리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]
▶전형진 기자
총총 만이 럼그
흥부 형진이와 놀부 형님은
오늘도 집을 새로 짓고 싶습니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606215.1.jpg)
놀부는 그냥 새집이 또 필요했죠
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606221.1.jpg)
집을 새로 짓는 방법도 다릅니다
흥부는 집이 썩..
지은 지 30년이 넘었으니까
부수고 재건축을 해도 되고
안 부수고 리모델링을 해도 됩니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606231.1.jpg)
부수고 재건축하면 안 되고
안 부수고 리모델링만 가능합니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606235.1.jpg)
놀부네 리모델링은 그런 거 없습니다
흥부가 재건축을 하려고 친구들을 모을 땐
같은 아파트 사람 4분의 3을 모아야 하죠
하지만 놀부가 조합을 만들 땐 3분의 2만 모으면 됩니다
물론 나중에 가선 놀부도 4분의 3을 모아야 하지만
어쨌든
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606236.1.jpg)
흥부가 재건축을 하려면 D나 E를 받아야 하는데
놀부가 리모델링을 할 땐 B나 C만 받아도 되죠
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606237.1.jpg)
집을 옆으로 늘리고 건물도 더 세울 수 있습니다
물론 이렇게 못생겨지겠죠
원래 살던 집이 전용면적 85㎡ 이하면
면적을 40%까지 늘릴 수 있고
전용면적 85㎡ 초과면
30%까지 늘릴 수 있습니다
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이랬던 집을
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606240.1.jpg)
짱구가 안 되려면 아예 기둥부터 다시 설계하면 되겠지만
기둥을 뽑으면 집이 무너지겠죠
이게 바로 내력벽 철거입니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606241.1.jpg)
집과 집 사이에 있는 내력벽은 철거할 수 없습니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606242.1.jpg)
수직 증축
집을 위로 늘릴 수 있죠
놀부네 집이 14층 이하였다
그럼 2개층을 늘릴 수 있고
15층 이상이었다
그럼 3개층을 늘릴 수 있습니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606243.1.jpg)
이번에도 별주부..는 집이 있으니까
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606244.1.jpg)
그럼 많이 지어서
많이 팔아먹으면 되겠죠?
안 됩니다
가구수는 원래 집의 15%까지만 늘릴 수 있습니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606247.1.jpg)
