"정권 바뀌어도"…'버티기' 다주택자들 제대로 걸렸다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 심교언 건국대 교수
다주택자 빨리 항복하라…정권 바뀌어도 규제 완화 못한다

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대통령 선거를 앞두고 유력 후보들이 부동산 규제 완화를 외치고 있습니다. 이에 기존 주택 보유자들의 기대감이 커지고 있는데요. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 그런 기대를 접어야한다고 조언합니다. 설사 정권교체가 이뤄져 다음 정부가 규제 완화를 하려해도 법적 절차를 주도하고 있는 국회 권력을 현재 여당이 잡고 있기 때문이라는 설명입니다. 따라서 다주택자라면 어서 매도에 나서야 한다는 그의 의견을 들어보시죠.

▶서기열 기자
교수님, 올해 부동산 시장의 변수가 굉장히 많습니다. 특히 대통령 선거, 지금 대선 주자들이 다양한 부동산 공약들 지금 내세우고 있는데요. 그 방향이 공급 정책도 굉장히 큰 규모가 나오고 있고 게다가 또 규제 완화도 있고, GTX 관련된 공약들까지 해서 굉장히 다양한 정책들이 나오고 있는데 이 정책들의 방향이 어떻게 흘러가게 될지 또 그로 인한 부동산 시장의 영향은 어떻게 될지 좀 예상 부탁드리겠습니다.

▷심교언 교수
지금 올해는 대선이 일단 가장 크고 그리고 또 한 대선 이후 한 3개월 지나면은 또 지방선거가 있습니다.

▶서기열 기자
지방선거도 큰 변수가 될 것 같아요.

▷심교언 교수
여기서도 어마어마한 또 개발 이슈가 나올 거예요. 표를 얻기 위해서 양쪽 다. 그래서 이제 지금 대선뿐만이 아니고 지방선거도 수도권에는 굉장히 좀 뜨거운 어떤 이슈가 될 것이다라고 볼 수 있습니다.

대선은 좀 보면은 불과 저는 한 달 전까지만 해도 여야 후보가 참 다르구나. 달라서 이제 이렇게 될 경우에는 여당이 될 경우에 시장이 지금 시장 상태로 계속 가고 더 강화된 상태 규제도 좀 세고 세금도 많이 내고 그래서 좀 더 꼬일 가능성이 있다라고 했는데 최근에 말씀을 이제 다 바뀌어버렸어요.

▶서기열 기자
그러니까요. 별로 차이가 없어졌어요.

▷심교언 교수
더 심각하게 더 많이 풀어주는 경우도 있는 것 같고 이렇게 막 지르는 게 맞는지 모르겠어요. 두 분이 누가 되더라도 개발 호재로 작용할 가능성이 있다. 근데 시장에서 참여하시는 분들은 이제 그런 건 있는 것 같습니다. 여당 후보께서 이렇게까지 180도 본인이 몇 달 전 얘기했던 걸 달라진 것을 과연 된다라고 믿어야 되느냐. 그 부분에 대한 신뢰도..

▶서기열 기자
신뢰가 문제군요.

▷심교언 교수
그 부분에 대해서 이제 심각한 의문을 많이 제기합니다. 말씀하신 걸 본인도 이렇게 뒤엎기도 하고 이런 것들이 많았기 때문에 지금 이렇게 규제 완화, 재건축 완화, 용적률 완화, 용도 추가 그리 개발 공약 이런 것들이 과연 그대로 진행할 수 있겠는가 또 시장 상황이나 지지율의 변화에 따라가지고 또 바뀌는 게 아니냐 이런 우려는 있습니다.

근데 지금까지 두 분 말씀을 다 여야 후보들 여러분들 말씀을 다 종합해 보면은 전반적으로 개발 호재입니다. 어느 동네가 되든 다 개발 호재입니다. 그래서 그 개발 호재로 인해가지고 오를 가능성은 좀 있다. 근데 이 개발 호재가 특별한 몇몇 단지들 같은 경우에는 이제 가격 상승률이 단기적으로 좀 높게 나타날 거예요.

그렇지만 이제 전체를 올리기에는 좀 지금 현재 너무 고점이라 가지고 조금은 좀 불안하다 그렇게까지 못 올릴 것 같다라는 게 하나가 있죠.

그 다음에 이 지방선거 같은 경우하고 이제 대선하고 지금 대선 공약에 보시면은 여든 야든 모두 다 지방 공약이라는 걸 다 넣어요. 여야 후보가 부산에 갔다 그러면 또 터뜨리고 대전에 가면 또 큰 것들입니다. 여기서는 몇 천 억짜리 안 터뜨리고 적어도 수조원 그런 걸 들이시는데 그게 아마 빼곡하게 양쪽 다 다 준비가 됐을 거예요. 그게 지역 숙원 사업들이죠. 그런데 그것들을 이제 각 당에 또 광역지자체장들이 받아가지고 또 현실적인 계획이 나오고 구체적으로 그러니까 3월에 선거하고 6월에 선거인데 아마 그 두 단계를 지나면 바로 거의 가시적인 수준까지 갈 것 같아요. 과거에는 이게 가시화되려면 시간이 좀 많이 걸리는데 좀 더 이게 가격 상승을 부추기는 힘이 크지 않느냐 그렇게 보여집니다.

