조정기를 넘어 하락기로 넘어가는 시점에 부동산 매입은 더욱 신중해야 합니다. 김기원 리치고 대표는 지역별로 매매 및 전세 수급을 비롯해 소득 대비 가격, 인구 증감 등 주요 기준으로 평가한 집값 수준은 지역별로 다 다르다고 분석합니다. 수도권의 집값이 꼭지를 찍고 하락을 시작한 시점에서 지역별 집값 수준에 대한 김 대표의 분석을 함께 들어보시죠.
2022년 집값 상승률 '톱7'은 여깁니다 [집코노미TV]
▶서기열 기자
서기열의 집터뷰, 오늘 다시 김기원 리치고 대표님 모셨습니다.

이런 하락면에서도 지역별로 양상은 다르게 나타날 수 있다고 하셨잖아요. 그래서 지역별로 조금 어떤 흐름을 보이고 있고 향후 어떤 움직임을 좀 보일지 예상을 좀 부탁드립니다.
2022년 집값 상승률 '톱7'은 여깁니다 [집코노미TV]
▷김기원 대표
네, 이 부분은 제가 이제 다시 또 수급 데이터로 돌아가서 제가 말씀 드리도록 하겠습니다. 이 지역들 이제 전세 수급이 높고 매매 수급도 그나마 양호한 지역들. 거기가 경북, 전북, 충남, 강원 그 다음에 경남, 충북, 제주. 요 정도 지역들이거든요.

지금 이제 이 데이터를 보시면 이제 부동산 시장에서 되게 중요한 게 뭐냐면 그 지역이 얼마나 고평가인지 저평가인지를 판단하는 게 매우 중요합니다. 모든 투자의 기본은 뭐예요? 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 거죠. 즉 저평가되었을 때 사고 고평가됐을 때는 팔지는 못하더라도 최소한 사면 안 돼요.

여기 보시면 되게 이제 측정하는 지표가 여러 가지 것들이 있는데 네 지금 이제 이게 뭐냐면 ‘매매전세 저평가 인덱스’라고 하는 거고요.

▶서기열 기자
매매와 전세.

▷김기원 대표
매매전세. 이거 화면을 이 부분만 좀 제가 키워서. 이거는 뭐냐면 전세는 투자 목적이 있어요 없어요?

▶서기열 기자
전세는 그냥 투자라기보다는 실거주 목적으로.

▷김기원 대표
실거주 목적이고 그래서 투자 목적이 1도 없습니다. 그래서 전세 가격이 올라가는 거는 거품이 있어요 없어요?

▶서기열 기자
없죠.

▷김기원 대표
없다라고 보는 거예요. 왜? 실수요가 움직이는 만큼 가격이 올라가거나 내려가는 거니까 그래서 얘를 본질적인 가치로 본 거예요. 왜? 투자 목적이 없으니까. 그런데 매매는 투자 목적이 있어요 없어요?

▶서기열 기자
있죠.

▷김기원 대표
있죠. 매매 가격에는 투자에 대한 것도 있고 그래서 이거랑 전세랑 비교를 한 거예요. 그래서 이걸 가지고 ‘매매전세 저평가 인덱스’라는 걸 만들어봤는데 너무 정확한 거죠. 그래서 이걸 보시면 지금 이제 전국에서 제일 저평가 1등이 누구예요.

▶서기열 기자
충북.
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▷김기원 대표
충북. 그 다음에 경남이에요. 그래서 이 매매전세 저평가 인덱스는 서로 비교 분석을 해볼 수가 있어서 좋아요. 제일 꼴등은 어디예요?

▶서기열 기자
서울.
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▷김기원 대표
서울 몇 %에요? -31.4% 즉 서울의 매매가는 실제 사용 가치인 전세보다 몇 % 거품이 있다? 31%. 그럼 몇 프로 빠져야 돼요?

▶서기열 기자
30% 더 빠질 수 있다?

▷김기원 대표
네. 그니까 그니까 31% 고평가니까 실제로 이제 계산을 해보면 이걸 계산기로 나누면 30%까지는 아니고 한 20여% 빠져야 됩니다. 근데 때로는 얘가 저평가일 때도 있거든요.

▶서기열 기자
그럴 수 있죠.

