개발 바람 부는 세운·용산 등 서울 원도심…지역 중심으로 환골탈태

김진수 기자

입력2022.05.18 14:38 수정2022.05.18 14:50

'녹지생태도심 재창조 전략'으로 세운 등 원도심 분양 단지 관심

부동산 시장에서 서울의 원도심인 세운지구와 용산이 관심을 끌고 있다. 오세훈 서울 시장이 지난달 '녹지생태도심 재창조 전략'을 밝힌 데다 대통령 집무실 이전 등으로 원도심 개발이 활기를 띨 것으로 보여서다.

오 시장은 '녹지생태도심 재창조 전략'에서 종묘에서 퇴계로로 이어지는 종로구 세운지구 44만㎡를 재정비해 마포구 연남동 '연트럴파크' 4배가 넘는 약 14만㎡의 녹지·공원을 조성한다는 구상을 밝힌바 있다. 세운상가 옆 좌우로는 높이 제한을 풀어 일자리를 만들 고층빌딩을 개발할 계획도 내놨다. 용산의 경우 몇 개 지구로 나눠 단계적으로 개발할 계획인 것으로 알려졌다.

이들 지역은 도심 속 낡은 빌라와 저층 상가로 둘러쌓여 낙후된 이미지가 강했다. 하지만 최근 개발이 잇따르면서 고층주택과 호텔 오피스가 들어서서 스카이라인이 바뀌고 있다. 이들 지역에서 새로운 주거시설이 속속 분양된다.

세운지구에서는 한호건설그룹 생활숙박시설 '세운 푸르지오 그래비티'가 분양 중이다. 대우건설이 시공한다. 중구 입정동에 지하 6층~지상 20층, 756가구(전용 21~50㎡)로 구성된다. 버틀러(집사)서비스, 하우스 키핑 서비스, 웰컴라운지, 와인 라이브러리, 골프 스튜디오 등 특급 호텔식 서비스를 선보일 예정이다. 도시형생활주택과 오피스텔로 구성된 '세운 푸르지오 더 보타닉'도 이달 공급 예정이다. 지하 8층~지상 20층, 총 564가구 규모다. 오피스텔은 366실(전용 24~59㎡)이고 도시형생활주택 198가구(36~49㎡)다.

대통령 집무실이 이전한 용산의 경우 국제업무지구와 용산공원, 서울역 마이스(MICE) 등 다양한 개발 사업이 추진되고 있다. 이 곳에는 ‘신용산 큐브스테이트’가 공급된다. 단지는 지하 1층~1상 15층 규모로 건립된다. 저층부는 근린생활시설, 4~12층까지 오피스텔, 12~14층은 도시형생활주택으로 구성된다. 지하철 1호선 남영역이 인접해 있다. 지하철 4호선 숙대입구역과 6호선 삼각지역, 효창공원역 등도 가깝다.

김진수 기자 true@hankyung.com

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[박대석 칼럼] 선거와 주택정책 딜레마, 고금자리 주택서비스

