대선 이후 앞이 '캄캄'…"올해 집사지 마세요" [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]한문도 연세대 정경대학원 겸임교수
규제완화 = 대형악재

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집값이 하락장의 초입에 들어섰다고 진단하고 있는 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 대선 부동산 공약이 집값 하락을 가속화할 것으로 내다봤습니다. 다주택자 양도소득세 중과 배제는 거래 절벽 상황에서 가격 하락을 더욱 가속화할 것이고, 향후 예정된 대규모 주택 공급계획은 '폭탄' 수준이라로 분석했습니다. 한 교수는 주택 수요자에게 이런 상황에 대처하는 방법을 제안했는데요 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
장기 하락이 이제 시작이다라고 하셨는데 올해 DSR 대출 규제도 굉장히 강화되고 있고, 기준금리도 여러 차례를 올릴 것 같다고 예상이 되고 있는데 이럴 경우 집값에 영향을 또 어떻게 미치게 될까요.

▷한문도 교수
모두에도 말씀 올렸지만 금리가 경제의 기본입니다. 루카스라는 교수가 ‘합리적 기대 가설’이라는 이론을 가지고 경제학상을 받으면서 노벨. 그분이 케인즈 그 이론을 덮어서 정리한 내용이 뭐냐? 이 수요 시장의 참여자들의 가계, 기업, 정부. 특히 가계와 기업은 정부의 정책이나 경제에 따라서 앞으로 어떻게 될 것이라는 것을 선제적으로 합리적으로 기대해서 맞추면서 조정해 나가거든요.

금리가 오르면 어떻게 되겠어요. 집을 사려는 사람들은 수요가 당연히 줄겠죠. 이거 부담이 늘어나니까 “내가 돈을 모아서 사야지”로 바뀔 것이고. 금리가 더 올라가면 어떻게 되겠어요. 투자를 했던 분들 중에 대출을 받은 레버리지가, 착한 레버리지가 나쁜 레버리지로 바뀌는 순간부터 부담이 되니까 투매나 경매로 갈 수 있는 길로 가게 되면 이 안 좋은 조건들이 겹치게 되면 아까 말씀드린 수요는 줄고 매물이 늘어나는 현상이 나타나면 시장의 충격이 커지겠죠. 근데 지금 우리가 그런 시장으로 지금 가고 있거든요. 이런 부분을 볼 때 금리 인상이 지금 충격적이라고 저는 보고 있습니다 개인적으로.

▶서기열 기자
가장 큰 하락 요인이다 이렇게 보시는군요.

▷한문도 교수
제가 볼 때 이번 시장은 금리인상이 생각보다 충격이 클 것이다. 금리 인상과 대출 규제가 같이 겹치잖아요. 그래서 그런 부분을 같이 보신다면 그 힘이 내면에 나타나는 힘이 큽니다. 국채나 여러 부분 다 연결되잖아요.

지금은 그게 이제 헷갈리는 혼돈의 시장의 상태가 왔기 때문에 약간 관망세로 돌아섰는데 아까 말씀드린 대로 공급이 나오기 시작하면 그때는 조금 시장이 조정을 겪을거다 라고 또 다시 한 번 말씀드리겠습니다.



▶서기열 기자
그다음 질문이 사실 공급에 대한 거였는데요. 공급이 공급이 늘어날 거라는 신호가 되게 분명하잖아요.

▷한문도 교수
완전하죠.

▶서기열 기자
신속통합기획 재개발·재건축도 지금 시동을 걸고 있고, 그리고 3기 신도시를 비롯한 공공택지에서 공급될 물량들이 굉장히 많이 예정이 돼 있는데 공급이 현실화되기까지 좀 시간이 좀 남아 있잖아요. 근데 공급이 과연 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요.

▷한문도 교수
이것이 있습니다. 내년에 서울 아파트 입주 물량이 내년까지는 조금 적은데 그 다음에 되게 많습니다. 7만가구입니다. 우리가 맨날 듣는 소리가 2만가구, 2만가구잖아요. 3만가구. 근데 재작년에 7만가구 인허가로 공급을 했어요.

