"5년 폭락 뒤 대박 기회 찾아온다" [집코노미TV]

서기열의 집터뷰

김기원 리치고 대표
"2027년 서울 미분양 사모아라"

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김기원 리치고 대표는 대선 개발공약이 집값에 미치는 영향이 미미하고, 서울 신규 입주물량 부족도 집값을 상승으로 반전시키기는 어려울 거라고 예상합니다. 집값 사이클 상 꼭지점을 찍고 장기 하락의 길에 접어들었다는 김 대표의 분석을 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
서기열의 집터뷰, 오늘 다시 김기원 리치고 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

그럼에도 불구하고 또 한편에서는 과연 큰 폭의 하락이 올 것이냐라고 반문을 제기하시는 분도 계시십니다. 왜냐하면 당장 대통령 선거에서 다주택자 양도세 완화라든지 1주택자에 대한 대출 규제 완화 이런 얘기도 하시고. 이제 지방선거에서 각종 그런 개발 공약들도 있잖아요. 그렇게 되면 결국에는 이 집값을 좀 들썩이게 할 수 있는 요인일 수 있는데 이런 선거로 인한 변수들은 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?

▷김기원 대표
저는 별로 없다라고 보고 있고요. 있어도 아마 단기적인 영향에 미칠 가능성이 많습니다. 그리고 오히려 좋은 뉴스도 있지만 안 좋은 뉴스도 많습니다. 예를 들면 다주택자 양도세를 완화한다 일시적으로. 그러면 시장의 매물이 어떻게 될까요.

▶서기열 기자
매물이 나오지 않을까요.

▷김기원 대표
많아지겠죠. 팔고자 하는 사람들이 많은거죠.

▶서기열 기자
그러면 2년 안에 팔고자 하는 사람들이 매물을 내놓을 가능성이 높죠.

▷김기원 대표
그런데 이미 이미 시장의 매물은 많아지고 있어요. 이미 매물이 많아요. 이거는 제가 데이터를 가지고 한번 보여드릴게요. 이거는 실제 데이터를 좀 보는 게 중요하니까.

지금 이제 이 데이터는 어떤 데이터냐면요. 시중에 이 매매로 내놓은 매물, 전세로 내놓은 매물, 월세로 내놓은 매물이 얼마나 많은지를 알 수가 있는 데이터입니다. 보시면 이게 경기도죠. 경기도의 지금 매물이 이제 21년 4월부터 계속 줄어들다가 9월달에 바닥 찍고 계속 지금 올라오는 거 보이시죠?

▶서기열 기자
쌓이고 있네요.

▷김기원 대표
네. 매물이 계속 쌓이고 있어요. 서울 같은 경우도 작년 한 9월까지 줄어들다가 이후로 계속 올라오고 있고 인천도 마찬가지입니다. 안 그래도 지금 매물이 지금 시장에 팔고 싶은 사람들이 늘어나고 있는 상황이에요. 근데 만약에 다주택자 양도세를 완화해 준다? 지금 팔고 싶은데 세금이 너무 과도하다 보니까 못 파시는 분들이 정말로 많거든요. 근데 세금을 완화해 준대요. 그러면 깎아서라도 내놓을까요, 안 내놓을까요?

▶서기열 기자
아무래도 내놓겠죠.

▷김기원 대표
그럼 시장에 팔자세가 더 많아져요. 그러면 시장이 올라갈 여지가 더 작아지겠죠.

▶서기열 기자
이게 결국에는 호재가 아닌 거네요.

▷김기원 대표
그렇기 때문에 이런 뇌피셜에서 벗어나려면 결국에는 그걸 붙잡아줄 수 있는 건 뭐냐 데이터 밖에 없다.

▶서기열 기자
또 일각에서는 그런 얘기도 하잖아요. 향후 몇 년 동안 서울 수도권 중에서 서울 중심으로 입주 물량이 굉장히 적기 때문에 굉장히 부족하기 때문에 집값이 오를 수밖에 없다라는 의견을 내시는 분도 계시는데 이건 좀 어떻게 보세요.