그리고 양쪽 다 이제 사실은 저는 야당이든 여당이든 어떤 후보가 되더라도 좀 조심은 해야 될 것 같아요. 아마 우리가 보통 인수위 같은 걸 이렇게 해서 하는데 거기서 지금까지 했던 공약을 좀 냉정하게 봐야 되는 게 아니냐. 여든 야든 간에 얘기하는 거 보면 우리나라가 이제 100조원을 아주 우습게 생각하는 나라가 됐어요. 불과 이번 정부 출범할 때 한 300조 정도 예산 출발한 것 같은데 지금은 뭐 600조. 그것들은 언젠간 다 돌아오게 돼 있습니다. 국민들한테. 그렇기 때문에 여든 야든 간에 인수위가 되면은 지금까지 말씀하신 공약들 중에서 필수적인 거를 제외하고는 나머지를 원점에서 다시 한번 볼 필요가 있다.

그래서 더더욱 이제 앞으로는 새로운 것들을 하지 말고 지금까지 뱉은 말들을 어떻게 좀 실현 가능성을 높일 수 있다라든가 뭐 그런 게 좋지 않냐. 그래서 그런 것들을 포퓰리즘적인 공약하고 지금 상황에서 필요한 공약하고 그런 것들은 좀 우선순위를 좀 줘야 되는 게 아니냐.

▶서기열 기자
이 대통령 선거 그리고 지자체 선거까지 지자체장 선거까지 겹치다 보니까 아무래도 곳곳이 지금 개발, 개발 호재로 둘러싸일 수밖에 없는 상황이다. 그렇지만 또 이것도 다 듣는 유권자 입장에서는 좀 걸러들을 필요가 있다. 이런 말씀이시기도 하네요.

▶서기열 기자
그렇다면 그 집을 사기 위한 실수요자 입장에서 어떻게 해야 될지가 좀 궁금할 텐데 특히 먼저 무주택자라면 어떻게 하는 걸 추천하시나요.

▷심교언 교수
이제 가장 그분들은 이제 심리가 이런 것 같아요. 여기서 이까지 빠져 이때 사야 되는 건데 그거는 인생에서 그런 건 있을 수가 없고요. 그냥 전반적으로 대도시고 또 이렇게 자기가 어느 정도 버틸 만하다 무리한 베팅이 아니다. 영끌이 아니다 그러면은 대도시 집들은 언제든지 사도 큰 문제는 없습니다.

그런데 자기가 이제 꼭 저점을 사야겠다. 이렇게 생각하시면은 보다가 지금 비싼, 항상 그런 분들이 지금 비싼 같은데, 비싼것 같은데, 비싼 것 같은데 지나고 보면 이제 더 비싸겠죠. 대강 그런 수순을 밟았거든요. 그래서 그런 분들은 예를 들어서 자기가 이제 영끌을 하면 30평을 살 수 있다. 그 대신 영끌을 하지 않고 그냥 조금만 좀 하면은 한 한 20평대에 괜찮다 그러면 그런 20평대는 사가지고 그냥 계속 쭉 갖고 가셔도 됩니다. 그리고 나중에 좀 더 큰 집이 필요하면 그때 전세를 놔두고 가도 되겠죠. 그런 여러 가지 방식이 있으니까 무주택자는 사는 게 보통은 맞습니다.

근데 무리해서 사는 건 아니고 그리고 제일 먼저 관심 가지는 거는 이제 국가에서 보장하는 로또에는 무조건 한 번씩 들어가 봐야 돼요. 로또. 청약이 청약 국가 보장 로또잖아요. 이거 그래도 시세보다 많게는 한 40%까지 싼 것들이 있는데 그건 점수가 되든 안 되든 그냥 계속 들어가 보는 거예요. 그것도 이제 하나의 경험이 될 수도 있고. 그러다가 이제 추첨제를 지금 여야 후보들이 조금씩 늘린다는 것 같아요. 지금은 너무 이제 가점제로만 하니까 일반 국민들이 힘들어한다. 그래서 이제 추첨제를 좀 드리면은 많이 넣으면 많이 넣을수록 이제 확률은 조금씩 올라가는 거니까. 그런 것들은 언제든지 관심을 가지셔도 되고요.

