지난해 대출 규제로 내집마련에 어려움을 겪었던 사람들이 많았습니다. 올해는 차주별 DSR 규제가 더욱 강화됐는데요. 어렵고도 복잡한 차주별 DSR의 A to Z를 대출 전문가 강동훈 님의 설명을 함께 들어보시죠. 또 윤석열 대통령 당선인이 '통큰' 부동산 규제 완화를 약속했지만 이 DSR 규제 완화 없이는 효과가 없다는데 그 속내를 들여다볼까요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
누구나 내 집 마련하는 그날까지 서기열의 집터뷰, 오늘은 필명 티로 활동하고 계시는 대출 전문가 강동훈 님 모셨습니다. 안녕하십니까.
사실 작년에 대출하시려는 분들 굉장히 고생을 많이 하셨는데요.

▷강동훈 대출상담사
그렇죠. 많이 하셨죠 하반기에는.

▶서기열 기자
근데 총액규제나 이런 것 때문에. 그런데 또 올해 이제 대통령 선거가 끝나고 나서 또 올 들어서 좀 전체적으로 대출 받으시는 분들 시장에서 좀 분위기가 어떤지 좀 궁금합니다.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
일단은 지금 정권이 바뀌잖아요. 그러다 보니까 이제 윤석열 당선인께서는 애초에 공약을 해놓으신 게 좀 대출을 많이 풀어준다 이런 얘기가 많았어요. 그러다 보니까 사람들이 아 이제 조금 부동산 시장이 살아나겠구나 하면서 지금 많이 문의는 오세요. 지금 뭐 어떻게 바뀐 거냐, 벌써 바뀐 게 있냐 이런 식으로도 많이 물어보고. 나 이거 사려고 하는데 예전보다는 조건이 더 괜찮아진 거냐 이렇게 많이 연락은 오시는데 아직 지금 뭔가 뚜렷하게 바뀐 건 없어요. 그러다 보니까 매수하시려는 분들께서는 조금 관망세 이렇게 그런 현재 분위기예요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
문의는 많이 오고 있어요?

▷강동훈 대출상담사
네, 문의는 많이 오고 있어요. 갑자기 딱 저희가 지난주 수요일에 결과가 나왔잖아요. 목요일부터 전화가 아침부터 막 오더라고요

▶서기열 기자
근데 아무래도 지금은 당선인 신분이고 아직 인수위도 이제 막 시작된 단계이고 하니까 정부가 출범하고 나서야 대출 규제나 이런 부분들이 좀 바뀔텐데요.

▷강동훈 대출상담사
그럴 것 같아요.

▶서기열 기자
그런 상황이네요. 그러면 아무튼 그러나 시장에서 관심은 굉장히 뜨겁다. 매수세는 매수세가 좀 확실히 예전에 비해서 늘어났다

▷강동훈 대출상담사
매수세는 확실히 늘었어요.

▶서기열 기자
그렇군요. 근데 이제 바뀌기 전에 현재 기준으로 좀 봤을 때 네 현재 좀 올해 들어서 대출 관련해서 바뀌는 제도들, 규정 이런 것들 좀 많이 수요자 입장에서 반드시 알아야 될 부분 뭐가 있을까요?
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
일단은 올해 가장 많이 바뀐 건 차주별 DSR이거든요. 차주별 DSR이 뭐냐면요. 일단은 차주별 DSR이 뭔지 이해하기 전에 이 DSR이라는 개념 자체가 도대체 왜 생겼는지부터 알아야 되는데 일단은 우리가 DSR이라는 개념 자체는 원래 없던 게 아니에요. 계속 있었어요. 그래서 은행권은 DSR을 70%로 해서 계산을 해줬고요. 2금융권은 DSR 150%, 저축은행은 200% 이런 식으로 해서 한도가 엄청 컸었어요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
그런데 이제 나라에서 어떠한 조건을 넣으면 이 DSR을 70%로 보는 게 아니고 1금융권은 40%로 잘라버리고 2금융권 50%로 잘라버리고 이런 식으로 한도를 확 줄여버리는 거예요. 그냥 금융사에 상관없이.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
그러면 이 DSR은 그냥 본인 연봉 대비 부채들이 차지하는 비율들을 넣어서 계산을 하는 건데 이 부채들의 종류마다 차지하는 비율이 또 다 달라요. 내 연봉 대비 부채들 종류들이 여러 개 있어요. 주택담보대출도 있고 신용대출도 있고 전세대출도 있잖아요. 그러면 그거 종류마다 분자에 들어가는 종류들이 다 달라지는 거예요. 예를 들면 주택담보대출 같은 경우는 그냥 내가 실제 내는 원리금을 위에다 올리면 되는 거예요.
연봉이 5000인데 내가 한 달에 100만 원(원리금)씩 내요. 그럼 100만 원 곱하기 12 해서 1200을 위로 올려서 계산하는 거예요. 그래서 5000 분에 1200이 되는 거예요. DSR 24%가 되는 거고요.