▷김기원 대표
언뜻 들어보면 맞는 얘기죠. 부동산에 영향을 미치는 데이터가 입주 물량만 있을까요?

▶서기열 기자
다양하게 복잡하죠.

▷김기원 대표
매우 많죠. 그런데 왜 입주 물량을 가지고 이야기하느냐 그냥 직관적으로 그러니까 깊은 생각을 하지 않고 그냥 언뜻 생각해 봤을 때 “어 그래 입주 물량이 많아서 공급이 많으면 가격은 떨어지고 공급이 부족하면 가격이 올라” 언뜻 들어보면 너무 그냥 너무 팩트처럼 맞는 얘기거든요.

▶서기열 기자
수요 공급은 모든 시장에서 어느 정도는 맞는다는 원칙이라고 보는 거니까.

▷김기원 대표
근데 데이터로 봤을 때는 아니다라는 거예요. 제가 이거를 명백하게 제가 팩트 체크를 한번 해드릴게요. 수도권은 다 연결이 되어 있잖아요 교통으로. 그렇기 때문에 이 수도권 입주 물량은 서울만 가지고 보면 안 되고 전체를 다 봐야 됩니다. 이 데이터는 수도권의 입주 물량 데이터예요. 우리가 한번 생각을 해보죠.
2017년 정부가 강력하게 부동산 규제를 처음 시작을 했어요.

▶서기열 기자
8.2 대책.

▷김기원 대표
그렇죠. 그리고 수도권은 입주 폭탄이 있었어요 없었어요? 있었죠. 그래서 그때 신문을 장식했던 부동산 기사가 뭐였냐 정부가 강력하게 규제하고 입주 폭탄이 있기 때문에 아파트 못 오른다라고 이야기를 했었고 전문가의 80% 이상이 그 얘기를 했습니다.

보세요. 이게 수도권 입주 물량이거든요. 2017, 2018, 2019, 2020년 입주 폭탄이죠. 맞죠?

▶서기열 기자
평균보다 높았네요.

▷김기원 대표
상당히 높았죠. 특히나 2018년 엄청 크죠.

▶서기열 기자
아마 그때 헬리오시티.

▷김기원 대표
네네. 근데 이때 아파트 가격이 올랐어요 안 올랐어요?

▶서기열 기자
엄청나게 올랐죠. 2017, 2018, 2019년.

▷김기원 대표
그 이야기 듣고 아파트 못 사시는 분들이 얼마나 많아요. 맞잖아요. 아니 맞는 얘기 같거든. 아니 정부가 규제해야 부동산 오르지 않는 정책 펼쳐 그리고 입주 물량까지 많아 당연히 못 사죠.왜 언뜻 들으면 맞는 얘기거든요. 하지만 어떻게 됐어요. 올랐죠.

서울의 입주 물량을 제가 다시 보여드릴게요. 보시면 올해가 이제 2022년이고요 2023년, 2024년 그죠? 입주 물량 보시니까 어때요?

▶서기열 기자
적네요.

▷김기원 대표
적죠. 아까 경기도만큼 적죠.

▶서기열 기자
굉장히 적네요. 평균의 한 절반 정도 수준.

▷김기원 대표
그렇죠. 자, 그러면 서울 아파트 가격이 이렇게 공급이 서울은 누구나 들어오려고 하고 있고 그런데 “입주 물량이 너무 작으니까 지금이라도 사시고요, 앞으로 3~4년 동안 계속 올라갑니다”라고 얘기하는 건 “김기원은 성격이 좋으니까 얘는 무조건 성공합니다” 이렇게 얘기하는 거랑 똑같다.

▶서기열 기자
단순하게 보지 말아라. 입주물량만 보지말란 말씀이시군요.

▷김기원 대표
왜냐하면 이거보다 훨씬 더 중요한 데이터가 많고요. 왜냐하면 저희가 이제 그냥 단순히 데이터만 가지고 하는 게 아니라 저희가 인공지능으로 어떤 데이터가 얼마만큼의 영향을 미치는지를 다 연구를 해요 모든 지역을. 근데 지역마다 다 다릅니다.