흥부네 재건축보단 속도가 빠릅니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606253.1.jpg)
원래 집이 10채였으면
리모델링이 끝난 다음에도 똑같이 10채를 돌려주죠
만약 재건축이라면 국물도 없습니다
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606254.1.jpg)
재건축을 하기엔 사업성 각이 안 나온다면
차라리 리모델링을 해서 지금 집의 가치를 올리는 게 유리한 거죠
![리모델링 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202204/01.29606255.1.jpg)
흥부 형진이네 재건축이 더 멋집니다
그럼 이만 총총
기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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"매물 내려 주세요"…도봉구 공인중개소 전화통에 불났다
서울 도봉구에서 매물이 급격히 늘었다 줄기를 반복하고 있다. 도봉구 일대에 재건축 훈풍이 불면서 집주인들이 시장상황을 가늠하고 있어서다.12일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 도봉구의 매물은 최근 사흘 동안 100건가량 줄었다 늘기를 반복했다. 지난달 9일 대선 당시 1732건이던 도봉구 매물은 한 달 뒤인 지난 9일 1871건까지 늘었다. 하지만 이틀 뒤인 11일에는 1767건으로 104건이 급감했고 이날은 하루 만에 59건이 다시 증가해 1826건이 됐다.현장에서는 도봉구 아파트들이 재건축 예비안전진단을 통과하는 등 재건축이 속도를 내자 집주인들이 매도와 보유 사이에서 고민하고 있는 영향으로 보고 있다. 재건축이 예정된 노후 아파트를 당장 매도해서 얻을 이익과 지속 보유해서 얻을 이익을 두고 고심하고 있다는 것이다. 노후 아파트 모인 도봉구…재건축 기대감↑도봉구 쌍문동의 한 공인중개사는 "지난 토요일에 매물을 잠시 내려달라는 집주인들의 전화를 여러 건 받았다"며 "재건축 덕분에 집값이 오르면서 집주인들이 매도 시점을 저울질하는 것으로 보인다"고 말했다. 그는 "재건축이 가시화되면 집값이 더 오르지 않겠느냐 거나 보유할 경우 내야 할 보유세, 매도할 경우 내야 할 양도세 등에 대한 문의도 늘었다"고 덧붙였다.창동의 공인중개사도 "이 지역 주공아파트가 모두 안전진단을 통과했다. 다음 정부가 부담금을 줄여 재건축을 활성화한다고 하니 전반적으로 기대가 높다"며 "가격이 오르니 매물을 내놨다가 이틀 만에 더 오를 것 같다며 거두고, 이틀 뒤 양도세와 보유세를 감안하면 지금 내놓는 게 좋겠다며 다시 내놓은 집주인도 있다"고 설명했다.노후 아파트가 밀집한 도봉구는 재건축 안전진단에 나서는 단지들이 꾸준히 늘고 있다. 창동의 경우 최근 '창동 주공4단지'가 예비안전진단을 통과하면서 창동의 주공아파트 7개 단지(1~4단지, 17~19단지)가 모두 예비안전진단을 통과했다. 총가구 수도 1만778가구에 달한다. 쌍문동에서도 '한양 2·3·4차(1635가구)'가 지난달 말 예비 안전진단을 통과해 재건축 궤도에 올랐다.차기 정부에서 정밀안전진단 기준 완화, 재건축 초과이익환수제 개선 등 재건축 활성화에 나선 가운데 강북권 재건축 단지가 먼저 혜택을 받을 수 있다는 기대도 높다. 