아파트값이 정해지는 공식 [집코노미TV]

3분부동산

재개발 프리미엄·권리가액 순삭 정리

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▶전형진 기자
총총 만이 럼그

흥부는 오늘도 소처럼 일합니다
돈을 많이 모아서 빌딩 올리는 게 꿈이죠

그런데 놀부가 남는 집을 10냥에 팔겠다고 합니다
두뇌를 풀가동해본 흥부
재개발해서 새 아파트가 되고 거기서 갈아타기 열심히 하면
10년 안에 빌딩 올리는 각이 나온 거죠

그래서 집을 사러 갔더니 갑자기 20냥을 달라고 합니다
집은 원래 10냥인데
웃돈이 붙어서 20냥이 됐다 이 말이죠

호구..
아니 흥부는 다시 빈털터리가 됐지만 참았습니다
이 집이 새 아파트가 되면 더 비싸게 팔면 되니까

열심히 산신령에게 빌었더니
집코노미 마을은 결국 재개발이 결정됐습니다
흥부한테도 새 아파트가 나오게 된 거죠

원래 마을 사람들에겐 새 아파트를 특별히 40냥에 준다고 합니다
흥부는 원래 집을 20냥에 샀으니까
나머지 20냥만 더 내면 새 아파트 받겠죠?

아닙니다
촌장님이 흥부에게 30냥을 더 내라고 합니다
원래 집값이 10냥이었으니까 차액을 내라는 거죠
불만이면 팔고 나가든가
..아 촌장님이 놀부입니다

어떻게 된 걸까요
이게 바로 권리가액, 그리고 추가분담금의 개념입니다

제비 타임머신을 타고 시간을 돌려보죠
흥부가 집을 살 땐 20냥이었습니다
하지만 시세가 흥부네 집의 진짜 가치는 아닙니다

감정평가를 해서 여기에다 비례율..은 어려우니까
그냥 비례율을 곱하면 권리가액이 나오는데
이게 바로 흥부네 집의 진짜 가치
10냥인 거죠

그럼 왜 20냥을 냈냐
흥부 같은 사람들이 몰리면 공급보다 수요가 많으니까 웃돈이 붙죠
집값에 추가로 붙은 10냥이 바로 P
프리미엄입니다

그런데 새 아파트는 40냥에 준다고 했죠
이게 바로 조합원분양가
흥부가 집을 20냥에 샀으니까 차액인 20냥만 더 내면 되는 게 아니라
흥부네 집의 원래 가치
그러니까 권리가액이 10냥이니까 차액인 30냥을 더 내야 하는 겁니다
이게 바로 추가분담금

불쌍한 흥부는 도대체 얼마를 쓰는 걸까요

이제 가계부를 꺼내보죠
집이 10냥이었지만 10냥 더 내서 20냥
더하기
추가분담금이 20냥인 줄 알았는데 30냥을 냈으니까
총 50냥을 내고 집을 산 거죠
..분명히 10냥짜리라고 했는데

그러니까 흥부가 빌딩을 올리려면
이 아파트를 얼마에 팔아야 할까요

조합원분양가는 40냥이었지만
흥부는 50냥이 들었으니까
나중에 새 아파트 시세가 60냥은 돼야 남는 장사겠죠

하지만 흥부는 원래 통장에 20냥밖에 없었으니까
대출을 못 버티고 파산하거나
진작에 팔고 도망가야겠죠
재개발, 재건축이 이렇게 무섭습니다
그럼 이만 총총

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