예, 그리고 생각보다 입주 물량의 영향도가 큰 지역도 있고 그렇지 않은 지역도 있고 근데 수도권은 반대인 경우도 되게 많아요.

▶서기열 기자
그러면 방금 말씀하신 것처럼 여러 가지 요인이 있다고 그러셨는데 수도권을 놓고 봤을 때는 어떤 요인들이 조금 중요하게 봐야 될 요인일까요?

▷김기원 대표
네, 이 부분도 제가 데이터로 좀 보여드리도록 하겠고요. 네, 일단 제가 이제 요걸 한번 보여드릴게요 일단.

일단 거래량 데이터가 굉장히 중요합니다. 거래량. 과연 내가 사는 이 가격보다 더 비싸게 사줄 수 있는 사람이 많냐 없냐를 저는 따집니다.

모든 투자를 할 때 그래서 주식이건 뭐 코인이건 그 다음에 부동산이건 뭐냐면 저점에서 터지는 거래량이 있고요. 고점에서 터지는 거래량이 있어요. 저점에서 터지는 거래량은 뭐예요? 이제 상승의 신호탄. 선수들이 매집을 하는 거죠. 반대로 고점에서 거래량이 터진다. 그리고 모두가 환호할 때 모두가 못 사가지고 안달하면서 그때 거래량이 터졌다는 건 무슨 얘기예요?

▶서기열 기자
끝물이다?

▷김기원 대표
끝물이다. 그래서 거래량 특히나 수도권 같은 경우에는 거래량 데이터가 매우 중요한데 이 거래량 그니까 영끌 거래라고 저는 표현을 하는데 대중들의 패닉바잉 거래량이 터지고 1년 반에서 많게는 2년 정도가 시간이 지나잖아요. 변곡점이 찾아와요. 제가 데이터로 정확하게 한번 보여드릴게요.

이제 이게 이제 수도권. 서울, 경기, 인천의 거래량 데이터입니다. 이제 보시는 것처럼 역사상 가장 거래량이 터졌던 게 2006년 10월부터 플러스 마이너스 몇 개월 사이에 엄청난 영끌 거래량이 터졌었고요. 그다음에 또 언제 터졌냐면 2020년 6월에 엄청난 또 영끌 거래량이 이 주변으로 또 터졌었어요.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷김기원 대표
그리고 공교롭게도 2006년 말의 거래량은 언제 터진 거예요. 지금처럼 바로 얼마 전처럼 사람들이 아파트 못 사가지고 난리가 나서 지금이라도 안 사면 큰일 난다 그래서 패닉바잉, 영끌 거래량이 터진 거예요.

▶서기열 기자
그때도.

▷김기원 대표
2006년 말. 그리고 이로부터 1년 반 후인 2008년부터 시들시들 해졌죠. 물론 그때도 또 신고가 가는 아파트도 있었습니다. 하지만 시들시들 해졌고, 금융위기 터지면서...

▶서기열 기자
리먼브러더스 터지면서.

▷김기원 대표
그게 결정적인 계기가 됐고요. 그리고 최대 거래량이 터진 2020년 6월달 이로부터 1년 반이면 작년 말이에요. 그래서 제가 또 이 데이터를 근거로 해서 변곡점이 21년 하반기 20년 상반기에 올 수밖에 없다라는 또 근거를 제가 작년에 출간된 책에서도 제가 말씀을 좀 드렸었고요.

그래서 이런 패닉바잉 거래량이 상당히 중요하고요 그래서 이로부터 패닉바잉 거래량이 터졌다는 얘기는 뭐예요? 더 이상 이렇게까지 비싸진 가격에 사줄 수 있는 사람이 있다 없다?

▶서기열 기자
잠재적 구매자가 없다. 수요자가 없다.

▷김기원 대표
없다.