▷김기원 대표
실제로 이제 2014, 15, 16, 17년까지만 하더라도 전세 대비 서울의 아파트 가격이 저평가였어요. 근데 지금 제일 꼴등인 데가 서울 경기 세종 인천 부산 여기죠? 그런데 이 지역들은 수급 데이터가 좋아요 안 좋아요? 안 좋죠. 수급도 안 좋은데 얘는 지금 전세 대비 되게 고평가 지역 그러니까 여기는 위험하다.

근데 어디는 좋아요. 충북 경남 경북 충남 전북 전남 울산 근데 이런 데는 뭐예요. 전부 다 위에 있거나 오른쪽에 있는 지역들이었죠. 아까 그 수급 데이터에서. 네, 맞죠? 근데 전세로도 아직 저평가예요.

1등 지금 충북 데이터를 가지고 보여드릴 건데 충북은 16년, 17년, 18년, 19년까지 계속 떨어졌죠. 수도권이 오르는 동안 얘는 계속 떨어져요. 즉, 사이클이 제가 다르다라고 말씀드렸죠. 지역마다 사이클이 다르다. 언제부터 지금 올라가기 시작했어요? 2020년 중순부터. 물론 대장 아파트들은 그전부터 올라가기 시작했지만 이 지수 통계 데이터로 봤을 때 2020년 중순부터. 지금 올라온 지 얼마됐어요?
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▶서기열 기자
얼마 안 됐네요. 진짜.

▷김기원 대표
얼마 안 됐어요.

▶서기열 기자
2년도 안 된 거네요.

▷김기원 대표
그렇죠. 그래서 얘네들은 뭐다? 지금 여전히 실제 사용가치인 전세 대비해서 매매가가 거품이 별로 없다. 그리고 언제 제일 거품이 제일 없었어요? 데이터를 보시면 이게 이제 높을 때가 제일 저평가거든요. 언제예요? 2020년 5월달. 충북의 아파트 이때 샀으면 충북의 아파트 언제 사는 거예요. 발바닥.

▶서기열 기자
바닥에서.
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▷김기원 대표
바닥에서. 제가 스타일이 소심하다 보니까 이거 좋다고 이거 하나만 가지고 못 믿겠는 거죠. 그래서 또 뭘 만들었냐 ‘소득 대비 저평가 인덱스’를 만들었습니다. 이걸 보세요.

▶서기열 기자
지역 소득 대비. PIR.

▷김기원 대표
서울도 있고 전국은 있는데 지역별로는 없는 거예요. 그래서 지역별 이 PIR 데이터를 다 만들었고요. 이게 이제 충북의 PIR 데이터입니다. 막대그래프요. 주황색은 충북의 아파트 가격이고요. 과거에 소득 대비해서 가장 높았을 때가 언제예요? 2015년 중순. 근데 이때 고점 치고 내려왔어요 안 내려왔어요?

▶서기열 기자
내려왔네요.

▷김기원 대표
그렇죠. 네, 소득 대비에서 충북의 아파트가 제일 비쌀 때. 근데 언제 제일 저렴했어요? 2010년. 근데 2010년부터 13년까지는 수도권은 어떻게 됐어요? 계속 내려갔죠. 근데 얘는 소득 대비 제일 쌌어요. 그럼 이때 사야 돼요 안 사야 돼요?

▶서기열 기자
사야죠.

▷김기원 대표
사야죠. 근데 이때 샀으면 아파트가 계속 올라요 안 올라요?

▶서기열 기자
오르죠.

▷김기원 대표
계속 오르잖아요. 얼마나 정확해요 이 데이터가. 근데 최근에 언제 제일 쌌어요? 2020년 4월. 4월에 제일 쌌잖아요. 그리고 언제 훅 떨어졌어요? 2020년 1월달에 훅 떨어졌잖아요.

그래서 제가 뭐라 그랬어요? 19년 말. 19년 11월, 12월달. 2020년 1~2월에 제가 지방 투자해라, 지방은 발바닥이다 지금. 이 얘기를 제가 했잖아요.

지금 올라왔는데 여전히 어때요? 여전히 전고점 대비하면 많이 낮죠. 여유가 있어요 없어요? 여유 있죠.

그 다음에 충남의 충북의 주택 구매력 지수 데이터입니다. 제가 이거 높을 때 사라고 그랬죠? 언제 제일 높았어요? 2020년 1분기. 모든 데이터가 약간 조금씩 다르지만 거의 똑같아요 안 똑같아요?

▶서기열 기자
한 시점을 가리키고 있네요.

