서울집 사려면 20년 모아야…이달부터 분양가 더 오른다 [식후땡 부동산]
![서울집 사려면 20년 모아야…이달부터 분양가 더 오른다 [식후땡 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202202/01.26400135.1.jpg)
이달부터 아파트의 분양가가 더 높아질 전망입니다. 국토교통부는 분양가상한제 아파트의 분양가 산정 기준이 되는 기본형건축비가 3월부터 2.64% 인상됩니다. 인상된 기본형건축비는 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 오늘도 부동산 관련 뉴스를 전해드립니다.
◆12억 넘은 서울 아파트 평균가…내 집 마련에 20년
첫 번째 뉴스입니다. KB국민은행 월간 주택시장동향에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격이 12억6891만원을 기록했습니다. 강북은 10억487만원으로 10억원을 처음 넘었고, 강남은 15억1210만원 기록하며 주택담보대출 금지선인 15억원을 돌파했습니다. 서울·경기·인천을 모두 포함한 수도권 아파트 평균값은 8억195만원이었습니다.
집값이 오르면서 내 집 마련에 드는 기간도 늘어났습니다. 지난해 12월 말 기준 서울의 ‘연 소득 대비 주택구매가격 비율’(PIR)은 소득과 주택가격이 전체에서 중간 수준인 3분위를 기준으로 했을 때 20.1이었습니다. 내 집을 마련하려면 한 푼도 쓰지 않고 20.1년은 모아야 한다는 의미입니다. 현 정부가 출범하던 2017년 5월 PIR값은 10.9였는데, 5년 만에 9.2가 늘었습니다.
◆이달부터 분상제 아파트도 비싸져…기본형건축비 인상
분양가상한제 아파트의 분양가 산정 기준인 기본형건축비 상한액이 ㎡당 178만2000원에서 182만9000원으로 2.64% 상승합니다. 지난해 9월 역대 최고 수준인 3.42%가 인상됐는데, 건설자재 가격과 노무비가 계속 오르면서 기본형건축비도 연이은 인상이 결정됐습니다. 이번 상승률은 기본형건축비 고시를 시작한 2013년 3월 이후 네 번째로 높습니다.
인상된 기본형건축비는 이달 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 국토교통부는 아파트의 실제 분양가격은 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 감안해 결정되기에 실제 분양가에 미치는 영향이 기본형건축비 인상분보다 낮을 것으로 내다봤습니다.
◆서울시 "시민들 주택 보유세 과도…새 정부에 개편 건의"
서울시가 올해 공동주택 공시가격이 전년 대비 30% 오르면서 시민들의 보유세 부담이 과도해질 것이라고 우려했습니다. 2017년 6억원이던 서울 아파트 평균 매매가격이 지난해 12억원을 넘어서며 이 기간 서울시민이 부담하는 주택분 재산세도 8973억원에서 1조7266억원이 됐다는 지적입니다. 같은 기간 주택분 종합부동산세 부담액도 2366억원에서 2조7766억원으로 약 12배 증가했습니다.
서울시는 외부 전문가로 구성된 ‘세제개편자문단’을 출범해 시민들의 부담을 덜어주는 주택 보유세 세제개편안을 마련하기로 했습니다. 이렇게 마련한 개편안은 새 정부 출범시기에 맞춰 4~5월 중 대통령 인수위원회에 건의한다는 방침입니다.
◆'좁아도 너무 좁은' 신혼희망타운…'30평대' 나온다
신혼희망타운에 중형 면적이 도입됩니다. 국토교통부는 올해 첫 규제혁신심의회 및 적극행정위원회를 열고 신혼희망타운의 '전용 60㎡ 이하' 면적 상한 제거를 심의·의결했습니다. 이에 따라 신혼희망타운도 방 3개를 갖춘 전용 60~85㎡ 면적 공급이 가능해졌습니다.
그간 공급된 신혼희망타운은 전용 46㎡과 전용 55㎡ 면적이 주를 이뤘는데, 방이 2개에 불과해 신혼부부의 출산계획 등을 감안하면 지나치게 좁다는 비판을 받아왔습니다. 가장 최근에 이뤄진 4차 사전청약에서는 7개 주택형이 최종 미달됐는데, 경쟁률이 0.1대 1을 기록한 곳도 있었습니다. 국토부는 새로 사업을 진행하는 곳 위주로 공급 면적 확대를 추진할 것이라고 설명했습니다.