선거 때만 되면 재개발, 재건축, 리모델링, 전철 연결 등 집값 올리는 정책이 난무한다. 주택소유자 또한 이때 힘을 모아 집단 민원을 해결하려는 기회로 삼는다. 목소리가 크다. 그러나 무주택자인 세입자는 목소리를 거의 내지 못하고 이러한 상황을 쓸쓸하게 지켜보고 있다. 집값이 올라가면 반대로 무주택자의 전세보증금, 월세는 올라가기 때문이다.2018년 통계청 자료에 따르면 전국 주택보급률은 104%이고, 주택 소유자와 해당 가구원을 합한 국민은 69%인 약 3천6백만 명이고, 세입자는 31%인 유권자는 약 3천만 명으로 전체 유권자의 68%에 해당한다.그런데도 온통 1기 신도시 특별법 등으로 용적률 상향 등 유주택자 중심의 정책들만 난무하고 있다. 필자의 제2고향인 고양시는 전국보다 무주택자 비율이 높으니 무주택자의 소리 없는(?) 원성 역시 더욱 많이 들린다. 따라서 정치인들은 큰 목소리의 뒤를 살펴야 한다. 항상 유주택자의 득이 되는 정책은 세입자에게는 반비례하기 때문이다. 그래서 주택정책은 유·무주택자 양쪽의 균형을 잡아서 봐야한다. 유주택자에 득이 되는 정책을 펼칠 때는 무주택자에도 유리하도록 세심한 정책 배려를 해야 하는데 쉽지 않은 일이다. 그러나 유동화금융을 통해서 유·무주택자 모두에게 득이 되는 주택서비스를 할 수 있다. '고금자리'는 고양 특례시와 보금자리의 합성어로 필자가 만들었다. 고양시는 지난 12년 동안 무주택자 비율 47%에 해당하는 15만 5천 가구의 가족 등 시민 약 50만 명에 대한 대책은 거의 전무하다시피 했다. 이에 필자가 대표로 있는 '고양특례시 발전 시민연대'는 부동산, 금융전문가들과 유동화금융을 이용한 '고금자리' 주택 서비스 안을 만들었다.'고금자리' 주택서비스 제도는 무주택자는 물론이고 유주택자에도 큰 도움이 되는 주택제도이다. '고금자리'는 고양시가 단계적으로 호당 5억 원으로 총 10만 호의 주택을 사들이거나 신규 건설하여 무주택자에게 시세의 약 70%~80%로 전월세 서비스하는 주택제도이다. '고금자리' 주민(회원)은 정기적으로 '고금자리' 주택 간에 이동(로테이션)도 가능하다. 생애주기(life cycle)에 따라 위치, 형태, 면적을 변경하며 살 수 있다. 임대차 3 법 등 저촉도 받지 않고 별도로 정해진 임대아파트 단지가 아니어서 주택 유무에 따른 구별도 없다. '고금자리' 주민 (회원)은 고금자리가 보유한 주택이 전부 내 집이고 콘도미니엄처럼 편리하게 이동할 수 있다. '고금자리' 주택서비스로 유주택자는 집값이 늘 안정되는 혜택을 받는다. 쉽게 말하면 급락은 없다. 주택 가격은 급등도 문제지만 급락, 버블이 꺼지는 것이 가장 무섭다. '고금자리'는 주택 가격 완충지역(buffer zone)되어서 주택 충격을 흡수해주는 역할을 하기 때문이다. 고금자리 주택은 주택 하락 시 일종의 주식의 ‘풋 옵션’(put option) 역할을 해준다.약 50조 원의 주택구입자금은 걱정할 일이 없다. 사들인 주택을 기초자산으로 하고, 전월세 수입금을 현금흐름으로 하여 장기 유동화채권을 발행하면 된다. 현재 국내외적으로 은행, 연기금, 보험사들은 안정적인 장기채권을 구하기 어렵다.주택담보대출과 대출이자를 기초자산으로 발행하는 MBS, 주택저당증권(Mortgage Backed Securities)은 지난해 61조 원이 발행되었다. 따라서 고금자리 채권은 채권시장에 우수한 상품을 제공해준다.고금자리 채권 조달비용은 일반 대출금리가 아니라 국고채권(1년 금리, 2.023%)에 가산금리를 더하여 발행하기 때문에 현재 MBS 기준으로 2.28% 대로 싸게 조달할 수 있다. 따라서 고금자리 주택은 조달비용에 관리운영비를 가산하여 전월세를 책정하기 때문에 항상 시장 전월세보다 약 20~ 30% 내외로 저렴하게 운영할 수 있다.주택 가격은 금리, 인구증가율, 경제성장률, 수요와 공급 등 4가지 주요 원인 이외에도 물가상승, 세제, 규제, 완화 정책 등 복합적으로 작동하여 결정된다. 그러나 시장에 맡기면 무주택 서민은 자력으로 비 피할 처마조차 구하지 못하여 고양시 등 공공이 필연적으로 주택시장에 개입해야 하는 시장 실패(market failure)라는 특성을 가지고 있다.그러나 주택정책은 유주택자와 무주택자가 딱 부러지게 완전히 분리되는 영역은 아니다. 유주택자의 양도세 등 거래세와 재산세, 종부세 등 보유세를 늘리면 점차 세입자에게 비용으로 전가된다. 또 임차인을 보호한다고 임대차 3 법으로 무리하게 시장에 개입하면 무주택자는 물론이고 유주택자도 피해를 봐 주택시장이 원활하게 작동하지 않는다.궁극적으로 한국도 점진적으로 주택은 투자재가 아니라 필수재로 전환되어야 한다. 자산 포트폴리오(분산)에 주택을 약 70% 이상 두어서 평생 엉덩이에 자산을 깔고 앉고 살지 말고 주식, 안전자산 등으로 재테크를 근본적으로 대전환해야 한다. 주식보다 덜 위험한 안전한 대체투자 시장을 폭넓게 만들어 주어야 한다. 예를 들면 국가적으로 육성해야 할 인공지능을 활용한 바이오테크, 디지털 헬스케어, 데이터 기반의 디지털 플랫폼 비즈니스 산업, 수소에너지, 클라우딩, 드론, UAM, 로봇 등 확장 모멘텀이 있는 산업에 국민이 투자하도록 하고 하한선의 안전장치를 해주는 방법을 만들어야 한다. 부가가치 생산성이 없는 주택 등 부동산 가격 향상은 기업의 원가부담, 불로소득 양산 등으로 국가적으로는 백해무익이다.아무튼 이러한 면을 모두 살펴 시장을 꿰뚫는 주택정책의 원칙과 유동화금융을 이용한 주택서비스로 주택 유무와 관계없이 고양시민은 편안하고 안정적인 주거 생활을 할 수 있다. 필자가 시민들의 요청으로 '고양특례시 발전 시민연대' 대표로 취임하여 시정을 살펴보니 고양시의 교통, 재정, 일자리, 산업은 한마디로 낙제점 수준이다. 이는 고양시 근로자의 80.6%인 251,763명이 서울 등 외부로 출근하는 베드타운의 하숙생이 되어 시민들이 시정을 감시하고 비판하며 견제와 대안 제시를 소홀히 한 탓 도 많다. '고금자리'는 지난 12년 동안 전철 연결을 외면하다시피 하고 마을버스를 주요 교통정책으로 다룬 현 고양시로는 생각하기 어려운 주택 정책일 것이다.그러나 새로 탄생하는 새 고양시장은 인수위원회 구성부터 도시공학 등 주택전문가, 유동화 금융 전문가와 '고금자리' 주택팀을 만들어 추진해야 할 필요가 있다. 고금자리는 고양 특례시의 무주택자와 유주택자 모두에게 이로운 선진형 주거 서비스이고 금융시장에 우수한 채권을 공급하는 일이기 때문이다.<한경닷컴 The Lifeist> 박대석"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의: thepen@hankyung.com
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평택지제역 복합지식센터 ‘엠에스 원타워’ 분양

최근 부동산시장에서 기존 용도에 더해 부가 시설이 함께 들어서는 복합단지가 인기를 끌고 있다. 특히 지식산업센터의 경우 단순히 업무만을 담당하는 공간을 넘어 한 건물 내에서 주거는 물론 상업시설 이용까지 모두가 가능한 ‘복합 지식산업센터’가 대세가 되고 있다.이러한 가준데 최근 부동산 시장에서 삼성전자와 맞닿은 지역으로 주목도가 높아지고 있는 경기도 평택시 평택지제역에서 새로운 복합 지식산업센터가 분양을 앞두고 있다. ‘엠에스 원타워’가 바로 그 주인공이다. 연면적 64,197.80㎡, 지하 2층~지상 17층 규모로 다양한 특화설계 업무 공간과 근린생활시설이 함께 조성될 예정이다.평택은 특히 삼성전자 평택캠퍼스의 확장 및 컨트롤타워(통합사무동) 건설로 주목을 받고 있다. 삼성전자는 2030년까지 시스템반도체 분야에 대한 투자계획을 171조원으로 확대해 연구개발(R&D)과 시설 투자를 가속화할 예정을 밝혔다. 기존에 가동 중인 생산 라인과 추가 확장 공사 사업지 외에 추가적인 신규 개발 가능성까지 예상된다.이 외에도 1조3,000억 원의 생산 유발 효과와 8,000여 명의 고용 창출 효과가 기대되는 경기권 최대 규모의 일반산업단지 평택 브레인시티가 사업지 인근에서 2023년 완공을 목표로 조성 중이다. 지난해 7월 평택시가 업무협약을 체결한 쌍용자동차 부지 개발 또한 호재다.‘엠에스 원타워’는 다양한 특화 설계를 도입해 입주사들의 편의를 높일 예정이다. 6층까지는 드라이브인 및 도어 투 도어 시스템을 도입해 해당 층의 경우 호실 앞까지 차량 진입이 가능하고, 7층부터는 여러 크기의 오피스 공간을 설계해 다양한 수요에 대응이 가능하도록 했다.이와 함께 사업지 곳곳에 휴게정원, 오픈테라스, 옥상정원 등 다양한 공개 녹지 공간과 조경을 배치했고 법정 주차 공간 대비 287.82%인 총 449대의 넉넉한 주차 공간 또한 확보했다.‘엠에스 원타워’는 SRT 평택지제역과 인접해 있다. 1번 국도 및 평택제천고속도로 평택고덕IC, 경부고속도로 안성JC와도 가까워 수도권 접근도 용이하다.‘엠에스 원타워’ 분양 홍보관은 경기도 용인시 수지구 죽전홍보관과 사업지 인근인 경기도 평택시 평택홍보관 두 곳에서 운영될 예정이다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
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