▷김기원 대표
한 시점을 가리키고 있잖아요. 네 그런데 지금 조금 내려왔어요. 그럼에도 불구하고 여유 있어요 없어요?

▶서기열 기자
아직은 여유가 좀 있네요.

▷김기원 대표
여유 있잖아요. 그렇죠. 거기다가 거기다가 충남 충북에 지금 입주 물량이 많아요 적어요?

▶서기열 기자
평균보다는 적네요.
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▷김기원 대표
상당히 적죠. 네 물론 내년에 내년에 좀 있지만 평균보다 살짝 많아요. 근데 올해 어때요 평균보다 상당히 작고 24년은 어때요 작죠. 예, 여기서 입주 물량 보면 입주 물량이 제일 없는 데가 어디냐면요. 제주도예요. 그 다음 어디에요. 충북이에요. 충북. 전국에서 입주 물량이 두 번째로 적어. 거기다가 미분양 어때요? 거의 없죠. 거의 없잖아요.
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▶서기열 기자
288호요.

▷김기원 대표
거의 없잖아요. 그렇죠 거기다가 세대 수 계속 증가하고 있죠. 인구수도 어때요? 뭐 그렇게 감소 안 하고 있죠. 보세요. 최근에 이제 지난 2014년부터의 인구수 세대수 이제 증감률인데 지금 인구가 제일 많이 빠지는 데 어디예요? 서울. 지난 8년 동안 인구가 제일 많이 빠진 지역이 서울이에요 여러분들.

근데 부동산 하시는 분들이 뭐라 그래요 인구 몰리는 곳에 투자하라고 그러죠? 근데 지난 2014년부터 제일 많이 오른 데가 어디예요? 서울이잖아요. 맞아요, 틀려요?

그러니까 여러분들 제가 이거예요. 제가 왜 데이터랑 인공지능에 빠졌냐면 그러니까 사람은 이 모든 데이터를 내 머릿속에 다 넣을 수가 없잖아요.

▶서기열 기자
못하죠.

▷김기원 대표
결국엔 내 뇌피셜로밖에 얘기할 수밖에 없어. 아니 언뜻 생각해 보면 아니 그래 뭐 인구가 몰리겠지 이렇게 생각하지만 실제로 어때요? 아니다라는 거예요. 그리고 지방이라고 인구가 줄어드냐 아니라니까요. 여러분들 모든 건 뇌피셜이 아니라 정확한 데이터에 근거해서 이야기를 해야죠.

그 다음에 일자리 보세요. 충북에 지금 일자리 어때요? 계속 계속 늘고 있죠. 그러면 아니 지방은 일자리가 줄어든 데 아니 도대체 아니 데이터를 보시고 그런 얘기를 하시는지 저는 너무 궁금해요. 저는 대한민국 모든 데이터 이거는 시도뿐만 아니 시도 시구 읍면동별로 일자리 데이터 다 보고 있는데 엑스레이로 그냥 사람 찍어서 보듯 다 보고 있는데. 그냥 그렇게 말로만 해서는 안 된다라는 거죠.

여러분들 충북도 일자리 지금 계속 늘고 있고요. 그래서 이거 미분양도 별로 없죠. 향후 입주 물량 작죠. 그다음에 별로 지금 올라온 지 얼마 안 됐죠. 주택 구매 지수도 괜찮죠. 소득 대비해서 물론 발바닥은 아니에요. 그러니까 이걸로 보니까 한 허리쯤 왔구나.

근데 이 지역들이 뭐다? 충남, 경남, 경북, 충북, 전남, 전북 이 지역들이 다 비슷비슷하단 말이에요. 그래서 수급이 현재 좋고 이렇게 저평가된 지역들은 여전히 내 집을 마련할 만 한데 다만 지금은 이제 충격이 올 수도 있고, 안 올 수도 있는데 네 만약에 충격이 오잖아요. 그러면 이런 지역들도 일시적으로 하락을 합니다.
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▶서기열 기자
그럴 수 있죠. 그 충격은 한 지역에 국한돼서 오는 게 아니니까요.