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[비즈니스 포커스]임대차 3법 후폭풍이 올여름부터 거세게 불 것으로 전망된다. 새해 들어 집값이 안정세를 보이고 있다는 소식이 전해지고 있지만 임대차 3법이 시행 2년을 맞는 여름부터 전셋값 상승에 따른 월세 난민이 속출할 것이란 우려가 나온다.눈앞에 다가온 전세의 월세화임대차 3법은 2020년 7월 말 시행됐다. 현 정부 들어 전셋값 급등과 집값 상승을 막기 위해 시행됐다. 계약갱신청구권, 전월세 신고제. 전월세 상한제 등을 포함하는 법안이다.계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장해 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 한 권리다. 전월세 상한제는 임대료 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하도록 정한 것이고 전월세 신고제는 임대차 계약 당사자인 집주인과 세입자가 30일 안에 주택 소재지 관청에 임대금 계약 정보를 신고하는 제도다.임대차 3법 시행으로 집주인들은 5% 이내에서 전셋값을 올리지 못했다며 볼멘소리를 냈다. 이에 따라 계약갱신청구권을 사용한 세입자 대신 새 세입자를 구해 그동안 올리지 못했던 전세 상승분까지 반영한 매물을 내놓을 것으로 예상된다. 2020년 7월 법 시행 이후 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 7월부터 계약이 만료된다.더욱이 올해 3월 공시 가격 상승에 따라 보유세 부담이 늘어나면서 종합부동산세 부담이 커진 집주인들이 세금 부담까지 전셋값에 포함할 가능성도 있다.전셋값 상승이 현실화되는 가운데 전문가들은 ‘전세의 월세화’ 시대가 일러질 것으로 보고 있다. 높아진 전셋값과 함께 금리도 인상되면서 대출 이자 부담이 커졌다. 또 집주인이 전세금을 은행에 맡겨 얻는 이자보다 월세 수익이 더 많아진 만큼 전세 매물을 월세로 돌리려는 추세가 나타나고 있다.서울 아파트의 평균 전셋값은 약 6억원이다. 본인 자금 3억원, 전세 대출 3억원으로 보증금 6억원의 전셋집에 입주한다고 가정해 보자. 은행에서 5% 금리로 3억원을 빌리면 연간 대출 이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다.반면 보증금을 3억원으로 줄이고 나머지 3억원을 전월세 전환율 4.7%를 적용해 반전세로 바꾸면 예상 월세는 117만5000원(연 1410만원)이다. 전세 대출로 내야 하는 이자보다 반전세 형태의 월세가 더 저렴한 것이다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율이다.이 같은 현상은 지난해부터 나타났다. 금리 인상으로 월세 물량의 거래량이 늘어나기 시작했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 2011년 관련 통계를 집계한 이후 가장 많은 7만1080건을 기록했다. 2014년 4만 건대를 기록한 이후 2019년(5만1026건), 2020년(6만783건)에 이어 지난해 7만 건을 넘어섰다.올해는 계약갱신청구권의 첫 만료 기한이 예정돼 있는 만큼 월세 거래 물량이 더 늘어날 것으로 관측된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “매매와 전세 시장이 불안하고 대출 금리 인상으로 전세 대출 금리가 그 어느 때보다 높은 만큼 전세의 월세화는 당분간 계속될 것”이라고 내다봤다.