그 다음에 이제 무주택자라 하더라도 이제 저기 아까도 말씀드렸지만 대출을 너무 많이 끼는 건 절대 삼가하셔야 됩니다.

▶서기열 기자
과도한 영끌은 안 된다

▷심교언 교수
그거는 아마 또 모르겠습니다. 대선 후보들이 또 영끌한 것까지 구제하겠다는 공약이 나올지 모르겠는데. 요즘에 워낙 공약이 다양한 것들이 많아가지고 근데 영끌은 언제든지 한 10% 20% 조정은 있거든요. 단지별로는 그러면 그냥 훅 날아갈 수 있습니다.

▶서기열 기자
내가 갚을 수 있는 능력을 넘어서서 대출을 받았을 경우에는 좀 리스크가 크죠.

▷심교언 교수
예를 들어서 10억짜리 집을 사는데 5억을 빌렸는데 그래서 5억은 내 돈이고 5억은 은행 돈이겠죠. 근데 10억짜리 집주인이 이제 갑자기 7억이 돼. 내가 예를 들는데 제 영끌을 해서 2억이 내 돈이고 8억을 빌렸어요. 근데 그 집이 8억이 됐어요. 그럼 자기는 거지가 되는 거예요. 0원. 그 상태에서는 못 참습니다. 견디지를 못합니다.
그 대신 나중에 되면 또 올라갈 거예요. 또 10억. 근데 그걸 못 참더라고요 사람들이 힘들죠 그래서 그런 충격이 오더라도 견딜 수 있는 정도로 하시면 좀 괜찮지 않나 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
근데 또 그런 차원도 있을 것 같아요. DSR 규제 올해 또 시작이 되니까 정말 아무리 영끌을 하고 싶어도 사실 한계가 있을 수밖에 없지 않을까요?

▷심교언 교수
그게 아니고 DSR이라 하더라도 사채라는 게 있잖아요. 사채가 이제 친구한테 빌리고 가족한테 빌리고 뭐 이런 것들이 있는데 사실 우리 법적으로 영끌을 하고 싶어도 아주 젊으신 분을 제외하고 이게 한 60~70%까지 될 거예요. 아마 그분을 제외하고는 영끌이 불가능한데 지금은 다 개인적으로 빌리고 이런 것들이 있거든요. 그래서 그런 것들까지 해서 충격이 오면은 진짜 힘들어질 수 있어요.

▶서기열 기자
아, 그 생각을 제가 못했네요.

▷심교언 교수
한 15~ 20%는 빠져도 이상한 세상 아닙니다. 지금 현재는 그 단지별로. 전체 지수가 그리 빠지면 우리는 IMF가 가는건데 우리 IMF 때 한 13% , 14% 빠졌을 거야.

▶서기열 기자
지수 그러니까 작년까지는 모든 지역이 다 같이 올랐기 때문에 괜찮았지만 이제 올해는 조정을 겪으면서 안 좋은 지역, 입지가 안 좋은 지역은 더 10~ 20%도 빠질 수 있는 곳도 있다?

▷심교언 교수
제일 심각한 거는 재건축 재개발입니다. 개발 호재에 따라서 일주일에 10%씩 왔다 갔다 하기도 합니다. 일주일에. 그래서 정책이 좋은 게 좀 있다 그러면 일주일에 10%씩 두 번 탁 올라갈 수도 있고, 정책이 뭐 안 될 것 같다 그러면 한 10%에서 20%로 확 떨어진다. 그런 것들이 굉장히 조심해야 되죠

▶서기열 기자
1주택자들이 처한 상황, 되게 이러지도 저러지도 못하는 상황인 것 같아요.

▷심교언 교수
1주택자 같은 경우에는 이제 세금 부담은 대선 공약들도 그렇고 지금 정부에서도 세금을 조금씩 줄여주려고 하는 것 같아요. 근데 저는 양도 차익이 크다, 양도 소득이 크다. 그러면 한 번은 정리할 필요가 있는 게 아니냐. 왜그런가 하면 이제 어떤 정부가 오더라도 양도 차익이 큰 거에 대해서는 국민 정서를 고려해서 우리 장기보유특별공제 이런 거 있잖아요. 그런 것들에 대해서 손 볼 가능성이 높습니다.

그리고 이제 좀 한번 지켜보고 또 그 다음 물건으로 가시는 게 낫지. 또 부동산 팔았다 그러면서 나는 이제 임대로 해서 죽을 때까지 살 거야 그렇게 하시면 또 나중에 고생을 하고. 적어도 이제 대도시라 그러면은 하나 정도는 계속 가지고 가는 게 좋다.