▷김기원 대표
전국적으로 오거든요. 이미 그런 이유들 때문에 주춤하고 있어요. 이게 여전히 이제 비교를 해보면 수도권이나 이제 대전 대구보다 훨씬 더 좋기는 한데 매매수급이 100을 넘거나 막 뜨거운 분위기는 지금 아니다라는 거죠. 분위기가 지금 싸해지고 있어요. 같이 그리고 어떤 충격파가 오게 되면 급락을 할 수도 있어요 이 지역도.
2022년 집값 상승률 '톱7'은 여깁니다 [집코노미TV]
근데 혹시라도 그런 일이 오면 그때 사셔야 돼요. 무조건. 그래서 금융위기 때도 보면 저는 모든 걸 다 데이터로 하니까. 금융위기 때도 모든 지역이 잠깐 주춤했어요. 그래서 짧은 데는 한두 달, 긴 데는 5~ 6개월 주춤했는데 결국에는 수도권은 그러니까 고평가되고 워낙 에너지가 떨어져서 수도권은 계속 떨어졌는데 지방은 저평가된 지역들은 잠깐 주춤하고 계속 올라갔다.

그래서 이 지역들 여전히 허리인 지역들 허리랑 가슴 정도 있는 이런 지역들은 혹시라도 그런 충격파가 오게 되면 "아이고 감사합니다" 하고 바로 이제..

▶서기열 기자
매수에 나서라.



▷김기원 대표
내 집 마련하시기를 강력히 추천드립니다. 그리고 그런 일은 혹시라도 오게 되면 올해 하반기에서 내년 상반기 어느쯤에 오지 않을까라고 생각하고 있고요.

▶서기열 기자
잘 지켜보고 있어야 되겠네요. 그 다음 질문은 과연 실수요자 입장에서는 어떻게 해야 될 것이냐 라는 겁니다. 무주택자는 그렇다면 좀 지금은 기다려야 되는 게 맞는 건지 아니면 말씀하신 것처럼 저평가된 지역을 찾아가는 게 맞는 건지?
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▷김기원 대표
그거는 이제 지역마다 다 다르고요. 이제 여기 보시면 서울, 경기, 세종, 인천, 부산, 대전, 광주, 제주 이런 지역들은. 대구까지 상당히 지금 고평가 되어 있고 인천하고 대구 같은 입주 폭탄마저 많아요. 그런데 그나마 지금 괜찮은 지역을 하나 꼽자 라면 제주도는 괜찮아요.

▶서기열 기자
제주도는 물량이 별로 없다면서요.

▷김기원 대표
적어도 너무너무 적어요. 이게 보시면 입주 물량을 잠깐 보시면 제주도는 1.0이에요. 1.0. 그런데 지금 서울에 입주 물량이 작다라고 하는데 서울도 지금 5.4거든요. 서울보다도 훨씬 더 적은 거에요. 여기 보시면 인천 대구 입주 폭탄 보이죠?

▶서기열 기자
엄청 많네요.
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▷김기원 대표
여기는 많아도 많아도 너무 너무 많아요. 그래서 이 지역들은 자칫 전세도 조금 위험하실 수 있어요. 그래서 이 지역들은 좀 반전세 좀 하셨으면 좋겠고. 다음 그래서 이제 나는 예를 들면 저평가 지역에 있어요.

여전히 입주 물량도 작고 좀 해볼 만한 지역들은 충남. 다시 한 번 말씀드릴게요. 충남 충북 경남 경북 전북 강원도 제주도 이 7개 지역들. 이 지역들은 이제 급매물 위주로 하시면 좋고. 혹시 충격파가 오면 “아이고 감사합니다” 하고 무조건 그때는 내 집 마련을 하셔야 되고요. 근데 이제 문제는 뭐냐면 고평가 지역에 있는 거기에 입주 물량마저 많은 지역들. 이런 지역들을 어떻게 할 거냐.
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▶서기열 기자
인천 이런 데들.

▷김기원 대표
이런 지역들은 일단은 실거주라 하실지라도 어떤 여유가 많지 않으신 분들은 그러니까 떨어져도. “나 20~30% 떨어져도 괜찮아” 하시는 분들은 입지 좋은데 사시면 되는데 대다수 그렇지 못하시잖아요. 이런 분들은 지금 사시면 큰일 납니다. 진짜 인생 재테크가 10년 이상 뒤처질 수 있어요. 그래서 이런 분들은 그냥 관망하셔라. 그리고 전세도 위험하니까 반전세가 저는 오히려 더 괜찮다라고 보고 있고요

▶서기열 기자
보증금이 좀 적으니까.
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▷김기원 대표
네. 보증금이 작으니까. 그리고 그런 권리관계 잘 살피셔서 혹시라도 아파트 가격이 20(%)에서 정말 많은 데에는 40%까지도 떨어질 수 있거든요 데이터로 봤을 때. 이것도 금방 떨어지는 게 아니라 앞으로 한 4년, 5년, 6년 동안 아주 오랜 기간 동안.