재작년이죠. 분양가 상한제 시행한다고 그래서 단지들이 부랴부랴 다 했어요. 그게 물량이 좀 많아요. 그게 내년부터 조금 나옵니다. 후년은 많아지고 내후년에. 올해까지 힘들고 그게 겹치는 시기예요. 그래서 올해는 많이 힘들다고 판단하는데 입주 물량이. 내년 되면 또 색깔이 달라지거든요 하반기부터. 그러면 이게 겹치잖아요. 일단 말씀하시는 사전청약 3기 신도시 공공택지 물량이 약간 텀이 있어요 미스 매치가. 적으면 2년 반, 3~4년인데. 거기를 메우는 서울의 입주량이 좀 있는 거예요. 경기도도 좀 있고.

그럼 그런 부분을 연결해서 보면 그래서 대선에서 되는 분들이 중요한 건 다주택자 양도세 중과 유예를 한다고 그랬단 말이에요. 그럼 1년을 다주택자 물량이 지금 전국에 200만채잖아요. 서울에만도 100만채가 있는데 거기에 30만채만 나온다고 생각해봐요. 지금 서울 아파트 매물 물량이 4만5000개인데 매달 거래가 몇 개야? 1000개. 4만4000개는 거래가 안 되는 거예요. 근데 그게 벌써 1년째예요. 1년째 4만5000 개가 계속 떠 있고 1000개, 2000개. 그 전에는 3000~4000개. 1000개. 이건 생각해보셔야 되고. 그 와중에 다주택자 물량까지 나온다고 가정을 하세요.

게다가 임대사업자, 단기 임대사업자 매물 물량이 또 나옵니다. 단기 임대 사업자가 만료되는 분들이 중과를 맞지 않기 위해서 1년인가 2년 안에 좀 파셔야 돼요. 주택 가격이 계속 하락할 것 같으면 빨리 팔 거 아니에요. 이게 겹치는 물량들이 지금 말씀하신 입주 물량 공급 미스매치를 메울 거라고 저는 보고 있는 거죠. 그래서 생각보다 시장이 입주 물량 부족으로 인한 충격은 덜하다고 저는 계속 말씀드립니다.

▶서기열 기자
그리고 또 두 후보가 재개발 재건축 규제도 완화하겠다 이렇게 얘기를 하고 있는데 정비 시장은 앞으로 어떻게 보세요?

▷한문도 교수
재건축 재개발은 순서가 있습니다. 이 대선 후보들이 완화한다는 내용은 어떤 내용이냐면 이 과정에 대한 완화가 아니고요 용적률이나 인센티브를 완화하겠다는 얘기를 한 겁니다. 그러면 그것이 되는 데 2년이 걸리고 지나고 나면 조합원들이 뭐라 하겠어요. 사업계획을 잡고 자기 집을 얼마 쳐주고 이런 관리처분이라는 사업시행계획을 잡고 있는데 그걸 인가를 해야 돼요.

사업시행계획이 얼마나 많이 바뀌겠어요. 지금 가격이 출렁이잖아요. 만약에 하락하게 되면은 원래 사업계획이 지금 지금 가격으로 했는데 만약에 제가 말씀드린 대로 15%가 하락을 했어요. 그러면 사업 계획이 15%가 내려와야 하잖아요. 다시 해야 돼요. 이게 한 2~3년, 3~4년 걸립니다.

▶서기열 기자
조정하는 기간이?

▷한문도 교수
아, 그럼요. 계속 바뀌니까 시장이. 그리고 그 시간에 관리처분이라고 있어요. 이때 이제 임대주택 분양이나 이런 보통 시작해서 빨리 하면 제일 빠른데 진짜 주민들이 다 친척 관계다 이럴 경우에는 그걸 가정할 때 제일 빠른 기간이 7년입니다. 이 과정 그거를 이 대선 후보들이 완화한다고 해서 7년 만에 되는 게 아니거든요. 이해되셨죠 시청자 여러분? 그러면 이게 길어지거나 약간 트러블이 생기면 그냥 20년입니다. 너무 장밋빛을 바라보시면 안 되고 재건축 투자를 많이 해두신 분들은 제 얘기를 뭐 100% 이해하실 겁니다.

중요한 것은 뭐냐? 정치와 경제와 지금 상황입니다. 그분들이 볼 때는 물론 그 말씀 그것이 다 전제가 좋을 때 이 요인들이 빨리빨리 넘어가면 호재가 되죠. 시장에 반영이 되는데 지금 요인들이 안 좋다 그러면 시장에 반영이 안 돼요. 그게 어디서 나타나냐. 재건축 재개발 현장 중에 특히 재건축 기대 받는 은마아파트나 대치동 미도. 신속통합으로 지금 막 작년 11월부터 많이 좀 떴어요. 떴는데 제가 팩트를 하나 말씀드릴게요.