▶서기열 기자
수요자가 없다.

▷김기원 대표
그것도 최근에 터진 거래량은 금리가 엄청 낮았죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 부담이 적을 때.

▷김기원 대표
코로나 때문에 금리가 매우 저렴할 때 패닉바잉 해서 샀는데 그러면 누가 이제 금리는 계속 올라가고 이자 부담이 세지는데 누가 또 패닉바잉 해서 사줄 수 있을까요.

▶서기열 기자
그렇게 큰 폭의 하락을 예상하셨는데 그렇다면 대세 하락으로 봐야 될까요? 이 전체 사이클상 현재 집값이 어느 시점에 와 있다고 봐야 될까요.

▷김기원 대표
지금은 이제 지역마다 좀 다르긴 한데요. 예를 들면 이제 아까 제가 수급 데이터에서 좋게 본 지방 지역들 있죠. 충남 충북 전북 경남 경북 제주도 이 정도 지역들. 이 지역들은 이제 한 허리에서 가슴 사이 정도라고 보시면 되고요. 그래서 여기 지역들 중에서 아직도 살 만한 지역들이 있어요. 여기는 괜찮고.

근데 이제 서울 뭐 경기도 인천 그 다음에 세종 그 다음에 대구 대전 또 부산. 이런 조금 이런 지역들은 이제 거의 이제 머리 꼭대기에서 조금 앞에 있는 지역도 있고 이미 이제 머리 꼭대기 지나서 이제 하락이 시작된 지역들도 있고. 근데 어찌 됐건 어깨 위에서 지금 오르락내리락 이런 국면이다라고 보시면 되고요.

이거를 제가 어떻게 하면 좀 많은 분들이 이걸 좀 쉽게 이해하실 수 있을까 라는 이런 걸 가지고 제가 한번 만들어 봤어요. 사이클을 그래서 이거는 이제 수도권 부동산 시장의 사이클을 제가 이제 만든 거고요. 아마 이거를 좀 보시면 이런 지금 우리가 어느 국면에 있는지 전체적인 큰 사이클 상에서 우리가 어느 국면에 있는지, 그리고 다음 사이클에서 바닥은 언제쯤 올 건지를 우리가 나름 가늠해볼 수 있어요.

발목이나 허리 정도에서는 내 집 마련을 해야 되는데 제가 사이클을 1번부터 8번까지 구간으로 제가 나눴고요 네 그래서 1번은 뭐냐 하면 상승의 변곡점. 하락을 마무리하고 이제 상승으로 돌아서는. 그래서 설왕설래가 많은 그래서 시장에서도 상승에 대한 이런 데이터도 있고 하락에 대한 데이터도 있고. 지금이랑 정반대 상황인 거죠.

상승 변곡점이 있고 두 번째가 상승 초기입니다. 이제 막 초기가 상승의 초기가 시작되는 거죠. 그리고 2014년 한 중순 가을부터 2015년 한 중순 정도가 이 상승의 초기였고 그리고 계속 상승을 합니다. 그리고 상승 말기 이때부터가 어깨가 시작이 되는 거예요.

그리고 그 다음에 또 시작이 되는 게 하락 변곡점. 현재가 이 하락 변곡점 국면이라고 보시면 되고요. 그 다음에 하락 초기. 이게 아마 올해 가을이나 늦어도 내년부터는 시작이 될 거라고 보고 있고. 그 다음에 하락을 하고 하락 말기. 그러면 여기서 우리가 발목 그러니까 한 무릎 밑에서 사기 제일 좋은 타이밍이 언제냐면 1번, 2번, 8번이에요.

근데 이제 문제가 뭐냐면 4번, 5번, 6번이라는 거죠. 이 어깨 어깨에서 올라가는 순간 또 어깨에서 내려오는 이 초입 여기서 샀다가는 어떻게 된다?1억, 2억, 3억, 4억 순식간에 날아가죠. 그러니까 피가 말리는 거죠. 피가 말리는 겁니다. 이거는 경험을 해보지 않으신 분들은 모릅니다. 진짜 엄청나게 고통스러운 경험이에요. 그래서 4, 5, 6번은 조심하셔야 돼요.