높아진 전셋값에 주택 거래량 늘어난다서울 아파트 거래량은 매달 줄어들고 있다. 지난해 10월 2203건, 11월 1366건, 12월 1125건, 1월 854건 등의 추세다. 지난해 7월 4694건을 기록한 매매 건수는 6개월 연속 내림세다. 1월만 놓고 보면 지난해 1월 5791건 대비 약 85% 줄었다.지난해 초반 공급보다 수요가 많아 매물을 내놓는 족족 거래가 이뤄질 때와 비교하면 천양지차다. 높아질 대로 높아진 집값에 대선 주자들의 규제 완화 공약, 금리 인상 등이 겹치며 파는 이와 사는 이 모두 ‘눈치싸움’을 벌이고 있다.단, 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장한 매물이 올여름 한꺼번에 시장에 나오며 빙하기에 접어든 주택 거래 시장에 해빙기가 찾아올 것이란 분석이 나온다.4년간 못 올린 전셋값이 단숨에 현재 시세에 맞는 가격으로 오르면 아예 전세를 끼고 살던 집을 구매하는 이들이 늘어날 것이란 의견이다.김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “매매가와 전셋값의 차이가 줄어들면 계약갱신청구권을 다 사용한 가구가 차라리 내 집 마련을 위해 구입할 가능성이 높다”고 말했다.기준금리의 추가 인상 가능성도 ‘탈(脫)전세 내집 마련’ 수요를 부추긴다. 한국은행은 올해 기준금리를 0.25~0.50%포인트 추가 인상할 것을 시사했는데, 대출 금리 등 시중 금리도 따라서 인상된다.이에 따라 5%대인 전세 대출 이자도 크게 오른다. 주택 담보 대출 금리도 덩달아 인상되겠지만 양도 차익 등을 꼼꼼히 따지면 내 집 마련이 유리할 것이란 시각도 있다.박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “올여름 계약갱신청구권 만료 주기가 돌아오는 기간에 전세난이 심화되면 탈전세 내 집 마련 수요가 생길 수 있다”며 “대선 이후 부동산 정책의 불확실성도 함께 걷히면서 부동산 시장 거래가 다시 활성화될 것”이라고 예상했다.유호승 기자 yhs@hankyung.com
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NFT 투자, 부동산과 다르지 않다[아기곰의 부동산 산책]
[아기곰의 부동산 산책]20~30대를 중심으로 대체 불가능한 토큰(NFT) 투자에 대한 관심이 커지자 일부 대선 후보가 NFT 투자 환경 조성에 관한 공약을 쏟아내고 있다. NFT는 쉽게 말해 다른 것으로 대체가 되지 않는, 세상에서 유일한 진품이다.어떤 유명 화가가 그림을 그렸다면 진품은 그것 하나뿐이다. 그 그림을 화가가 소장해도 되고 다른 이에게 팔아도 된다. 누군가 그 그림과 비슷하게 그려도 그림 시장의 많은 전문가들은 위작과 진품을 구분할 수 있어 진품은 하나로만 인정된다.이러한 희소성으로 유명 화가가 그린 작품은 소장 가치가 충분하고 더 나아가 제삼자에게 다시 팔 수도 있어 상업적 거래도 가능하다. 한마디로 희소성과 환금성이란 자산으로서의 특징을 갖추고 있는 셈이다.디지털 작품, 블록체인·NFT로 가치 인정어떤 유명 사진 작가가 찍은 사진을 생각해 보자. 사진은 여러 장으로 인화될 수 있다. 원본이 무한정 만들어질 수 있다. 과거에는 필름을 사용해 촬영한 필름의 소유권을 주장하면 됐지만 디지털 카메라가 일반화된 이후에는 예술 사진도 디지털 카메라로 찍는다. 필름 없이 디지털 파일의 형태로만 존재하는 것이다.디지털 파일의 특징은 무제한으로 복제해도 원본과 사본의 차이를 구분할 수 없다는 것이다. 원본과 사본을 구분할 수 없어 원본의 가치를 인정받기 어려워 상업적 거래에도 의미가 없다.