압구정 하고 이쪽이 신속통합기획에 들어갔다고 그러면 막 올라가고 사람이 사러가야되죠. 거래량을 제가 봤습니다. 여의도 시범 아파트는 작년 10월 이후로 거래가 없습니다. 이걸 어떻게 설명하실 거예요, 여러분?

▶서기열 기자
호재가 있음에도 불구하고 거래가 없다?

▷한문도 교수
거래량이 지금 안 나온다. 압구정 7차가 지금 압구정동이 24개 단지가 있어요. 24개 단지가 있는데 기억하시겠지만 작년 4월 서울시장 선거 때 그때도 붐이 일어났었잖아요. 그때도 막 신문 지상에 난리 났잖아요. 그리고 이번에 지금 대선 후보 이슈 그리고 신속통합 같이 다 들어갔어요. 그러면 호재가 엄청나잖아요. 거래량이 거의 바닥입니다.

이걸 어떻게 설명하시겠어요. 그렇죠? 살 여력이 없거나 비싸다고 판단되거나 미래 시장에 대한 리스크를 헤지해서 이건 들어가면 안 되겠다는 판단이 많은 거지요. 지금 사신 분들 중에는 이 얘기 드릴게요. 전쟁 나도 부동산은 거래가 돼요. IMF 때도 매달 서울에서 1000개가 거래가 된다고 그랬잖아요. 그런 얘기가 나오잖아요. 그 수준이라는 얘기예요.

저는 사실 하락 폭락론자는 아닙니다. 그냥 하락해서 좀 안정되길 바라는 사람이고 경제가 좋아져서 같이 올라가는 걸 바라는 사람이에요. 그런 차원에서 조정을 거쳐야 우리가 또 다시 한 번 올라간다라는 말씀드리겠습니다.

▶서기열 기자
재건축·재개발도 결국에는 만약에 이 시장이 하락 국면에 접어들게 되면 사실 아무리 규제를 완화하더라도 쉽지 않다.

▷한문도 교수
살 사람이 없으면 내려가는 거 아닌가요. 올해 가을까지 꼭 시장을 보시라고 제가 말씀드린 겁니다.

▶서기열 기자
당장 시장이 어떻게 되든 확실하게 확정할 게 아니고.

▷한문도 교수
판단하지 마시라. 가을까지만 제발.

▶서기열 기자
변수가 많으니까

▷한문도 교수
너무 많죠.

▶서기열 기자
그렇다면 교수님 하락장이 이렇게 이어진다고 보면 무주택자들은 과연 내 집 마련을 원하는 무주택자들은 어떻게 해야 될까요.

▷한문도 교수
무주택자분들은 지금 올 가을까지는 100% 기다리셨으면 좋겠고 무주택자 분들 중에 이제 청약 점수 있는 분들은 청약하시면 되고, 일단 사전 청약을 해두시고, 사전 청약은 해지를 해도 또 할 수 있습니다. 근데 일반 분이 있잖아요. 서울 도심이라든지 좋은 자리에 이런 분들은 당첨이 되면 재당첨 기회가 없습니다. 그러니까 그 부분을 기억하셔서 잘 판단하셔서 사전청약은 계속 하시는 거예요.

그리고 무주택자분들 중에 또 1주택자분들 중에서도 전체 물량 중에 85㎡ 초과한 부분에 대해서 추첨제가 있습니다. 서울시도 있고 다 있습니다. 그래서 1주택자인데 조금 지금 현재 아기가 태어나고 집이 좁으시다 그러면 손 놓지 마시고 조금만 서칭하시면요. 기회가 지금 많이 있는 제도로 지금 많이 바꿔놨습니다.

그래서 무주택자 분들 중에 또 돈이 없다. 이런 분들을 제가 많이 봤습니다. 청약을 해서 당첨이 돼도 돈이 없다. 그러면 어떤 방법이 있냐면 지금 말씀드리면 사전청약을 첫 번째 하시고. 두 번째는 가격이 하락되기 시작한다고 가정하면 하락된 구축을 사시면 되고, 세 번째는 일반 분양분이 지금 서울시 내에 일반, 사전청약이 아니죠. 이거는 바로 2년 반 되면 입주죠. 이런 것들은 현재 분양가 상한제로 제어가 돼서 시세가 한 15억이면 요즘 분양가 9억 선이에요. 주위 시세가 시세가 한 30억이면 한 15억 선이에요. 그럼 어떤 걸 하셔야겠어요?