윤석열 대통령 당선인의 재건축 공약에 강남 재건축 단지에서 신고가가 이어지고 있다. 시장 자극을 우려한 차기 정부가 강북권 재건축에 우선으로 규제를 완화하지 않겠냐는 시각이다.창동의 한 공인중개사는 "이미 강남에선 신고가가 나오고 있고, 서울 각지에서 대대적인 재건축이 이뤄지면 시장이 과열되지 않겠느냐"며 "그렇다고 재건축 자체를 막을 수도 없으니 상대적으로 시장 영향이 적고 가격이 안정된 강북에서 재건축을 활성화할 것"이라고 내다봤다. 다주택자, 갖고 있자니 보유세·팔자니 양도세 고민일반적으로 재건축 절차가 진행될수록 아파트값은 상승 곡선을 그리지만, 다주택자들은 보유와 매도를 놓고 고심에 빠졌다. 당장 오는 6월 1일 전까지 다주택을 해소하지 않으면 '세금 폭탄'을 피할 수 없기 때문이다. 올해 도봉구의 공동주택 공시가격은 20.66% 상승했다. 서울(14.22%)에서 20% 이상 오른 지역은 도봉구와 노원구(20.17%) 뿐이다. 공시가격이 오르면 이와 연동한 보유세, 건강보험료 등도 오를 수밖에 없다.정부는 '세금 폭탄' 우려에 세 부담 완화 방안을 내놨지만, 1가구 1주택자에 한해 적용된다. 정부는 "다주택자도 올해 6월 1일 전까지 주택을 매각해 1가구 1주택자가 되면 지난해 공시가격을 기준으로 과세가 된다"면서 '집 팔라'는 압박을 더했다.그렇다고 집을 팔기도 쉽진 않다. 현행 소득세법은 2주택자에 기본세율(6∼45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 75%를 세금으로 내야 한다는 의미인데, 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.그나마 차기 정부가 양도세 중과 유예를 약속하면서 퇴로를 열어줬다. 대통령직인수위원회는 "새 정부 출범 즉시 시행령 개정에 착수해 5월 11일부터 (양도세 중과 유예를) 소급 적용할 계획"이라고 밝혔다. 2년 이상 보유한 다주택자에 중과세율이 아닌 최고 45%의 기본세율을 적용하겠다는 것이다.업계 관계자는 "5월 11일부터 31일 사이에 매도를 마치면 수억원 상당의 양도세 부담을 덜어내고 보유세 폭탄도 피할 수 있다"며 "재건축 주택을 계속 보유할 경우 예상되는 기대수익과 매도해 얻을 이익을 두고 다주택자들의 고민이 계속될 것"이라고 말했다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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한경 글로벌마켓·집코노미 유튜브 구독자 각 30만 돌파
한국경제신문이 운영하는 유튜브 채널 ‘한경 글로벌마켓’과 ‘집코노미TV’ 유튜브 구독자 수가 각각 30만 명을 넘어섰다. 언론사가 운영하는 재테크 전문 채널 가운데 처음이다.한경 글로벌마켓 구독자 수는 11일 현재 31만 명에 육박했다. 한경 글로벌마켓은 해외 주식투자에 도움이 되는 콘텐츠를 깊이 있게 다룬다. 뉴욕 워싱턴 실리콘밸리 베이징 도쿄 등 한경 특파원들이 총출동해 주식 시황과 현지 전문가들의 전망을 발빠르게 전달한다.화~토요일 오전 7시에는 조재길 글로벌마켓 부장이 ‘글로벌마켓나우’를 라이브로 진행한다. 투자자가 반드시 챙겨야 할 간밤의 글로벌 뉴스를 꼼꼼히 정리해 인기가 높다. 