디지털 파일은 원작자인 A가 B에게 팔고 난 이후에도 다른 제삼자에게도 팔 수 있는 가능성이 있다. 또한 B는 제삼자에게 파는 것이 쉽지 않다. 제삼자는 쉽게 복제할 수 있는 사진을 굳이 돈을 주고 살 이유가 없기 때문이다. 이에 따라 디지털 사진의 상업적 거래는 어려웠다.상업적으로 거래되는 대부분의 자산은 어딘가에 등록돼 있다. 부동산은 법원 등기소에, 주식은 증권사를 통해 거래소에 등록돼 있다. 본인이 소유한 자산을 공신력 있는 기관이 소유권을 증명해 주는 것이다.하지만 디지털 사진은 증명하기가 어렵다. 여러 파일 중 원본을 식별하는 것도 불가능하고 공신력 있는 기관에서 개인이 찍은 사진까지 일일이 진품인지 증명해 주기에는 다른 일이 너무 많기 때문이다.그런데 최근에는 상업적 거래가 가능해졌다. 디지털 사진이나 동영상과 같은 무형 자산도 등기가 될 수 있는 기술적 진보가 이뤄졌기 때문이다. 블록체인 기술이 바로 그것이다. 블록체인 기술은 쉽게 설명하면 분산 장부 시스템이라고 할 수 있다. 부동산이나 주식이 국가나 공공 기관에 등록·관리하는 것이라면 블록체인은 전 세계에 퍼져 있는 수많은 개인 소유의 컴퓨터에 등록된다.개인 PC여서 해킹의 가능성을 우려할 수 있지만 가능성은 거의 없다. 해킹으로 얻을 수 있는 이익에 비해 전 세계 수많은 PC를 해킹하는 데 들어가는 비용이나 노력이 훨씬 크기 때문이다. NFT는 블록체인 기술과 떼어 놓을 수 없는 관계다.NFT에 대한 소개 기사가 나올 때마다 미래에 시장 규모가 얼마나 커진다거나 디지털 그림 한 장이 얼마에 거래됐다는 자극적 내용이 주를 이룬다. 그런데 NFT가 아니라 앞으로 ‘ABCD’라고 하는 최신 기술의 미래형 투자 자산이 나온다고 하더라도 그 본질을 모르면 투자가 아니라 투기나 다름없다.이때 NFT나 ABCD라는 단어 대신 ‘네덜란드 튤립’이라는 단어로 바꿨을 때도 기사가 어색하지 않다면 그것이 투기라고 보면 된다.NFT의 본질은 무엇일까. 과시욕으로 번역될 수 있는 플렉스와 소유욕이다. 사본만 봐도 충분한 것을 굳이 비싼 돈을 지불하면서 원본을 소유하려는 것은 인간의 본성 중 하나인 소유욕에서 비롯된다.나아가 가상 자산에도 상당한 돈을 쓸 수 있다는 과시욕까지 겹치면서 NFT는 자산 시장의 한 축으로 자리매김하고 있다. NFT를 한마디로 정의하면 손으로 만질 수 없지만 소유권을 식별할 수 있는 가상 자산이다.임대 주택 살며 NFT 투자는 어불성설가상 자산의 대표 주자인 NFT와 실제 자산의 대표인 부동산은 대척점에 있는 것으로 여겨진다.부동산이라는 뜻의 영어 단어는 ‘리얼 에스테이트(real estate)’로, 직역하면 ‘실제 자산’이다. NFT에 가장 많이 투자하고 있는 세대는 20~30대이고 반대로 부동산 투자 비율이 가장 높은 세대는 50~60대다. 새로운 것에 관심이 많은 젊은 계층은 NFT 투자에 긍정적이지만 기존 투자 방식에 익숙한 세대는 전통적인 투자를 선호한다는 점을 알 수 있다.NFT의 정반대에 있는 것이 바로 임대 주택이다. 작게는 공공 임대 주택이고 크게는 전세나 월세를 포함한 임대 시스템이다. 임대 주택은 소유권을 가지지 않으면서 일정 금액을 지불하고 일정 기간 동안 사용권만 행사하는 주거 방식이다.일부 정치권을 포함한 일부 사람들은 집은 사는(live) 것이지 사는(buy) 것이 아니라고 주장한다. 선진국은 한국 사람처럼 집을 사는 데 목을 매지 않는다고 주장하기도 한다. 이는 사실과 다르다. 만약 이들의 주장이 사실이라면 선진국일수록 자기 집을 보유하는 비율이 한국보다 높다는 것을 어떻게 설명할까. 