재건축 안전진단 풀려도 이익환수 부담 여전...분양가도 현실화 '무게'

공시가 속도조절 등 재산세 부담도 줄어들 듯
"법 개정 사안은 손 못대 당장은 영향 제한적"

20대 정부는 부동산 분야에서 재건축 안전진단 완화 및 분양가상한제 개선 등 민간 정비사업 규제 완화를 우선으로 추진할 것으로 예상된다. 국회를 더불어민주당이 장악하고 있어 임대차법과 재건축초과이익환수제 등 법 개정이 필요한 사안들은 당분간 실행 여부가 불투명하다.

11일 윤석열 당선인 캠프 등에 따르면 차기 정부는 부동산 공약으로 재건축 및 분양가 등 민간 정비사업 규제 완화, 주택 공급 확대, 부동산 세제개편, 대출 규제 완화, 임대차 3법 개정 등을 공언했다. 시장에서는 이 가운데 안전진단 등 정비사업규제와 대출 규제, 공정시장가액 비율 인하 등이 우선으로 이뤄질 가능성이 높은 것으로 예상한다. 법 개정 없이 정부 의지만으로 개선이 가능한 사안들이다.

정부의 한 관계자는 “재건축 초과이익환수제 등 부동산 관련 큰 공약들은 법 개정이 이뤄져야 하는데 민주당이 국회를 장악하고 있고 지금까지 해당 규제 완화에 부정적이었다”며 “거대 당과 정부 간의 입장차이를 정리할 때까지 상당한 시간이 소요될 것”으로 예상했다.

차기 정부는 이에 따라 재건축 안전진단 완화와 분양가 산정방식 등을 우선으로 검토할 것으로 알려졌다.

안전진단은 재건축의 첫 관문으로 꼽힌다. △구조안전성 50% △건축 마감 및 설비 노후도 25% △주거환경 15% △비용 분석(경제성) 등을 통해 점수가 정해지는 데 비중이 가장 높은 구조안전성 평가가 재건축의 발목을 잡는다는 지적이 많았다. 기술이 발달해 재건축 연한(30년)이 지나도 건물 기울기, 내구력 등의 구조적 문제가 없는 경우가 대부분이어서다.

윤 후보 공약대로 구조안전성 평가 비중을 낮추게 되면 상당수의 노후 아파트들이 재건축을 추진할 수 있게 된다.

재건축 재개발 조합의 이익을 줄이고 수분양자에게 큰 수익이 돌아가도록 설계된 현행 분양가 산정기준도 손볼 가능성이 있다. 조합 입장에서는 수익성이 높아지기 때문에 사업이 속도를 내고 도심권 공급 역시 늘어나는 효과가 있다.

부동산 세금과 관련해서는 공정시장가액비율 인하가 유력하다. 보유세는 공시가에 공정시장가액 비율을 곱한 과세표준액에 세율을 곱해서 계산한다. 당장 법령인 세율은 손댈 수 없지만, 정부가 시행령을 고쳐 공정시장가액비율을 낮추면 세 부담을 줄일 수 있다는 계산이다. 이달 중 발표 예정인 공동주택 공시가는 지난해 대비 20%가량 오를 것으로 예상된다.

다만 시장 파급력이 큰 임대차법 개정과 재초환 완화는 당장 기대하기 어려울 전망이다. 둘 다 법을 직접 개정해야 하는 사안이어서다. 윤 당선인은 임대차법 관련해서는 기존 2년인 전세기간을 3년으로 연장하는 안을 추진하겠다고 밝혔다. 재초환은 △부담금 부과 기준 금액 상향 △부과율 인하 △비용 인정 항목 확대 △1주택 장기 보유자는 감면 및 부담금 납부 이연 등을 공약했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com