그런데 내가 신용대출은 이 계산 자체가 나누기 5가 되는 거예요. 원금 나누기 5.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
원금을? 현재 원금을 갚고 있지 않는다 하더라도.

▷강동훈 대출상담사
원금을 5로 나누고 거기다 이자를 넣는 거거든요. 그러면은 예를 들어서 연봉 5000인데 신용대출을 제가 5000 받았어요. 그러면 신용대출 5000이면 DSR을 차지하는 부분이 20%를 넘어가버리거든요. 왜냐면 나누기 5 하면 1000이잖아요. 5000 분의 1000 하면 20%를 넘어가 버리니까요.

제가 아까 전에 주택담보대출 했을 때 원리금 원리금 상환금액을 100만원으로 가정했었잖아요. 100만원으로 하면 대출 총액 기준 2억 넘게 받은 거거든요. 주담대는 2억을 받았을 때가 DSR 24%가 나왔고 신용대출은 5000만원을 받았을 때 20% 이상이 나온 거예요. 이게 대출 종류에 따라서 차이가 크잖아요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
그러네요. 차이가 크네요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
그러다 보니까 신용대출이랑 담보대출을 같이 받기가 너무 어려워져 버렸고요. 그리고 다른 것들 오피스텔 대출 같은 경우는 비주택 담보대출이라고 해서 나누기 8. 원금을 나누기 8로 하고 이자를 더 하고요. 전세 대출 같은 경우는 다행히도 이자만 넣어요.이자만 넣고. 그리고 이제 중도금 대출 같은 경우는 원금을 25로 나누고 이자를 더해서 계산해서 비교적 좀 적어요. 중도금 대출은 DSR 차지하는 비율이 그런데 문제는 얘네들이 이렇게 있는데 본인 지금 막 TV를 보면 모집 공고에 따라서 차주별 DSR규제가 달라진다 이런 얘기가 나오잖아요. 그래서 지금 DSR 규정이 뭔지도 잘 사실 파악이 안 되실 거예요. 그래서 간단하게만 설명을 드리면요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
일단은 방금 말씀드린 차주별 DSR은 지금 생긴 규정이 아니고요 점점 강화된 거거든요. 그래서 1단계부터 시작이 되면 1단계는 2019년에 생겼어요. 2019년 12월 16일에 생긴 규정인데요. 이거는 9억 이상 투기지역의 아파트를 살 때 DSR 40%으로 차주별 DSR 이 걸리는 거예요. 그래서 내가 만약에 그 전에 모집 공고가 난 아파트를 가지고 있다. 그게 이제 입주를 앞두고 있다. 그러면 그분들은 차주별 DSR 대상이 아니에요. 그 집담보 대출에 대해서는.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
그리고 2단계는 2021년 7월1일에 생겼거든요. 그거는 이제 조정지역에 6억 이상 집을 살 때 작년에 생긴 거예요. 그래서 내가 예를 들어서 작년 1월에 조정 지역에 분양을 받은 아파트가 있다. 그럼 그 아파트 잔금대출 받을 때는 차주별 DSR 대상이 아닌 거예요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
그리고 올해 1월 1일부터 생긴 게 뭐냐면 담보대출에 상관없이 그냥 대출액이 2억이 넘어가버리면. 그 전까지는 주택담보대출이에요. 그래서 오피스텔 대출이 포함이 안 됐었던 거예요. 근데 이제 3단계부터는 대출액이 그냥 2억이 넘어가 버리면 차주별 DSR 대상이 되는 거예요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
총액이? 총액 대출이? 뭐든지 모든 대출 다해서?
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
그래서 작년에 말에 막 오피스텔 같은 거 분양을 많이 했잖아요. 그래서 그 오피스텔은 차주별 DSR 대상이 아닌 거예요. 그래서 작년에 오피스텔을 분양받은 분들이 “이거 잔금 대출 받을 때는 차주별 DSR 대상 아니니까 이거 분양 받아야지”라고 샀잖아요.