소유욕의 끝판 왕인 NFT의 존재 역시 설명할 수 있을까.NFT 산업을 활성화하겠다고 대선 공약으로 내건 후보는 임대 주택 공급을 확대해 청년층의 내 집 마련 고민을 덜어주겠다는 공약도 내놓는다. 인간의 소유욕을 인정하지 않는 임대 주택과 소유욕 발휘의 극단적 수단인 NFT를 동시에 활성화하겠다는 공약 자체가 모순이다.자가나 임대 주택에서 사는 것은 개인의 선택이다. 하지만 임대 주택에 살면서 NFT에 투자하고 싶은 사람이 있다면 본인의 투자 철학을 심각하게 고민해 볼 필요가 있다. 인간이 소유욕과 과시욕이 있는 존재라는 것을 인정한다면 집도 사고 NFT에 투자해도 이상할 것이 없다.반대로 인간은 이타적인 동물이기 때문에 무소유가 맞다고 생각해 임대 주택에 살면 NFT 투자와는 담을 쌓아야 한다. 임대 주택에 살며 NFT에 투자한다면 본인이 지금 무엇을 하고 있는지 다시 한 번 살펴볼 필요가 있다. 투자에 앞서 인간은 소유욕을 가진 존재인지 아닌지를 먼저 정의해 봐야 한다.아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자
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빅스토리/ 부동산 투자, 신호등 바뀌나 #1. 올해 첫 마수걸이 분양 단지였던 서울시 강북구 미아동 ‘북서울자이 폴라리스’는 1순위 청약에서 평균 34.4대1의 경쟁률로 마감됐지만 지난해 100대1을 넘겼던 경쟁률과 비교하면 크게 떨어진 수치다.#2. 안성시 ‘안성 우방 아이유쉘 에스티지’는 914가구 모집에 314명이 신청하는 데 그쳤으며 동부건설이 지난달(1월) 분양한 ‘이천 센트레빌 레이크뷰’의 1순위 청약 경쟁률은 4.62대1에 마감됐다.#3. 인천 연수구 ‘송도자이 더스타’는 전체 1533가구 중 30%가 넘는 530여 가구가 계약을 포기했다.끝없이 오르기만 할 것 같은 부동산 시장이 ‘노란색 불’에서 ‘주황색 불’로 바뀌고 있다. 지난해 말부터 정부의 대출 규제가 강화되고 금리 인상에 대한 우려가 높아지고 있는 등 시장 불확실성이 커졌다고 판단한 수요자가 ‘옥석 가리기’에 나섰다는 게 전문가들의 분석이다.아파트 가격 하락과 부진한 거래량, 청약 경쟁률 완화, 미분양 증가 등 다양한 신호에서 주택 가격 하락을 점치는 수요가 늘어나고 있다. 과연 지금이 본격 하락장의 시작인가. 이에 대해 시장에서는 격론이 진행 중이다.2022년 부동산 시장은 지난해까지 멈춤 없이 급등했던 아파트 가격이 일부 하락으로 전환되며, 심상치 않은 변화를 예고하고 있다. 거래는 급감했고 가격을 낮춘 급매물만 간간이 거래되며 이에 따라 ‘부동산 불패’ 지역으로 여겨졌던 서울의 아파트 가격도 소폭 하락했다.한국부동산원에 따르면 가격 상승세가 둔화되던 아파트 시장은 올해 들어 서울, 수도권 주요 지역이 하락 전환했고 내림세를 보이는 지방 도시도 늘어나면서 전국적으로 약보합세를 띠고 있다. 서울 강남권의 소위 인기 단지 일부 물량마저 전고가 대비 낮은 금액으로 거래되며 강남4구 아파트 가격이 약 1년 8개월 만에 하락세를 보이고 있다.매매가격 하락에 따라 전세가격 변동률도 약보합세를 나타내는 중이다. 주간 단위 하락 변동률을 보이는 곳들이 늘었다. 새 아파트 분양 시장의 청약 경쟁률과 청약가점 커트라인도 낮아지는 모습이다. 70점은 넘어야 당첨 안정권을 점치던 서울 분양 시장에서의 청약가점이 50점대로 떨어졌다. 1월에 분양한 전국 주요 단지 중에 순위 내 청약마감을 채우지 못한 사업장이 나왔고 미분양도 늘고 있다. 