그런데 이게 큰 패턴이 있는데 1번, 2번 구간에서는 거래량이 증가합니다. 하락하다가 이제 변곡점이랑 올라가는 중간 그래서 아까 수도권은 제가 거래량 보여드렸지만...

▶서기열 기자
터졌다는 거죠?

▷김기원 대표
그렇죠. 2015년에 거래량이 빵 터졌잖죠. 왜? 선수들은 딱 아는 거예요. 이제는 올라갈 때다.

▶서기열 기자
이 타이밍이다. 사야하는 시기다.

▷김기원 대표
거래량이 계속 증가하면서 계속 올라가고 이게 한 3년, 4년 지나잖아요 그러면 정부가 규제를 해요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이게 너무 불안해질 수 있다고 보는 거죠.

▷김기원 대표
그리고 근데 규제를 하잖아요? 잠깐만 주춤하고 그때서부터 규제하는 지역은 본격적으로 올라갑니다. 패턴이 똑같아요. 그래서 1998년 IMF 외환위기 터지고 1998년에 이 상승에 대한 부분을 바닥 찍고 1999년부터 계속 올라가기 시작했어요. 과거에도 2013년 10월에 정확하게 바닥 찍고 이때서부터 올라갔거든요. 예, 그래서 이로부터 4년 가까이 지난 2003년 10월, 2017년 8월에 정부가 본격적으로 규제를 했습니다.

규제를 하니까 대부분의 사람들은 어떤 생각을 해요? "이제는 못 오른다. 거기 입주 물량까지 더해지니 못 오른다." 근데 계속 올라가니까 3년째 올라가잖아. 그러면 뭐가 생겨요? 패닉바잉이 터져요.

그래서 이 패닉바잉이 2003년 10월 즉 과거 사이클에서 처음으로 규제를 하고 정확하게 3년 뒤에 패닉바잉 거래량이 터졌고요. 그다음에 2017년 8월부터 3년 정도 후인 2020년 6월을 전후로 해서 엄청난 패닉바잉 거래량이 터진 거예요. 왜? 지금이라도 안 사면 영원히 못 살 것 같은 공포에 휩싸이거든요.

▶서기열 기자
그렇죠. 규제를 했음에도 불구하고 집값이 안 떨어지고 계속 오르니까.

▷김기원 대표
그런데 패닉바잉까지 터졌으니까 그다음은 더 이상 사줄 사람이 있다, 없다?

▶서기열 기자
없다.

▷김기원 대표
없다. 그래서 1년 반이 지나면 시장의 에너지가 떨어져요. 떨어집니다. 그래서 2008년부터 시장이 시들시들 했고요. 그리고 2022년부터 지금 시들시들. 정확하게는 2007년 금융위기가 터지기 전인 2007년 한 4~5월부터 강남 아파트는 이미 떨어지기 시작했어요.

그리고 최근 사이클에서도 작년에 이미 한 8~9월에 고점 찍고 그때부터 지금 시장이 시들시들해지고 있거든요. 안 좋아지고 있거든요. 그래서 변곡점이 과거 사이클 2008년 이번에는 2022년이 지금 하락에 대한 변곡점이 시작이 됐다. 기간도 거의 비슷하죠.

그 다음에 거래량 침체가 됐어요. 안 됐어요?

▶서기열 기자
됐죠.

▷김기원 대표
침체가 됐죠. 왜 영끌 거래량까지 터졌으니까요.

▶서기열 기자
작년 하반기부터 거래가 그렇죠 확 줄었죠.

지금 시장이 이렇게 완전 얼어붙기 시작을 했고요. 그래서 하락의 초기가 본격적으로 시작이 되면 이제 매수세가 거의 없습니다. 부동산 갖고 사는 순간 손해 나는데 내 집 마련을 한다? 어휴, 여러분들 안 합니다. 안 해요. 안 합니다.