근데 이것도 문제가 뭐냐면요. 차주별 DSR이 아니어도 일반 DSR 70%로 본다고 그랬잖아요. 1금융권 같은 경우는. 그러면은 작년에 예를 들어서 오피스텔을 제가 한 8억짜리를 샀다고 칠게요. 그러면 입주 때 그냥 입주 때 시세가 그렇게 갔다고 쳐요. 그러면 5억6000을 받아야 되잖아요. 근데 문제가 뭐냐면요 내가 지금 차주별 DSR이 아니어도 DSR을 계산하는 수식은 현재 기준을 따라가는 거예요.

그럼 아까 전에 5억6000을 받았을 때 그거를 나누기 8. 아까 제가 비주택담보대출은 나누기 8 해야 된다고 된다고 그랬잖아요. 그 5억6000을 나누기 8로 계산을 하는 거예요. 그러면 8×7=56이니까 7000이 들어가거든요. 그럼 원금만 7000 들어가는 거예요. 연봉이 7000이어도 이미 DSR 100%를 넘어가 버리는 거죠.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▶서기열 기자
100%를 차지하는 거네요.

▷강동훈 대출상담사
그렇죠. 많이 실수하는 게 "내 신용대출은 한 3년 전에 받은 거야. 그럼 나누기 10 아니야"라고 계산하시는데 그 DSR 계산할 때는 현재 기준인 거예요.

▶서기열 기자
현재 내가 갖고 있는 대출이다.

▷강동훈 대출상담사
옛날에 받았던 거 필요 없어요. 물론 차주별 DSR 이 아니어도 그냥 현재 DSR 로 계산을 해서 그렇게 70이 커져버리는 거예요.

▶서기열 기자
그리고 하나 더 궁금한 거 신용대출 중에서도 마이너스 통장도 있잖아요.

▷강동훈 대출상담사
마이너스 통장 쓰지 않아도

▶서기열 기자
내가 안 써도 만약에 1억 원을 받았다. 그러면 1억을 아까 5로 나눈다고?

▷강동훈 대출상담사
그렇죠. 2000이 들어가는거죠.

▶서기열 기자
2000이 이미 지금 내가 DSR 중에서 차지를 하고 있다고 봐야 되는 거네요?

▷강동훈 대출상담사
그렇기 때문에 이게 내가 차주별 DSR이 아니다라고 생각해도 안심할 게 아니에요. 막상 신용대출이 차지하는 비율이 커서.

▶서기열 기자
알겠습니다. 사실 따져봐야 될 게 되게 많고 복잡해질 수밖에 없는 상황이네요.

▷강동훈 대출상담사
그래서 사실 이렇게 딱 말씀드려도 이렇게 막 뚜렷하게 계산이 잘 되는 분들이 많이 없으세요. 그래서 막상 본인이 진짜 대출받을 때 저한테 많이 물어보세요.

▶서기열 기자
대출은 전문가에게.

그러면 사실 결국에는 DSR 규제가 새로 지금 올해부터 강화가 됐기 때문에 사람들이 대출받기 힘들어진 상황이잖아요. 사람들이 그래서 기대할 수밖에 없는 부분은 윤석열 당선인이 대출 규제 완화하겠다고까지 얘기를 했으니 네 이런 생각들을 많이 할 것 같은데요.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
그렇죠. 근데 이제 윤석열 당선인이 공약을 내놓은 걸 보면요. 생애 최초 주택 구입자 LTV 80% 그리고 무주택자 LTV 70% 지역 상관 없이라고 발표는 했어요. 그리고 다주택자도 주택 수에 따라서 LTV 30~40% 라고 공약을 했어요.

그런데 지금 문제가 방금도 제가 DSR 때문에 대출을 많이 못 받는다 못 받는다 이렇게 얘기를 했잖아요. 그래서 예를 들면요 연봉이 한 8000 정도 돼요. 연봉 8000 높죠. 상대적으로 높은 연봉이에요. 그분이 한 10억짜리 집을 산다고 해요. 10억짜리 집을 산다고 하면 LTV 만약에 생애 최초라는 기준으로 80%면 8억이죠. 8억을 다 받으려면요. 연봉 8000인 사람도 아무 대출이 없어도 8억이 다 안 나와요. DSR을 계산해보면 한 6억 정도 나올 거거든요.

