 의사결정을 하시겠다 라는 분들이 다 이렇게 그쪽 정책 나오기만을 이제 기다리고 계신 상황. 관망세인 거죠. 그래서 실제로 거래 시장에서도 급하게 파시는 분들 혹은 이제 호재로 이렇게 뭐 좀 일부 여유 자금 가지고 사시는 분들 이런 거 말고는 거래가 거의 되지 않는 상황인데 하반기에 내부적으로는 일단 전세 수급에 대한 지적들을 많이 하고 계셔서 계약 갱신 청구권 2년 만기 물건들이 나오면서 물론 임대차 3법도 어찌 될지는 봐야 되기는 합니다. 하반기에 이제 전세와 맞물려서 이런 개발 호재 지역 중심의 양극화된 상승세가 좀 나타날 거로 예상을 하는데 조금 더 길게 보면 이 새 정부 출범 초반에는 또 좀 단기적인 새 정부에 대한 이런 반짝 효과라든가 뭐 개발 결정되거나 규제 완화되는 것들의 이런 양극화 효과라든가 이런 게 있겠지만 뒤쪽으로 가면서 저희가 기대한 것처럼 공급도 이제 서서히 늘어나고 후보지들도 착착 발표가 되고 여기에 이제 뭐 긴축이, 글로벌 긴축이라든가 금리라든가 이런 것들이 상대적으로 투자하기 좀 어려운 환경으로 가면 제가 봤을 때는 정부 전체적으로는 후반으로 가면서 자산 시장, 부동산 시장이 좀 위축되거나 조정을 받을 가능성들의 변수가 좀 더 많은 아닌가 싶거든요. 그래서 5년 전체로 보면 오히려 상고하저가 될 가능성들이 좀 보여서 단기적인 그런 재료들로 좀 투자 재료들을 선별하셔서 장기투자를 하시되 좀 긴 호흡으로는 이번 이제 문재인 정부까지 많이 올랐던 이런 주기상으로 봤을 때 조정에 좀 대비하시는 것들이 오히려 필요하지 않나 싶어요. 공급을 확실히 이제 수도권에서 그만큼씩 늘려나간다면 좀 조정이 될 부분을 염두에 두시는 게 맞다 라는 생각들이 좀 드실 것 같기도 합니다.

(질문) 최근 시장에서 가장 뜨거운 이슈입니다. 1기 신도시 재건축 규제완화 부분인데요. 최근 분당, 일산 등 1기 신도시 재건축 관련 여당에서 특별법을 추진한다는 발표 이후 들썩들썩하는 것 같습니다. 일단 투자적인 관점에서 보면 어떨 것 같습니까?

(답변) 사실 자체 재건축 사업만으로는 수익 모델이 그렇게 좋은 상황은 아니잖아요. 과거에야 뭐 워낙 저층 상품들도 있었고 일반 분양을 확 늘리면서 뭐 할 수 있고 재건축초과이익환수제도 없었기 때문에 추가 부담금 이런 부담도 사실은 없었고. 금리 부분에서도 지금 뭐 조합 비용 조달이라든가 사업비용 이제 시공사들이 쓰는 그런 비용 조달 부분에서도 훨씬 유리했었기 때문에 사업비 대비 수익성이나 이런 것들은 지금 좀 악화되는 국면이어서 만약에 이제 재건축 사업 모델 자체로 수익성이 나려면 진짜 뭐 조합원 분들이 요구하시는 것처럼 재건축 초과이익 환수제도 폐지하고 해야. 보통 예전에 냈던 사업들 평균을 내보면 적어도 7년에서 10년은 걸리는 사업들인 거잖아요, 조합 설립 전후부터 해서. 정비 사업이다 보니까 그 기간 동안 들어가는 여러 가지 뭐 금융 비용이라든가 사업을 진행하는 동안 또 전·월세 임차를 하시면서 어디 나가계셔야 되잖아요. 뭐 이런 불편함이라든가 또 장기 사업하는 기간 동안에 여러 가지 사업 지연될 수 있는 변수들 그리고 이제 금융 환경, 경제 환경의 변화에 따라서 또 나타나는 이런 것들 다 고려를 하셔야 돼서 사실 전망하기가 굉장히 쉬운 상황은 아닙니다.

(질문) 1기 신도시 거주민들은 재건축 기대감이 클텐데 소장님 얘기를 듣고 '아, 왜 저렇게 얘기하지?' 이럴 것 같은 느낌도 드네요.

(답변) 막 혼날 것 같은데요. 아무쪼록 투자하시는 분들이 아직 계시다면 사실은 그런 시범 단지를 어떻게 보면 좀 좀 표현이 맞을지는 모르겠지만 골라내서 투자를 하셔야 최대한 짧은 기간에 이제 투자 수익성 회수가 가능하시니까. 그런 것들이 굉장히 시장에서는 지금 좀 눈치 싸움이 될 것 같기는 하거든요.

권영훈선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr