상한제 적용 안되는 오피스텔…강남 분양가 5년 새 3배 '껑충'
상한제에 묶여 있는 아파트 상승폭을 훌쩍 넘어선 분양가다. 강남구에 가장 최근(2020년) 분양된 대치동 ‘대치푸르지오 써밋’, 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ ‘개포 프레지던스 자이’ 등의 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 4801만원이었다. 2016년(3914만원) 대비 1.22배 오른 반면 같은 기간 오피스텔 분양가는 1843만원에서 5561만원으로 3배 넘게 뛰었다. 특히 2020년에는 2014년 이후 6년 만에 오피스텔 분양가가 아파트를 뛰어넘었다.
강남권에 아파트 공급이 부족해지자 수요자들이 오피스텔로 눈을 돌린 것으로 보인다. 또 강남권 오피스텔은 아파트와 달리 분양가 상한제로부터 자유로워 고급화 전략을 앞세워 분양가를 끌어올렸다는 분석이 나온다.
최근에는 3.3㎡당 1억원 이상의 초고가 오피스텔도 속속 등장했다. 2020년에는 3.3㎡당 1억2000만원대의 ‘르피에드 인 강남’이 분양됐다. 작년에는 1억4000만원대의 ‘루시아 도산208’ ‘갤러리 832 강남’ 등이 나와 단기간에 완판됐다. 올해 역시 ‘아티드’ ‘레이어 청담’ 등이 3.3㎡당 1억5000만원대에 공급되고 있다.
이혜인 기자 hey@hankyung.com
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5년새 3배 오른 서울 강남 오피스텔 분양가…3.3㎡당 5468만원
서울 강남 오피스텔 분양가가 5년 만에 3배 오른 것으로 나타났다. 아파트 공급이 부족한 상황에서 대출 규제마저 피해 가며 시장의 수요를 빨아들인 여파로 풀이된다.11일 부동산R114의 오피스텔 분양가 통계에 따르면 지난해 서울 강남구에서 분양한 오피스텔의 평균 분양가는 3.3㎡당 5468만원이었다. 2016년 1843만원에서 2.96배 올랐다. 강남 오피스텔 분양가는 2016년까지 3.3㎡당 1000만원대를 유지하다 2017년 2000만원대로 올랐고, 2020년 급등하며 5000만원대에 진입했다.오피스텔 분양가 상승 폭은 아파트보다 높다. 강남구의 2016년 평균 분양가는 3.3㎡당 3914만원이었고, 가장 최근 분양이던 2020년 대치동 '대치푸르지오써밋', 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크', 개포동 '개포프레지던스자이' 등의 평균 분양가는 3.3㎡당 4801만원이었다. 상승 폭은 오피스텔 상승률의 절반 이하인 1.22배에 그친다.부동산 업계는 오피스텔 분양가 급등 요인으로 내 집 마련 수요 흡수를 꼽는다. 아파트 공급이 부족한데다 대출 규제까지 가해지니 규제가 덜한 오피스텔로 수요가 몰렸다는 것이다. 이에 더해 오피스텔은 분양가상한제도 적용되지 않는다.올해는 강남구의 아파트 입주 물량이 급감하고 있어 오피스텔 가격이 더 오를 것이라는 관측도 나온다. 지난 5년간 강남구의 아파트 입주 물량은 △2017년 413가구 △2018년 1390가구 △2019년 3401가구 △2020년 2424가구 △2021년 3279가구다. 올해 입주 예정 물량은 555가구로 2017년 이후 가장 적다.권일 부동산인포 리서치팀장은 "땅값, 자잿값, 인건비 등이 일제히 폭등하며 분양가 상승이 불가피할 것으로 예상된다. 오피스텔의 분양가 상승세가 앞으로 더욱 가팔라질 수 있다"고 말했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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"6억 낮춰도 사겠다는 사람이 없어…집주인들 전화만 온다"
수도권 아파트 매물이 늘어나고 있지만 거래절벽도 이어지고 있다. 시장에는 윤석열 정부의 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치에 몸값을 낮춘 매물이 풀리고 있다. 하지만 매수 심리가 이미 식어버린데다 '지켜보자'는 관망세까지 더해져 거래가 뜸한 상태다.11일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 시장에 나온 수도권 아파트 매물은 19만6294건에 달했다. 대통령직인수위원회가 다주택자 양도소득세 중과를 1년간 배제하겠다는 발표를 한 직후인 지난달 1일 17만4423건에 비해 12.5% 증가한 수치다. 지역별로 인천이 2만2232건에서 2만5226건으로 13.4% 늘었고 서울이 5만1427건에서 5만7935건으로 12.6%, 경기가 10만764건에서 11만3133건으로 12.2%의 증가율을 보였다.윤석열 정부는 10일 출범과 함께 향후 1년간 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때 6~45%의 양도세 기본세율만 적용하기로 했다. 그간 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산했다. 지방세까지 감안하면 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 때 내야 할 최고세율이 양도차익의 82.5%에서 49.5%로 33% 낮아진 셈이다. 6월 전 팔면 양도세·종부세 절감…매물↑·호가↓만약 주택을 3년 이상 보유했다면 장기보유 특별공제를 통해 양도차익의 최대 30%까지 공제받을 수 있다. 이러한 조치에 따라 3주택자가 규제지역에서 10년 보유한 주택을 팔아 10억원의 양도차익을 얻을 때 기존에 6억8000만원을 세금으로 내야 했다면 이제는 2억6000만원으로 4억2000만원이 경감됐다. 보유세 기산일인 6월 1일 이전 다주택을 청산하면 종합부동산세 등 보유세도 대폭 절감할 수 있다.이 때문에 일부 다주택자들이 주택 처분에 나서면서 수도권 곳곳에서 억 단위로 호가를 낮춘 매물을 쉽게 찾을 수 있다. 서울 송파구 문정동 '올림픽훼밀리' 전용 84㎡ 호가는 19억3000만원까지 떨어졌다. 지난해 9월 최고가로 거래된 21억원보다 1억7000만원 낮은 가격이다.경기도 수원시 영통구 이의동 '광교센트럴타운60단지' 전용 84㎡는 16억원대를 유지하던 호가가 12억원대로 하락했다. 화성시 산척동 '동탄더샵레이크에듀타운' 전용 84㎡ 역시 지난해에는 호가가 15억원에 육박했지만, 현재는 9억원대 매물도 찾아볼 수 있다.다만 낮춘 몸값이 실거래로 이어지진 않고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 신고된 아파트 거래 건수는 58건으로, 지난달 1205건의 5%가 채 되지 않는 수준이다. 한국부동산원도 5월 첫째 주 수도권 매매수급지수를 92.3으로 집계했다. 매수심리가 여전히 위축됐다는 의미다. 추가 하락 기대하는 매수자·차라리 보유세 낸다는 매도자일선 중개업소들은 다주택자들은 이달 내 주택을 처분하려 가격을 낮추고 있지만, 낮아진 호가만큼 매수세도 떨어지고 있다고 평가한다. 송파구 문정동의 한 공인중개사는 "매물이 늘면서 시세도 낮아졌지만, 정작 사겠다는 사람이 없다. 집주인들의 전화만 온다"고 토로했다.화성시 산척동의 공인중개사도 "지난해 연락처를 남겼던 매수 대기자들에게 저렴한 매물이 나왔다고 알렸지만 조금 더 지켜보겠다는 반응이 돌아왔다"며 "시간이 지나면 가격이 더 내려갈 것이라고 기대하는 이들이 많다"고 설명했다. 그러면서 "집주인들은 지난해 최고가를 기준으로 1억원 넘게 낮췄다고 생각하고 매수 대기자들은 집값이 계속 내려갈 것이라고 생각한다. 중간을 맞추기 쉽지 않다"고 덧붙였다.낮춘 가격에도 집이 팔리지 않자 아예 매도를 포기하는 집주인도 발생하고 있다. 수원시 이의동의 한 공인중개사는 "집을 빨리 팔고 싶다는 매도자가 있어 (급매로 예상했던 가격보다) 집값을 더 낮춰야 한다고 했더니 '그러면 그냥 안 팔겠다'고 한 경우도 있었다"고 말했다.그는 "지금 집을 팔고 다른 곳으로 갈아타기를 하려던 매도자였다"며 "가격을 너무 후려치는 것 아니냐고 따졌는데, 연락도 없고 매물도 없는 것을 보니 결국 갈아타기를 포기한 것으로 보인다"고 했다.문정동의 공인중개사도 "집주인에게 가격을 더 낮추는 게 어떠냐고 권하면 일부는 '안 팔려도 그만'이라고 답하기도 한다. 제값도 받지 못하고 급하게 파느니 차라리 보유세를 내겠다는 것"이라고 했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "6월 전에 거래가 되면 매수자는 곧바로 종부세를 내야 한다. 그에 상응하는 매매가 조정이 이뤄질 것"이라며 "5월 내에 팔리지 않으면 다음 종부세는 내년 6월에나 부과되니 다주택자가 매도를 서두를 유인도 사라진다. 