오전 7시20분부터는 김현석 뉴욕특파원이 ‘월스트리트나우’를 이어간다. 미국 증시 시황, 주요 종목 움직임, 현지 전문가 전망 등을 깊이 있게 전달한다. 화~목요일 오전 8시10분에는 황정수 실리콘밸리특파원의 ‘실리콘밸리나우’가 라이브로 이어진다. 실리콘밸리 혁신기업을 속속들이 분석해 기술주 투자의 길잡이 역할을 하는 콘텐츠다.점심시간에는 뉴욕 워싱턴 중국 일본 특파원이 나서 각국 경제와 기업 이슈를 심층 분석한다. 오후 5시45분 퇴근길에는 아시아 증시 시황과 당일 경제 뉴스를 총정리하는 ‘돈버는 퇴근길’이 찾아간다.집코노미TV는 지난 2일 구독자 수 30만 명을 넘어섰다. 명실상부한 부동산 1위 유튜브 채널이다. 2018년 10월 출범한 이후 줄곧 부동산 뉴스와 정보 전달을 선도해왔다.올해부터는 차별화 전략을 강화하고 있다. 경쟁 채널이 모방하기 힘든 콘텐츠를 통해 초격차를 벌리기 위해서다. 이의 일환에서 시작된 청약 전문 시리즈 ‘흥청망청’은 구독자들의 폭발적인 반응을 이끌어내고 있다. 유머와 정보, 현장 영상까지 3박자를 고루 갖추고 있기 때문이다.대표 시리즈인 ‘집터뷰’는 서기열 기자가 진행을 맡아 전문가들의 분석을 듣는 코너다. 최근 김영익 서강대 경제대학원 교수 인터뷰는 1개월 만에 조회수 70만 건을 넘어서는 등 폭발적인 반응을 얻었다. 전형진 기자가 진행하는 ‘3분부동산’은 팬덤이 가장 두터운 시리즈다. 귀여운 애니메이션을 통해 부동산 정보를 쉽게 풀어내서다.지난주부터는 공중 임장 시리즈인 ‘집코노미 에어’를 선보였다. 감미로운 음악과 함께 드론 영상을 천천히 즐기는 코너다. 집코노미TV 콘텐츠 제작을 위해 촬영해둔 드론 영상을 엮었다. 새들의 눈높이에서 보는 도시가 이색적이어서 ‘주말용 힐링 영상’이란 평가를 받는다.‘밀레니얼을 위한 주식투자 채널’ 주코노미 역시 2년여 만에 구독자 수가 22만 명을 돌파하며 빠르게 성장하고 있다. ‘주코’ 송영찬 기자와 ‘노미’ 나수지 기자가 2030을 타깃으로 한 국내외 주식 콘텐츠를 선보이고 있다.전형진/나수지 기자 withmold@hankyung.com
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고개 드는 서울 집값…급등열차 출발?! [집코노미TV]
▶서기열 기자슬로플레이션을 전망을 하셨습니다. 요즘 금리 인상으로 인해서 스태그플레이션에 대한 우려도 얘기하시는데 그보다는 조금 더 완화적이라고 해야 될까요. 이 슬로플레이션을 전망하는 이유는 무엇인가요? ▷김두언 이코노미스트일단 그렇게 보는 이유 중에 하나가 스태그플레이션이라는 경기침체가 없다는 말씀을 감히 드려요. 그러니까 사전적으로 말씀을 좀 드릴까요. 제가 이제 학위를 받을 때 스태그플레이션에 대해서도 논문을 꽤 썼었는데 스태그플레이션은 실무에서 보면 GDP 성장이 2분기 정도 QoQ 그러니까 전분기 대비 뒷걸음질을 쳐야 됩니다. 그것이 경기침체의 정의예요.앞으로 미국 경제 아니면 한국 경제가 특히 유럽 경제가 어느 분기에는 뒷걸음질 칠 가능성이 매우 높아요. 에너지 비용에 대한 우려 때문에. 단, 그게 적어도 2분기 이상 이어질 가능성이 높냐라고 저한테 물으신다면 그럴 가능성은 별로 없다라는 말씀을 드리는 것입니다.그렇기 때문에 스태그플레이션은 좀 과하다는 말씀을 드리는 거고 그렇다면 인플레이션이 오른다는 가정을 딱 놓고 봤을 때 제 책에서도 좀 더 자세히 말씀드리지만 성장에 따라서 세 가지 국면으로 나눌 수 있습니다. 