그래서 구축에 대한 수요는 지금 확실히 줄 거니까 하락에 대한 기대감을 가지시고 사전 청약과 일반 분양에 들어가시고 조금 있으면 이제 경매시장에도 이제 아파트가 나올 겁니다. 제가 볼 때. 지금 살짝 나오는데 서울의 아파트 경매시장 저번 달에 낙찰률이 46%입니다. 그러면 54%는 낙찰이 안 된 거잖아요. 그럼 왜 낙찰이 안 됐을까요? 뭔가 선호하지 않는 아파트다 보니까 가격이 비싸다고 판단한 거죠. 지금 불과 6개월 전만 해도 “매물이 씨말라” 이거 아닙니다 시장이.

▶서기열 기자
확 바뀌었죠.



▷한문도 교수
네, 확 바뀌었으니까 그게 웃기잖아요. 막 올라가는 물이, 우리가 막 달리기 하다가도 쓸려고 그래도 안 쓰는데 이거는 거의 뭐 정지 수준 느낌이잖아요. 그 시장이 좀 다르다는 걸 느끼시면 그러면 하락의 예측이 좀 가능하니까 한번 기다려보자. 그래서 다시 한 번 시간은 가을까지. 그 사이에 사전 청약하시고 일반 분양도 접근하시고.

▶서기열 기자
그러니까 이게 하락까지 갈 가능성이 높으니 일단은 지금 현재는 청약을 조금, 청약에 집중하는 기다려보고 하락하고 난 다음에 다시 매수할 수 있는 기회를 찾아봐라

▷한문도 교수
선택의 기회가 구축도 생기고 청약도 생기고 선택의 폭이 넓어지지 않습니까 그게 현명한 대처가 아닐까 좀 봅니다.

▶서기열 기자
그러면 이제 1주택자들은 어떻게 해야 될까요. 사실 영끌 해서 작년, 재작년에 산 사람들 많잖아요. 이런 분들은 지금이라도 파는 게 맞을지 사실 팔기도 어려운 상황입니다. (물림)

▷한문도 교수
영끌 하신 분들은 지금 팔 여건이 안 됩니다. 단기 매매로 인해서 양도세. 양도세가 없으면 다행인데 냉정하게 말씀드리면 영끌 하신 분들 중에 너무 부담되시고 금리가 앞으로 1~1.5% 더 오를 것 같거든요. 가산금리 하면 최대 2%인데 그거 감안하셔가지고 그때 만약에 내가 못 버티는 상황이면 지금 빨리 파십시오. 왜 하락기에는 팔기가 어렵잖아요.

지금 빨리 파시고 버틸 수 있다 그러면 저는 한 채 있으면 가져갔으면 좋겠어요. 영끌 세대는 30~ 40대니까 아기도 있고 신혼세대잖아요. 잘 부담하고 가면 이거를 지금 무리하게 하락된 가격에 파는 것보다는 결국은 조정을 거쳐서 6~7 뭐 3~4년, 5~6 년을 고생하시겠지만 제자리에 오잖아요.

▶서기열 기자
자기가 부담하기 힘든 상황이 되면 미리 지금이라도 파는 게 좋고 버틸 수 있는 상황이면..

▷한문도 교수
지금 제가 볼 때는 빨리 파시는 게 좋을 것 같습니다. 조정이 된다라고 이런 얘기했다고 큰일 날 수도 있는데 더 올라가면 저는 진짜 욕을 먹겠죠. 근데 이거는 100% 믿지 마시고 참고를 하시라는 얘기입니다. 그래서 만약에 너무 부담된다는 계산이 나오시면 지금 처리하셔도 매물이 지금 앞으로 5년 뒤를 보시면 어떻겠어요. 시장이 분명히 바뀌잖아요. 그거는 전문가들도 알고 다 압니다. 여러분도 아시고 그렇죠? 지금 잠시 아직 없잖아로 지금 응변하지만 속으로 다 아시잖아요. 그리고 젊은 분들은 피부를 아직 못 느껴보셨지만 4050세대 60은 다 압니다. 4060이 안 사잖아요. 거래량 1000개예요.