재고 시장의 아파트 가격이 약보합세를 띠면서 청약 열기도 주춤하고 새 아파트 분양가격 오름세도 주춤했다.매매·전세·청약 등 시장별 하락 신호 어떻게 봐야 할까잇단 하락 신호에도 전문가들은 부동산 시장이 본격적인 하락장에 진입했다고 단정하기에는 아직 성급하다는 분석을 내놓고 있다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “장기간 가격 상승으로 진입장벽이 높아진 데 반해 금리 인상과 대출 규제가 겹치며 주택 수요자들의 구매력이 떨어졌기 때문에 주택 가격의 조정은 일정 부분 불가피해 보인다”며 “근본적인 상승 요인 중 하나로 꼽히던 공급 부족이 정부의 공급 확대 계획에 따라 중장기적으로 완화될 전망인 데다 경기 회복세가 둔화하며 저성장과 침체 우려가 커졌고, 주택 시장의 모멘텀 또한 줄었다”고 분석했다. 다만 “본격적인 조정 시기와 대상 지역, 그리고 조정 강도에 대해서는 투박한 일반화보다는 섬세한 분석으로 접근해야 할 것 같다”고 조언했다.서울 부동산 정보 광장 통계에 따르면 지난 1월 서울의 아파트 거래량은 1000건 미만을 나타냈다. 전년 동기 대비 16% 수준이다. 수요 관망세가 심화되고 하락 기대가 커진 탓에 매수 우위 시장이 나타나고 있다. 전(前) 고점 대비 싼 매물이 아니면 거래가 어렵다. 동시에 금리 인상과 대출 규제 강화로 주택 구입자금 마련이 어려워진 소위 ‘영끌’ 수요가 사라진 결과다.다만, 전문가의 조언대로 거래절벽에 가까운 부진한 거래량을 감안할 때 하락 통계만을 부각해 상황을 판단하는 것은 위험하다. 많지 않은 하락 거래 사례가 통계를 주도할 수 있기 때문이다.거래 시장에서 급처분이 필요한 집주인들이 매물 가격을 낮춰서 거래하고 있는데, 대체로 잔금 마련이 급한 갈아타기 1주택자나 양도세 절세를 위한 기존 주택의 처분 시한이 임박한 일시적 2주택자 매물인 경우가 적지 않기 때문이다.아직은 집주인들의 호가 조정이나 매물 출시량이 빠르게 늘어나는 편이 아니고 가격 조정이 된 거래 사례도 특정 사유가 있는 경우가 많다.전반적인 호가 하락과 매물 증가로 이어지는 흐름을 좀 더 확인하고 나서 판단해도 늦지 않다. 또한 여전히 신고가를 경신하는 거래 사례도 나오고 있어 조정이 시작되더라도 양극화와 차별화 관점에서 아파트 투자 전략을 세워야 한다는 의견이 좀 더 합리적이다.전세 지수의 경우 매매와 마찬가지로 비교적 안정세를 띠고 주간 하락 변동률을 보이는 경우도 늘고 있다.하지만 전월세 거래량은 매매에 비해 꾸준하고 신규 전세계약 가격은 오름세를 유지하고 있다. 전세가격 상승에 부담을 느끼는 세입자들이 반전세나 월세로 유입되고 있는 상황으로 기본적인 주거 수요는 여전히 시장에서 대기 중이다.지난해 4분기부터 시작된 아파트 시장의 가격 조정 흐름과 투자심리 둔화, 그리고 관망세 확산을 예의 주시하되 전월세 시장에서 불거질 수 있는 주택수요자들의 구매심리 변화와 매매 전환 가능성을 고려해야 한다는 의견이 많다.청약 시장에서도 연초 전반적인 관심도나 청약 열기는 지난해에 비해 체감적으로 둔화된 듯 하지만 각 단지별로 변별력이 생기고 있다.전반적인 공급이 아직 부족한 수도권 중심으로는 입지적 장점이 부각되거나 공급 희소가치가 높은 사업장, 중도금을 지원하거나 합리적인 분양가격을 제시하는 단지들이 무리 없이 순위 내 마감됐다.청양가점 커트라인 낮아졌지만 여전히 관심 높아청약가점 커트라인은 낮아졌지만 여전히 단지의 청약경쟁률은 두 자릿수를 보였다. 극도의 분양 공급 부족을 겪었던 서울 시장을 중심으로 올해는 전년보다 분양 공급이 늘어날 계획임에도 불구하고 청약할 가치가 있는 아파트 단지에는 청약통장이 몰릴 것이라는 관측이 나온다. 