그러면서 이제 자기 나이에 맞춰가지고 어떻게 정리할 것인가. 그런 것들을 고민해야겠죠. 그리고 아기들이 뭐 성장하고 이런 것들이 있잖아요. 그러니까 성장할 때 20평대, 10평대 계속 살 수가 없잖아요. 그러면 25평, 30평 여유가 있으면 40평까지 이사를 가셔야 되는데 그 말은 어떤 특정 동네가 있는데 그 특정 동네의 부동산에 계속 관심을 갖고 있어야 된다는 거겁니다 자기가. 사가지고 한두 번은 사서 가야 될 겁니다.

그냥 옛날 집은 세 주고 계속 새로 산다? 결국은 세 값이 너무 하게 빨리 올라가지고 힘들어지는 상황이 많기 때문에 그래서 특정 지역에 보통 계속 유지해서 사는 경향이 많기 때문에 거기 사시는 분들은 거기에 내가 한 10년 지나면 어느 단지에 들어가서 몇 평형대를 살 거야 살 거야 그런 걸 계속 봐야 돼요. 그러다가 어떨 때 가끔씩 뭐 경기가 있으니까 덜컥 그리고 한 게 급매물이 나올 때가 있어요. 그걸 잡아야 그거 확 잡으면 이제 보통은 괜찮아요.

▶서기열 기자
사실 갈아타기를 할래도 지금 말씀하신 것처럼 세제 완화 얘기가 있긴 하지만 또 대출도 안 나오고 이러기 때문에 굉장히 어려움을 좀 많이 겪고 있는 것 같아요. 그래서 다들 그냥 관망만 하고 있는 게 아닌가 싶습니다.

▷심교언 교수
그래도 지금 서울에서 돈 버신 분들이 많아가지고 차익 실현을 하시려고 하는 분들은 꽤 많은 것 같아요. 그래서 그분들 중심으로는 갈아타기도 한 번 또 해볼 만합니다. 그 지역에 대해서 계속적으로 관심을 갖고 있다면은 그런 것들이 한번 기회로 다가올 때도 보통 있습니다.

▶서기열 기자
변수는 많긴 하지만 일단 원하는 지역을 꾸준히 계속 집중적으로 좀 보다 보면 기회가 한번 올 것이다.

1주택자 무주택자에 대한 얘기를 했는데 그러면 사실 다주택자들도 고민이 좀 있을 것 같아요.

▷심교언 교수
어떤 정부가 들어와도 쉽지는 않을 것 같습니다.

▶서기열 기자
빨리 파는 게 맞을까요. 아니면 규제 완화를 좀 기다려보는 게 맞을까요.

▷심교언 교수
지금 이제 일단 여당 대선이 후보가, 여당 대선 후보가 되면은 아마 다 했잖아요. 그냥 계속 힘들 거예요. 근데 야당 대선 후보가 되면 지금 저는 굉장히 많은 착각하는 얘기를 들었는데 바뀔 것이다? 국회에서 안 바꿔줍니다. 2024년까지는 24년까지입니다. 24년이면 아직 많이 남았죠.

24년에 어떻게 되나 보장도 없어요. 그리고 이제 부자 감세라는 프레임은 전 세계적으로 굉장히 잘 먹히는 프레임 그렇기 때문에 그게 아마 다주택자가 특히 수도권에 많이 갖고 있으면서 수십억 벌었는데 세금을 얼마 안 낸다? 그거는 이제 여든 야든 굉장히 두려워하는 기사예요. 아마 서 기자님 같은 분이 아주.. ㅎㅎ
이런 부자들만 위한 정부 그런 것 때문에 아마 거의 저는 그렇게 현실화된다는 건 거의 불가능한 것 같고. 다주택자는 그냥 좀 인정하시고 가는 게 맞지 않나 싶습니다.

그 대신 세금은 지금 다주택자인데 억울하게 세금 많이 주는 게 많고 이제 소득이 없고 이거에 대해서 완화해 줄 여지는 있을 것 같아요. 예를 들어서 이제 프랑스 네 쪽은 부유세 개념으로 오잖아요. 내가 10억짜리 집이 있는데 빚이 9억이다 그럼 1억 갖고 있는 걸로 해서 세금 때려요.

그런데 우리는 10억짜리 집이 있는데 9억이 있든 12억원이 빚이 있든 그냥 10억원에 대해서 세금 때리거든요. 이런 것들에 대한 조정은 있을 수도 있어요. 그거는 이제 여든 야든 거기에 대해서 좀 합리적으로 보자 이렇게 해서 조정은 있을 수 있겠지만은 그 외에 나머지 다주택자의 지금 프레임 자체가 워낙 세가지고 아마 그냥 힘드시면 그냥 지금이라도 항복하시는 게. ㅎㅎ

▶서기열 기자
규제 완화만 너무 낙관적으로 바라보면 안 되고, 정리할 수 있는 것부터 정리하는 게 좋다라고 정리를 해봐야 되겠네요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자 촬영 정준영 PD
편집 김윤화 PD 디자인 문윤정 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