1만5000개 살 때 10%가 2030 세대 한 거하고 그러면 1500가구잖아요. 1100개에서 50%로 하면 500개예요. 이미 시장이 흐름에 어떤 반전이 일어났던 걸 보시고 가을까지 보신다면 냉정하게 판단해서 자산 관리를 하시는 것이 좀 좋을 것 같습니다.

▶서기열 기자
사실 그다음 질문이 1주택자 중에 갈아타기 하려면 어떻게 해야 하나였습니다.

▷한문도 교수
좀 더 자세히 설명 드리면 자기 평형에 가지고 계신 분이 구축이고 많이 오래됐고, 더 많이 오래됐으면 그냥 갖고 가십시오. 그러니까 25년 이상 됐으면. 왜냐하면 시장 제도가 어떻게 갈지 모르는데 리모델링 공약 완화도 있고, 1기 신도시 분들은 기대감이 있을 거고요. 또 일반 구도심에서도 용적률이 한 180% 이하인 아파트다, 본인들이 체크하면 나오십니다. 그건 들고 가십시오. 25년 됐으면 구축이라도 갈아타기 할 의미가 없습니다. 왜? 30년 되면서부터 재건축 호재가 생기고 20년 차가 되고 이러면은 하자 보수 보증금을 엘리베이터를 바꾸고 이런 걸 쓰게 돼 있어요 법에.

▶서기열 기자
그럼 다주택자들은 버틸 수 있을까요. 지금 상황에서?

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▷한문도 교수
다주택자들 중에 3주택자 이상은 다 버틴다고 봅니다 저는. 다만 3주택자 중에 무리하게 전세 갭을 충분히 활용하는 분들이 있죠. 자기가 매입한 다음에 이런 분들이 계세요. 월세를 사서 조그마한 집들. 전세로 놓으면 전세 대출이 받쳐주니까 역전세 얘기가 지금 그래서 나오거든요. 그분들은 위험해요. 역전세가 터지면 자산관리가 안 되잖아요.

근데 그런 분 말고 전세 원래 들어있는 다주택자 중에 전세가 들어있고 월세로 들어있으면 더 좋죠. 월세는 부담이 없으니까 보증금 내주는데. 그건 무조건 뭐 전략이 필요 없습니다. 그냥 가면 되고 이 전세를 갭으로 해서 투자한 분들은 이제 자금이 들어갔을 때는 3억 정도가 들어갔다고 가정하면 2억이나 근데 이자가 올라갔잖아요. 이게 부담되기 시작하면 수수료 부담되거든요. 그런데 이게 1년으로 가는 게 아니잖아요. 몇 년 갈 거잖아요. 그러니까 판단을 잘하셔야 되는 거예요. 금리 오를 걸 대비하셔서 계산을 정확하게 하시면 됩니다.

어, 그러면 10%가 내려갔을 때 20%가 내려갔을 때 내 부담. 이거 계산하시면 보이는데 전략은 본인이 짜는 겁니다. 그리고 시장에 대한 시나리오를 우리 우리 앵커님하고 지금 말씀 나눈 것처럼 시나리오는 1, 2, 3 세 개잖아요. 경우의 수가. 완전 하락, 조금 하락, 버틴다 세 개 중에 하나예요. 당분간은 나중에는 올라간다. 맞잖아요? 그 시간 계산하는 세 가지 시나리오에 지금 말씀 나눈 내가 금리 부담이 될까? 안 될까? 버틸까? 두 가지를 합하면 2 곱하기3 하면 6. 한 열 가지만 딱 보면 답은 나오잖아요. 그러면 거기서 하나 고르시면 되죠.

▶서기열 기자
다주택자분들도 하락을 대비해서 다양한 시나리오를 세워서 분석을 해보고 이걸 어떻게 정리할지 아니면 가져갈지를 잘 판단하셔라.

▷한문도 교수
그게 제일 현명한 판단입니다.

▶서기열 기자
알겠습니다. 오늘 한문도 교수님 모시고 이 향후 부동산 시장에 대한 전망 그리고 앞으로 어떻게 대응해야 될지에 대한 다양한 얘기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷한문도 교수
고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD
편집 김윤화 PD·이재형 디자인 이지영 제작 한경닷컴·한경닷컴·한경디지털랩