개별 상품성이 중요하다는 얘기다.이는 전체적으로 주택 가격에 대한 부담과 자금 마련의 어려움, 하락 기대감 등이 겹치면서 관망세가 짙어진 결과로 분석된다. 여기에 대선을 앞둔 수요자들의 기대와 혼란도 영향을 미치고 있다. 다만, 주택 수요는 여전히 존재하고 수급 불균형이 해소되지 않은 지역이 존재하는 만큼 모멘텀은 사라졌어도 조정의 속도와 강도는 예상 범위를 벗어나지 않을 것이라는 분석이 제기되고 있다.당분간 아파트 시장은 거래가 부진한 가운데 저가 매물 위주로 거래되며 가격 약세를 이어갈 전망이다. 가격 조정을 보이는 지역도 전국에서 산발적으로 확산될 수 있다.지난 1월의 월간 통계에서도 주택 가격이 하락한 광역도시들이 늘어났다. 이러한 흐름은 3월 대선을 지나 길게는 6월 지방선거 시점까지 이어지며 상반기 관망세와 가격 약보합세를 끌어낼 가능성이 크다.하반기 변수는 '새 정부 정책과 전세'하반기에는 불확실성과 변동성 리스크가 다소 줄어들 것으로 예상된다. 우선 우리나라 내부적으로는 새 정부 출범 이후 향후 5년을 관통할 정부의 주택 부동산 정책 방향이 구체화될 전망이다.2030년까지 이어질 주택 공급 확대 규모와 대상 지역, 공급 방식 등이 정해지고 신도시 개발과 재건축, 역세권 복합 개발 등 도심정비사업도 점차 확정되면서 주택 조세 정책과 가계부채 대책 등 수요자들의 내 집 마련과 주택 투자에 영향을 미칠 굵직한 사안들이 보다 명확해질 것이다.시너지를 받게 될 투자지역과 상품이 결정되고 수요자들의 투자 전략도 정해질 것으로 보인다. 중장기적으로 주택 가격 안정에 도움을 줄 공급 확대 계획은 구체화된 방식에 따라 민간 분양 아파트, 대표적인 재건축 아파트 지구, 고밀 개발되는 도심 역세권 부지, 추가 신도시 예정지 등에 영향을 미칠 것으로 보인다.이에 새 정부의 핵심적인 주택 공급 방안에 주목해야 한다. 2021년 2·4 부동산대책 이후 정부의 노력에도 불구하고 도심복합개발 등 정비사업을 통한 도심 신축 공급은 여전히 더딘 행보를 보이고 있다. 새 정부에서 서울을 중심으로 도심 아파트 공급을 어떤 식으로 풀어내느냐에 따라 도심 공급량 확보와 가격 예측이 달라질 것이다.절대 공급 시간의 한계를 보이고 있는 신도시 개발에 있어서는 속도를 높이는 실행 과정이 중요하다. 사전청약을 진행하는 한편 토지 보상과 지구 지정을 마무리 하고 실제 공급 시기를 앞당길 필요가 있다.서울시가 35층 룰을 깨고 신통기획을 통해 재건축 활성화를 시도하는 가운데 정부와의 공조하에 재건축 속도 개선과 안전진단 및 인허가 등 전반적인 규제를 완화해 나갈 것으로 예상된다.지난해 신통기획 신청을 마친 재건축 조합 중심으로 시범사업이 진행되면 서울 재건축 아파트 시장의 투자 수요 관심과 호가 강세가 나타날 수 있다. 랜드마크 입지와 사업 우선순위를 확보한 재건축 아파트를 주목해야 한다.주택 보유세 완화, 주택자 양도세 중과 한시 유예 등의 주택 관련 조세 정책의 완화 혹은 수정 방향이 결정되면 잠겨 있던 다주택자들의 매물 출시도 예상되고 초기 출시량에 따라서 가격 조정 폭이 커지는 등 서울 등 고가 아파트 시장의 가격 흐름이 달라질 수 있다.여유자금을 보유한 장기 투자 희망자에게는 현재 고점 대비 낮은 가격으로 매입할 기회인 동시에 이후 장기 투자 보유 체제로 진입해야 한다. 보유세 완화 및 공급 부진 시에는 가격 하락 변동성이 크지 않을 수 있다.생애 최초 구매자 등 무주택 실수요를 위한 지원 대책도 지켜봐야 한다. 실수요자에 대한 대출 규제 완화와 조세 지원은 물론 실수요 타깃의 주택 공급 방안과 임대 주거복지 정책 등에 따라서 무주택자들의 투자심리가 달라질 수 있기 때문이다. 