인플레이션과 더불어서 성장도 따라오른다 그것은 리플레이션이라고 해요. 이때는 사실 지금 이렇게 방송을 듣는 것보다 빨리 주식을 사셔야 돼요.▶서기열 기자성장하니까.▷김두언 이코노미스트맞습니다. 이때는 기대감도 높고 매출도 오르고 성장도 오기 때문에 더 할 나위 없이 버블의 시대로 가는 것입니다. 지난 10년을 놓고 봤을 때 많지 않았어요.그런데 지금 우려가 섞인 건 뭐냐면 인플레이션이 높아지는데 즉 비용이 높아지는데 성장이 앞에 말씀드렸던 것처럼 뒷걸음질 치는 스태그플레이션 경기침체라는 것이죠. 경기침체는 2020년 코로나 때 잠깐 아니면 2008년 금융위기 때 잠깐, 더 나아가서는 아시아 위기 때 잠깐씩 조금씩 있었습니다. 즉 10년과 12년의 터울을 갖고 반복되는 것이죠. 그래서 이번에 스태그플레이션은 제가 모두에 말씀드렸던 것처럼 한 분기 정도는 GDP 성장률이 뒷걸음질 칠 수 있다 하더라도 그게 연속성을 가질 것 같지는 않다라는 말씀을 드립니다.그렇다면 그러면 도대체 뭐냐 인플레이션이 높아지는데 성장은 어떻게 되는 거냐 약간은 마이너스 아니면 약간은 플러스 그런 변동성이 높아지는 국면에서 적어도 성장이 지속적으로 계속해서 활개를 치는 국면보다는 주가로 얘기하면 박스권, 환율을 얘기하면 박스권처럼 성장도 아마 완만하게 이전 수준으로의 회귀를 보이는 국면, 제가 정한 건데요. 그래서 그런 국면이 아마 당분간 이어질 수 있다라고 보고 있어서 슬로플레이션이라고 말씀을 드렸고요.이런 주장이 그럼 과거 히스토리컬 데이터가 많은 미국 경제에서는 얼마나 있었냐라고 하면 책에도 말씀드렸지만 한 네다섯 번 있었어요. 그래서 그 네다섯 번 구간에 어떤 자산이 가장 수익률이 좋았을까를 통계적으로 봤더니 결국 전통자산인 주식, 채권 또한 부동산까지 쭉 놓고 봤을 때 여전히 주식이 가장 퍼포먼스가 뛰어났다라는 얘기입니다.곱씹어 보면 결국 스태그플레이션도 아니고요 슬로플레이션이라는 것이 이전보다 성장에 대한 속도가 좀 둔화되는 것이지 성장을 하는 것이잖아요? 그리고 인플레이션이 높다는 것은 기준금리도 오르는 것입니다. 그렇기 때문에 경기가 밑받침 된다라는 감안했을 때는 결국 주식시장이 가장 높은 수익률을 보였다라고 할 수 있겠죠.▶서기열 기자작가님, 그러면 그 당시 슬로플레이션 시기에 부동산은 어떻게 움직였었나요?▷김두언 이코노미스트부동산은 이런 전망을 물론 하죠. 저도 제도권에 있었을 때 올해 부동산 시장 어떻게 보냐라는 전망을 매년 했었습니다. 그런데 항상 10번의 전망을 했다면 대여섯번은 전망의 결과가 양극화였어요. 뭐냐하면 오르는 지역이 있고 떨어지는 지역이 있다라는 것이죠.슬로플레이션 국면에서도 올랐던 구간이 있고 내려갔던 구간이 있습니다. 그렇기 때문에 종합적으로 말씀드렸을 때는 확률적으로는 51 대 49로 부동산도 좋았습니다. 다만 그 폭 자체가 좀 다르기 때문에 부동산은 사실 케이스 바이 케이스라고 해야 될까요. 그 국면에 따라서 조금 상황은 달랐다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.▶서기열 기자그렇군요. 과거에는 주식 채권 부동산이 이런 식으로 움직였다? 슬로플레이션 기간에.▷김두언 이코노미스트맞습니다. 