부동산 규제완화 1순위 & 끝순위 [집코노미TV]

집코노미 타임즈

▶전형진 기자
지난주 집코노미 타임즈에선 앞으로 변화할 부동산 정책들에 대해서 짚어드렸습니다. 오늘은 어떤 정책이 먼저 반영되고 늦게 반영될지 속도에 대해서 짚어보겠습니다.

윤석열 당선인이 꺼낸 정책은 금방 실현 가능한 게 있고 아닌 게 있는데요. 보여드린 기사에선 재건축 안전진단과 청약제도, 분양가상한제, 양도세 중과 유예 등을 우선 개편할 것으로 예상하고 있습니다. 반대로 재건축 초과이익환수제나 양도세 중과 폐지, 임대차법 개정 등은 난항을 예상하고 있고요.

이들은 시행령 개정이 필요한 것과 법 개정이 필요한 것의 차이입니다. 시행령은 행정부에서 고친 뒤 국무회의를 통해 대통령 재가를 얻어 시행할 수 있습니다. 하지만 법 개정은 국회 문턱을 넘어야 하고 의석수나 정국에 따라 다른 결과가 나오기 때문에 실현 속도가 늦어질 것이라고 보는 것입니다.

앞선 기사의 표를 크게 보자면 이런데요. 여기서 '가능'이라고 나온 것들이 바로 시행령이나 시행규칙을 고치면 되는 것들입니다. 정부의 의지대로 할 수 있다는 얘기죠. 반대로 법 개정이 필요한 건 국회를 거쳐야 합니다. 당연히 두 사안의 속도가 다를 수밖에 없겠죠. 여기 나온 임대차3법의 경우 문재인 대통령의 대선 공약이었지만 19대 국회에선 도입을 못 하다 거여 정국이 된 20대 국회 들어서야 통과가 됐습니다. 열거된 개별 사안들의 공약에 대해선 지난주 방송에서 자세히 짚어드렸으니 참고하시고요.

가장 빠른 조치가 예상되고, 시장의 기대도 큰 분야는 바로 재건축이죠. 2018년 2월 안전진단 기준 강화 이후 서울에선 4개 단지가 통과되는 데 그쳤는데요. 안전진단은 A, B, C를 받으면 튼튼해서 탈락입니다. 아이러니하죠. E는 즉시 재건축 판정인데, 이런 경우가 많지는 않고요. 보통은 조건부 재건축인 D를 받습니다. 적정성을 다시 검토한다는 의미입니다. 그런데 윤석열 당선인은 등급 판정의 기준을 바꾸겠다고 공언했고, 과거처럼 구조안정성 가중치를 낮추고 주거환경 가중치를 높이는 방향으로 짜고 있습니다. 얼마나 튼튼한지보단 얼마나 불편한지를 중점적으로 보겠다는 의미입니다.

기사 헤드라인처럼 목동과 상계동 등이 기대하는 게 바로 이런 이유에서입니다. 1기신도시의 경우엔 용적률 상향을 위한 특별법 제정이 공약으로 나왔는데요. 법 통과의 문제도 있지만 해당 법률을 준비하기까지의 시간이 상당히 필요한 문제이기도 합니다. 아주 빠르게 진행되기는 현실적으로 힘들다는 것입니다.

재건축 초과이익환수제의 경우 폐지가 아닌 완화로 가닥을 잡았는데요. 조합원 1인당 평균이익을 따지는 기준금액이 높아지고 납부이연이 가능해집니다. 다만 환수제 자체가 없어지는 것은 아니기 때문에 결국 어떻게든 준공 시점엔 조합의 부담의 될 수밖에 없습니다. 당장 사업 추진엔 동인이 되더라도 말이죠. 현실로 닥친 반포현대 등의 재건축 부담금 문제가 어떻게 풀리는지 후행 단지들이 주목해야 하는 이유이기도 합니다.

사실 이런 식으로 재건축이 탄력을 받게 되면 1기신도시에서 이미 리모델링 사업을 추진하는 곳들은 딜레마에 빠질 수밖에 없는데요. 현실적인 선택지가 리모델링만 있던 곳들에 재건축이란 동앗줄이 내려온 셈이니까요. 사업 방식에 대한 내홍이나 정치싸움 때문에 오히려 지연되는 경우도 생기지 않을까, 조심스럽게 예상해봅니다.

세제 완화도 예고했는데 사실 이 문제가 가장 복잡합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 시행령으로 풀어낼 수 있는 게 있고 법을 고쳐야 하는 게 있는데요. 세율 조정이나 중과세 폐지 등에 관한 부분은 법 개정이 필요하기 때문에 상당 시간이 필요하거나 진통이 예상됩니다. 양도세 중과 유예 등의 조치는 당장 가능한 부분이고요.

공시가격 환원 문제는 결국 재산세 부담 완화로 결론 나는 것 같습니다. 2022년 공동주택 공시가격이 당장 다음주 발표되기 때문이죠. 종합부동산세의 경우 이미 정부에서 같은 날 완화안을 발표하기로 했기 때문에 선수를 빼앗긴 느낌마저 드는군요. 그래서 보유세 부분에선 재산세 완화 카드만 남은 건데요. 사실 재산세는 작년에 이미 과표구간을 신설하고 세율도 내렸습니다. 종부세와 비교하면 비교적 부담이 덜한 세금으로 꼽히기 때문에 납세자들이 체감할 만큼의 인하가 이뤄질지는 지켜봐야겠습니다.

새 대통령의 광화문 집무실 계획은 용산 국방부 자리로 결론이 나는 것 같습니다. 용산은 공원과 국제업무지구 등 굵직한 개발이 많이 남았는데요. 대통령 집무실이 들어오는 게 어떤 작용을 할지는 지켜봐야겠습니다. 랜드마크 시설로서 기능을 할지, 악재가 될지 말이죠. 일단 앞으로 주변에 신축될 건축물들에 상당한 규제가 생길 것으로 보이네요.

오늘은 지난 시간에 대한 보충 설명을 드렸습니다. 다음주엔 공시가격 발표와 종부세 완화안을 다뤄보도록 하겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