추후 보유세가 조정된다면 다주택자의 매도세도 수그러들 것"이라고 내다봤다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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“시세보다 10% 이상 가격을 낮춘 급매물이 아니면 손님들이 쳐다보지도 않아요. 집주인들도 ‘좀 더 지켜보겠다’며 호가를 낮출 생각을 안 합니다.”(서울 마포구 염리동 A공인 관계자)서울 아파트 매매 시장에서 ‘거래 가뭄’이 장기화할 조짐을 보이고 있다. 10일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치 시행에 맞춰 다주택자들의 ‘절세 매물’이 시장에 풀리고 있지만 매수세가 붙지 않고 있다. 매수자와 매도자 간 ‘가격 괴리’로 당분간 거래가 끊기고 매물만 쌓일 것이란 전망이 많다. 얼어붙은 매수 심리…급매물도 외면한국부동산원에 따르면 이날까지 집계된 4월 서울 아파트 매매 거래량은 1139건이다. 아직 거래 신고 기한(계약 후 30일)이 3주가량 남았지만, 3월 거래량(1434건)에 못 미칠 것이란 관측이 나온다. 작년 상반기 매달 3000~5000건의 거래가 이뤄진 것과 비교하면 절반 넘게 줄어든 것이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “금리 인상에 대한 우려와 집값 고점에 대한 불안감 때문에 수요자들 사이에선 ‘일단 지켜보자’는 심리가 강하다”고 했다. 서울 아파트 매매수급지수는 작년 11월 셋째 주 이후 25주 연속 기준선(100)을 밑돌고 있다. 매매수급지수가 100보다 낮으면 아파트를 살 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 뜻이다.거래가 극도로 위축된 상황에서 집값이 상대적으로 저렴한 서울 외곽에선 매물이 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 강북구 아파트 매물은 1130건으로, 다주택자 양도세 완화 방안이 발표된 3월 말(991건)보다 14.0% 늘었다. 같은 기간 성북구는 12.2%, 도봉구는 10.7%, 은평구는 9.9% 증가했다. 인기 주거지로 꼽히는 마포구에서도 아파트를 사려는 수요가 줄면서 매물이 15%가량 늘어났다.매물이 늘면서 강북의 일부 아파트 단지에선 직전 최고가보다 수억원 떨어진 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 성북구 장위동 래미안장위포레카운티 전용면적 84㎡는 지난달 20일 11억원에 팔려 작년 6월 최고가(13억원)보다 2억원 떨어졌다. 장위동 B공인 관계자는 “11억원짜리 급매물이 더 나왔지만 집을 보러 오는 사람이 없다”며 “거래가 워낙 없다 보니 시세가 무의미한 상황”이라고 했다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡도 지난달 16일 직전 최고가(8억9000만원, 2021년 11월)보다 1억원 낮은 7억9000만원에 거래됐다. “대출 규제 풀릴 때까지 관망세 지속”전문가들은 “새 정부의 추가적인 부동산 규제 완화책이 나오기 전까지는 눈치 보기 장세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 정부가 이달 초 발표한 국정과제에서 생애 첫 주택 구입자의 담보대출비율(LTV)을 현행 70%에서 80%까지로 상향 조정하고 다주택자의 주택담보대출도 일부 허용하겠다고 했지만, 대출 문턱이 여전히 높아 거래시장을 활성화하는 데 한계가 있다는 지적이다. 권 팀장은 “기존 주택을 처분하는 조건으로 다주택자 LTV(현재 규제 지역은 0%)를 60% 정도까지 높여 주는 식의 핀셋식 완화 정책이 더 나와야 수요가 되살아날 수 있다”고 말했다.다만 새 정부의 부동산 규제 완화는 예상보다 점진적으로 추진될 것이란 전망이 많다. 규제 완화로 집값이 과열될 수 있다는 우려에 대통령직인수위원회 때부터 ‘속도 조절’ 목소리가 여러 차례 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “적어도 6월 지방선거 전까지는 관망 분위기가 지속될 것”이라고 했다.하헌형/이혜인 기자 hhh@hankyung.com
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