▶서기열 기자
최대.
대출 규제 풀리면 다시 영끌 가능?…"문제는 DSR이야" [집코노미TV]
▷강동훈 대출상담사
제가 지금 정확하게 계산을 해본 건 아닌데 지금 연봉 8000인 사람이 부채가 하나도 없어도 10억짜리 집을 최대 한도를 못 받는다는 거예요. 그러면 방금 LTV를 완화는 하는 게 과연 어떤 의미가 있을까라는 생각은 들어요. 그래서 사실 DSR을 풀지 않으면 답은 없어요.

만약에 이건 어디까지나 제 생각인데요. DSR, 차주별 DSR을 없앤다기보다는 지금 DSR 계산하는 법이 아까 전에 말씀드린 게 신용대출은 나누기 5라고 그랬잖아요. 그 신용대출 나누기 5를 그냥 실제 이자 들어가는 것만 넣는다든지. 그러니까 원금분을 넣잖아요. 지금 실제 내는 게 아닌데도 그러니까 사실 사람들이 부당하다고 생각하는 건데.

▶서기열 기자
그러니까 신용대출은 원리금 동시 상환하고 있는 게 아님에도 불구하고 지금 원금을 갚는 걸로 계산해서 DSR을 지금 차지를 하고 있다는 거죠?

▷강동훈 대출상담사
실제 내는 이자만 계산한다든지 그렇게 하면 그나마 사람들이 조금 집을 사는 데 도움이 되지 않을까. 그런 생각은 들어요.

▶서기열 기자
윤석열 당선인이 대출 규제를 완화하겠다는 큰 기조가 있으면 금감원에서 그런 부분들을 조금 방금 말씀하신 계산하는 방식을 좀 변화를 준다든가 해서 부담을 줄일 수 있겠네요.

▷강동훈 대출상담사
사실 뭐 이게 어떤 정치적 관계가 있는지 저도 잘 모르겠는데요. 저는 그냥 이 정도만 풀어줘도 사람들이 대출 받는 데 부담 없지 않을까라는 생각은 해요. 차주별 DSR을 없애는 거는 힘들 것 같다는 생각은 해요. 왜냐하면 이게 생긴 지 얼마 되지도 않은 규정인데 다시 또 없애라고 하는 것도 없어 보이고. 그래서 차라리 계산하는 법을 좀 바꾸면 되지 않을까 그런 생각은 해요.

▶서기열 기자
그렇군요. 사실 지금 대출 실수요자들의 경우는 아무래도 없애주는 게 사실 제일 좋겠지만 그게 안 된다면 이 방식이라도 계산하는 방식을 조금 완화적으로 해 줄 수 있지 않겠냐.

▷강동훈 대출상담사
아니면 차주별 DSR 40%을 한 60%으로 바꾼다든지 그런 식으로 조금이라도 완화를 시켜야 되지 않을까 싶어요.

▶서기열 기자
숫자를 바꾸거나 아니면 계산하는 방식을 바꾸거나 좀 완화하는 방식을 찾아볼 필요가 있다. 그게 없으면 LTV 무주택자에게 80%씩 해주고 한다고 한들 대출 받아서 집을 사기가 사실 쉽지 않은 상황이다.

▷강동훈 대출상담사
맞아요. 사실 아까도 얘기했듯이 대출이 하나도 없이 연봉 8000, 9000 되는 사람이 사실 몇 명이나 했겠어요. 이미 그런 사람들 샀을 거예요.

▶서기열 기자
그렇군요. 그러니까 좀 DSR 규제의 완화도 사실 더 필요한 부분이다. LTV 완화 뿐만이 아니라.

▷강동훈 대출상담사
다른 뭐 취득세나 양도세나 그런 거 풀어준다는 것도 있지만 지금 사실 무주택자들 입장에서는 그런 거 관심 없거든요.

▶서기열 기자
살 수 있어야 될 텐데.

▷강동훈 대출상담사
내가 무주택인데 취득세 그런 게 무슨 관심이에요. 그건 대출 때문에 못 사는 거거든요. 그거 외에는 지금 답 없어요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 이재형·신정아 PD 편집 이재형 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