왜냐하면 부동산은 사실 부동산 심리라든지 아니면 정책에 의해서 단기적으로는 작용을 많이 받지만 결국 금리의 수준에 따라서 많이 다르거든요. 이 슬로플레이션의 정의 자체가 과거 (금리) 5%대에서의 슬로플레이션 국면이었냐 아니면 2%대에서의 슬로플레이션 국면이었느냐에 따라서 부동산의 가격은 확실히 달랐습니다.그래서 과거 고물가 고금리 시대에서의 슬로플레이션 국면에서는 부동산은 별로 좋지 않았고요. 하지만 낮은 국면에서의 아마 슬로플레이션 국면에서는 부동산도 나름 주식만큼은 아니지만 우상향 가능성이 있었다.근데 지금은 올해가 중요하겠죠. 지금은 올해 전 세계의 모든 금리와 물가가 오르고 있는데요. 과연 이게 연속성이 얼마나 있을까 그래서 아직까지는 코로나 이전보다는 수준이 좀 낮은 수준이다라고 볼 수 있겠습니다.▶서기열 기자사실 그 다음 질문이 현재까지 말씀해 주신 과거, 과거에 이랬으니까 그러면 주식 채권 부동산 어떻게 될 것이냐였는데 약간 살짝 언급을 하셨습니다 부동산에 대해서.그럼 다시 그러면 구체적으로 주식부터 한번 여쭤볼게요. 주식은 그러면 올해 슬로플레이션을 전망하셨으니까 올해 그 상황 하에서 그 전제 하에서 주식은 좀 어떻게 좀 예상을 하시나요.▷김두언 이코노미스트주식은 지수를 가지고 볼 거냐 아니면 산업을 봐서 볼 거냐에 따라서 조금 온도 차이가 있을 것 같아요. 근데 전반적으로 그냥 말씀드릴게요 왜냐하면 주식 전문 방송은 아니다 보니까 주식은 그냥 어떻게 될 건가가 궁금하신 거잖아요. 주식은 우상향할 것 같습니다. 단, 지금의 하락 폭이 워낙 크기 때문에 다시 한 번 반등한다 그래도 이전 고점을 재빠르게 단순해 그게 오를 수 있을까에 대해서는 좀 회의적이에요. 무슨 얘기냐면 지금까지 보유자의 영역에서는 일단 기다리면 원금 가능성 회복 가능성이 있어 보입니다. 올해 연말에는.하지만 이제 새로 주식에 대해서 다시 한번 들어가 볼까라고 생각하시는 분들은 지금이 오히려 조금 기회가 될 수 있을 거다라는 말씀도 조심스럽게 드려요. 단, 이제 작년 재작년하고 좀 다른 플레이는 뭐냐면 주식을 계속해서 가져가시면 안 될 것 같습니다. 이제는 저는 특히 올해는 주식을 투자할 수 있는 기간을 상당히 좀 짧게 가져가고 depth 있게 가져가자는 말씀을 드리는데요. 연말까지 주식을 가져가시는 것은 올해는 특히 좀 어려워 보여요. 그랬기 때문에 아마 올해 가을쯤에는 한번 익절하는 그런 전략이 특히 주식시장에는 좀 필요하지 않을까라는 말씀을 드리고요.채권을 말씀드리면 사실 채권은 금리와 가격은 반대입니다. 금리가 오르면 가격이 떨어지는 것이에요. 개인들이 예전에는 채권 투자가 멀게만 느껴졌었는데 최근에는 각종 파생상품 ETF 상품도 많기 때문에 채권에 연계돼 있는 상품들도 꽤 많습니다. 그래서 저희가 현실적으로 바라볼 수 있는데요.금리의 수준보다는 지금부터는 속도입니다. 특히 채권은 금리 속도가 중요한데요. 상반기까지 가파르게 금리가 올랐어요. 그러면 똑같은 수준으로 하반기까지 오를 거다라고 본다면 채권을 팔아야 되겠죠.그런데 금리를 올릴 수 있는 여러 가지 펀더멘털리 분석이 있습니다. 종합적으로 말씀드리면 금리는 상반기에는 상당 부분 빠르게 올릴 가능성과 그런 기대감이 높을 것 같고요. 하지만 연말로 갈수록 그 금리가 그렇게 빨리 오를 것 같다라는 기대감이 소멸될 것 같습니다. 