그러면서 하락이 또 매년 지속이 되잖아요. 그러면 정부가 뭘 하냐?

▶서기열 기자
부양책을 내겠죠.

▷김기원 대표
부양정책을 펼쳐요. 근데 부양정책을 펼친다고 바로 오르지 않아요.

▶서기열 기자
부동산 시장은 아까 말씀하신 항공모함이니까요.

▷김기원 대표
그렇죠. 근데 부양정책 하나 던져서 불씨가 안 살아나. 또 던져 안 살아나. 또 던져 계속 던져요. 그러면서 상당히 파격적인 완화 정책이 나옵니다. 예를 들면 지금 이 시기에 사면 양도소득세 비과세를 해줄게.

▶서기열 기자
이런 것들 미분양 난 거 사면 주택 수로 잡지 않는다는 것 같은 정책이 나오죠.

▷김기원 대표
그렇죠. 이런 거 강력한 게 나온단 말이에요.

그래서 하우스푸어 역전세 얘기 나오고 미분양이 쌓여요. 하락 말기에 시장 분양 한참 안 좋을 때 그리고 정부 정책이 시나브로 이제 몇 개씩 나오고. 그래서 언제부터 사면 되냐? 이때부터 사면 돼요 하락 말기부터.

▶서기열 기자
그 저점이 언제예요?

▷김기원 대표
그 저점이 보세요. 과거 사이클에서는 2007년, 2008년에 고점 찍고 하락 변곡점 찍고 2010년부터 대세 하락장이 시작이 됐어요. 이때는 서브프라임이라고 하는 금융위기가 있었잖아요. 그래서 2008년에 급락을 했다가 정부 부양책을 펼치니까 또 올랐어요. 잠깐 올랐어요. 몇 개월 한 10개월 정도 올랐어요. 그리고 2010년부터 2013년 말까지 대세 하락장이 펼쳐진 거였거든요.

▶서기열 기자
미끌어진 거죠.

▷김기원 대표
그런데 이번에도 그럴 수 있어요.

그러면 이제 올해 말 내년부터 본격적인 대세 하락장이 계속 지속이 되는 거고. 근데 만약에 이런 좀 돈을 쏟아부어서 다시 또 부양정책를 펼친다 그러면 좀 내려갔다가 다시 올랐다가 또 떨어질 수도 있고. 그걸 모르는 거예요. 그래서 만약에 과거와 같은 이런 부양정책을 또다시 펼친다 그러면 2년 후니까 2024년부터죠. 그래서 내렸다가 잠깐 또 올렸다가 2024년부터 대세하락이 나올 수도 있는 거고. 아니면 지금부터 대세 하락장이 나올 수도 있는 거고. 올해 이제 가을 내년부터인거죠.

그러니까 역사는 그 어떤 시기에도 똑같이 반복되지 않아요. 하지만 패턴이 비슷합니다. 그래서 과거에서 변곡점 이후로부터 하락 말기까지 한 2009, 2010, 2011, 2012, 2013년. 5년 걸렸거든요. 그럼 2022년에 하락 변곡점을 찍었다고 보면 5년 후면 2027년이다. 그래서 2027년 정도쯤에 하락의 말기가 오지 않을까라고 조심스럽게 예상을 해보고.
대략 이 정도쯤이 되지 않을까라고 보고 있고요.

그리고 가장 좋은 진짜 꿀팁! 저 김기원은 이렇게 할 겁니다. 서울의 미분양이 쌓일 거예요 여러분들. 당장은 아닌데 당장은 아닌데 미분양이 쌓이고 굉장히 조건이 좋을 거예요. 왜? 아무도 거들떠 보지 않기 때문에 미분양 그냥 가져가는 조건이 너무 좋을 거예요. 그때 줍줍 하시면 되고요 그때 제가 또 방송에서 말씀드리겠습니다.

▶서기열 기자
종종 모셔야 되겠네요. 알겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영 이재형·정준영 PD 편집 김인별 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