그래서 혹시라도 이제 그런 리스크에 처하시면 안 되기 때문에 그런 권리관계. 그래서 선순위가 있는지 이런 부분들 잘 좀 체크하셔서 혹시라도 그런 일이 발생했을 때 내 어떤 전세금에 대한 보증금은 문제가 없게끔 그렇게 하셨으면 좋겠고요.

그리고 이제 가능하다면 이 거주와 투자를 좀 분리하셨으면 좋겠어요. 그러니까 내가..

▶서기열 기자
투자하고자 하는 곳은 오를 곳에다 사놓고 내가 사는 곳은 내가 지금 일자리와 이런 거 관련된 곳에 전세나 월세 반전세나 이렇게 살자 이런 말씀이시죠?

▷김기원 대표
그렇죠. 저는 그렇게 하고 있거든요 데이터로. 그래서 그리고 그렇게 하시면 마음이 편안해요. 왜 만약에 이제 또 많은 전문가분들이 얘기한 대로 계속 올라갈 수도 있잖아요. 그럴 수 있잖아요.

▶서기열 기자
상승의 과실은 여기서 먹는 거고.

▷김기원 대표
얘는 더 올라가겠죠. 그런데 만약에 안 좋은 일이 생겼어요. 뭔가 대세 하락이 시작이 됐어요. 그러면 이 지역들은 잠깐 주춤하고 또 올라가겠죠. 이래도 좋고 저래도 좋고.

▶서기열 기자
갈아타기를 생각하고 있는 1주택자들은 어떻게 해야 할까요?
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▷김기원 대표
갈아타기도 어느 지역이냐에 따라 다른데 일단은 대부분의 분들이 관심 많이 가지시는 수도권 위주로 말씀을 드리면 만약에 이제 “나는 비과세 혜택을 받을 수 있다”라고 하시면 저 같으면 바로 팔 것 같아요. 세금에 대한 양도세에 대한 부담이 없다. 그리고 하방 경직성이 강한 지역으로 저는 갈아탈 것 같습니다.

▶서기열 기자
아까 말씀하신 7개 지역으로 하나를 사놓는다거나?
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▷김기원 대표
그렇게도 사놓고 어찌 됐건 내가 또 살 집이 live 할 집이 있어야 되잖아요? 그러면 떨어지더라도 덜 떨어질 만한 아파트 그런 데로 갈아탈 것 같습니다. 그러면 이제 만약에 이제 그 뭐냐면 데이터로 봤을 때 작게는 한 15(%)에서 많게는 한 40% 정도까지 떨어질 수 있는 가능성이 보여요. 여러 가지 고평가 정도를 봤을 때 15~40%. 그런데 기왕이면 내가 40% 떨어질 아파트에 있다 보다는 내가 갈아타는 비용이 없으니까. 왜 양도세에 대한 부담이 없으니까 내가 갈아타는 비용은 취득세 정도밖에 없잖아요. 그렇다면 덜 떨어질 만한 아파트로 갈아타는 게 좀 더 맞지 않을까요?
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이제 제일 현실적으로 헤지 가능한 거는 만약에 이제 뭐 서울에 내 집 그냥 살고 계시다 그러면 헤지용으로 저평가된 지역을 저 같으면 사 놓을 것 같아요. 왜? 그러면 이제 내 얘가 좀 떨어지더라도 얘는 올라갈 거니까 이게 좀 포트폴리오 상 이게 자산 리밸런싱이라고 하잖아요. 우리가 좀 고평가 지역 거는 조금 덜고 저평가 지역은 사고. 근데 저는 부동산에서도 저는 리밸런싱이 좀 필요하지 않나라고 생각을 하고 있고 실제로 이제 저도 그런 리밸런싱 전략들을 통해서 좀 부동산 자산을 제가 좀 운용을 좀 하고 있고요.
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▶서기열 기자
오늘 김기원 대표님과 부동산 시장의 빅데이터를 기반해서 분석하고 미래에 대한 전망까지 얘기 들어봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 이재형·정준영 PD 편집 김윤화 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