그렇다면 채권은 지금은 조금 소나기 국면이라고 보는 거고 오히려 상반기가 넘어가고 하반기 때는 채권도 조금씩은 아마 담아볼 필요성도 있다. 실제 자산운용사들이라든지 아니면 국부펀드들은 그렇게 움직일 계연성이 높다라는 말씀을 드립니다.▶서기열 기자주식과 채권에 대해서 얘기를 해주셨고, 사실 저희 집코노미 구독자들이 가장 관심 있는 분이 부동산일텐데 살짝 언급하시긴 했습니다. 근데 올해 아까 금리의 수준에 따라서 부동산 시장이 되게 다르게 움직였다, 슬로플레이션 하에서도 얘기하셨습니다. 그러면 올해는 좀 어떻게 보시나요. 지금 아직은 그렇게 금리 수위가 높지 않잖아요.▷김두언 이코노미스트맞습니다. 그러니까 금리는 그러니까 이렇게 보는 거죠. 부동산의 가격은 종합 선물 세트예요. 그래서 금리뿐만 아니고 심리 아니면 규제 다양한 것을 봐야 됩니다. 금리가 많은 부분에 작용하겠죠. 왜냐하면 결국 금리가 부동산을 살 수 있는 수요의 구매력을 결정할 수 있으니까요.또한 대출 여력도 매우 중요하죠. 최근 새로운 정부가 LTV를 완화시켜주면서 DSR을 어떻게 하느냐에 따라서 만약의 온도 차가 좀 달라질 겁니다. 하지만 지금 상황과 비슷하다는 가정을 놓고 봤을 때 기본적으로 부동산 시장은 너무 높아진 가격대에도 불구하고 상당 부분 수급이 따라붙냐에 대해서는 좀 회의적이에요. 따라서 지금은 금리 수준이 높아지는 데 있어서 부동산을 접근할 수 있는 구매력은 상당 부분 제한적일 겁니다.▶서기열 기자예전 만큼은 아니다?▷김두언 이코노미스트그렇죠. 단, 제도의 완화에 좀 더 우리가 기대를 걸어볼 수 있는데요. 그래서 저는 올해 부동산도 이렇게 말씀드려요. 금리가 오르는 것에 있어서 자금적인 부담을 느낄 수 있는 그런 가격대는 여전히 지금과 비슷하게 거래량도 좀 적고 부동산의 변동성도 극히 제한적일 수 있지만 우리가 흔히 선도 부동산이라고 할 수 있는 서울의 특별한 지역, 특지 지역은 우상향 가능성이 여전히 높다라는 말씀을 드리는 것입니다.▶서기열 기자그렇군요. 향후 내 집 마련이나 아니면 부동산 투자에 좀 많이들 참고를 하셨으면 좋겠습니다.▷김두언 이코노미스트좀 도움이 됐으면 좋겠습니다.▶서기열 기자물론 이제 지역별로 편차는 있겠지만 우상향할 수 있는 지역들도 있으니 잘 골라봐야 된다 이렇게 좀 봐야겠네요?▷김두언 이코노미스트그렇죠. 그런데 현실적으로 말씀드리면 우상향하는 지역들이 사실 접근할 수 있는 가격대가 아니죠. 그렇기 때문에..▶서기열 기자서울 중위 가격 아파트 중위가격이 너무 올라가 버린 상태여서.▷김두언 이코노미스트맞습니다. 그렇기 때문에 이 투기제한 지역에서 과연 우리가 매물을 살 수 있을까? 결국 대출을 풀어줘야 되는데 대출은 신정부에서 풀어준다고 하지만 그 대출 여력이 어떻게 또 접근할지는 모르겠습니다.이런 생각을 많이 하죠. 금리가 그러니까 이제 우리가 대출 금리가 5%가 되면 그만큼 비용이 올라가는데. 예를 들어서 20억짜리 집이 연평균 5% 이상만 오르면 결국 이익 보는 장사라는 콘셉트가 여전히 남아 있기 때문에 즉 부동산에 대한 기대 심리가 여전히 상존해 있다는 측면에서 저는 급락은 없을 거다라고 보고 있습니다.▶서기열 기자급락은 없는 상태, 급락은 없을 거다. 이렇게 예상을 하셨는데 근데 말씀하신 것처럼 결국에는 규제가 얼마나 완화되느냐 대출에 대한 것들 그리고 금리가 어느 정도 수준까지 올라갈 것이냐에 따라 달라질 수밖에 없겠네요.