전세 불안과 실수요가 원하는 주택 공급이 이뤄지지 않을 경우 내 집 마련과 주택 투자심리를 다시 자극할지도 모른다.여기에 7월 말이면 계약갱신청구권 사용 만기가 도래하는 전세 계약이 신규 계약으로 전환되며 보증금 인상, 세입자 이동 흐름이 예상된다. 전세 가격이 불안하고 전세대출 부족, 금리 부담이 가중되면 갭투자 등 전세 낀 내 집 마련 혹은 월세 전환 사례가 늘어나며 주택 시장의 수요 심리에 변화가 나타날 수 있다.수요자들이 다시 주택 마련과 투자 심리를 자극 받으면 신규 공급 분양과 중저가 주택을 중심으로 거래가 상반기보다 늘어날 가능성이 있다. 하반기 주요 변수로 전세를 꼽는 이유다.치솟은 금리, 얼마나 더 오를까 금리와 경기는 어떻게 봐야 할까. 시중은행 주택담보대출 금리가 6%에 육박하며 크게 올랐다. 신규 대출자와 신용대출, 변동금리 대출이 불안하다. 예상했던 일이지만 이른 반영과 체감 부담이 크다. 하지만 금리가 여기서 얼마나 더 오를 수 있을지는 미지수다.가계부채 관리와 규제에 따라 대출 수요가 위축되고 주택 투자 모멘텀도 줄면서 금리는 일정 수준 이상 계속 상승하기는 어렵다. 대출이 어려워지고 금리 부담도 커지면서 지난해 주택 시장을 주도했던 영끌 투자는 위축되겠지만 대출 수요도 줄면서 시장의 예상 범위를 크게 벗어나지는 않을 것이다. 상대적으로 저소득자와 젊은 층의 체감 부담이 크고 주택 구매력이 떨어지겠으나 과거 금융위기나 하우스푸어를 우려할 수준은 아니다.오히려 예상보다 급격한 금리 인상이 단행되면 경기 회복세 둔화 혹은 침체 부담이 커진다. 최근 글로벌 시장에서 보듯이 지정학적 리스크에 경제 변수들이 더해져 지속적인 성장률 둔화 우려가 커지고 중단기적으로 주택 부동산 시장의 수요심리에 상당한 영향을 주게 될 전망이다.다만 초단기적으로는 서울처럼 공급 부족이 심화한 지역을 중심으로 당장의 공급보다 많은 대기수요 때문에 단기 수급 상황과 정책 변수에 따라 주택 수요자들이 움직일 가능성이 높다. 대출 규제 완화 여부, 세 부담 변화, 전월세 부담, 조정매물 출시 증가 등을 주목해야 한다.상당 시간이 소요되는 공급에 비해 정책에 대한 낮은 신뢰도와 공급 현실화에 대한 불확실성이 수요자들의 심리와 전략에 영향을 미칠 수 있다. 새 정부의 공급 확대 정책이 강한 신뢰를 얻어야만 하는 이유다.사전청약·민간분양·상업용 부동산 등에 주목할 때주목할 상품은 무엇일까. 김규정 연구소장은 “지난해 공급이 극도로 부족했던 서울 분양 시장에는 청약이 미뤄졌던 대형 재건축 사업장을 포함해 분양 공급이 늘어날 전망”이라며 “3기 신도시를 중심으로 한 사전청약도 지난해의 2배 이상 늘어나는 만큼 상품 선별과 함께 청약자격과 일정을 잘 챙기는 것이 첫걸음”이라고 조언했다.이어 “사업 장기화 리스크가 줄어들고 건축 규제가 풀릴 것으로 기대되는 주요 인기 재건축 사업장에 대한 관심이 예상된다”며 “서울의 경우 압구정과 여의도, 용산 지역이 우선 관심 지역으로 꼽히고 강북과 반포 등지의 청약 기회도 열릴 것”이라고 전망했다.김 소장에 따르면 부동산 투자 포트폴리오 다변화 속에서 상업용 부동산에 대한 관심도 예상된다. 그는 “코로나19의 일상화로 상황이 다소 풀린다고 해도 임대수익성이 리스크로 꼽힌다”며 “개발 등을 통한 매각 가치 상승 가능성이 높은 상품이나 증여 등 자산 승계를 위해 저평가된 물건들이 수요 관심을 끌 전망”이라고 밝혔다.글 정유진 기자/ 도움말 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