▷김두언 이코노미스트그렇죠. 다른 것들을 굳이 이제 부동산 채널이니까 말씀 주셨던 것처럼 다른 부분들을 이미 말씀 안 드리고 금리만 말씀드린 거예요. 많이 알고 계셨다는 가정을 하에서. 결국 대출 규제를 어떻게 풀어줄 것인가 최근에 용적률을 풀어주면서 공급에 대한 기대감이 여전히 높기 때문에 수급의 물량이라고 놓고 본다면 물론 부동산은 공급 단위 사이즈의 텀이 한 2~3년 정도로 길지만 그래도 심리적으로 반영을 하는 것이거든요.그런 점을 감안했을 때, 그런 것을 차지했을 때는 결국 금리 수준이 부동산에는 그렇게 우호적이지 않다라는 말씀을 드리는 것입니다.▶서기열 기자조심할 필요는 있다. 이렇게 조금 요약을 해야 되겠네요.그리고 또 새로운 대안자산의 부상을 좀 예상을 하셨어요. 좀 어떤 게 좀 있을까요?▷김두언 이코노미스트저는 이제 대안자산이라는 개념을 좀 갖고 왔습니다. 무슨 얘기냐 하면 대체적인 상품을 넘어서서 우리가 꼭 포트폴리오를 구성할 때 대안의 옵션으로서 반드시 필요한 자산이다라는 개념이고요. 그런 의미에서 보면 우리가 전통 자산이라고 하는 것은 주식과 채권이고요. 흔히 대체자산이라고 하는 것은 금과 부동산 같은 실물 자산이었던 것이죠. 거기에 더 나아가서 코인 자산을 말씀드리고 있어요. 그리고 책에서도 언급을 해놨지만 결국 미국 연준이 14개월 내에 끌었던 보고서 CBDC에 대한 보고서를 나타냈고요. 이번 주에는 미국 하원에서 재무부를 중심으로 CBDC에 대해서 좀 더 긍정적인 이슈들이 나타나고 있습니다.무슨 얘기냐면 이제는 디지털 커런시, 화폐를 넘어서 코인 시장이 제도권에 들어오고 있다는 것이 그렇다면 우리가 이것을 내재가치 산정이 안 되기 때문에, 밸류에이션이 안 되기 때문에 그냥 “아니야, 튤립과 가까워”라고 얘기하기보다는 또 다른 자산으로서 바라보는 걸 넘어서 대안자산으로서 포트폴리오는 반드시 적은 규모이지만 꼭 옵션으로 들어갈 자산이 아닌가라고 보고 있습니다.▶서기열 기자그렇군요. 그래서 사실 다음 질문이 그거였습니다. 그렇다면 올해 향후 포트폴리오는 어떻게 좀 가져가는 게 좋을 것이냐라는 질문이었는데 어떻게 말씀을 해주실 수 있을까요.▷김두언 이코노미스트제가 소개해 있는 두물머리 AI 핀테크 업체는 사실 이 AI 알고리즘 전략 오브 전략의 상품들이 많아요. 그래서 저희 같은 정성적인 평가 플러스 정량적인 평가에 믹스된 상품들이 꽤 많이 나오는데요.기계의 힘을 좀 빌려볼까요? AI 알고리즘은 2분기에 리밸런싱을 어떻게 했냐가 말씀드리면 좀 도움이 될 것 같아요. 왜냐하면 저는 어떻게 생각한다라고 말씀드려봤자 그게 어느 정도 바이어스(편견)가 있으니까요. 그래서 저희 AI 알고리즘은 2분기 때 멕시코, 브라질 주식들을 많이 담았습니다. 왜냐하면 가격이 하락 폭이 컸기 때문에 이 모형의 근저에는 경기 리세션은 없다는 걸 깔고 있는 것이죠.따라서 낙폭이 과해 있으면서 어느 정도 신흥국 채권과 주식에 대한 자리가 어느 정도 형성돼 있다는 점을 말씀을 드리면서 그래도 역시 레이 달리오가 얘기했던 올 웨더(All Weather) 전략처럼 미국 주식에 대한 비중이 상당 부분 높다는 말씀도 드립니다.▶서기열 기자그렇군요. 이렇게 어떤 식의 포트폴리오까지 얘기를 해주셨습니다.
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